株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
農地を売りたいなら農業委員会の許可が必要な理由
前提として、農地を売りたいのなら農業委員会の許可が不可欠です。
なぜ農業委員会の許可が必要なのか、ここではその理由を見ていきましょう。
農地の売買は農地法で制限されている
農地を勝手に売買することができないのは、農地法と呼ばれる法律によって制限されているからです。
国内の食料生産の基盤である農地を守るべく、農地の所有や利用関係などに関する基本的な仕組みを定めた法律。
農林水産省の発表によると、1日の食事に占める国産の食材の割合（カロリーベース総合食料自給率）は令和5年度で38％でした。
昭和40年の73％と比較すると、ほぼ半減しているのが現状であり、先進国のなかでは最低水準となっています。
参照元：農林水産省｜日本の食料自給率
小麦や大豆など日本の食を支える食材のほとんどを海外からの輸入に頼っている状況にあって、日本の農業を守るために農地法によって農地の売買を厳しく制限しているというわけです。
また、商業エリア・居住エリア・農業エリア・自然エリアという都市計画上のバランスを維持すべく、農地を勝手に売買できないように農業委員会による許可制度が設けられている側面もあります。
農地を購入できるのは農業委員会の許可を受けた農家のみ
農地法では、農地を購入できるのは農業委員会の許可を得た個人の農家、または農地所有適格法人に制限しています。
農地法に定められた一定の要件を満たしており、農地を耕作目的で取得して農業をおこなえる法人のこと。
つまり、これから農業を始めたいと思っても、農地を購入してすぐに農家になることはできないのです。
また、現在の日本では農家の高齢化が進んでおり、農業従事者のじつに70％以上が65歳以上の高齢者であるといわれています。
後継ぎ不足に悩む農家も多く、1年以上耕作がなされていない耕作放棄地の面積も年々増え続けています。
耕作放棄地の面積が増加している事実は、農地を買いたいと考えている方がほぼいないということを示してします。
したがって、農地を売りたいと思っても、そう簡単に買い手は見つからないのが実情です。
そのような農地を積極的に扱おうとする不動産業者も少ないため、農地を売るのは難しいといわざるを得ません。
しかし、ご安心ください。
専門の買取業者に依頼すれば、買い手の見つかりにくい農地でもスピーディーに買い取ってもらえます。
弊社AlbaLink（アルバリンク）でも全国の農地を積極的に買い取っておりますので、農地を売りたいとお考えの方は、ぜひ一度お問い合わせください。
農地は農業委員会の許可がないと売却できない
前述のように、農地を売却するときには農業委員会の許可が必須です。
しかし、そもそも農業委員会とはどのような組織なのかがよくわからない方も多いのではないでしょうか。
そこでここでは、農業委員会について詳しく解説していきます。
農業委員会の役割
農業委員会とは、その名のとおり農地に関する事務全般を司る行政委員会のことで、原則として各市区町村に1つ設置されています。
ただし、農地がない、もしくは農地の面積が基準よりも小さい市区町村では農業委員会は置かれていません。
実際、全国に1,741ある市区町村のうち、農業委員会が設置されているのは1,693です。
農業委員会の役割は、大きく分けて以下の4つです。
- 農地の賃貸借・売買の許可
- 遊休農地に対する調査・指導
- 農地転用許可への意見の申し出
- 農地の最適な利用方法の推進に関する指針の作成
過去に農地として使用されていたが、現在は使われておらず、今後も農地として利用される可能性が低い土地。
また、農業委員会は地域の農業従事者から選挙で選ばれた「選挙委員」と、農業団体・市区町村議会・市区町村長が推薦・選任した「選任委員」とで構成されています。
農地を売買したいという方が現れたときには、これらの委員が話し合いをしたうえで許可・不許可を決定しています。
農業委員会から売却の許可を得られない農地の条件
農地を売りたいと思っても、必ずしも農業委員会の許可を得られるわけではありません。
たとえば、以下の条件に該当する農地は農業委員会に申請しても許可を得られないため、注意が必要です。
- 農地の売却相手が農家・農地所有適格法人以外
- 農地の売却相手の農家が高齢で耕作できない可能性がある
- 農地の売却後に耕作放棄地になる恐れがある
農地の売却許可が下りるのは、あくまでも買い手が引き続き農業をおこなうことが前提です。
したがって、農業以外の理由で農地を売却するのは農地法によって厳しく制限されているのです。
ただし、一定の要件を満たしているときには農地を宅地に転用したうえで売却することが可能です。
具体的な方法については、次の章で詳しく解説していきます。
農地を売却する2つの方法
農地を売却する方法は、以下の2つです。
どちらの売却方法でも、農業委員会の許可を得る必要がある点に注意しましょう。
ここでは、農地を売却する2つの方法について、手続きの流れとともに解説します。
なお、以下の記事では農地を処分する方法を解説しています。
併せて参考にしてください。
農地のまま売却する
農地のまま売却するときには、農家や農地所有適格法人が買い手となります。
農地の買い手を探す方法は、以下のとおりです。
- 近隣の農家に購入を打診する
- 農業委員会に斡旋してもらう
- 農協に問い合わせる
- 農地専門の買取業者に依頼する
たとえば、近隣に農地を広げたいと考えている農家がいれば購入してくれる可能性があるので、一度話を持ちかけてみるのはひとつの手です。
また知り合いの農家がいない場合でも、農業委員会や農協に相談すると買い手を斡旋してくれることがあります。
農業委員会の斡旋によって農地を売却したときには800万円の特別控除を受けられ、譲渡所得税を抑えられる点がメリットです（譲渡所得税については「農地の売却にかかる税金や費用」の章で解説しています）。
ただし斡旋制度を利用するには「農業振興地域内農用地区域内の農地」「未相続でない農地」などいくつかの要件をクリアしなければなりません。
自分の農地があっせんの対象になっているか、一度問い合わせてみるとよいでしょう。
また、農地のままで売却するときには高額な利益は期待できない点に注意が必要です。
買い手が農家や農地所有適格法人に限定されるなど、そもそもの需要が低いからです。
もし農地を少しでも高く売りたいのなら、一度専門の買取業者に相談してみることをおすすめします。
専門の買取業者には農地の活用ノウハウが豊富なため、高値で買い取ってくれる可能性があるからです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も、全国の農地を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
査定を依頼しても、無理な営業をかけることはいっさいありませんので、安心してご活用いただければ幸いです。
農地のまま売却する流れ
農地のまま売却するときには、以下のステップで手続きを進めていきます。
- 買い手を探す
- 売買契約を締結する
- 農業委員会に申請書類を提出する
- 農業委員会から許可通知を受け取る
- 農地を買い手へ引き渡す
まずおこなうのは、買い手を探して農地の売買契約を締結することです。
ただし農業委員会から売却の許可が確実に下りるわけではないため、売買契約書には「農業委員会の許可が下りなければ契約は無効になる」という一文を記載します。
その後、申請に必要な書類を準備し（「農地の売却時に農業委員会に提出する必要がある書類」の章で解説しています）、農業委員会に農地法第3条許可を申請します。
農業委員会による審議は月に一度しかおこなわれません。
農業委員会ごとに申請書類の締め切り日が決まっているので、事前に確認しておくことをおすすめします。
なお、申請から許可が下りるまでには約1か月の期間がかかります。
農業委員会による審議で農地の売却に関する許可が下りたら農地を買い手へ引き渡し、所有権を買い手へ移す手続きと代金の受け取りを同時におこなって終了です。
農地を宅地に転用して売却する
農地を農業以外の方法で利用できるようにする行為を「転用」といいます。
農地を宅地に転用してから売りに出すと、マイホームの購入を検討している方にもアプローチできるため、買い手の間口が広くなってより売却しやすくなります。
ただし、農地を宅地へ転用するときにも農業委員会への届け出が必要です。
しかし申請をしたからといって、必ずしも許可が下りるわけではない点に注意しましょう。
宅地への転用が許可される農地の条件、農地を宅地に転用してから売却する流れについて、それぞれ詳しく解説していきます。
宅地への転用が認められる農地の条件
農地を宅地に転用するには、立地基準と一般基準という2つの条件を満たす必要があります。
立地基準は、農地の区分から転用の可否を判断する基準です。
市街化区域外にある農地は以下の5つに区分されており、それぞれ転用できるかどうかが決められています。
| 区分 | 概要 | 転用可否 |
|---|---|---|
| 農用地区域内農地 | 農業振興地域内において農用地区域（青地）に指定されている農地 | 原則不可 |
| 甲種農地 | 市街化調整区域内にあって生産性が高い第一種農地 | 原則不可 |
| 第一種農地 | 10ヘクタール以上で生産力の高い農地 | 原則不可 |
| 第二種農地 | 将来的に市街化の可能性があるエリアに存在し、生産力が低い10ヘクタール未満の農地 | 周辺のほかの土地で代替できる場合は不可 |
| 第三種農地 | 市街地にある農地 | 原則許可 |
立地基準のうち、農地から宅地への転用が認められるのは原則として第二種農地と第三種農地のみです。
農地区分は農業委員会に問い合わせると確認できます。
農地から宅地への転用を考えている方は、事前に確認しておくとよいでしょう。
ただし、あなたの農地が第二種農地、もしくは第三種農地に該当していても、一般基準を満たしていないと転用許可は下りません。
一般基準とは、マイホームを建てるなど農地を転用する目的の実現性はあるか、転用により周辺の農地に影響を与えることはないかなどを審査する基準です。
農地を売買するときには、売主だけでなく買い手の経済力や土地の利用目的なども細かく調べられます。
したがって買い手側に経済力や信用力がない、転用後の土地を活用する計画性がないなどのときには、転用許可が下りることはありません。
農地は日本の食料自給率を高めるための貴重な土地のため、宅地などほかの用途へ転用する際の審査は厳しく、簡単には実現しない点を押さえておきましょう。
農地を宅地に転用して売却する流れ
農地を宅地に転用して売却する流れは、以下のとおりです。
- 農地が宅地化できるか確認する
- 買い手を探す
- 売買契約を締結する
- 農業委員会に農地転用の許可申請をおこなう
- 都道府県知事等から許可通知を受け取る
- 農地を買い手へ引き渡す
前述のように、農地が第二種農地か第三種農地でなければ、基本的に宅地への転用が認められることはありません。
そのため、事前に農地が宅地化できるかどうかを農業委員会に問い合わせて確認しておくことが大切です。
無事に宅地化できることがわかったら、転用申請をおこなうまえに農地の買い手を探して売買契約を締結します。
「農地のまま売却する」ときと同様、契約書には「宅地化の許可が下りなかったら白紙にする」旨を記載しておきます。
その後、農業委員会に農地法5条に基づく転用許可申請をおこない、都道府県知事などの許可が下りたら農地の引き渡しと所有権移転登記、代金の受け取りを同時におこなって終了です。
農地の売却時に農業委員会に提出する必要がある書類
農地を売却するときに農業委員会に提出する必要のある書類の種類は、売却方法によって異なります。
ここでは、以下農地の売却時に必要な書類を以下のケース別にご紹介します。
ただし、これらの書類をすべて自分で集めるのは簡単ではありません。
また、書類の取得時には相応の費用もかかります。
しかしアルバリンクに依頼すると、申請手続きにかかるすべてを代行してもらえるので、手間や費用をかけずに農地を売却することが可能です。
農地を面倒なしでとにかく早く売却したい方は、お気軽に弊社までお問い合わせください。
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農地のまま売却するときに必要な9種類の書類
農地のまま売却するときに必要な書類は、主に以下の9種類です。
| 書類名 | 取得先 |
|---|---|
| 登記事項証明書 | 法務局 |
| 公図の写し | 法務局 |
| 耕作証明書 | 農業委員会 |
| 相続関係図等（相続登記が済んでいない場合） | 自分で用意 |
| 位置図 | 自分で用意 |
| 付近見取図 | 自分で用意 |
| 売買契約書の写し | 自分で用意 |
| 営農計画書 | 買い手側で用意 |
| 農地等権利移動許可申請書 | 買い手と協力して作成 |
ただし、農業委員会によって必要となる書類は異なることがあります。
そのため、申請する際には農業委員会の指示に従い、必要な書類を集めましょう。
農地を宅地に転用するときに必要な12種類の書類
農地を宅地に転用してから売却するときには、農地のまま売却するよりも多くの書類が必要となります。
| 書類名 | 取得先 |
|---|---|
| 登記事項証明書 | 法務局 |
| 公図の写し | 法務局 |
| 相続関係図等（相続登記がまだの場合） | 自分で用意 |
| 周辺土地利用状況図 | 自分で用意 |
| 現況写真 | 自分で用意 |
| 土地改良区の意見書 | 自分で用意 |
| 地区除外申請書 | 自分で用意 |
| 事業計画書・土地利用計画図など | 買い手側で用意 |
| 建物などの平面図・排水計画図など | 買い手側で用意 |
| 資金計画書 | 買い手側で用意 |
| 預貯金残高証明書・融資見込み証明書 | 買い手側で用意 |
「農地のまま売却するときに必要となる書類」同様、こちらも農業委員会によって必要となる書類は異なります。
書類に漏れがあると申請を受けつけてくれないため、事前に何を用意すべきか確認しておくとスムーズです。
ただし上記の表を見てもわかるように、農地の宅地転用に際しては自分で用意しなければならない書類が多く、手間がかかります。
そのため、なるべく手間をかけずに農地を売却したい方は、専門の買取業者に依頼することをおすすめします。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、全国の農地を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
弊社では行政書士など申請手続きの専門家とも連携しているため、農地の売却に関するすべての手続きの代行が可能です。
農地の売却に際して、あなたが手間をかける必要はありません。
農地を売却したいとお考えの方は、お気軽に弊社までご相談ください。
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売却が難しい農地を手放す2つの方法
ここまで解説してきたように、農地を売却するのは簡単ではありません。
そもそも農地を売却したくても、農業委員会の許可が下りないケースもあります。
しかし、売却が難しい農地でもほぼ確実に手放せる方法はあるので、ご安心ください。
ここでは、売却が難しい農地を手放せる2つの方法を解説します。
詳しくは本文で解説しますが、農地をできる限り早く売りたいのなら専門の買取業者に依頼することがもっとも手間がかからない方法です。
専門の買取業者に依頼すると、農地をスピーディーに買い取ってくれるだけでなく、農地の売却に必要な手続きのすべてを任せられるからです。
それでは、農地を手放せる2つの方法について、詳しく見ていきましょう。
相続土地国庫帰属制度を利用する
相続した農地を手放したいのなら、相続土地国庫帰属制度を使う方法があります。
相続土地国庫帰属制度とは、相続した土地を国に返せる制度です。
農地を相続したくない場合には「相続放棄」も選択肢に入ってきますが、相続放棄では預貯金などのプラスの財産を受け継ぐ権利も放棄しなければなりません。
しかし相続土地国庫帰属制度では、いらない農地のみを国に返せるので、受け継ぎたい相続財産があるときにおすすめできる方法です。
ただし、必ずしも農地を引き取ってもらえるとは限らない点に注意する必要があります。
なぜなら、以下に該当する土地は引き受けないと明記されているからです。
- 建物が建っている土地
- 担保権や収益を目的とする権利が設定されている土地
- 通路など他人の仕様が予定されている土地
- 特定有害物質で汚染されている土地
- 境界が不明瞭な土地
- 崖があって管理に費用がかかる土地
- 樹木など管理に支障をきたすものが地上に存在する土地
- 管理に支障をきたす地中障害物がある土地
- 隣接する土地の所有者との間で争いが起こっている土地
- そのほか、管理にあたって多額の費用や労力がかかる土地
たとえば農地でしばらく農業をおこなっておらず、荒れ果てている場合には引き取ってもらうのは難しいといわざるを得ません。
また、国に農地を引き取ってもらうにあたり、審査手数料として1万4,000円、負担金として原則20万円を納めなければならない点もデメリットです。
したがって農地を確実に、かつ費用をかけずに手放したいのなら、次でご紹介するように専門の買取業者に相談するのが最適解です。
なお、相続土地国庫帰属制度の概要や利用条件を詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
専門の買取業者に相談する
不要な農地を売却したいのなら、まずは専門の買取業者に相談することをおすすめします。
専門の買取業者には、農地を買い取ったあとでほかの農業従事者に売却したり、農地を宅地に転用してから売却したりといった活用ノウハウがあります。
そのため、買い手の見つかりにくい農地でもスピーディーに買い取ってもらうことが可能なのです。
また、専門の買取業者は弁護士や行政書士、司法書士などの専門家とも連携しており、売却に際して必要な農業委員会への申請手続きをスムーズに済ませられるノウハウも持ち合わせています。
専門の買取業者に依頼すれば農業委員会に許可を得る手続きを代行してくれるので、あなたが書類を集めたり、申請したりといった手間をかけずに売却できる点がメリットです。
アルバリンクなら農地でもスムーズに買い取ることが可能
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、農地をはじめ買い手の見つかりにくい訳ありの土地を専門に買い取っている買取業者です。
独自の活用ノウハウと再販ルートを活かしてどのような不動産でも収益化できるので、買い取れない土地はほぼありません。
過去には、群馬県片品村の農地を400万円で買い取った実績もあります。
また、農業委員会への申請や測量など売却に必要な手続き、費用をすべて弊社側が負担いたします。
不要な農地をできる限り早く売却したい、売却に際して手間をかけたくないとお考えの方は、お気軽に弊社までお問い合わせください。
なお、以下の記事では農地の売却相場や買取の流れについて詳しく解説しています。
併せて参考にしてください。
農地の売却にかかる税金や費用
農地を売却するときには、以下の税金や費用がかかることがあります。
農地の売却金額のすべてが手元に入るわけではない点を押さえておきましょう。
ここでは、農地の売却にかかる税金や費用について詳しく解説します。
仲介手数料
農地の売却を不動産仲介業者に依頼して成約が決まったときには、仲介手数料がかかります。
仲介手数料は成功報酬のことで、宅建業法により以下のように上限額が決まっています。
| 売買代金（税抜） | 仲介手数料の上限額 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売買代金×5％＋消費税 |
| 200万円超400万円以下の部分 | 売買代金×4％＋2万円＋消費税 |
| 400万円超の部分 | 売買代金×3％＋6万円＋消費税 |
たとえばあなたの農地を500万円で売却したときには、以下の金額を仲介業者に支払う必要があります。
仲介手数料＝（500万円×3％＋6万円）＋消費税（10％）＝23万1,000円
農地が高く売れるほど、仲介手数料の金額も上がる点に注意しましょう。
なお、農地を専門の買取業者に買い取ってもらう場合には仲介手数料はかかりません。
買取では専門の買取業者が直接買主となるため、仲介のように営業活動をおこなう必要がないからです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）に農地をご売却いただく際にも、仲介手数料は発生しません。
少しでも農地の売却コストを抑えたいとお考えの方は、お気軽に弊社へご相談ください。
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譲渡所得税
農地を売却して譲渡所得（利益）が発生したときには、譲渡所得税を納める必要があります。
譲渡所得税は「所得税」「住民税」「復興特別所得税」の総称で、以下の計算式で求めます。
取得費は、農地の購入時にかかった購入代金や仲介手数料などのことです。
もし購入時の費用がわからないときは、農地の売却金額の5％を取得費として計上できます。
また、譲渡所得税の税率は農地の所有期間に応じて以下のように異なります。
| 所有期間 | 所得税率 | 住民税率 | 合計 |
|---|---|---|---|
| 5年以下 （短期譲渡所得） |
30.63% | 9% | 39.63% |
| 5年超 （長期譲渡所得） |
15.315% | 5% | 20.315% |
※令和19年まで所得税額の2.1％の復興特別所得税が加算
たとえば農地の売却金額が500万円、取得費が不明、所有期間が30年、売却にかかった費用が30万円のときに発生する譲渡所得税は以下のとおりです。
譲渡所得税＝｛500万円－（500万円×5％＋30万円）｝×20.315%＝90万4,017円
なお、前述のように農業委員会の斡旋で農地を売却したときには、譲渡所得から800万円を控除可能です。
上記のケースでは譲渡所得税を納めずによくなるため、積極的に活用することをおすすめします。
もし農業委員会に斡旋を依頼しても買い手が見つからなかったときには、専門の買取業者に相談するとよいでしょう。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、全国の農地を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
弊社が売却に必要な手続きをすべて代行いたしますので、手間をかけずに農地を売却したいとお考えの方は、お気軽にお問い合わせください。
以下の記事では、相続した土地を売却するときに税金を抑えられる特例について詳しく解説しています。
併せて参考にしてください。
印紙税
印紙税は不動産売買契約書などの課税文書に課される税金であり、農地を売却するときには必ずかかる費用です。
印紙税額は、売買契約書に記載された金額に応じて以下のように異なります。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 1万円未満 | 非課税 | 非課税 |
| 1万円以上10万円以下 | 200円 | 200円 |
| 10万円超50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円超100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 100万円超500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円超1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円超5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
※令和9年3月31日までに作成された不動産売買契約書には軽減措置が適用
参照元：国税庁｜No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで
参照元：国税庁｜No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置
たとえば、農地を500万円で売却したときにかかる印紙税額は、1,000円です。
行政書士への報酬
農業委員会への申請に必要な書類の作成や収集を自分でやるのは難しいため、申請手続きの専門家である行政書士に依頼しておこなってもらうケースが一般的です。
農地の売却に関する手続きを行政書士に依頼すると、農地のまま売却するケースでは約5万円、農地を宅地に転用してから売却するケースでは約10～15万円の報酬を支払う必要があります。
ただし、農地の売却に際して、手続きを代行してもらう行政書士は自分で探さなければなりません。
その点、弊社AlbaLink（アルバリンク）は行政書士とも提携しているので、あなたが探す必要はありません。
また手続きはすべて弊社側でおこなうので、あなたが報酬を負担する必要がないメリットもあります。
農地を売却するにあたってなるべく費用をかけたくない方は、ぜひ弊社へお任せください。
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まとめ
農地の売買は、農地法で制限されています。
そのため、「農地のまま売却する」「農地を宅地に転用してから売却する」のいずれのケースでも、農業委員会の許可を必ず得なければなりません。
申請に必要な書類の収集や作成も、すべてあなたがおこなう必要があります。
しかし申請手続きにどれほどの労力をかけたとしても、農地によっては農業委員会の許可を得られず、売却できない可能性がある点に注意が必要です。
もし農地を手間をかけずに売却したいのなら、農地の買取実績が豊富な専門の買取業者に依頼することをおすすめします。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、全国の農地を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
過去には、一般の買い手が見つかりにくい訳あり物件を専門に買い取っている買取業者としてフジテレビの「newsイット！」に紹介された実績もあります。
農業委員会への許可申請に必要な手続きもすべて弊社が代行するため、農地の売却に際してあなたが手間をかける必要はいっさいありません。
農地をできる限り早く売却したい、とにかく手間をかけずに手放したいとお考えの方は、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。
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