空き家で火災が起きたら誰の責任？損害賠償と所有者が取るべき対策

空き家で火災が起きた場合の法的責任

空き家で火災が発生した際、所有者がどこまで責任を負うかは「過失の度合い」によって異なります。
火災の責任の所在について、以下の2つのケースを見ていきましょう。

失火・放火は重過失でなければ損害賠償責任が免除される

空き家で失火による火災が発生し、周辺に延焼したような場合でも、所有者に大きな過失（重過失）がなければ損害賠償責任は免除されます。

明治三十二年法律第四十号（失火ノ責任ニ関スル法律）

民法第七百九条ノ規定ハ失火ノ場合ニハ之ヲ適用セス但シ失火者ニ重大ナル過失アリタルトキハ此ノ限ニ在ラス

引用元：e-Gov法令検索「失火ノ責任ニ関スル法律（失火責任法）」

民法上は原則として、故意または注意を怠って他人に損害を与えた者は、損害賠償責任を負うとされています（民法第709条）。
しかし、木造住宅密集地など火災の延焼リスクが高い日本においては、軽微な過失による責任を軽減すべきとの観点から、上記の失火責任法が制定され、賠償義務が生じるのは重過失（ほとんど故意に近い不注意）の場合のみと定められました。

実際、失火責任法が適用されて所有者が火災の損害賠償責任を負わないと判断された判例もあります。

参照元：裁判所「平成15(ワ)916 損害賠償請求事件」

また、放火についても、第三者が空き家に侵入して火をつけたものであれば、原則として所有者の責任は問われません。
ただし、管理状況が劣悪なことが原因で放火や火災を招いた場合には、所有者の責任が問われます（詳しくは次の項目で解説します）。

所有者に重大な過失がある場合は損害賠償責任を負う

出火原因について所有者に重大な過失（重過失）が認められる場合は、失火責任法ではなく民法709条が適用され、所有者が損害賠償責任を負います。

重過失とは、わずかな注意さえ払っていれば火災を防げたにもかかわらず、漫然と危険な状態を放置したとみなされるケースです。
空き家の火災においては、以下のようなケースが重過失に該当します。

ただし、実際に重過失に当たるかどうかを判断するのは、弁護士などの専門家でなければ困難です。
さらに、2023年に空家等対策特別措置法で「管理不全空き家※」の認定制度が設けられたことで、空き家所有者の管理責任が、これまで以上に厳しく問われる傾向にあります。

参照元：政府広報オンライン「空き家の活用や適切な管理などに向けた対策が強化。トラブルになる前に対応を！」

そのため、火災による賠償責任を負いたくない場合や、今後も空き家を自分で活用する予定がない場合は、空き家を売却して手放すのも選択肢の一つです。

当サイトを運営する弊社AlbaLink（アルバリンク）は、空き家をはじめとする訳あり物件専門の不動産買取業者です。
老朽化が進んだ空き家や管理に問題を抱える空き家でも現状のまま買い取れますので、あなたは空き家を手放すことができ、火災のリスクに怯えずに済みます。

空き家の管理にお悩みの方は、弊社までお気軽にご相談ください。

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空き家火災はなぜ起きる？原因パターン徹底分析

空き家は人が住んでいないにもかかわらず、一般住宅と比べて火災が起きる要因が多いという課題を抱えています。
なぜ空き家で火災が多発するのか、主な原因と地域・築年数ごとのリスクを見ていきましょう。

これらの火災リスクが高い場合は、後述する「空き家火災の責任を回避するための4つの対策」で対処しましょう。

出火原因ランキング

出火原因を比較すると、空き家と通常の住宅火災では明確な違いがあります。
消防庁の統計によると、建物火災20,972件の出火原因別の内訳は以下の通りです。

参照元：総務省消防庁「『消防統計（火災統計）』（令和6年1～12月調査）」

一方、空き家ではそもそも居住者がいないため、出火原因のパターンが根本的に異なります。
通常の住宅と比べて以下の出火原因が目立ちます。

人の目が届きにくい空き家では火災の発見が遅れがちで、出火の因果関係や原因の特定も困難になります。
先述したように、空き家の管理が不十分で火災が発生すると損害賠償責任を負うことになるため、適切に管理するか売却するなどの対策を講じましょう。

地域別火災リスク

空き家の火災リスクは、立地する地域によって傾向がやや異なります。

①～③いずれの場合でも、空き家が多いエリアでは延焼のリスクが高まることが知られています。

2025年11月18日に発生した大分県佐賀関の大規模火災は、上記①に該当する住宅密集地で起きた事例です。
さらに、火元に隣接する2件が空き家だったことから、瞬く間に延焼したとみられています。

引用元：朝日新聞「大分・佐賀関の大規模火災　4万8900平方メートルが消失【空撮】」

被害に遭った196棟のうち49棟が空き家であったという事実からも、空き家が延焼リスクを高めたことは明白です。

参照元：朝日新聞「大分の大規模火災、空き家が延焼拡大に影響か 消防庁の調査報告書」

築年数別火災リスク

建物の築年数が古いほど、火災リスクも高い傾向にあります。
築浅物件と築古物件の火災発生リスクはおおむね以下の通りです。

老朽化した建物を管理不全のまま放置していると、「重過失」と認定され、次章で解説する高額な損害賠償を請求されるリスクも高まります。
所有する空き家の築年数が古い場合、漏電対策や定期点検を行うか、困難な場合は早期に売却して手放すことも検討しましょう。

空き家火災の損害賠償額は数千万円にのぼることも

「重過失で損害賠償責任が認められたとしても、実際の金額はいくらくらいになるのか」と気になる方は多いでしょう。
以下は、公益財団法人日本住宅総合センターが公表している、空き家の損害に関する賠償額の試算例です。

引用元：空き家（放置家屋）事例 | 公益財団法人 日本住宅総合センター

上記の試算では、東京都郊外の空き家から出火し、敷地面積165㎡、築20年の隣接家屋が全焼、居住していた夫婦2人（夫74歳・妻69歳）が死亡した場合の損害賠償金額が6,375万円にものぼるとされています。
人命に関わる被害が出た場合には、建物の再建築費用や家財の補償に慰謝料や死亡逸失利益が上乗せされるため、賠償額が5,000万円を超え、場合によっては億単位に達するおそれもあります。

実際に所有者に重過失が認められた場合、これと同水準の損害賠償を請求される可能性も否定できません。
一般的な個人の資産でまかなえる金額ではなく、預貯金や他の不動産を処分しても補えないケースも出てくるでしょう。

こうした損害賠償リスクを抱えたまま空き家を放置するのは危険です。
賠償責任を回避する具体的な方法は、次の章「空き家火災の責任を回避するための4つの対策」で詳しく解説します。

空き家火災の責任を回避するための4つの対策

空き家火災のリスクと責任を回避する方法は、大きく分けて以下の4つです。

それぞれの特徴と費用の目安を押さえておきましょう。

売却を選べば費用をかけずに火災責任から解放されるため、特に今後も活用予定のない空き家の場合は、売却を軸に検討することをおすすめします。

弊社AlbaLink（アルバリンク）であれば、売主様の契約不適合責任を免除して現状のまま買い取りますので、売却後に損害賠償を請求される心配もありません。
空き家の処分でお困りの方は、ぜひ弊社の無料査定をご活用ください。

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定期的に管理する

前述したように、出火の主な原因は、放火・漏電・不法侵入者の火気使用です。
これらを防ぐには、定期的な巡回と適切な管理が不可欠です。

管理の頻度は最低でも月1回が目安で、草木が繁茂しやすい春〜夏は2週間に1回程度の巡回が望ましいです。

遠方に住んでいる、高齢で動けないなど、自分で管理することが難しい場合は、空き家管理代行サービスへの委託も一つの手です。
費用の目安は月1〜3万円程度が一般的ですが、物件の状況や委託内容によって異なります。

自分での管理が難しい状況であれば、管理代行を利用するか、後述する売却で根本的にリスクを解消することも視野に入れましょう。

空き家管理サービスについて詳しく知りたい方は、以下の記事もご参照ください。

空き家管理サービスおすすめ6選！自力での空き家管理や売却方法も解説！

空き家管理サービスの費用相場と空き家の管理を任せられる業者6選 空き家管理代行サービスとは、空き家の管理を業者に依頼できるサービスのことです。 住んでいる場所から空き家がある場所まで遠いなどの理由で、自身で空き家を管理するの...

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火災保険に加入する

空き家でも火災保険への加入は可能なため、加入しておくと安心です。
空き家向けの火災保険に特約（個人賠償責任保険または施設賠償責任保険）を付けると、万が一の火災で隣家に損害を与えた際の賠償リスクに備えられます。

ただし、空き家の保険は一般の住宅用とは異なるため、空き家になる前と同じ保険を継続している場合は、新たに契約し直さないと万が一の際に保険金が支払われない可能性があります。
さらに、以下の点にも注意しましょう。

火災保険の「住宅物件」と「一般物件」は、主に建物の使用目的（リスク度）によって区分され、一般物件の保険料は住宅物件の約1.5〜2倍が相場です。
住宅は「生活の場」で比較的リスクが低く、一般物件は「店舗」や「誰も住んでいない空き家」などとしてリスクが高いと判断されるためです。

木造・延べ床面積100㎡程度の場合、年間10万円前後になることもあります。
今後も空き家を使う予定がなく、火災に関する責任から完全に逃れたいのであれば、高額な保険料をかけて維持するより、空き家を売却して手放すほうが合理的です。

空き家にかけられる火災保険について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。

空き家も火災保険への加入は必要！未加入のリスクやおススメの保険会社を紹介

空き家でも火災保険は必要か？加入すべき3つの理由 空き家でも火災保険に加入すべき理由は主に以下の3つです。 空き家は放火被害に遭いやすいから 近隣への損害賠償も火災保険の特約で対応できるから 自然災害等の被害を補償し...

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建物を解体する

建物を解体・撤去すれば、空き家の物理的な火災リスクはなくなります。
燃える建物がなくなるので、放火犯に狙われるリスクや漏電火災のリスクを根本から断ち切れるからです。

ただし、解体には高額な費用がかかります。
木造住宅の解体費用の目安は以下のとおりです。

上記のほかに、アスベストが使用されている場合や重機が入れない場合などは、別途費用がかかります。

また、建物を解体して更地にすると、固定資産税の「住宅用地の特例※」が適用されなくなる点にも留意しましょう。

参照元：横浜市「土地についての特例」

更地にすると、住宅が建っている状態に比べて固定資産税が最大6倍になる場合があるため、解体後の税負担の増加も見込んでおく必要があります。
解体に数百万円かけるのと、そのままの状態で不動産買取業者に売却するのとどちらが経済的か、一度費用対効果を検討してみましょう。

空き家を解体すべきか、判断基準は以下の記事で詳しく解説しています。

あなたの空き家は本当に解体すべき？目的に合わせた空き家処分の最適解

空き家の解体費用の相場 空き家の解体費用の相場は建物の広さと構造によって変わります（以下の表参照）。 建坪 木造 軽量鉄骨造 鉄筋コンクリート造 20坪 80万円～130万円 120万円～160万円 1...

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売却を検討する

空き家の火災リスクと責任から根本的に解放されるには、空き家を売却して手放すことが最も確実です。
売却すれば所有者でなくなり、火災の賠償責任・固定資産税・管理コストがすべてゼロになります。

空き家の主な売却方法は以下の3つです。

空き家バンクを通じて売却する

空き家バンクとは、各自治体が運営する空き家を売りたい人と買いたい人をマッチングさせる制度です。

売主は無料で登録でき、買い手は移住要件などを満たせば補助金を利用できる場合があるというメリットがあります。

ただし、手軽に登録できても売却するのは容易ではありません。

実際、国土交通省の調査でも、空き家バンクを運営する自治体の29.7%が「登録物件と利用者の求める条件が合っていない」と回答しています。

また、自治体は広告活動を積極的に行わないため、買い手が現れるまで数カ月〜数年かかることも珍しくありません。
その間も所有者には空き家の管理責任が残り続けます。

売却や契約のサポートを受けて空き家を高く売却したい場合には、次項の「仲介」を利用し、短期間で確実に売却したい場合は、後述する「買取」で売却することをおすすめします。

以下の記事では空き家バンクの実態や使い勝手について解説しているので、こちらもご参照ください。

空き家バンクの実態と口コミを紹介！空き家を確実に売却する方法も紹介！

空き家の売却を考えている方へ向けて、空き家バンクの仕組みや利用するメリット・デメリットを解説します。この記事を読むと、空き家の売却に空き家バンクが適しているかどうかの判断がつくようになります。

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立地が良ければ仲介で売却

交通の便が良い都市部や住宅需要が高いエリアであれば、仲介※で売却するのがおすすめです。

仲介業者が、物件を高く購入してくれる買い手を探すため、空き家が以下のような条件を満たしているなら、市場相場に近い金額での売却も期待できるでしょう。

一方、駅から遠い郊外の物件や、車が進入できないような不便な場所にある空き家は、一般の買主からの需要がほとんど見込めず、仲介での売却は困難を極めます。
特に、仲介は成約時の手数料ビジネスであるため、買い手がつきにくい物件の販売活動は熱心に行ってくれない可能性が高いです。

また、仲介では売主に「契約不適合責任※」が課されるため、引き渡し後に隠れた欠陥が発覚した場合は損害賠償を請求される恐れがある点にも留意しましょう。

参照元：e-Gov法令検索「民法第562条、563条、564条」

空き家を売りに出しても数カ月問い合わせがない場合や、売却後のトラブルが心配な場合は、次項で紹介する買取に切り替えるのが賢明です。

立地が悪ければ買取で売却

立地が悪く、築古で老朽化が進んでいる空き家は、一般的な仲介では買い手がつきにくいため、買取※で売却するのがおすすめです。

専門の不動産買取業者は独自の物件再生・再販ノウハウを持っているため、火災リスクの高い老朽空き家でも現状のまま買い取ってくれます。
また、業者が直接買い取るため、買主を探す必要がなく最短数日～1カ月程度の短期間で確実に売却できることもメリットです。

さらに仲介と異なり、業者が売主の契約不適合責任を免除してくれるケースがほとんどのため、売却後のトラブルを心配する必要もありません。

弊社AlbaLink（アルバリンク）も、空き家をはじめとする訳あり物件の買取を専門とする不動産買取業者です。
詳しくは次章で紹介しますが、全国対応で訳あり物件の買取を行っており、他社で断られたような空き家を数多く買い取ってきた実績があります。

火災リスクのある空き家を今すぐ手放したい方は、以下のフォームから弊社までお気軽にお問い合わせください。

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アルバリンクが火災リスクの高い空き家を買取した事例

弊社AlbaLink（アルバリンク）では、火災リスクが高い老朽空き家や、他社で買取を断られた物件を数多く買い取ってきました。
以下では、実際に弊社を利用されたお客様の声を紹介します。

引用元：空き家買取事業｜株式会社AlbaLink

上記のように実際に不審火のあった物件や管理の困難な田舎の物件でも、問題なく買い取ってきました。
また、弊社では下記のように「20年以上放置されて老朽化が進んだ空き家」や「不用品で室内があふれてしまっている空き家」を買い取った実績もあります。

【20年以上放置された空き家の買取事例】 【不用品で室内があふれてしまっている空き家の買取事例】

引用元：Albalinkの空き家買取事例

20年以上放置された空き家は780万円で買い取り、所有者様からは「雨漏りもするような家だったのに、思いのほか高く買い取ってもらえた」とご満足いただけました。

また、不用品で室内があふれかえった空き家の所有者様は、他の不動産業者から「不用品の回収だけで100万円近くかかる」と言われ、途方に暮れていただけに「（弊社に）そのまま買い取ってもらえてとても助かりました」と言っていただけました。

他にも、弊社に買取依頼をされたお客様からは「肩の荷が下りた」「色々不安だったがスムーズに売却できた」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）

引用元：Google maps「株式会社AlbaLink（アルバリンク）」口コミ

弊社は司法書士や弁護士などの士業と連携しているため、上記の口コミにあるような複雑な問題を抱えた物件でもスムーズに買い取ることが可能です。

また、弊社は不動産買取業者としては数少ない上場企業であると同時に、全国27自治体（2026年1月時点）と連携して空き家の利活用を推進しており、高い社会的信用も得ています。
信頼できる買取業者に安心して空き家を売却したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。

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まとめ

空き家で火災が発生しても、失火責任法により所有者の損害賠償責任は免除されるのが原則です。
ただし、管理を怠った状態での放火や漏電火災は「重過失」と認定されるリスクがあり、その場合は6,000万円を超えるような高額の損害賠償を請求される可能性もあります。

火災リスクを回避するには、定期的な管理・火災保険への加入・解体・売却のいずれかの手段を取る必要がありますが、費用面でのハードルが高いのが実情です。

「管理費用をかけたくない」「売却後の損害賠償リスクに怯えたくない」「現状のまま手早く処分したい」とお考えであれば、訳あり物件専門の不動産買取業者へ現状のまま売却するのが賢明です。

弊社AlbaLink（アルバリンク）は、老朽化した空き家や火災リスクを抱えた訳あり物件を専門に買い取っている不動産買取業者です。
年間相談件数約20,000件、年間買取件数2,000件（2025年実績）の豊富な実績を持ち、独自のノウハウで物件を再生・活用できるため、火災リスクの高い空き家や、他社で断られた物件でも買取が可能です。

その実績はフジテレビ「イット」をはじめとする数々のメディアにも紹介されてきました。

相談・査定は無料で承っておりますので、空き家の火災リスクやその他のお悩みをお抱えの方は、お気軽にご相談ください。

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