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別居中の不動産を勝手に売却できるかは名義次第
別居している不動産を売る方法は、アナタが所有している物件が「単有名義」と「共有名義」のどちらに該当するのかによって、売却の仕方が変わってきます。
まずは、単有名義の売却方法を紹介します。
共有名義の方は「共有名義は原則、共有者の意思のみで自由に売却できない」へお進みください。
それでは、単有名義の人向けの売却方法を解説していきます。
単有名義なら所有者の意思のみで自由に売却できる
購入した一人の名義で登記されている（単有名義）なら、所有者の意思のみで自由に売却できます。
仮に、所有者（名義人）が「夫」になっているなら、「妻」の同意を得なくても、夫の意思のみで別居中の物件を売却できるということです。
ただし、住宅ローンが残っている場合は、要注意です。
というのも、通常、ローン契約（金銭消費貸借契約）の中で、銀行にことわりもなく勝手に売却する（＝所有者が変わる）ことは禁じられているからです。
よく「離婚するので財産分与として夫から不動産をもらいたい」と妻が主張するケースがあるのですが、結局ローンを組んでいる場合はまだ銀行の抵当権が設定されているため、負債も負わずに丸々もらうのはかなり難しくなります。
妻が住み続けるとすると下記のようなケースが想定されます。
- 夫の名義のままにしておき、妻が居住しローンの残債務を夫が支払い続ける。
夫が最後まで支払ってくれる保証がなく、途中で返済がストップすれば銀行は抵当権を実行して競売にかけ、結果的に妻は追い出されることになるため非常にリスクが高い。
また、夫が居住しなくなることが銀行との契約違反になる可能性が高い。 - 名義を妻に移転し、妻が銀行から新たにローンを借りる。
妻に収入、信用力がないと銀行の審査に通らないため実現不可能。
結局のところ、売却した上で財産分与にあたる分を妻に分けるのが現実的でしょうが、ローンを組んで日が浅い場合はローンの返済をすると手元にほぼ残らない（むしろマイナスになる）ことが多いため、あまりお金がもらえることは期待できないと考えた方が良いかもしれません。
なお、住宅ローンが残っている家の売却方法を知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
共有名義は原則、共有者の意思のみで自由に売却できない
夫と妻が共同で1つの不動産を所有している（共有名義）場合、やっかいなことに共有者の意思のみで自由に売却できません。
共有不動産は共有者全員の同意がなければ売却できないと民法第251条で定められているためです。
したがって選択できるのは、夫（妻）の合意をとったうえで不動産全体を売却するか、夫（妻）に自分が所有している持分を売却するかの2択です。
ただ、こう聞くと「夫（妻）と話し合いしなきゃいけないのか」と思われるかもしれませんが、ご安心ください。
夫（妻）の交渉・合意を必要とすることなく、自分の持分を売却する方法が存在するからです。
もちろん、夫（妻）と話し合いをして、お互い納得した形で売却していただくのがベストですが、現実的にはそれが難しいこともあるでしょう。
そのような方は、後述の「自分の持分を専門の買取業者（第三者）に売却する」へお進みください。
以降では、夫（妻）への交渉・合意が必要になる売却方法を2つ紹介します。
共有者全員が合意のうえ不動産全体を売却する
夫と妻の双方が今の物件を手放したいと考えているなら、夫婦で不動産全体を売却しましょう。
売却代金は、共有者の持分割合に応じて分けるのがスタンダードです。
たとえば、夫の持分割合が60％、妻の持分割合が40％で、今の物件が2,500万円で売却できたとします。
この場合、夫と妻が受け取れる金額は、以下のようになります。
- 夫：1,500万円（2,500万円×60％）
- 妻：1,000万円（2,500万円×40％）
ただし、わざわざ言うまでもありませんが、共有名義の不動産全体を売却するなら、共有者全員の合意が必要です。
夫と妻のどちらかが、今の物件を手放すことに難色を示しているなら、不動産全体の売却はできません。
自分の持分を他の共有者に売却する
不動産全体を売却するのが難しい場合は、自分の持分を夫（妻）に売却しましょう。
自分の持分を売却することは、以下のように、売却する側・買取する側の双方にとって大きなメリットがあります。
- 自分の持分を売却する人：売却代金が手に入る
- 相手の持分を買い取った人：単有名義として所有できる
ただし、共有名義の不動産に住宅ローンが残っている場合は要注意です。
自分の持分を売却して、事態が丸く収まるものではありません。
その理由を一言でいうと、住宅ローンが残っていながら自分の持分を売却すると、住宅ローンの契約（金銭消費貸借契約）違反になるからです。
このことについて詳しく解説していきたいところですが、話が長くなるので、以降の解説は以下の記事に委ねます。
ちなみに、持分の売却金額は当事者同士で自由に決めることが可能です。
ただし、持分の売却代金が相場よりも低いと「贈与」とみなされます。
贈与税の具体的な税率に関しては、国税庁のホームページより確認できます。
参照元：国税庁 No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）
自分の持分を専門の買取業者（第三者）に売却する
これまで、紹介した共有名義不動産の売却方法は、手間がかかるのが難点です。
そのうえ、共有者同士が別居するほどの関係なら、より一層売却するためのハードルは高まります。
共有名義の不動産を簡単に売却したいのであれば、専門の買取業者に自分の持分の買取を依頼しましょう。
専門の買取業者は、持分の一部を買い取った際の活用方法・利益の生み出し方を豊富に持っているので、売主であるアナタから高確率で買い取ることが可能です。
もちろん、共有者同士の関係を悪化させるような真似は一切しません。
具体的には、以下の点に配慮しながら、慎重に事を進めていきます。
- 売主であるアナタの持分が完全に離脱されてから、他の共有者との交渉等を行う
- 他の共有者と交渉する際は、相手の意思を尊重する（強引に裁判など、法的手段を実行しない）
ただし、中には自社の利益を一番に、少々強引に事を進めていく買取業者も少なからず存在するので、その点は要注意です。
ちなみに、弊社なら共有持分をスピーディーに買い取りできます。
日本全国どこでも対応しておりますので、お気軽にお問い合わせください。
なお、以下の記事では共有持分の買取に対応している買取業者の選び方やおすすめの買取業者をご紹介しています。
共有持分を売却したいとお考えの方は、ぜひ参考にしてください。
別居中の共有名義の不動産を保有し続けるリスク
別居中の共有名義の不動産は、一日でも早く売却してしまうことをオススメします。
共有名義の不動産を放置していると、離婚した際に多大なリスクを被ることになるからです。
たとえば、夫婦共同で住宅ローンを組んでいて、離婚に伴い夫が出ていき、妻が住み続けていた状況を考えます。
このとき、元夫の収入が減ったなどの理由により、住宅ローンの滞納が数ヵ月続くと、金融機関から競売にかけられる恐れがあります。
債権者（金融機関）が、債権の回収を行うために、裁判所に申し立てをし、対象の物件をオークション形式で売却すること
要するに、今住んでいる妻がその家に住み続けることができなくなってしまう恐れがあるのです。
そのため、別居中の共有名義の不動産は、一日でも早く売却してしまいましょう。
なお、共有名義の不動産を売却せずに、放置し続けたその他のリスクは、以下の記事でも詳しく解説しているので、よろしければそちらも併せてご覧ください。
減った分の財産分与対象を取り戻すことはほぼ不可能
離婚前の別居中に夫単独名義の不動産を夫が売却した場合、その売買は相手方との関係で完全に有効なものですのでそれを取り戻すことはほぼ不可能です。
もし、妻が離婚にあたっての財産分与を求めるのであれば金銭その他の形で求めるしかないことになります。
また、夫婦共有名義の不動産を、夫が書類や印鑑等を持ち出して勝手に売却してしまったとしても、少なくとも夫の持分については有効な売買となりますので、売買全体を取り消すことは困難です。
離婚に伴う財産分与については、以下の記事で詳しく解説しています。
別居中不動産を勝手に売却される確率を下げる3つの方法
では、夫婦どちらかの意思に反して不動産を売却されることを防ぐ具体的な方法はあるのでしょうか。
上記のとおり、単有の不動産については名義人一人で売却しても何ら違法ではありません。
共有になっている不動産については、上記のように通常であれば夫が勝手に妻の持分も含めて売却するようなことはできないはずですが、現実的に書類を持ち出されて売却された場合、取り戻しが困難になることもあります。
不動産の売却を事前に防ぐための対策がないのかどうか考えてみましょう。
登記済証や登記識別情報を預かる
不動産売買の時、売主が必ず提出、提示しなければならない書類として登記済証や登記識別情報があります。
これらは似ているようでかなりその性質が異なります。
まずこれらの違いを把握し、自分の不動産はどちらなのかを知っておきましょう。
登記済証と登記識別情報の違い
日本で不動産についての登記をすると、従来発行されていたのが「登記済証」です。
登記済証は所有権について発行される場合は「権利証」とも呼ばれ、イメージとしては厚紙に挟まっている和紙（普通のコピー用紙のこともある）に法務局の赤い「登記済」のはんこが押された書類です。
それなりに重々しさがあり、いかにも「重要書類」という外観を呈しています。
登記済証の場合、複数人が不動産を共有していても同時に購入したのであれば複数発行されるわけではなく、あくまで１通の登記済証に共有者全員の名前、持分が書いてあることになります。
それに対して、現在の法律では、登記の際に発行されるのはこの権利証ではなく「登記識別情報」と呼ばれるものです。
【登記識別情報の見本】
登記識別情報は、A４サイズのグレーがかった用紙１枚のあっさりしたものです。
（ただし、司法書士が最終的に厚紙の表紙をつけて権利者に返却することが多い）
下部の色の濃い部分がめくれるようになっており、その下に「アルファベットと数字を組み合わせた12桁の記号」が記載されています。
登記識別情報が登記済証と異なるのは、「不動産ごと」「共有ならその名義人ごと」に発行されるのであり、各人が別々に保有することができるという点です（２つの不動産を両方とも二者で共有するなら合計４通）。
登記済証から登記識別情報への移行は登記のオンライン申請導入に伴って行われたのですが、いつ登記した分からが登記識別情報になったのか、それは法務局の管轄によって異なります。
大体、平成17年～平成20年くらいの時期にかけて順次、移行していきましたので、それ以前に購入した人には登記済証（権利証）が、それ以降に購入した人には登記識別情報が発行されています。
なお、各法務局の詳しい移行時期を掲載しているサイトも見受けられます。
自分の保有する不動産につきどちらが発行されたかわからない人は、オンライン指定庁への移行時期を調べるとよいでしょう。
登記済証を預かることに意味はあるか
上記のように夫婦が同時に購入した共有不動産の「登記済証」は「１通」です。
つまり、自分も持分を保有する妻が「別居中、夫に勝手に売られたくない」と考えた場合、登記済証を握っていればかなりそれを防止する効果があります。
「登記済証」の場合は登記済証の紙そのものを法務局に提供するため、提供できなければ基本的には権利の移転等（売却や抵当権設定）ができません。
ただし、気をつけなくてはならないのが、夫が何が何でも売却すると思った場合「登記済証を失くしました」と言えば司法書士の「本人確認情報」という書類で代用できてしまう点です。
もちろん、まともな司法書士であれば本人確認情報作成の時点で厳密に本人確認をしますので、妻に売却意思がないことから登記を断るでしょう。
しかし、中にはこのような作業をいい加減に行う司法書士に当たってしまい、登記まで至るケースがあるのも事実です。
そこで、登記済証を預かっても100％売却されてしまうことを防止できるとは限らないのです。
登記識別情報を預かることに意味はあるか
登記識別情報とは、権利に対して割り振られた記号であり、権利者が次に売却や不動産への抵当権設定を行う際には法務局にこの記号を提供して登記を行います。
登記識別情報は登記済証のような「モノ」ではなく「情報」です。
つまり、登記識別情報通知という紙自体を出さなくても、中に書いてある記号を提供さえすれば登記ができてしまうのです。
よって、登記識別情報を自分が預かっていても記号を知られていれば相手が登記をしてしまうことはできるので、相手から預かっておくことにほぼ意味はありません（ただし、その他にも印鑑証明書や実印は必要）。
また、記号を知らなくても上記のように「本人確認情報作成」での登記をしてしまう危険もありますので、売却防止としては完璧ではありません。
覚書を書いておく
「覚書」とは、当事者同士で約束した内容を書面にしておくものであり、契約書と法的な意味に差はありません。
結局、書面にどんなタイトルがついているかということではなく、内容が法的効果を左右するのです。
覚書や契約書、その他どんな名称の書面であっても片方の同意なしに物件を売らない、という約束自体はできますが、それは当事者（夫婦）相互で間でのみ効力を持ちます。
つまり売却の相手方（買主）を拘束できるわけではないので、不動産の売却自体を無効や取消にできるのではなく、金銭で財産分与を約していたのであればその金額を金銭で要求できるに過ぎないということです。
仮差押え
自分の権利に基づき相手の財産から強制的に回収する手段として「差押え」がありますが、「差押え」と「仮差押え」はどこが違うのでしょうか。
差押えは、ある請求権が判決等で確定している（＝債務名義を取っている）ケースで相手の財産に対して行い、実際に換価（お金に換え）、回収するというものです。
しかし、判決が出るまでに何カ月もかかる裁判もあり、その間に財産を処分されてしまっては元も子もありませんから、その前段階で財産を凍結させておく方法があります。
それが「仮差押え」です。
たとえば、不動産を仮差押えした場合は次のような効果があります。
BがAに対して債権の有無を争っている段階で仮差押えをしたとします。
「仮差押え」は登記簿に表示されますが、その後に元の所有者から新所有者に所有権を移転すること自体はできます（下図のAからCへの移転）。
しかし、下図のBがAに勝訴した結果、競売にかけてDに競り落とされてしまえば仮差押えの後に権利を取得したCはDに負けることになるのです。
わかりにくいと思いますので、これを離婚調停のケースで考えてみましょう。
夫は仮差押えされた自分の持分を売却することは自由です。
仮差押えされている段階ではまだあくまで自分の財産権ですから。
ここで、たとえば夫が持分を他人Cに売却したとします。
ただ、その後調停が成立して妻が夫の持分相当からの財産分与を受ける権利が確定したら、妻は「差押え（本差押え）」をしてその夫の持分（もしくは自分の持分と合わせて）競売し、金銭に換えて受け取ることができます。
（他人Cへの売却そのものをなかったことにできるわけではありません。）
競売で競り落としたDは仮差押え後の買主Cの所有権（もしくは持分権）を否定することができます。
一方、妻がどうしても不動産自体を取り戻したいと考えるのであれば、競売した際に自分自身が夫持分を買受けるしかありません。
他人Cはもともと仮差押えがついている状態を登記簿で確認し購入しているので、こうなることを想定しておかなければならないことになります。
（だからこそ実務では抵当権や仮差押え、差押えつきのまま購入する人はいないのです）
仮差押えとは？
仮差押えは、上記のとおり権利が確定する以前にとりあえず財産を凍結させるためだけに行うものです。
その次の段階として（本）差押えをし、実際に換価と回収をするためには、勝訴判決や和解調書をもらうプロセスが必要になります。
仮差押えの順番
仮差押えはまだ権利が確定していない段階で相手の財産を凍結させるわけですから、裁判所もより慎重になるのは無理のないことです。
よって、むやみにどんな財産でも仮差押えしてよいのではなく、相手方に対して比較的影響が少ないものを優先的に差し押さえるよう言われることもあります。
たとえば、妻が夫の給料債権の仮差押えをすると、夫の勤務先（第三債務者といいます）に給与の一部が留保されるため、勤務先に知られる＝必然的に夫自身の信用に傷がつくことになります。
また、預貯金についても自由におろせなくなり生活に影響が出てきます。
これに対し、不動産については登記簿に「仮差押え」の記載が入るだけで実質的に住めなくなるわけでもなく、相手方への影響は少ないため、まず裁判所から「他の財産より優先して不動産を仮差押えするように」言われるケースもあるようです。
仮差押えの保証金
仮差押えを申立てる際には、裁判所に対し「被保全権利（財産分与など）」「保全の必要性（相手との対立が激しいなど、このままでは債権を回収できない危険があること）」を「疎明」しなければなりません。
疎明というのは「証明」より若干大雑把なもので、裁判所に「本人の言っていることは一応、確からしい」という心証（気持ち）を抱かせればよいとされます。
ただ、申立ての費用そのものはそこまで高いわけではありませんが、仮差押えにおいて当事者を悩ませるハードルとなるのが「担保金を払わなければならない」ことです。
目的物もしくは被保全債権の5％～15％程度の担保を提供しなければなりませんが、担保金だけで数百万円になってしまうこともあるため、当事者が二の足を踏むことが多いのも無理はありません。
仮差押えのリスク
また、仮差押えには申立て側のリスクも存在します。
上記のように、仮差押えの段階ではまだ「係争中」であるわけで、本訴（実際の訴訟）で申立人が負ける（権利の存在が認められない）ことも考えられるのです。
もし申立人が本訴で負けた場合、仮差押えをかけられた側に対して「損害賠償」をしなければならないことになります。
そうなると非常に厄介ですので、申立てを検討している人は「本当に自分のケースで仮差押えまですることが必要なのかどうか（勝ち目があるのかどうか）」をあらかじめ弁護士に相談して、慎重に判断しなければなりません。
離婚調停中の共有不動産については以下も参考にして下さい。
まとめ
別居している不動産を売る方法は「単有名義」の「共有名義」のどちらに該当するかで、売却方法が変わります。
単有名義なら、名義人の意思のみで自由に売却できます。
一方の共有名義に該当する場合は、原則、本人の意思のみで売却できません。
相手方の合意を得る必要があります。
もし、相手方の合意を得るのが難しい場合は、アナタが所有している持分を専門の買取業者に買い取ってもらうことをオススメします。
住宅ローンの支払いが残っている場合でも、その旨を専門の買取業者に相談すれば、対応してくれるので安心しての売却が可能です。
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