株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
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建ぺい率とは
建ぺい率とは、敷地面積（建物が建っている土地の面積）に対する建築面積（建物を真上から見たときの面積）のことです。
建ぺい率は、建築基準法によって一定数値を超えないように規制されています。
第五十三条
建築物の建築面積（同一敷地内に二以上の建築物がある場合においては、その建築面積の合計）の敷地面積に対する割合（以下「建蔽率」という。）は、次の各号に掲げる区分に従い、当該各号に定める数値を超えてはならない。引用元：建築基準法|e-Gov法令検索
建ぺい率の設定は、建物周囲の空間を確保するのが目的です。
建物周囲の空間を確保することで、日当たりや風通しが悪くなるのを防ぐことが可能です。
また、火災発生時、周囲の建物への燃え広がりを防止する目的もあります。
建ぺい率は、以下の計算式で求めます。
敷地面積が130㎡の土地に、建築面積が65㎡の建物を建てた場合、建ぺい率は次のとおりです。
住みよい街の維持と安全性の確保のため、建ぺい率による建築面積の制限を定めています。
容積率とは
容積率は、敷地面積に対する延べ面積（建物すべての階の床面積を合計した面積）の割合です。
容積率は、建築基準法によって一定数値を超えないように規制されています。
第五十二条
建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合（以下「容積率」という。）は、次の各号に掲げる区分に従い、当該各号に定める数値以下でなければならない。（後略）引用元：建築基準法|e-Gov法令検索
容積率を設ける理由は、人口制限のためです。
容積率の制限がない場合、どのエリアにも大きな家やマンションを建てることが可能です。
建物が大きくなると、その分多くの人が暮らせるため、人口増加につながります。
人口が増加すると、上下水道や電力供給などのインフラ整備が追い付かなくなり、住みよい街からかけ離れた状況に陥る可能性があります。
容積率の求め方は、以下のとおりです。
敷地面積が100㎡の土地に、1階床面積が50㎡、2階床面積が30㎡の建物が建てた場合、容積率は次のとおりです。
快適な街を維持するため、容積率による延べ面積の制限が設けられています。
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建ぺい率・容積率オーバーの中古物件とは
建ぺい率・容積率は快適な街づくりのため、建築基準法により規制されています。
建物は、上記の規制に則って建てなければなりません。
しかし、中古物件の場合、建ぺい率・容積率の制限に収まっていないケースがあります。
中古物件の建ぺい率・容積率がオーバーしているケースは、以下のとおりです。
- 既存不適格建築物
- 違反建築物
なお、既存不適格建築物と違反建築物について、くわしい知りたい人は以下の記事も参考にしてください。
既存不適格建築物
既存不適格建築物とは、建物の工事開始時点では法律に適合していたが、その後の法改正により違法となった建物のことです。
建ぺい率・容積率オーバーにおいて、既存不適格建築物に該当する建物は以下のとおりです。
- 用途地域の指定以前に建築された建物
- 用途地域の変更で規制に適合しなくなった建物
用途地域とは、市街地を計画的につくるため、住居や商業、工業といった土地の利用目的をエリアごとに定めたものです。
建ぺい率・容積率の上限は、以下の表のとおり用途地域ごとに異なっています。
| 建ぺい率（%） | 容積率（%） | |
|---|---|---|
| 第1種低層住居専用地域 | 30、40、50、60 | 50、60、80 100、150、200 |
| 第2種低層住居専用地域 | ||
| 田園住居地域 | ||
| 第1種中高層住居専用地域 | 100、150、200 300、400、500 | |
| 第2種中高層住居専用地域 | ||
| 第1種住居専用地域 | 50、60、80 | |
| 第2種住居専用地域 | ||
| 準住居地域 | ||
| 準工業地域 | ||
| 近隣商業地域 | 60、80 | |
| 商業地域 | 80 | 200、300、400、500 600、700、800、900 1000、1100、1200、1300 |
| 工業地域 | 50、60 | 100、150、200 300、400 |
| 工業専用地域 | 30、40、50、60 | |
| 用途地域の定めのない地域 | 30、40、50、60、70 | 50、80、100 200、300、400 |
参照元：建築基準法|e-Gov法令検索
そのため、新たに用途地域に指定された場合や用途地域が変更された場合は、従来の規制に適合しなくなる可能性があります。
なお、建ぺい率・容積率オーバーをはじめとした既存不適格建築物は違法な状態ですが、後述する違反建築物と違い、罰則を科されることはありません。
違反建築物
違反建築物とは、建物の工事開始時点で法律に違反した建物のことです。
建物の増改築をした結果、違反建築物となるケースもあります。
建ぺい率・容積率オーバーにおいて、違反建築物に該当する建物は以下のとおりです。
- 無許可での増改築をした建物
- 建築後に敷地の一部を売却した建物
違反建築物は、既存不適格建築物と違い、行政からの罰則の対象となります。
建ぺい率・容積率オーバーの中古物件の3つのデメリット
建ぺい率・容積率オーバーの中古物件には、以下の3つのデメリットがあります。
- 住宅ローンを借りられない
- 建て替え・リフォーム時に規模が小さくなる
- 罰則を受ける
上記のデメリットは買主が受けるものであり、売主が物件を売却しにくい要因ともいえます。
住宅ローンを借りられない
建ぺい率・容積率オーバーの中古物件は、住宅ローンの審査が通らず、購入資金を借りられない可能性があります。
銀行をはじめ金融機関から住宅ローンを借りるとき、借主は購入する物件を担保として提供します。
担保となる建物の評価額が高いほど、より多額のローンを借りることが可能です。
なお、建ぺい率・容積率オーバーの建物は、建物自体の評価額が低くなります。
住宅ローンを借りられたとしても、希望額より少なくなる可能性が高くなります。
また、近年は金融機関に対してコンプライアンス遵守が強く求められる傾向です。
そのため、建ぺい率・容積率オーバーの建物をはじめとした法律に適合していない物件への融資は、審査が厳しくなります。
とくに、違反建築物の購入に対する住宅ローンの審査は基本通りません。
上記２点の理由から、建ぺい率・容積率オーバーの建物購入のため、住宅ローンを借りるのは難しいでしょう。
建て替え・リフォーム時に規模が小さくなる
建ぺい率・容積率オーバーの物件の場合、建て替え・リフォームするときに、建物の規模が小さくなります。
建て替えやリフォームをする際は、建築確認申請（建築予定の建物が法律に適合しているかどうかの審査）が必要です。このとき基準になる法律は、現行のものです。
建ぺい率・容積率オーバーの建物の場合、現行の建ぺい率・容積率の制限に適合するように、建て替え・リフォームをしなければなりません。
その結果、建て替え前の建物と比較して、規模が小さくなるケースがほとんどです。
ただし、以下のケースでは、建築確認申請が不要です。
- トイレやユニットバスなどの設備交換
- 4号建築物のリフォーム
なお、4号建築物とは以下の建物のことをいいます。
- 2階建て以下、かつ、延べ床面積が500㎡以下の木造の建物
- 平屋、かつ、延べ床面積が200㎡以下の木造以外の建物
上記の場合は、現行の制限に適合させる必要はありません。
建て替えや大規模なリフォームをする場合は原則、以前と同じ規模の建物に住めなくなります。
罰則を受ける
違反建築物の所有者は、行政から罰則を受ける可能性があります。
建築基準法によると、行政は、違反建築物の建築主や敷地所有者に対して、建物の除去や使用禁止、使用制限などを命ずることができます。
参照元：建築基準法|e-Gov法令検索
上記命令に従わない場合、3年以下の懲役または、300万円以下の罰金に処せられる場合があります。
第九十八条
次の各号のいずれかに該当する者は、三年以下の懲役又は三百万円以下の罰金に処する。
一 第九条第一項又は第十項前段（これらの規定を第八十八条第一項から第三項まで又は第九十条第三項において準用する場合を含む。）の規定による特定行政庁又は建築監視員の命令に違反した者引用元：建築基準法|e-Gov法令検索
なお、違反建築物の是正義務は、新たな所有者にも及びます。
懲役または罰金に処せられる可能性のある物件のため、敬遠する人は多いでしょう。
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建ぺい率・容積率オーバーの中古物件のメリット
建ぺい率・容積率オーバーの中古物件は購入代金を安く抑えられることがメリットです。
建ぺい率・容積率オーバーの物件は、前述したとおり、住宅ローン審査が通りにくい傾向にあります。
そのため、買主は購入資金の大半を現金で調達しなければなりません。
もし、相場と同じ価格で売りに出した場合、他の物件と比較されて、買い手がつかないおそれがあります。
物件を手放したい売主側は、価格を下げて売り出すため、買主側は安い代金で購入が可能です。
買主側にとってはメリットですが、売主側にとっては売却価格が安くなるデメリットといえます。
建ぺい率・容積率オーバーを隠しての中古物件の売却はNG
前述したとおり、建ぺい率・容積率オーバーの中古物件は、価格を安くしないと、売却できない傾向にあります。
そのため、建ぺい率・容積率オーバーであることを隠して、普通の物件として売りたくなるかもしれません。
しかし、建ぺい率・容積率オーバーであることを隠して売却した場合は、契約不適合責任に問われる可能性があります。
契約不適合責任とは、契約書に記載されていない建物をはじめとした不備に対して、売主が負う責任のことです。
契約不適合責任を問われた場合、売主は建ぺい率・容積率オーバーを是正するための修繕費や代金減額の請求、契約解除を求められます。
また、建物の購入で損害を受けた場合は、賠償請求される可能性もあります。
上記のリスクを考えると、建ぺい率・容積率オーバーを隠して、売却することは控えるべきでしょう。
建ぺい率・容積率オーバーの中古物件の4つの売却方法
前述したデメリットを踏まえると、建ぺい率・容積率オーバーの状態で物件を売りに出しても、買い手を見つけるのは困難といえます。
建ぺい率・容積率オーバーの物件を処分したい場合、以下の方法での売却を検討してみてください。
- 減築してから売却する
- 隣地の買取をしてから売却する
- 古家付き土地として売却する
- 買取業者に売却する
なお、「買取業者への売却」以外の売却方法は、仲介業者に依頼するケースがほとんどです。
仲介と買取の違いをくわしく知りたい人は、以下の記事も参考にしてください。
減築してから売却する
建物を減築（床面積を減らすこと）することで、建ぺい率・容積率オーバーを解消して売りに出せます。
現行の法律に適合した状態で売却するため、買主は住宅ローンの審査に通過しやすくなります。
また、違反建築物の場合、減築により新たな所有者が罰則を受けるリスクをなくすことが可能です。
上記の2つの理由から、買主が見つかりやすくなるでしょう。
ただし、以下の表のとおり、減築には100万円以上の費用がかかります。
| 4〜5坪の減築 | 110〜380万円 |
|---|---|
| 6〜21坪の減築 | 400〜700万円 |
| 2階建てを平屋に減築 | 450〜2,700万円 |
参照元：減築リフォームの費用・事例・メリットとデメリット！確認申請は必要？増築もする場合は？|リショップナビ
また、築年数や立地条件によっては、買主が現れない可能性があります。
老朽化が抑えられている、あるいは立地が良いなど需要がある物件の場合は、減築してからの売却を検討してみましょう。
隣地の買取をしてから売却する
隣地を買い取ることでも、建ぺい率・容積率オーバーを解消できます。
隣地の買取ができれば、敷地面積を広げられるため、建ぺい率・容積率を下げられます。
その結果、現行の法律に適合した状態で売却が可能です。
たとえば、敷地面積が100㎡、建築面積が60㎡、延べ床面積は90㎡の建物の例を見ていきます。
上記の場合の建ぺい率と容積率は以下のとおりです。
容積率：90㎡÷100㎡×100 = 90%
隣地を20㎡分の土地を買い取った場合、建ぺい率と容積率は以下のとおりになります。
容積率：90㎡÷（100㎡ + 20㎡）×100 = 75%
隣地を買い取ることで、建ぺい率と容積率の数値を下げることができるため、現行の法律に適合した状態にして売却が可能です。
ただし、隣地所有者が買取に応じてくれない限り、建ぺい率・容積率オーバーの解消はできません。
隣地所有者が土地の売却に応じてくれる場合に、建ぺい率・容積率オーバーの解消方法として検討できる手段です。
古家付き土地として売却する
建物はそのままの状態で「古家付き土地」として売却するのも手段の1つです。
「古家付き土地」とは、家が残っている状態で土地として売りに出されている物件のことです。
古家付き土地を探している人は、土地の購入が目的です。
そのため、建ぺい率・容積率オーバーの物件でも、買ってくれる可能性は高いといえます。
また、前述した2つの方法と違い、売却の準備にかかる費用が不要な点もメリットの1つです。
ただし、売却価格は、買主が解体費を負担することを考慮して、更地より安い価格になるのが一般的です。
なお、更地と比べて、需要が小さいため、すぐに買い手が見つからない可能性があります。
土地の相場より安く、かつ、売却に時間がかかっても、手間なく物件を手放したい人におすすめの方法です。
更地にすると税負担が増える
古家付き土地より高く売却でき、需要もあるなら、更地にしてから売却しようと考える人も出てくるでしょう。
しかし、更地にする場合、解体費の負担だけでなく、固定資産税の負担も大きくなります。
土地の上に住宅が建っている場合、固定資産税の負担軽減が可能です。
この制度を固定資産税の住宅用地の特例といいます。
住宅用地の特例が適用されると、課税標準額（固定資産税評価額、税率をかける基礎となる金額）に以下の数値をかけて、税額が減額します。
| 200㎡までの部分 | 1/6減額 |
|---|---|
| 200㎡を超える部分 | 1/3減額 |
ただし、上記特例は更地にした場合、適用されません。
更地にして売却活動をする場合、6倍に増えた固定資産税を支払わなければなりません。
需要があるからと、安易に更地にするのは控えたほうがいいでしょう。
なお、更地と古家付き土地どちらで売却するか迷っている人は、以下の記事も参考にしてください。
買取業者に売却する
建ぺい率・容積率オーバーの中古物件を、買取業者に売却する方法もあります。
買取業者に物件の買取を依頼した場合、すぐに売買取引が成立するのが特徴です。
売主側が物件査定価格に納得していただければ、1週間～1か月程度での売買契約成立も可能です。
また、建ぺい率・容積率オーバーをはじめ、建物の不備に関して売主が責任を負う必要はありません。
ただし、物件買い取った後に修繕する費用を考慮して査定価格を決めるため、相場より売却価格が低くなってしまいます。
できる限り早く、物件を手放したい人におすすめの方法です。
弊社アルバリンクも建ぺい率・容積率オーバーの中古物件をはじめとした訳ありの物件を買い取っている買取業者です。
弊社では、物件の修繕費をはじめコストを必要最低限に抑えています。
そのため、訳ありの物件でも高額で買い取ることが可能です。
建ぺい率・容積率オーバーを理由に、物件の買主が見つからない人は、一度弊社アルバリンクにお問合せください。
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まとめ
この記事では、建ぺい率・容積率オーバーの中古物件のデメリットとメリット、売却方法について解説しました。
建ぺい率・容積率オーバーの物件のデメリットは以下の3つが挙げられ、物件購入を敬遠される原因といえます。
- 住宅ローンを借りられない
- 建て替え・リフォーム時に規模が小さくなる
- 罰則を受ける
そのため、物件を手放したい場合は、上記デメリットを解消される方法で売却活動しなければなりません。具体的には、以下の方法が挙げられます。
- 減築してから売却する
- 隣地の買取をしてから売却する
- 古家付き土地として売却する
しかし、上記の方法を採っても、必ずしも売却できるとは限りません。
より確実に、できる限り早く物件を手放したい人は、買取業者への売却がおすすめです。
訳あり物件を専門に扱う買取業者なら、積極的に買い取ってくれるうえ、1週間～1か月程度で売買成立も可能です。
なお、弊社アルバリンクも建ぺい率・容積率オーバーの中古物件をはじめとした訳あり物件を積極的に買い取っています。
口コミ評価は高く、「丁寧に対応してくださった。」「他社から断られた物件を買い取ってもらえた」などの声を頂いております。
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