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賃貸の孤独死は事故物件になる場合とならない場合がある
孤独死などの人の死により心理的瑕疵（心理的抵抗を生む欠陥）が生じた物件は事故物件となり、入居希望者に死の事実を伝える「告知義務」が発生します。
しかし事故物件の基準は大変わかりにくいので、本章ではどのようなケースで告知義務が生じて事故物件となるのか、解説します。
事故物件に当たるかどうかの基準については、以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてください。
告知義務がなく事故物件とならない場合
孤独死の死因が以下に該当する場合は、告知が必要な事故物件には当たりません。
- 老衰や持病などによる自然死
- 日常生活で起きた不慮の事故
- 隣接住戸や集合住宅の日常使わない共用部での死
国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」において、自然死などの死因は心理的瑕疵につながることは少なく、借主の契約判断に影響を与えないであろうことから、告知の必要はないとされています。
告知義務があり事故物件となる場合
一方、孤独死の死因が以下である場合は、告知義務がある事故物件となります。
- 自殺や他殺などの自然死以外の死因
- 死後時間が経ち、特殊清掃や大規模リフォームが行われた場合（自然死含む）
- ニュースで大きく報じられるなど、死の事案の社会的影響が大きい場合
- 借主から人の死があったかどうかを聞かれた場合
上記の死は借主に心理的瑕疵を生じさせ、契約判断に影響を与える可能性があるため、告知義務のある事故物件となります。
例えば自然死であっても、死後発見が遅れて特殊清掃などが必要になった場合は、事故物件となるので注意が必要です。
また、ニュースなどで社会に広く知られた死や、うわさで近所に知れ渡った死の場合も、死因を問わず事故物件となります。
さらに告知義務ない死因でも、入居希望者に人の死の有無を問われた場合は、死のあった事実を伝えなければならないため、事故物件として扱わざるを得ません。
なお、心理的瑕疵の感じ方は人それぞれなので、後にトラブルや訴訟にならないためには、告知義務のない死因であっても借主へ伝えておくことが必要です。
なお、自然死でも告知義務が発生するケースについては、以下の記事で詳しく解説しています。
賃貸で孤独死を発見した場合の対処法
賃貸住宅で孤独死を発見した場合は、以下の手順で対処してください。
- 救急車・警察への通報および遺族・関係者への連絡
- 警察による現場検証
- 遺体の引き取り後、残置物の処分
まず救急車を呼んで搬送を依頼したら、警察へ通報し、続いて管理会社などの関係者へ連絡・報告します。
現場検証後、遺族が遺体を引き取らない場合は、自治体へ火葬・埋葬を依頼します。
もし、遺族が相続放棄した場合、大家は残置物処理や未払い家賃などを清算するために「相続財産清算人（管理人）※」の選定申し立てを行いましょう。
※相続財産清算人（管理人）とは
相続人がいない場合や相続人全員が相続放棄をした場合に、相続財産の管理・清算を行うために家庭裁判所が選任する者のこと。
申し立てを行えるのは利害関係者（債権者、大家など）か検察官のみである。
参照元：裁判所「相続財産清算人の選任」
残置物処理や未払い家賃および相続財産清算人への報酬は、まず故人の相続財産から支払われます。
ただし相続財産が「相続財産清算人が相続財産を管理するための必要経費＋相続財産清算人の報酬」の金額に不足しそうな場合、申立人（大家）は裁判所から、事前の「予納金」の納付を求められるため注意が必要です。
予納金は相続財産清算人への報酬として申立人（この場合は大家）が申し立て時に支払う必要があり、額は100万円になることが一般的です。
賃貸住宅の孤独死で事故物件になったときの注意点4選
ここでは孤独死で賃貸が事故物件となった場合に注意すべきポイント解説します。
大家は事故物件を告知しないと賠償請求を受ける恐れがある
入居者を募集する際に、孤独死の事実を告知しなかった場合は、後に借主から「契約不適合責任※」を問われ、損害賠償請求を受ける恐れがあります。
※契約不適合責任とは
引き渡された目的物が契約内容と相違していた場合に、売主・貸主が買主・借主に対して負う責任のこと。
入居者が「事故物件と知っていたら入居しなかった」とすれば、貸主が心理的瑕疵を隠したことになる＝契約不適合に該当するため、借主は代金の減額や損害賠償などを請求できるのです。
遺族は賃借人が死亡後、契約解除しないと家賃未払い状態が続く
賃借人の死亡後は賃貸借契約が自動的に解除されるわけではなく、相続人へ相続されるため、相続人から契約解除の書面を受け取るまで契約が継続します。
したがって契約が解除されるまで、遺族の家賃未払い状態が続くため注意が必要です。
ただし「終身建物賃貸借契約（賃借人が死亡することで終了する賃貸借契約）」を締結していた場合は、本人死亡時に賃貸借契約が解除されるのでこの限りではありません。
大家が保証人や遺族に賠償請求できるのは自殺の場合のみ
孤独死により原状回復費用や家賃の下落などの損失が生じたとしても、大家がその損害額を遺族等に賠償請求できるのは、死因が「故意・過失（自殺）」の場合のみです。
自殺は故人の「故意・過失（落ち度）」と扱われるので損害賠償請求の対象となりますが、自然死や不慮の事故の場合は故人に故意・過失がないため、大家からの損害賠償請求は認められないので注意が必要です。
なお、事故物件の損害を遺族に請求できるケースについては、以下の記事で詳しく解説しています。
生活保護受給者の死後の扶助は火葬しか出ない
孤独死した入居者が生活保護受給者だった場合、本人の死後、生活保護制度からは最低限の火葬費用（20万円程度の葬祭扶助）しか下りない点に注意しましょう。
生活保護制度は「本人が生きるための扶助」であり、基本的に死後の面倒までは見ないため、以下の費用については自治体が負担することはありません。
- 退去費用
- 原状回復費用
- 遺品整理費用
上記は親族が負担すべき費用ですが、生活保護受給者の場合は頼れる親族がいないケースが多く、法定相続人がいても相続放棄されるケースがほとんどです。
その場合は管理会社や大家が費用を肩代わりせざるを得ません。
賃貸で孤独死し事故物件になった場合の損害額相場
ここで賃貸で孤独死が発生し事故物件となった場合に大家が被る損失額を見てみましょう。
退居・原状回復費用
孤独死後の退居・原状回復費用の相場は以下のとおりです。
| 費目 | 費用相場 |
|---|---|
| 遺品整理費、家財・ゴミの処分 |
|
| 現状回復費用（壁や床の張替え） |
|
| 特殊清掃費用 | 5万円～60万円 |
| お祓い費用 | 3万円～10万円 |
特殊清掃が必要な場合は、放置された時間が長いほど費用が高くなり、時間を置くほど物件の価値は下がるので、速やかに実施することが大切です。
なお、事故物件の賃貸の場合、お祓いが済んでいるか入居希望者に尋ねられることが多いので、必須でないとはいえ、お祓いは受けておくことをおすすめします。
お祓いの受け方については以下の記事を参照してください。
家賃その他の損害
賃貸で孤独死した場合の原状回復以外の損失の内訳は、以下のとおりです。
- 空室期間に得られたはずの家賃
- 事故物件化したことによる家賃値下げ分：通常の20%～30％減
孤独死が自殺だった場合のみ、損害額を立証したうえで遺族や連帯保証人に損害額を賠償請求できます。
事故物件の家賃が通常より安い理由は、以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてください。
賃貸住宅を孤独死による事故物件にさせない対策
賃貸住宅で孤独死を起こさないためにできる対策は、以下の2つです。
- こまめな連絡や見回りで異変を見つける
- 孤独死を防ぐ外部サービスを利用する
まずは、大家自ら物件を定期的に巡回し「返事があるか、郵便物が溜まっていないか」など、住人の状態を観察することが必要です。
また、大家がすべての住人とのコミュニケーションを意識することで、住人同士のネットワークからも情報を得られるため、孤独死を未然に防げる可能性が高まります。
万が一死亡していたとしても、発見が早ければ特殊清掃を回避でき、事故物件にならずに済むでしょう。
また、大家は以下の外部サービスを利用することも可能です。
- ホームセキュリティ・民間の見守りサービス
- 公的見守りサービス
ホームセキュリティシステムを導入すれば、ドアのセンサーやカメラ、マイクで室内の様子を監視できます。
それでも孤独死が発生してしまったときのために、孤独死保険に加入しておくこともおすすめします。
孤独死保険は1室あたり年額3,000円程度の保険料で、原状回復費用や家賃損失、遺品整理費用などを補償してくれるため、加入しておくと安心です。
アルバリンクなら孤独死で事故物件になった賃貸物件も買い取れる！
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まとめ
孤独死で賃貸物件が事故物件となった場合は、遺族の相続が完了するまで賃貸借契約は解除できず、空室のまま、相続放棄されれば特殊清掃や原状回復の費用も大家が負担しなければなりません。
また、心理的瑕疵が生じるので、次の入居者募集時に家賃の値下げなどの対処が不可欠です。
そのような事故物件を所有し続けると、経営が常態的な赤字体質になりかねないので、事故物件専門の買取業者へ売却することをおすすめします。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は他社で断られるような事故物件でも買取が可能です。
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引用元：AlbaLink
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