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自分の土地が埋蔵文化財包蔵地かどうか確認する方法
そもそも「埋蔵文化財包蔵地」とは、土地に古墳（遺跡）や遺産などの文化財が埋まっている（または埋蔵している可能性がある）土地のことです。
文化財が埋まっていることが知られている土地を「周知の埋蔵文化財包蔵地」と呼びます。
埋蔵文化財には、石器や土器などの「遺物」と、古代人の住居跡、柱穴・炊事場の跡などの「遺構」が含まれます。
例えば、以下の画像は、京都市内の埋蔵文化財包蔵地で出土した「遺構」です。
ちなみに、文化庁で定められている埋蔵文化財の指定範囲は以下の通りです。
| 年代 | 埋蔵文化財になる範囲 |
|---|---|
| 1600年頃までの遺跡 | 基本的にはすべて埋蔵文化財 |
| 1600年頃〜1860年頃の遺跡 | 地域において必要なものは埋蔵文化財 |
| 1860年以降の遺跡 | 地域において特に重要なものは埋蔵文化財 |
参照元：文化庁｜埋蔵文化財
ただ、このようにご説明しても、自宅が埋蔵文化財包蔵地に該当するかは個人的に判断しづらいでしょう。
目視では地中に何が埋まっているかを明らかにすることはできないためです。
というわけでこの章では、自身の土地が埋蔵文化財包蔵地かどうかを調べる方法を2つご紹介します。
土地が埋蔵文化財包蔵地の確認方法
なお、自身の土地が埋蔵文化財包蔵地であることをすでに把握しており、売却方法を知りたいという方は「埋蔵文化財包蔵地を仲介で売却する3つのコツ」「遺跡が見つかった土地は専門の買取業者に売却するのが最適な3つの理由」からお読みください。
各都道府県の教育委員会で確認する
埋蔵文化財包蔵地の確認方法として最も確実なのは、各都道府県の教育委員会や文化財保護課などへ出向き「遺跡台帳」や「遺跡地図」を確認する方法です。
市町村教育委員会が作成する「遺跡台帳」や「遺跡地図」には、これまでに全国で発見された46万件以上もの埋蔵文化財包蔵地が記載されています。
また、自身が教育委員会や文化財保護課に出向かなくても、問い合わせて土地の番地を伝えれば、自治体が埋蔵文化財包蔵地であるかを確認して1〜2日程度で回答してくれます。
ただ、自治体によって担当の課が異なるため、まずは役所の代表の電話番号へ連絡し、自身の土地が埋蔵文化財包蔵地であるか確認したい旨を伝えましょう。
そうすれば、管轄の部署を教えてもらえます。
各自治体のHPで確認する
HP上で埋蔵文化財包蔵地の場所を公開している自治体も多くあります。
「所在の都道府県名＋埋蔵文化財包蔵地」で検索してみましょう。
例えば、東京都であれば、教育委員会が「東京都遺跡地図情報インターネット提供サービス」にて埋蔵文化財包蔵地を公開しています。
ただし、HP上の地図では情報が正確でないこともあるので、正確に知りたいのであれば管轄の市町村に問い合わせた方がよいでしょう。
埋蔵文化財包蔵地は通常の土地よりも売りにくい
埋蔵文化財包蔵地は通常の土地より売却しにくいのが現実です。
売れにくい理由をひとことで言うと、埋蔵文化財包蔵地で建築や解体などの土木工事を行うためには、各自治体の教育委員会へ届出を行い、土地を調査してもらう必要があるからです。
参照元：文化庁「埋蔵文化財」
調査の結果によっては、埋蔵文化財包蔵地は以下のようなリスクがあるため、買主には敬遠されてしまいがちです。
それぞれのリスクについて以下で解説していきます。
埋蔵文化財包蔵地であることを告知しなくてはいけない
埋蔵文化財包蔵地は売却する際に、買主へ「埋蔵文化財包蔵地であること」を伝える告知義務があります。
具体的には、不動産業者が作成する重要事項説明書を通じて買主へ伝える形です。
買主の購入の意思を左右する可能性がある情報を、契約前に買主に全て告知する義務
【重要事項説明書の見本】
「埋蔵文化財包蔵地だと知られたら買ってもらえないかもしれない」と思ったとしても、隠して売却してはいけません。
もし告知せずに売却し、売却後に埋蔵文化財包蔵地であることが判明した場合、売主は買主から契約不適合責任を問われ、損害賠償請求や、売買契約解除などをされるおそれがあります。
不動産を売却後に、売買契約書に記載のない不具合が物件に見つかった場合に、売主が買主に負う責任
なお、埋蔵文化財包蔵地だと知らなかった場合でも売主の確認不足とみなされます。
そのため、売却の際は「埋蔵文化財包蔵地かどうか」を確認し、もし埋蔵文化財包蔵地であれば必ず売主に伝えましょう。
ただ、当然のことながら、告知をした結果、買手が埋蔵文化財包蔵地であることにデメリットを感じ、購入を取りやめてしまうケースも少なくありません。
しかし、専門の買取業者であれば、売主の契約不適合責任を免責して埋蔵文化財包蔵地を買い取ることができます。
専門の買取業者は、埋蔵文化財包蔵地を運用・再販する術を持っているため、埋蔵文化財包蔵地を買い取っても、一般の買手のように不利益を被ることがないためです。
弊社Albalinkも売主様の契約不適合責任を免責して埋蔵文化財包蔵地を買い取ることができます。
売却後まで、不動産の責任を負いたくないという方は、ぜひ当社の無料買取査定ごご利用ください。速やかに適正価格で買い取らせていただきます。
なお、契約不適合責任については、こちらの記事も参考にしてみてください。
建築工事が遅れる
埋蔵文化財包蔵地が売れにくい原因の1つは、建築工事が遅れることです。
埋蔵文化財包蔵地を工事をする際は、着工60日前までに各自治体の教育委員会へ届け出なければなりません。
参照元：文化庁HP「埋蔵文化財」
「工事をしたい！」と思い立って届出をしてから、実際に着工できるのは早くても60日後なので、通常の土地より着工までに時間がかかります。
届出後、埋蔵文化財包蔵地の状況によってはいくつもの調査が行われ、工事が可能であるか判断されます。
（届出後の調査の詳しい流れは「埋蔵文化財包蔵地の工事（発掘調査）の流れと費用」で改めて説明します）。
調査は数日で終わることもあれば数か月に及ぶこともあり、その期間は工事ができません。
もし調査の結果、価値のある遺産が見つかることがあれば、さらに調査期間が長くなることもあります。
着工予定の60日前に届け出を出したとしても、予定通り着工できるとは限らないわけです。
このように、埋蔵文化財包蔵地は購入しても希望するタイミングで活用できないため、買手が見つかりにくいのが現実です。
土地の活用や建物の構造が制限される
埋蔵文化財包蔵地は、教育委員会の調査の結果、工事の中止を命じられたり建物の構造が制限されたりするケースもあります。
例えば、埋蔵された遺跡を傷つけるおそれがあるという理由で、地盤改良を禁止される等です。
そうなれば、購入者は土地を購入しても、マイホームを建てたり自由に活用できません。
手間をかけて教育委員会に届出をして、調査の期間を待ち、最終的に自由に活用できるかわからない土地を購入したい買手なんて滅多にいないでしょう。
実際、調査の結果、建築制限がかけられてしまい、埋蔵文化財包蔵地が売れずに困っている方もいるのではないでしょうか。
そうした方は、ぜひ一度弊社Albalink（アルバリンク）の無料買取査定をご利用ください。
今まで売れなかったのが嘘のように、スムーズに買い取らせていただきます。
「まずは、買取価格だけでも知りたい」という場合でも結構ですので、お気軽にお問い合わせください。
調査費用が所有者負担になる場合もある
埋蔵文化財包蔵地に建物を建てる際の調査費用を土地所有者が負担しなくてはいけない場合があります。
自治体が調査費用を負担するのは「所有者が居住するための専用住宅」を建てる場合とされています。
参照元：文化庁「埋蔵文化財」
そのため、以下のようなケースでは、土地の所有者（購入者）が費用を負担しなければなりません。
- 不動産投資のための物件を建築する
- アパート・マンションなどの収益物件を建築する
- 事業所兼用の住宅を建築する
例えば、事業所兼用の住宅を建築する（個人事業のための発掘をする）場合、調査費用はおよそ200万～300万円かかります（費用の内訳は「発掘調査にかかる費用」で解説しています）。
土地を活用するために数百万円もの調査費用がかかるとなれば、当然買主には敬遠されてしまいます。
ですから、埋蔵文化財包蔵地を売り出す際は、買主に調査費用の負担がかかることを見越して、売出金額を大幅に値下げしなければ、買手はつきにくいでしょう。
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埋蔵文化財包蔵地を仲介で売却する3つのコツ
不動産を売却する方法として一般的なのは「仲介」です。
ただし、仲介では一般の買い手に売却することになるため、以下の3つのポイントを押さえておかないとトラブルにつながりかねないため、注意しましょう。
売却前に売主側で発掘調査を済ませておく
埋蔵文化財包蔵地を売却する際は、売主が事前に発掘調査を済ませ、建築可能な土地であること、もしくは建築に制限を受けない土地であることを証明しておけば、買手が付く可能性があります。
事前に調査が行われていれば、買主が土地購入後に自腹で調査を行う必要もありませんし、購入したものの建築できなかった、といったリスクを回避できるためです。
ただし、売主は発掘調査として100万円～300万円を負担しなくてはいけません。
前述の通り、自治体が調査費用を負担してくれるのは「所有者が居住するための専用住宅」を建てる場合のみだからです。
しかも、高額な調査費用がまるまる赤字になる恐れもあります。
なぜなら、調査の結果、建築できないことがわかったら、当然買手からは敬遠されるでしょうし、建築可能だとしても、立地など他の条件が悪ければ、売れる保証はないからです。
このようなリスクを背負い、費用をかけて調査をおこなうより、埋蔵文化財包蔵地は専門の買取業者に売却してしまう方が賢明です。
専門の買取業者に依頼すれば、リスク負うことも費用をかけることもなく、スムーズに売却できるためです。
弊社Albalink（アルバリンク）でも埋蔵文化財包蔵地の買取を積極的に行っていますので、費用をかけずに、なるべく高値で売却したい方は、ぜひ弊社の無料買取査定をご利用ください。
契約後に、調査費などを請求することなどはありませんので、ご安心ください。
今ある家屋の確認済証をチェックする
埋蔵文化財包蔵地に家屋が建っている場合は、家屋の確認済証をチェックして、「再建築可能な土地であること」「建築に制限を受けないこと」を証明できれば買手が付く可能性があります。
確認済証とは、建物の着工前に建築確認をクリアしている（建築基準法の規定に適合している）ことを証明する書類です。
今ある家の着工前に土地の調査を行っており、その時点で「建築可能」と認められた旨が確認済証に記載されていれば、今回調査を行う必要はありません。
なお、確認済証は、交付されない限り着工できないため、どの家屋にも必ずあるはずです。
思い当たる場所を探してみましょう。
もし探しても見つからない場合は、家屋がある自治体の市役所の土木課などに連絡し、確認済証が発行されているか確認しましょう。
もし発行されていれば、確認済証の代わりに「建築確認台帳の記載事項証明書（確認済証の記録が記載された書類）」（下図参照）を発行してもらえます。
【確認申請等台帳記載事項証明書】
ただし、検査済証が発行されていない場合は、売却するには、調査を行う必要があります。
重要事項説明を徹底する
埋蔵文化財包蔵地の売却において一般の買主とのトラブルを避けるためには、重要事項説明※を徹底することが不可欠です。
※重要事項説明とは
宅地建物取引業法で定められた、宅地建物取引士が買主に対して物件に関する重要な情報を説明する手続きのこと。
もし、売却後に買主が「埋蔵文化財包蔵地だと知らなかった」「説明が不十分だった」と主張した場合、売主は契約不適合責任を追及されるため、重要事項説明の段階で、埋蔵文化財包蔵地である事実とすべてを包み隠さず伝える必要があるのです。
具体的には、買主の購入判断に影響を与えるであろう以下の内容について、詳細に説明する義務があります。
- 対象の土地が埋蔵文化財包蔵地である事実
- 工事前の届出の義務
- 将来的な発掘調査の可能性
- 調査に伴う費用負担や工事期間の延長の可能性
買主に直接説明するのは仲介業者の宅地建物取引士ですが、そのために売主は仲介業者に物件の情報を正確・詳細に伝えなければなりません。
重要事項説明書のチェック項目だけでは内容が不足する可能性があるため、「備考」欄も使って可能な限り詳細に説明しましょう。
ただし、一般の買主は埋蔵文化財包蔵地のリスクを嫌うため、現実的には仲介で売却することは難しいと言わざるを得ません。
その場合は、次章で紹介する専門の買取業者に相談しましょう。
専門の買取業者なら契約不適合責任を免除してくれるので、安心して売却できます。
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遺跡が見つかった土地は専門の買取業者に売却するのが最適な3つの理由
専門の不動産買取業者に相談すれば、売れにくい埋蔵文化財包蔵地もほぼ確実に売却できます。
なぜなら、専門の買取業者は埋蔵文化財包蔵地をはじめとする売れにくい土地を活用し、利益を生み出すノウハウに長けているからです。
遺跡が見つかった土地を専門の買取業者に売却したほうがよい理由は、以下の3つです。
それぞれの理由について、詳しく解説します。
短期間で売却できる
埋蔵文化財包蔵地の売却は、専門の買取業者を利用すると短期間で完了します。
一般的な仲介では、利用に制限のかかる埋蔵文化財包蔵地は買い手がなかなか見つからず、売却までに長い時間がかかってしまうことが予想されます。
一方、専門の買取業者であれば、買主が不動産買取業者になるため、購入希望者を探す必要がありません。
そして業者が提示した査定価格に売主が合意できれば、その場で売買契約の締結が可能です。
そのため、査定から契約、決済までをスムーズに進められ、早ければ数週間で現金化できます。
早く土地を手放したい場合や現金化を急ぐ場合は、スピード売却が可能な買取がおすすめです。
売却のための費用がかからない
専門の買取業者に土地を売却する場合、余計な売却費用がかかりません。
通常の不動産売却では、仲介手数料や測量費、解体費用などさまざまな費用負担が生じますが、専門の買取業者であれば、以下の費用を売主が負担せずに済みます。
- 仲介手数料
- 調査費用
- 境界確定のための測量費用
- 古い建物の解体費用
買取業者が直接買主となるため、当然ながら仲介手数料は発生しません。
また、高額になりがちな埋蔵文化財包蔵地の調査費用も売主が負担せずに済むため、結果として、売却後の手残りが多くなる可能性があります。
契約不適合責任を免除してもらえる
専門の買取業者に埋蔵文化財包蔵地を売却すると、契約不適合責任を免除される点も大きなメリットです。
契約不適合責任は不動産の知識のない一般の買主を保護するための制度です。
しかし、不動産の専門家である買取業者であれば土地の問題点を見抜けるため、売主のリスクを軽減する目的で、契約不適合責任を免責とする特約を設けることがほとんどです。
そのため、売主は売却後のトラブルや賠償のリスクを気にせず土地を手放せます。
ここまで解説したとおり、埋蔵文化財包蔵地のように特殊な事情がある土地の売却は、専門知識を持つプロの買取業者に買い取ってもらうことがもっとも時間と費用が掛からず安心です。
専門の買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）は、埋蔵文化財包蔵地を活用・再販するルートやノウハウを豊富に持ち合わせています。
以下はその一例です。
- 建築に制限を受けている埋蔵文化財包蔵地を買い取る
- 可能な範囲でリフォームを行い、賃貸物件として入居者をつける
- 不動産投資家へ再販する
埋蔵文化財包蔵地は、個人のマイホームを建てる土地には適していませんが、賃貸用物件を建て、貸し出すのであれば入居者がつく可能性は十分にあるためです。
弊社にご依頼いただけば、埋蔵文化財包蔵地であっても、調査の費用をかける必要なく、スピーディーかつ、できる限り高値で買い取らせていただきます。
まずは無料買取査定フォームからお気軽にお問い合わせください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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埋蔵文化財包蔵地の工事（発掘調査）の流れと費用
「埋蔵文化財包蔵地は通常の土地よりも売りにくい」で前述したように、埋蔵文化財包蔵地を工事をするのであれば、各自治体の教育委員会への届出が必要です。
この章では、埋蔵文化財包蔵地の工事の流れと費用を解説します。
埋蔵文化財包蔵地の工事（発掘調査）の流れ
埋蔵文化財包蔵地の工事の流れは以下の通りです。
教育委員会から送られてきた通知の内容によって、その後の流れが以下のように異なります。
- 「慎重に施行」
- 特に必要な調査はないので、そのまま工事を進められます。
もし工事の途中で遺跡を発見したら、工事を中断して自治体に連絡してください。 - 「立会」
- 着工時に専門職員が立ち会い、簡単な調査を行います。
特に問題がなければそのまま工事に入れます。 - 「試掘調査」
- 自治体が委託した業者によって、重機で堀削をする調査が行われます。
遺跡の有無や遺跡が工事の影響を受けるか否かで、その後の流れが変わります。
「慎重に施行」であれば、予定通り工事を進められます。
「立会」であれば、多少、予定より工事開始時期が遅れるかもしれませんが、そこまで大きな遅れになることは少ないでしょう。
「試掘調査」の場合は、調査の結果「遺跡がない」もしくは「遺跡があるが工事の影響を受けない」と判断されればそのまま着工できます。
しかし、「埋蔵されている遺跡が工事の影響を受ける」と判断されたら、本格調査がおこなわれ、「工事の中止」「制限付きでの工事許可」などの判断がなされます。
本格調査は数ヶ月に及ぶケースが多いため、仮に工事が認められたとしても、大幅に着工が遅れる上に、当初計画していた通りの建物が建築できる保証もありません。
発掘調査（試堀調査）にかかる費用
発掘調査（本調査）にかかる費用は、埋蔵されている遺跡の内容や土地の面積、そして調査の目的によって異なります。
平均的な調査費用は、所有者が居住する専用住宅を建てるためであれば94万円、個人事業を行うためであれば263万円です。
なお、発掘調査費用の内訳は以下の通りです。
- 作業員の人件費
- 重機のレンタル料金
- 土地の測量費用
- 現場に設置するプレハブなどの施設・撤去費用
- 工事現場の警備費用 など
前述の通り、自治体が調査費用を負担してくれるのは「所有者が居住するための専用住宅」を建てる場合のみなので、売却目的の発掘調査については、調査費用を所有者が負担しなくてはなりません。
しかし、専門の買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）に依頼すれば、調査費用を負担することなく埋蔵文化財包蔵地を手放すことが可能です。
不要な土地を手放すのに費用をかけたくない場合は、弊社までお気軽にご相談ください。
埋蔵文化財包蔵地の評価額の算定方法
埋蔵文化財包蔵地は売却しにくい土地ですが、だからといって、評価額が下がることは原則としてありません。
土地の評価額とは、自治体などが発表している、土地の価格のことで、固定資産税額などを決める際の基準となります。
つまり、埋蔵文化財包蔵地は、売却しにくいのにもかかわらず、評価額は下がらないため、固定資産税額は安くならない土地というわけです。
ただし、土地の調査費用を所有者が負担した場合は、発掘調査の見積額のおよそ8割を通常の土地の評価額から控除（減額）できることもあります。
その分、固定資産税額も安くできる可能性があります。
参照元：固定資産の取得価格｜国税庁
そのため、土地を自費で調査することが決まった段階で、税理士などの専門家に相談し、控除できるのか確認しておきましょう。
ただ、自費で調査する費用がない場合や、埋蔵文化財包蔵地の固定資産税をこれ以上負担したくないという場合は、弊社Albalinkの無料買取査定をご利用ください。
できるだけスピーディーに買い取らせていただきます。
ご存じかと思いますが、固定資産税は毎年1月1日時点での土地の所有者に課税されます。
ぜひお早めにお問い合わせください。
まとめ
今回は、埋蔵文化財包蔵地が売れにくい理由や、売却するための方法をご紹介しました。
埋蔵文化財包蔵地は、工事の際に各都道府県教育委員会に届出が必要です。
届出によって土地の調査が必要になれば調査期間は工事ができません。
調査結果によっては工事そのものの許可が下りないこともあります。
また、工事後に建築する建築物の種類によっては200万円以上もの高額な調査費用を所有者自ら負担しなければならないケースもあります。
そのため、埋蔵文化財包蔵地は買主に敬遠されがちで、なかなか売却しにくいのが現状です。
埋蔵文化財包蔵地をほぼ確実に売却したいのであれば、専門の不動産買取業者に依頼するのが賢明です。
記事内でもご説明したように、専門の買取業者は売れにくい不動産を活用するノウハウを豊富に持ち合わせているため、埋蔵文化財包蔵地でも問題なく買い取ってくれるためです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も、埋蔵文化財包蔵地をはじめ、一般の買い手が見つかりにくい不動産を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
フジテレビの「newsイット！」をはじめ、さまざまなメディアにも訳アリ物件専門の買取業者として取り上げられた実績もあります。
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