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同時売却とは底地と借地権のセット販売
同時売却とは、借地権（もしくは借地権付き建物）と底地（借地権が設定されている土地のこと）を同じタイミングで第三者に売却することです。
借地権と底地をセットにすれば完全所有権の土地として売り出せるため、不動産の価値が大幅に向上し、高額で売却しやすくなります。
ただし、借地人と地主の双方が合意しない場合は同時売却はできません。
同時売却は買主・売主の双方にメリットのある売却手法ですが、借地人・地主間の交渉に難がある手法ともいえます。
底地と借地権を同時売却することで得られる買主・売主のメリット
底地と借地権を同時売却すると、買主・売主ともに以下のようなメリットを得られます。
| 対象 | メリット |
| 買主 | ・完全所有権の土地を取得できるため、購入後の自由な土地活用が可能 |
| 売主 | ・底地と借地権を単独で売却するよりも買い手が見つかりやすい ・底地と借地権単独よりも高く売れる ・借地人が借地権を売却する際は地主に譲渡承諾料を支払う必要があるが、同時売却では不要 |
それぞれのメリットについて、具体的に見ていきましょう。
買主のメリット
買主（買い手）のメリットとしては、借地権と底地を同時に購入することで完全所有権の不動産を取得できる点が挙げられます。
この方法であれば、土地賃貸借契約に基づく債権と債務が差し引きで消滅するため、一般的な不動産を取得する際となんら変わりがないことになります。
売主のメリット
売主（売り手）のメリットは、借地権と底地を別々に売却するよりも手残りの金額を増やせる点にあります。
借地権と底地をセットにすることで完全所有権の土地として売り出せるため、市場価格での売却が可能です。条件によっては早期売却も期待できるでしょう。
また、借地人が借地権単独で売却する際に支払わなければならない地主への承諾料が不要である点も手残り金額が増える要因のひとつです。
底地と借地権を同時売却するデメリット
単独売却に比べて売却までに時間がかかる
底地と借地権の同時売却には、借地権・底地それぞれを単独で売却するときと比べて時間がかかってしまうデメリットがあります。
前提として、底地と借地権の同時売却には地主と借地人両者の同意が必須です。売却した利益の案分についても前もって取り決めておく必要があるため、その調整に手間取ってしまうことが多いのです。
地主と借地人で売却益をどう分けるのかについての確固たる基準や法律の定めはありません。地主は自身の土地を売却した利益なので、その取り分を主張しますし、借地人は借地権割合などを引き合いに主張することもあります。
その土地の価格のうち借地権者がどのくらいの権利を所有しているかを表わしたもの。地域によって30～90％と異なる。
どちらも自身の権利を主張するばかりでは、話は平行線をたどる一方です。はじめから売却益の折半を条件とすればそういったトラブルを避けられますが、個人間の話し合いではなかなか落とし所が見つからない場合は間に不動産会社を挟むとよいでしょう。
底地と借地権の同時売却よりも単独売却のほうが適しているケース
底地や借地権には、それぞれ利用制限があります。たとえば、底地を所有している地主は家を建てられません。土地を利用できるのは借りている借地人のみです。一方、借地人は借りている土地に家を建てられますが、建物の増改築の際は地主の事前承諾が必要です。また、その際は承諾料の名目で費用を支払わなくてはなりません。
そのため底地と借地権をそれぞれ単独で売り出しても、買主が見つかりにくいのが現状です。しかし、底地や借地権を専門に取り扱っている不動産業者に買い取りを依頼すれば、スピーディーな現金化が可能です。
「相続で借地権を取得したものの、地主と顔を合わせたことがない」「地代や承諾料の支払いを巡って借地人との間にトラブルを抱えている」などの場合は、底地と借地権をそれぞれ単独で売却したほうがメリットが大きいでしょう。
ただし、不動産業者によっては「同時売却」を提案してくれ、地主と借地人との間を取り持ってくれるところもあります。頼りになる不動産業者に依頼するためにも、底地や借地権に精通しているか、底地や借地権などの買い取り実績が豊富かなどの観点に着目して探すとよいでしょう。
もしどの不動産業者に頼めばよいのかが分からない場合は、底地や借地権の買い取り実績が豊富で弁護士とも提携している弊社にご相談ください。
底地と借地権を同時売却する流れ
底地と借地権の同時売却を円滑に進めるには、メリットやデメリットをしっかりと把握したうえで、全体の流れを押さえることが大切です。借地権と底地を同時売却する際のプロセスは以下の通りです。
ただし、契約や物件によって手順が異なる場合もあります。
- 1．地主と借地人間で同時売却の意思確認をおこなう
- 2．不動産会社に売買の仲介を依頼
- 3．販売活動の開始
- 4．買主と売買契約を締結する
- 5．賃貸借契約の終了の覚書を交わす
それぞれの手順について解説します。
地主と借地人間で同時売却の意思確認をおこなう
底地と借地権を同時売却するにあたり、最初におこなわなければならないのは地主もしくは借地人への相談です。地主と借地人両者の同意がなければ成立しない点には注意しましょう。話を持ち掛ける際は、底地と借地権を同時売却するメリットを丁寧に説明することが重要です。
不動産会社に売買の仲介を依頼
借地人・地主ともに底地と借地権を売却するという合意が取れたら、不動産会社に売買の仲介を依頼します。
個人間での交渉・契約はとかくトラブルになりがちです。
不動産会社は不動産取引に関する法律や税制に精通しているため、うまく活用して交渉を円滑に進める手助けをしてもらいましょう。
また、底地や借地権に精通している不動産業者であれば売却費用や解体費・測量費などの負担費用の案分などについても適切なアドバイスをしてくれるので、仲介を依頼する場合は底地・借地権の取り扱いに慣れているかどうかもチェックすることをおすすめします。
販売活動を開始
販売活動は、媒介契約を結んだ不動産会社が中心となっておこないます。進捗を都度確認すると安心して売却を進められるでしょう。
また、買い手候補が見つかったとしても即座に契約にいたるケースは少なく、価格交渉されることがほとんどです。どの程度までの値下げであれば許容できるか、事前に取り決めておきましょう。その際は、不動産会社の担当者を間に挟むと、スムーズな話し合いができるはずです。
買主と売買契約を締結する
購入希望者が見つかり、借地人と地主ともに売却条件に納得がいったら、地主と借地人、買主の三者で売買契約を締結します。
その後、買主が不動産の所有権移転登記をおこなえば取引は完了です。
賃貸借契約終了の覚書を交わす
取引が完了すれば、借地人と地主間で結ばれていた賃貸借契約も終了します。借地人と地主の双方が契約終了に合意した旨を示すため、賃貸借契約終了の覚書を交わしましょう。
底地と借地権の同時売却で注意すべきポイント
底地と借地権の同時売却で注意すべきポイントは、借地人と地主の連携にあります。
同時売却の相談を持ち掛けるタイミングにおいて、双方の呼吸を合わせて同意にいたらなければ前には進めません。その後のさまざまな交渉においても売却が頓挫するといったことにならないよう、以下の点に注意しながら進めるとよいでしょう。
- 底地と借地権の同時売却のタイミングを見極める
- 売買契約書に「不可分一体の契約」の特約条文を入れる
- 借地権者・地主双方の意向を組み込む
それぞれについて詳しく解説します。
底地と借地権の同時売却のタイミングを見極める
借地人から地主に、もしくは地主から借地人に同時売却を持ち掛けるタイミングには注意が必要です。いきなり売却の話を相談しても、相手を困惑させてしまうケースがほとんどでしょう。
そこで同時売却をおこなう際は、時機を見計らう必要があります。
たとえば区切りのタイミングである借地契約の更新時は、売却の相談をしやすいでしょう。
また、数十年単位で続く借地契約は信頼関係で成り立っています。これまで地主と借地人が良好な関係を保ってきたとしても、新たな権利者との間でトラブルが起こらないとは限りません。
そのため、地主もしくは借地人に相続が発生して権利人が変更になった場合、借地人が借地権の第三者への譲渡を考えているときなども、同時売却に適した時期のひとつといえます。
売買契約書に「不可分一体の契約」の特約条文を入れる
買主が底地と借地権を購入する際、地主と借地人、それぞれと契約を交わす必要があります。その際、買主が不利益を被らないよう契約書に明記するのが「不可分一体」の特約条項で、地主と借地人が連帯債務を負うことを指します。です。
たとえば契約締結後に借地人が破棄した場合、不可分一体の条項がなければ買主は底地の取得しかできません。底地だけでは土地の利用ができないため、買い手にとっては大きな損失です。
そこで契約書に不可分一体の条項を入れ、地主と借地人両者の契約が切り離せないことを示すのです。仮にどちらかが契約を破棄した場合は契約自体が無効となるため、買主も安心して購入できます。
後々トラブルに発展しないよう、売買契約書の特記事項に記載しておきましょう。
借地人・地主双方の意向を組み込む
同時売却で得た利益の取り分は、借地人・地主ともにできるだけ多く得たいと思っています。そのため、売却益の取り分については、借地人・地主間でトラブルになりやすいです。
地主は自身が所有する不動産であることを主張することが多いですし、借地人は借地権割合などを盾に自身の権利を主張します。
基本的には、売却益を折半する方向で落としどころを探るのがもっともまとまりやすいですが、当事者同士で冷静に話し合うのは難しいため、間に不動産会社を入れるなどの工夫が求められるところです。
同時売却以外に底地・借地権を売る選択肢
底地と借地権の同時売却は単独で売却するよりも高額で売却できますが、借地人・地主間で条件面を交渉するための時間がかかります。
すぐに売却する必要がある場合やスケジュールが決まっている場合などは、同時売却よりも単独売却のほうがよいケースもあるでしょう。
とくにすぐに現金化したい場合などは、不動産買取業者への売却をおすすめします。不動産買取業者に買い取ってもらえば、スピーディーな売却が可能です。
ここでは、同時売却以外に底地と借地権を売却する選択肢についてご紹介します。
地主・借地人に売却する
日ごろから借地人もしくは地主とコミュニケーションが取れているのであれば、借地人・地主への売却を検討してみましょう。
借地権を地主が買い取る、借地人が底地を買い受けるといった場合、当事者間の話し合いによって売買を進めていきます。
直接やり取りするのが難しい場合は、底地や借地権の売買実績が豊富な不動産会社に依頼すると、スムーズな売却活動が可能です。
底地・借地権を単独で専門の買取業者に売却する
買取業者に売却するメリット・デメリットは以下の通りです。
【メリット】すぐに売却できる
買取業者へ売却する最大のメリットは、時間をかけずに売却を完了させられる点です。
借地人や地主もしくは第三者に売却する場合は、買主を探す販売活動や、その買主の資金準備などで時間がかかります。
それでも買主が見つかればよいほうで、時間をかけて販売活動をおこなったものの、不動産の条件によってはなかなか買主が見つからないといったこともあり得ます。
しかし買取業者であれば、不動産の内容にもよりますが、通常数日〜数週間で売却が成立することがほとんどのため、短期で売却活動を完了させることができるでしょう。
【メリット】交渉が不要で手間がかからない
買取業者による買い取りであれば、査定額に対して売却する・売却しないを選択するだけで、交渉などをする必要はありません。
査定額で不満がある場合は、よりよい条件で買い取る業者が見つかるまで探せばいいだけのことです。
借地人・地主、第三者に売却する際は価格交渉が入り、なかなか決まらないといったことも少なくありません。
買取業者の査定は過去の実績や周辺不動産とのバランスを加味した根拠のある数字なので、手間がかかる交渉によって疲弊してしまうといったことにはならないでしょう。
【メリット】仲介手数料がかからない
不動産仲介業者を間に入れて売却をおこなうと、仲介手数料の支払いが必要です。
しかし、買い取りの場合は不動産業者が購入者となるため、仲介手数料がかかりません。その分、費用の節約につながります。
【デメリット】売却額が安くなってしまう
買取業者への売却は、借地人・地主、第三者への売却に比べて売却価格が安くなってしまう傾向にあります。
その理由として、買取業者は買い取った不動産を借地人・地主、第三者に売却することでマネタイズしていることが挙げられます。
買い取りは業者にとっては仕入れとなるため、市場価格よりも安くなってしまうことが一般的です。
不動産買取業者への売却はメリットとデメリットがあるので、自身の状況に合った売却方法を選ぶようにしてください。
底地や借地権を単独で第三者に売る
借地権・底地をそれぞれ第三者に単独で売却することも可能です。
底地の場合は購入しても土地活用ができないため、一般の方には売れにくい傾向にありますが、不動産投資家が地代や更新料などの収益を目的として購入することがあります。
一方、借地権付き建物の場合は一般の不動産よりも土地代が安価になるため、買主にとって購入総額を抑えられるメリットがあります。ただし毎月地代を支払う必要があり、また担保価値が低く住宅ローンの審査に通りにくいため、売却までに時間がかかることは覚悟しなければならないでしょう。
借地権・底地の売却方法については、「借地権付き建物の売却方法と買取相場|地主に断られてもあきらめないで！」「底地を買い取ってもらう方法を超簡単解説！【おすすめ業者16選】」 で詳しく解説しています。
なお、底地を買い取る際にローンを組む方法について知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
まとめ
底地と借地権を同時に売ることで土地の利用価値が向上し、単独よりも高値で売れます。
ただし、地主と借地人両者の同意がなければ同時売却はできません。また売却にあたってはお互いの意向を尊重し、利益やかかった費用の案分をあらかじめ決めておくことをおすすめします。
同時売却は複数の人間が関わるため、流れが複雑になりがちです。また、トラブルが発生する可能性もあります。
いったいどのように進めればよいのか分からない、もめ事が起こらないように円滑に進めたいといった場合は、同時売却に詳しい不動産会社に依頼すると安心して売却できるでしょう。
底地や借地権の売却に関して不明な点があれば、弊社AlbaLink（アルバリンク）までお気軽にご相談ください。売主様のお悩み解決に向けて全力でサポートいたします。
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