株式会社AlbaLinkは東証グロース市場に上場している不動産会社です。
心理的瑕疵は不動産の価値に影響する
心理的瑕疵は不動産の価値に大きな影響を及ぼします。
心理的瑕疵（しんりてきかし）とは、不動産の取引において、買主が「心理的に抵抗を感じ、住みたくない」と判断するような欠陥を指します。
たとえば、自殺などの理由により室内で人が亡くなっている場合、その家は心理的瑕疵物件として扱われます。
建物自体の損壊や雨漏りのような物理的瑕疵とは異なり、目に見えない嫌悪感が不動産そのものの品質を損なわせている状態です。
買主に嫌悪感を抱かせる心理的瑕疵物件を購入したいと考える方はそう多くはありません。
相場よりも売却価格を安くしないと買い手が見つからないケースが一般的であり、通常の物件と比べると市場価値は低いのが実情です。
さらに、不動産の売主には「告知義務」があり、過去の事件や事故を隠して売却することが禁じられています。
売主（または媒介する不動産業者）が買主に対し、物件の購入判断に影響を与える可能性のある欠陥や問題点（物理的、環境的、心理的、法律的瑕疵）を、契約前に伝えなければならないという法的な義務のこと。
参照元：e-Gov法令検索「宅地建物取引業法第35条・第47条」
もし物件内で人が亡くなっていることを隠して売却した後に事実が発覚した場合には、買主から瑕疵の責任（契約不適合責任）を問われ、損害賠償や契約解除を請求されるリスクがあります。
「心理的瑕疵に該当し、告知が必要な事例」と「心理的瑕疵に該当せず、告知が不要な事例」の判断基準を以下にまとめました。
| 項目 | 心理的瑕疵に該当する（告知が必要な）事例 | 心理的瑕疵に該当しない（告知が不要な）事例 |
|---|---|---|
| 死因 | ・殺人 ・自殺 ・火災による焼死 ・特殊清掃が必要になった老衰、病死、転倒による事故死 | ・老衰 ・病死 ・転倒による事故死 |
| 場所 | ・専有部分（室内） ・ベランダ ・専用庭 | ・隣接していない共用部分（エレベーター等） |
| 告知義務の期間 | 売買は原則無期限（※賃貸は事案発生からおおむね3年以内） | 事案発生から長期間が経過し、社会的影響が薄れた場合 |
国土交通省は「宅地建物取引業者による人の死に関する告知に関するガイドライン」の中で、「取引の判断に影響を及ぼす事象を告知すべき」としています。
買主が「知っていたら買わなかった」と判断するような要素は、すべて告知が必要と認識しましょう。
ただし、告知義務があり需要の少ない心理的瑕疵物件でも、適切な方法を選択すれば適正価格で売却することが可能です。
詳しくは「心理的瑕疵物件を適正価格で売却する3つの方法」で解説します。
心理的瑕疵物件の定義や売却時の注意点を知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
心理的瑕疵物件の売却価格・資産価値の下落率の目安
心理的瑕疵物件の売却価格は、一般的な市場相場と比べて大きく下落することが一般的です。
事件の内容や経過年数によっても異なりますが、通常の不動産売買と同水準の価格で売り出すと、買い手が見つからず売れ残るリスクが極めて高いです。
ここでは心理的瑕疵物件の価格の下落率と、価値を左右する要因について詳しく解説します。
心理的瑕疵物件の売却相場は通常の20～50％減
心理的瑕疵物件の売却相場は、一般的に通常の取引価格から20～50％程度差し引かれます。
国土交通省のガイドラインにより告知の基準が明確化されましたが、心理的嫌悪感の強さは人によっても異なるため、価格設定は大変シビアです。
事故の内容別の売却相場（下落率）の目安を以下にまとめました。
| 事故の内容 | 売却相場の目安（下落率） | 状況と価格への影響 |
|---|---|---|
| 自然死・不慮の事故死 | 0～10％減 | 特殊清掃が不要な場合（資産価値への影響は軽微） |
| 遺体の発見が遅れた 自然死・不慮の事故死 | 20～30％減 | 遺体の腐敗が進み、特殊清掃やリフォームが必要な場合 |
| 自殺 | 30～50％減 | 心理的抵抗が強く、都市部でも大幅な値引きを余儀なくされる |
| 殺人事件 | 50％以上減 | 社会的衝撃が大きく、土地値以下の価格になることも |
ただし、上記はあくまで一般的な目安であり、実際の売却価格は条件や立地、周辺環境によっても異なります。
たとえば築年数が極めて浅い物件や、都心の好立地であれば下落幅が抑えられるケースもあります。
ご自身の物件が今いくらで売れるのか、正確な資産価値を知りたい方は、経験豊富な不動産業者に査定を依頼するのが確実です。
訳あり物件専門の買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）では、全国の心理的瑕疵物件を査定してきた豊富なデータに基づき、最短12時間で適正な買取価格を提示いたします。
査定依頼は24時間365日受け付けておりますので、物件の正確な価格を知りたい方は以下のフォームからお気軽にお問い合わせください。
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事故物件の売却相場について詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてください。
心理的瑕疵物件の価値が大きく下がるケース・下がりにくいケース
心理的瑕疵物件の価値は、事件の性質や建物の状況、そして買い手の心理にどれだけ影響を与えるかによって左右されます。
同じ「人の死」であっても、発見までの期間や世間の認知度によって、資産価値の残り方は大きく異なるためです。
以下に具体的な事例をまとめました。
【価値が大きく下がるケース】
- 凶悪な事件性が関わっている：殺人事件など、社会的な恐怖心が強い事案
- 遺体発見まで長期間経過した：腐敗が進み、異臭や害虫が発生して建物へのダメージが大きい事案
- ニュース等で広く報道された：ネット上や近隣住民の間で「事故物件」として有名になった事案
- 地方や郊外の不便な立地：もともと需要が低いエリアで事故物件になったケース（都市部よりも事件・事故の噂が長く残りやすい傾向）
【価値が下がりにくいケース】
- 孤独死でも早期に発見された：特殊清掃を必要とせず、物理的損傷がない
- 好立地にある：都心部や駅至近など、瑕疵を上回る利便性がある
- 需要が高いエリア：供給が少なく、多少の瑕疵があっても住みたいエリア
- 共有部分での事故：マンションの屋上やエントランスなど、専有部分以外での事故
ガイドラインの線引きがあるとはいえ、実際の適正価格は個別の事情によって判断が困難です。
一般的な不動産会社では、リスクを恐れて極端に低い査定額を出したり、そもそも取り扱いを断られたりするケースも少なくありません。
訳あり物件専門の買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）なら、独自の販路と再生ノウハウを駆使し、どのような心理的瑕疵物件でも価値を見出し、適正価格で買い取ることが可能です。
弊社の実際の買取価格については、後述の「アルバリンクが心理的瑕疵物件を550万円で買取した事例」をご参照ください。
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心理的瑕疵物件を適正価格で売却する3つの方法
心理的瑕疵がある物件でも、方法次第では適正価格での売却は可能です。
ただし、通常は物件を現状のまま一般の市場に出しても、買い手を見つけるのは容易ではありません。
少しでも有利に売却するためには、物件の状態や自身の予算に合わせて、最適な売却手法を選択することが大切です。
主な3つの売却方法と、それぞれの注意点を確認しましょう。
詳しくは後述しますが、心理的瑕疵物件を仲介で売却する場合には、事前に実費負担を伴います。
もし費用をかけずに売却したい場合は、3番目の専門の不動産買取業者へ直接売却するのがおすすめです。
当サイトを運営する弊社AlbaLink（アルバリンク）は訳あり物件専門の買取業者として心理的瑕疵物件を多数買い取ってきた実績があります。
豊富な事例にもとづく適正な価格で査定・買取が可能ですので、費用負担なく不動産を手放したい方は、弊社までお気軽にご相談ください。
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特殊清掃・リフォームで価値を回復させてから仲介で売却する
特殊清掃やリフォームを行い、事故や事件の痕跡を物理的に消し去ってから仲介で売り出す方法があります。
特に孤独死などで遺体の発見が遅れた場合、室内に染み付いた死臭（腐敗臭）や体液による汚損を除去しなければ、内見すら進まないのが現実です。
しかしどのような凄惨な現場であっても、プロの手で修繕すれば買主の心理的抵抗感は大幅に軽減されるでしょう。
室内を清潔な状態に戻すことで、清潔感を重視する買主を検討の土台に乗せられ、相場に近い価格で売却できる可能性があります。
ただし、この方法は高額な初期費用がかかる点が大きなデメリットです。
特殊清掃の費用相場は数万円から数十万円、フルリフォームを行う場合は数百万円単位の出費を覚悟しなければなりません。
さらに、見た目を綺麗にしても心理的瑕疵の事実は消えず、告知義務も残ります。
多額の費用をかけたからといって買主が見つかる保証はないため、赤字になるリスクも考慮しましょう。
もし「費用をかけずに心理的瑕疵物件を確実に手放したい」とお考えであれば、後述する専門の不動産買取業者へ売却するほうが賢明です。
以下の記事では、所有物件が事故物件になったときの対処法を解説しているので、参考にしてください。
心理的瑕疵物件を解体してから仲介で売却する
2つ目は心理的瑕疵物件を解体して更地にし、仲介で売却する方法です。
事件や事故の現場となった建物自体がなくなるため、買主の心理的抵抗感を軽減でき、土地としての需要を掘り起こせる可能性があります。
建物が老朽化している場合は、更地にすることで家を自由に建てたい層にアピールでき、適正価格での売却も期待できるでしょう。
ただし、解体には高額な費用（木造戸建てで100万円〜300万円程度）がかかります。
また、建物を解体すると「住宅用地の特例※」が適用されなくなり、土地の固定資産税が最大6倍に跳ね上がる点にも注意しましょう。
住宅やアパートなど、人が居住するための家屋の敷地（住宅用地）にかかる固定資産税・都市計画税の負担を大幅に軽減する制度のこと。
もし更地にしても売却できなければ、重くなった税金が毎年のしかかることになります。
解体に踏み切る前に、まずは現状のまま売却できる方法がないか慎重に検討することが大切です。
空き家の構造・面積別解体費用の相場と安く抑える方法を知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。
建物を解体しても心理的瑕疵はなくならない
建物を解体して更地にしても、過去に発生した事件や事故の事実が消えるわけではありません。
土地そのものにまつわる記憶は近隣住民の間に残り続けるため、更地にして売却する場合でも、買主に対する告知義務は残ります。
告知を怠って不動産を売却した場合、後から事実を知った買主との間で深刻なトラブルに発展しかねません。
実際に、建物を解体して更地として売却したものの、過去の殺人事件を告げなかったことが不法行為とされた判例があります。
【大阪高裁判決 平成18年12月19日】
8年7カ月前に殺人事件があり、その後建物が解体され、隣接する土地と一緒に居住用物件として売却された。
その後近隣住民から事件を知った買主は、売主に損害賠償を請求。
裁判では「建物が解体され事件から時間が経っているとはいえ、物件には居住に適さない瑕疵が認められる」とし、買主の損害賠償請求を一部認めた。
参照元：国土交通省「心理的瑕疵の有無・告知義務に関する裁判例について」
「更地にすれば人が亡くなった事実を告げなくても売れる」という誤った認識で取引を進めるのは控えましょう。
事故物件を解体・建て替えして売却するのが得策でない理由と、手元にお金を残せる売却方法は、以下の記事でも詳しく解説しています。
心理的瑕疵物件をそのままの状態で専門の不動産買取業者に売却する
専門の不動産買取業者であれば、心理的瑕疵のある物件をリフォームや解体を行わず、そのままの状態で買い取ってもらえます。
専門の不動産買取業者がこのような物件を買い取れる理由は、事故物件を再生する独自のノウハウと「訳あり物件を専門に扱う投資家や事業者などの幅広い販路」を持っているからです。
付加価値をつけて再販する出口戦略があるため、一般の買主に敬遠される心理的瑕疵物件であっても、適正価格で買い取れるのです。
【専門業者に売却する主なメリット】
- 特殊清掃やリフォーム、解体の費用が一切かからない
- 最短数日で現金化ができるため、精神的な負担が早く解消される
- 売主の「契約不適合責任」が免除され、売却後のトラブルを防げる
- 近隣に知られることなく、プライバシーを守って取引を完了できる
心理的瑕疵物件は、所有し続けるだけで固定資産税や管理の手間が発生し続けます。
マイホームを探す買主をターゲットとする仲介では、いつ売れるか見込みが立ちにくいですが、専門の買取業者なら直接売却できるため、数日～1カ月程度で即座に売却が可能です。
心理的瑕疵物件の売却諸経費や維持費を負担したくないなら、専門の不動産買取業者に相談することをおすすめします。
専門の不動産買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）は、東証グロース上場企業として高い社会的信用を背景に、年間1,500件を超える買取実績を誇ります。
具体的な買取実績は次項でご紹介します。
以下の記事では、事故物件の買取におすすめの業者を紹介しているので、参考にしてください。
アルバリンクが心理的瑕疵物件を550万円で買取した事例
弊社AlbaLink（アルバリンク）は訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような心理的瑕疵物件を多数買い取ってきました。
具体的には、下記のように「孤独死」「自殺」「溺死」などさまざまな心理的瑕疵物件を全国から買い取っています。
上記の買取金額を見ていただけばわかる通り、弊社は心理的瑕疵物件であっても物件全体の価値を適切に評価し、適正価格で買い取っています。
買取業者の中にはホームページなどで「事故物件を買い取ります」とアピールしていながら、実際はタダ同然の買取価格しかつけない業者がいることも事実です。
弊社がそうした業者とは異なることが、上記の買取価格をご覧になればおわかりいただけると思います。
実際、事故物件をはじめ、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「思った以上の高値で買い取ってもらえた」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
また、弊社はお客様からの評価だけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業として、高い社会的信用も得ています。
そのため、心理的瑕疵物件のようなデリケートな対応が求められる物件も、売主様のプライバシーを守りながら、速やかに適正な価格で買い取らせていただきます。
信頼できる買取業者に安心して事故物件を売却したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
>>【心理的瑕疵物件も適正価格で買取】無料で買取査定を依頼する
心理的瑕疵物件の価値の妥当性を判断するための3つのポイント
心理的瑕疵物件には明確な相場がなく、査定する不動産業者によっても金額が大きく異なります。
提示された金額が妥当なものか見分けられないと、本来の価値よりも著しく低値で手放すことにもなりかねません。
納得のいく価格で売却するために、以下の3つのポイントを押さえておきましょう。
事故物件を高く手放す方法を知りたい方は、以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてください。
複数の不動産業者に査定を依頼する
心理的瑕疵物件を査定する際には複数の不動産業者に依頼しましょう。
不動産の査定額には明確な定価がなく、依頼する不動産業者の販売能力や得意分野によって評価が大きく異なります。
特に心理的瑕疵物件の場合、リスクを過大に評価し相場より低い査定額しか出さない業者もあれば、再生ノウハウを活かして高く評価できる業者もあるため、1社だけの査定で決めるのは危険です。
正しい市場価値を見極めるためには、最低でも3社程度の査定結果を比較し、相場感をつかむことが大切です。
複数の不動産業者による査定額を並べて比較することで、自分の物件が市場でどのように評価されているのかを客観的に把握できます。
事故物件専門の不動産業者に相談する
これまでに多くの事故物件を扱ってきた専門の不動産業者であれば、豊富な取引経験に基づいて物件の価値を適正に評価してくれます。
心理的瑕疵物件の取り扱いに慣れていない一般的な不動産業者は、売れ残るリスクを避けるために、査定額を必要以上に低く設定する傾向があります。
最悪の場合、取り扱いそのものを拒否されるケースも珍しくありません。
一方、事故物件専門の不動産業者は「どのようなリフォームを施せば再販できるか」という具体的な出口戦略を持っているため、物件のポテンシャルを最大限に引き出した価格の提示が可能です。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、訳あり物件専門の買取業者として年間14,000件（2024年実績）を超える相談を受けています。
心理的瑕疵というマイナス要因を抱えた物件であっても、過去の膨大なデータから「この条件ならこの価格で再生できる」という確信に基づいた査定が可能です。
実績豊富な弊社だからこそ提示できる、納得の査定をぜひ以下からお確かめください。
>>【心理的瑕疵物件も適正評価で高額査定！】無料の買取査定を依頼する
査定額の根拠を確認する
査定額を提示されたときには、なぜその金額になったのか、具体的な根拠をきちんと確認することが大切です。
適正な評価を行う業者であれば、以下のような具体的な査定根拠を説明できるはずです。
- 近隣の成約事例
- 心理的瑕疵による減価率
- 再販時のリフォーム費用
反対に、査定の根拠を明確に示せない業者は、契約獲得のために最初に高い金額を提示し、契約後の段階で強引に価格を下げてきたり、逆に知識不足で不当に安い金額を提示してきたりする恐れがあります。
弊社AlbaLink（アルバリンク）では、東証グロース上場企業としての透明性を重視し、査定価格の理由を一つひとつ丁寧に解説いたします。
根拠が明確だからこそ、多くのお客様から「安心して任せられる」という信頼をいただいております。
まずは現在の物件価値を知るために、以下の無料相談・無料査定フォームからお気軽にお問い合わせください。
>>【心理的瑕疵物件の査定根拠を明確に説明】無料の買取査定を依頼
心理的瑕疵物件の売却で後悔しないための2つの考え方
心理的瑕疵物件の売却では、どうしても「いくらで売れるか」という価格面に意識が向きがちです。
しかし、価格にこだわりすぎるあまり、売却のタイミングを逃したり、売却後にトラブルに巻き込まれたりしては本末転倒でしょう。
後悔のない取引を実現するために、以下の2つの視点を大切にしてください。
時間が経っても資産価値が回復するとは限らない
前提として、時間が経っても資産価値が回復するとは限らない点を押さえておきましょう。
一部、自然死や孤独死で発見が早かったケースなどでは、時間の経過とともに「心理的瑕疵」の影響が薄まり、数年後には通常の物件に近い感覚で取引できるケースもあります。
もともと心理的瑕疵が強くなく、急いで手放す必要がないのであれば、少し様子を見てから売りに出すのも一つの手です。
ただし、時間の経過を待つことには物理的な価値の低下や外部環境の変化など、相応のリスクが伴います。
- 待機している間に建物の老朽化が進む
- 不動産市場全体が冷え込む
- 近隣エリアに競合物件が増える
結果として数年後にはさらに売れにくくなる事態も想定しなければなりません。
また、事件性が高く大々的に報道されたようなケースでは、時間が経過しても風評が消えず、資産価値も回復しにくいのが現実です。
「いつか価値が戻るはず」と待ち続けた結果、管理費や税金の負担だけが重なれば、安くなった物件を売却しても最終的な収支はマイナスになるかもしれません。
風評リスクが強い物件ほど、需要があるうちに早期売却に踏み切るのが、最終的な手残りを増やす近道です。
価格以外の要素も含めて検討する
心理的瑕疵物件の売却を成功させるには、査定額の高さだけでなく、売却に伴う「売却までにかかる期間」「告知内容を巡るトラブルリスク」「売却後の責任」の総合的な判断が不可欠です。
「1円でも高く売りたい」と市場相場からかけ離れた強気の価格を設定すると、何カ月も買い手がつかず、その間の維持費や精神的なストレスを抱え続けることになります。
また、告知事項の伝え漏れなどにより、売却後に買主から損害賠償を請求されるような事態になれば、金銭的にも精神的にも大きなダメージを受けるでしょう。
そのような事態に陥って後悔しないためにも、まず売却の目的を明確にしましょう。
「とにかく早く手放して、心理的な負担から解放されたい」
「将来的な維持費や固定資産税をこれ以上負担したくない」
「売却後のトラブル（契約不適合責任）を一切負いたくない」
売却の目的が整理できていれば、たとえ想定より安い価格での売却になったとしても、最善の判断だったと納得しやすくなります。
弊社AlbaLink（アルバリンク）へご相談いただければ、売主様は契約不適合責任を一切負う必要がなく、売却後の不安をゼロにできます。
価格の妥当性はもちろん、スピード、安全性、精神的な安心感を含めたトータルで納得の行く価値をご提供します。
優先順位づけに迷う場合には、弊社で物件を調査した上で最適なアドバイスも可能ですので、以下のフォームから一度お気軽にご相談ください。
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まとめ
心理的瑕疵がある物件の売却価格は、事故や事件の内容により20〜50％程度下がるのが一般的です。
告知義務を怠ると売却後に損害賠償を請求される恐れがあるため、事実を誠実に伝えなければなりません。
また、物件を解体・リフォームしても告知義務は消えないため、売却難易度はほとんど変わりません。
売れ残って時間が経てば管理コストがかさむうえ、資産価値がますます下がり売却のタイミングを逸してしまう恐れがあります。
心理的瑕疵物件を最も安心かつスムーズに手放すなら、専門の不動産買取業者へ直接売却することを検討しましょう。
専門の買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）は、年間14,000件を超える相談実績を持つ東証グロース上場企業です。
他社で断られた物件でも、独自のノウハウと豊富な販路を活かして適正価格で買い取ります。
心理的瑕疵による不安を早期に解消し、納得のいく価格で売却を進めたい方は、以下のフォームからお気軽に弊社までご相談ください。
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