株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
競売とは裁判所による強制売却手続きのこと
競売とは、「住宅ローンなどの借金が返済できなくなってしまった場合、裁判所の命令によって不動産を強制的に売却されてしまう手続き」です。
債権者（お金を貸した側）の申し立てに基づき、債務者（お金を借りた側）の意思とは無関係に手続きが進められます。
多くの場合、競売での売却額は市場価格よりも大幅に安いです。
競売にかけられると、これまで築き上げてきた生活基盤を失い、見知らぬ誰かに大切な家を明け渡さなければなりません。
また、不動産を売却しても借金がなくなるとは限らず、競売後も残債を返済していかなければならない可能性もあります。
ただし、競売を未然に回避する方法はあるのでご安心ください。
詳しくは「競売を回避する3つの方法」の章で解説しています。
競売にかけられる5つの原因
不動産が競売にかけられるのには、おもに5つの原因があります。
- 住宅ローンの滞納
3～6回滞納を続けると、競売を申し立てられるといわれている。 - 借金の滞納
住宅ローン以外の借金で住宅を担保にしていない場合でも、競売にかけられるケースがある - マンション管理費の滞納
マンションに住んでいる場合に毎月支払う管理費や修繕積立金の滞納は、ほかの住民に迷惑がかかるため、区分所有法に基づいて競売が選択される可能性がある - 固定資産税の滞納
税金の滞納は国や自治体によって不動産を差し押さえられ、競売（公売）にかけられる - 遺産協議の決裂
遺産分割協議が話し合いでまとまらず裁判までもつれ込んだ場合、不動産を売却してお金に換えるために、裁判所の命令で競売にかけられる場合がある
競売にかけられる原因でもっとも多いのは、住宅ローンの滞納です。
ローン滞納から競売までの流れについては、次の章で解説していきます。
ローン滞納から競売までの流れ
住宅ローンの支払いが滞ってから、家が競売にかけられ、立ち退きを余儀なくされるまでには、いくつかの段階があります。
ここでは、一般的な流れを詳しくご紹介します。
ローンの一括返済を求められる
住宅ローンの支払いが滞り始めると、まず金融機関から電話や書面による督促が行われます。
この段階で滞納を解消できれば、競売を回避できます。
さらに、滞納が長期間に及ぶと、金融機関は「期限の利益喪失通知」を送付します。
期限の利益喪失通知は、「分割で支払う権利を失い、残りのローン全額を一括で返済しなければならない」という通知です。
当然、この時点でもローンを一括返済できれば競売を回避できます。
しかし、滞納続きにしているローンを今さら全額返済できる人は多くないでしょう。
つまり、「期限の利益喪失通知が届く=競売へのカウントダウンの開始」といえます。
なお、次の「保証会社が代位弁済をする」を飛ばして、金融機関が直接裁判所へ競売の申立てを行う場合もあります。
預貯金などではローンを完済できないときには、ローンが残っているマイホームの売却を検討するのは選択肢のひとつです。
弊社、株式会社Albalink（アルバリンク）では、全国どこにある物件でも出張無料査定を行っています。
ローン中の家がいくらで売れるのか、売却して残債を完済できるかが知りたい方はお気軽にご相談ください。
保証会社が代位弁済をする
住宅ローンを契約すると多くの場合は保証会社が付いており、債務者の住宅ローンの支払いが滞った場合に金融機関へ代位弁済します。
債務者がローンを滞納している場合に、保証会社などの第三者が金融機関に代わって一括返済すること
代位弁済が行われると、債権はローンを契約した金融機関から保証会社に移ります。
その後、保証会社は債務者に対して一括での返済を求め、返済が困難な場合は担保である不動産の競売を申し立てる手続きに進められるのが一般的です。
債権者が保証会社に変わっても、競売のリスクがなくなるわけではありません。
裁判所に競売の申立てをされる
債務者がローンの一括返済に応じられない場合、債権者（金融機関または保証会社）が、裁判所に対して競売を申し立てます。
裁判所が申立てを受理すると、債務者には裁判所から「競売開始決定通知」が特別送達で郵送されます。
債権者が裁判所に競売の申し立てを行い、裁判所がそれを受理したことを知らせる書類
競売開始決定通知が届くと、4~5ヶ月後には競売が実行され、物件が強制的に売却されます。
現況調査が行われる
競売開始決定後、裁判所から選任された評価人や執行官が、競売にかけられる不動産の現況調査を行います。
- 評価人･･･不動産の形状や広さ、築年数、周辺環境などを調査し、客観的な評価額を算出する
- 執行官･･･不動産の占有状況などを確認し、写真撮影などを行う
調査結果は競売の入札価格を決定する際の重要な情報です。
また、現況調査は「現況調査の通知」によって訪問日が決められており、債務者が拒否したとしても評価人や執行官には立ち入りが認められています。
入札通知が送られてくる
裁判所による現況調査と評価が終わると、債務者のもとには、裁判所から「入札通知書」が送られてきます。
入札通知書に記載されているのは以下のような内容です。
- 競売にかけられる不動産の詳細な情報
- 入札期間
- 開札期日
- 最低入札価格
入札通知の到着は、競売の手続きが最終段階に入ったことを意味します。
競売を取り下げられる期間は、入札開始日前日までです。
競売を回避する方法に関しては、後ほど詳しく解説していきます。
売却許可が決定される
入札期間が終了して開札が行われると、最高価格で入札した人が「最高価買受申出人」として決定されます。
裁判所が入札の手続きに不備がないかなどを審査したうえで「売却許可決定」が出されると、最高価買受申出人への売却が法的に確定します。
売却代金が入金される
売却許可決定が出た後、落札者は裁判所が定めた期日までに売却代金を納付しなければいけません。
代金が納付されると、不動産の所有者は落札者となります。
不動産の売却代金の中から債権者に債権額が配当されます。
- 債権額=売却代金･･･売却金額全額が借金返済に充てられる
- 債権額<売却代金･･･借金返済をして余った金額は債務者の物になる
- 債権額>売却金額･･･売却金額は全額借金返済に充てられ、残った借金は返済しなければならない
競売での売却価格は市場価格よりも低くなることが多いため、残債が大きく残ってしまうケースも少なくありません。
競売を回避する3つの方法
大切なマイホームが競売にかけられそうな危機的な状況に直面しても、決して絶望する必要はありません。
「競売入札開始日」前日までであれば、競売での売却は回避可能です。
ここでは、競売を回避するために今すぐ検討すべき３つの方法を解説します。
競売は、債権者にとって債権を回収する最終手段です。
早期に適切な行動を起こすことによって、回避できます。
ただし、借金を返済できる見通しがないと、不動産を売却するしかない場合もあるでしょう。
そのようなときの解決方法は、競売よりも高く売却できる任意売却一択です。
専門の不動産買取業者なら、競売入札開始日寸前の不動産でもスピーディーかつ高額で売却可能です。
弊社、株式会社Albalinkも、競売寸前の物件でも買取可能な不動産買取業者です。
「競売開始決定通知が届いてしまった」「住宅ローンを滞納している」など、不動産の売却でお困りの際は、ぜひ弊社にお問合せください。
金融機関に相談する
ローンの支払いが困難になったと感じたら、滞納を続けることになる前に金融機関に相談しましょう。
金融機関も、時間とコストのかかる競売という解決方法はあまり望んでいません。
「可能な限り債務者との話し合いで解決したい」と考えていることがほとんどです。
金融機関に相談すると、以下のような解決ができる可能性があります。
| 解決方法 | 内容 |
|---|---|
| 返済計画の見直し（リスケジュール） | ・月々の返済額を減らす、返済期間を延長するなど、無理のない返済計画に変更する ・ただし、金融機関の審査が必要となり、必ずしも認められるとは限らない |
| 一時的な支払いの猶予 | ・一時的な収入減少など、明確な理由がある場合は、一定期間の支払いを猶予してもらう ・猶予期間中に経済状況を立て直さなくてはならない |
| 条件変更 | ・金利タイプの変更など、契約内容の一部を変更する ・返済負担を軽減できる場合がある |
金融機関に相談する際は、現状の経済状況を正直に伝え、具体的な改善計画を示すことが重要です。
また、自分で相談や交渉するのが不安な場合は、弁護士や司法書士などの専門家に相談してみましょう。
なお、金融機関に相談しても借金返済の糸口が見えない場合は、後述の任意売却の選択がベストです。
債務を一括返済する
競売を回避する直接的な方法は、滞納しているローンを一括で返済することです。
もし、親族からの援助や退職金、生命保険金など、まとまった資金がすぐに用意できる見込みがあるなら、一括返済は最も有効な手段となるでしょう。
債権者は、債務が完全に解消されれば競売手続きを進める理由がなくなるため、競売を取り下げます。
しかし、住宅ローンの支払いが困難で競売の危機に瀕している状況で、多額の借金を一括で用意することは現実的とはいえません。
なお、一括返済をした後の差し押さえ解除の条件や方法について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
任意売却する
任意売却とは「金融機関など債権者の同意を得て、債務者が自ら不動産を市場で売却する方法」です。
任意売却には、以下のようなメリットがあります。
- 市場価格に近い価格で売却できる可能性が高い
- 引っ越し時期や条件を交渉できる
- 精神的な負担を軽減できる
- 周囲に競売を知られにくい
任意売却は、競売よりも高値で売却できる可能性が高いため、借金を減らせます。
買主と交渉することで、ある程度自分の都合に合わせた引っ越し時期や条件を決められるのも大きなメリットです。
強制的な競売とは異なり、自分で売却活動を進められるので、精神的な負担も軽減できるでしょう。
また、任意売却は一般的な不動産売買と同様の手続きで行われるため、周囲に「競売にかけられている」と知られるリスクを大幅に軽減できます。
なお、任意売却について詳しく知りたい方は、以下の記事もぜひご覧ください。
任意売却の流れ
任意売却の流れは、通常の不動産売却とほぼ同じですが、債権者との連携が不可欠です。
流れは以下のようになります。
- 専門の不動産業者に相談
任意売却に強い不動産業者を選び、現状を詳しく説明 - 債権者との交渉・同意
相談を受けた不動産業者が、債権者に対して任意売却の許可を得るための交渉を行い、同意を得る - 不動産の査定・売却活動
動産業者が市場価格を調査し、売却価格を決定。通常の不動産売買と同様に、広告掲載や内覧などの売却活動を行う - 買主との交渉・売買契約
購入希望者が見つかったら、価格や引き渡し条件などを交渉し、合意に至れば売買契約を締結 - 決済・引き渡し
購入希望者が見つかったら、価格や引き渡し条件などを交渉し、売買契約を締結。売却代金は、仲介手数料や税金などの諸費用を差し引いた後、債権者に返済する - 残債の処理
売却代金で債務を完済できない場合、残った借金について債権者と今後の返済方法などを協議する
なお、任意売却を100%成功させたいなら、不動産仲介業者よりも専門の買取業者への依頼がおすすめです。
専門の買取業者へ依頼するメリットや理由に関しては、後述してまいります。
任意売却を成功させたいなら専門の買取業者に依頼
任意売却を確実に成功させたいのであれば、競売物件や訳あり物件を専門に扱う買取業者に直接買い取ってもらうのがベストです。
通常の不動産業者の仲介による任意売却は、買主が見つかるまでに時間がかかるため、競売の期日が迫っている場合には間に合わない可能性があります。
専門の買取業者は、以下のようなメリットがあります。
- 迅速な現金化：一般の買主を探す必要がないため、短期間で売却手続きを完了し、現金化可能
- 仲介手数料が不要： 仲介業者を介さないため、仲介手数料がかからない
- 内覧の手間がない：買取業者が直接買い取るため、何度も内覧に対応する必要がない
- 契約不適合責任が免責される：物件の欠陥について責任を負う必要がない
- 複雑な権利関係や債務問題にも対応可能：競売物件や訳あり物件を専門に扱っており、複雑な権利関係や債務問題にも柔軟に対応してくれる
弊社、株式会社Albalinkも、競売物件や訳あり物件を専門に扱う不動産買取業者です。
借金を滞納し、すでに競売開始決定通知が届いてしまっている状況でも、スピーディーかつ高額でお買取りいたします。
弁護士や各種専門家と提携しているので、複雑な債務問題のある物件でも安心してお任せください。
所有している物件を競売で申し立てられてしまったら、すぐに弊社へご依頼ください。
家が競売にかけられる3つのデメリット
大切なマイホームが競売にかけられてしまうことは、経済的な損失だけでなく、精神的にも大きなダメージを受けることになるでしょう。
ここでは、競売によって直面する3つのデメリットについて詳しく解説します。
売却代金が市場相場よりも安い
競売では、本来の市場価格よりも大幅に低い価格で売却されてしまう可能性が非常に高いです。
というのも、競売物件には、以下のような事情があるからです。
- 競売物件は、買い手にとってリスクの高い買い物と思われがち
- 裁判所は短期間で売却したい
詳細な情報を得にくいうえ、購入後に欠陥がわかっても買い手自身が修繕するしかない競売物件は、買い手にとってリスクの高い買い物と認識されがちです。
また、裁判所は早期の売却を重視するため、時間をかけて高値で売却する努力はしません。
リスクの高い物を短期で売却するには、価格を安くするしかないのです。
その結果、市場価格の5割から7割程度が競売の売却額の相場だといわれています。
低い売却価格では、ローンの残債を全額返済することが難しく、売却後も多額の借金が残ってしまうというケースも少なくありません。
ローン返済に困窮して思い出の詰まったマイホームを少しでも高く売却するなら、競売入札開始日前日までに専門の不動産買取業者への依頼を強くおすすめします。
弊社、株式会社Albalinkは、競売物件や訳あり物件を専門に扱う不動産買取業者です。
さまざまな物件を再生させるノウハウを持っているので、競売寸前の物件でも高価買取いたします。
物件を高額で売却して借金の経済的負担を減らしたいなら、ぜひ弊社にご依頼ください。
家が競売にかけられたことを周囲に知られる
マイホームが競売にかけられるという事実は、非常にデリケートな問題です。
競売の手続きは、裁判所の掲示板やインターネット上の物件情報サイト、官報などに公告されるため、近隣住民や知人といった周囲の人々に知られてしまう可能性が高くなります。
これまで築き上げてきた社会的な信用を失うのではないかという不安や、同情や好奇の目に晒されることへの羞恥心など、精神的な負担は非常に大きいでしょう。
また、競売という事実が明るみに出ることで、日常生活を送ること自体がつらくなり、孤立感を深めてしまう場合もあります。
その点、任意売却であれば、通常の不動産売買と同様の手続きで進められるため、周囲に競売の事実を知られるリスクを大幅に軽減できます。
プライバシーを守りながら生活再建への道を探りたいなら、任意売却を選択しましょう。
立ち退きを余儀なくされる
競売によって落札されると、新たな所有者は裁判所を通じて、落札した不動産の明け渡しを求めることができます。
もし、元の所有者が期日までに自主的に立ち退かない場合、裁判所は強制執行の手続きを取り、最終的には強制的に家から退去させます。
長年住み慣れた家を、自分の意思とは無関係に、強引な形で奪われるという経験は、精神的に大きなトラウマとなるでしょう。
また、引っ越しの準備期間も十分に与えられないケースが多いです。
慌ただしい中で新居を探し、引っ越し作業を行わなければならないため、経済的にも肉体的にも大きな負担となります。
住む場所を失うのは、生活の基盤そのものを失うということです。
子どもたちの転校や、通勤先の変更など、その後の生活に様々な影響をおよぼす可能性も否定できません。
いっぽう、任意売却であれば、買主との交渉によって、ある程度引っ越しの時期や条件をある程度調整できます。
ゆとりを持って新居や引っ越し時期を決め、新たな生活をスタートさせたいなら、任意売却を強くおすすめします。
まとめ
マイホームが競売にかけられるという状況は、誰にとっても大きな苦痛です。
しかし、競売に至る原因を理解し、早い段階で適切な対策をすれば、最悪の事態を回避できる可能性があります。
住宅ローンの支払いが困難になった場合は、決して一人で悩まず、まずは金融機関や弁護士などへの相談が重要です。
また、競売を回避する最も有効な手段として任意売却があります。
専門の不動産買取業者に依頼すれば、スムーズかつ有利に手続きを進められるでしょう。
もしあなたが今、競売の危機にさらされているのであれば、一刻も早く行動を起こしてください。
Albalinkは、競売物件や訳あり物件の買取に豊富な経験と実績を持つ専門業者です。
ご相談いただければ、ご状況を丁寧にヒアリングしたうえで、スピーディーかつ高額で物件をお買取りいたします。
まずは無料査定から、一歩を踏み出してみてださい。
弊社があなたの大切な未来のために、お手伝いさせていただきます。
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