相続空き家の売却額から3000万円控除｜条件と申請方法

通称「空き家特例」は、相続した空き家を売却すると、譲渡所得から3000万円控除される制度

相続で得た空き家を売却したとき、条件を満たせば譲渡所得税が3000万円控除されます。

この制度を「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」通称「空き家特例」といいます。（適用期間は平成28年4月1日から令和9年12月31日までの売却　※令和５年度税制改正で延長）

空き家特例は、確定申告をしないと控除を受けられません。手続き方法をしっかり押さえ、事前に書類を用意しておくことが重要です。ただし控除の対象となる条件は厳しいため、最初に確認しましょう。

この特例は、空き家問題解決のため、空き家対策特別措置法により設けられた制度です。空き家が増加する大きな要因の一つである相続のタイミングで、中古住宅の活用促進を目的としています。

売却した空き家に適用されれば、譲渡所得税がなくなるくらいの控除額で、とても魅力的な制度です。

空き家（又は空き家解体後の土地）をすでに売却している方や空き家（敷地又は空き家解体後の土地）の売却予定がある方は、ぜひチェックしてみてください。

空き家特例の3000万円控除を受けるための条件

空き家特例は、一定の条件を満たさなければ控除を受けることはできません。適用条件については、国税庁に掲載されている令和5年度分チェックシート（国税庁）で確認することができます。

まだ売却もしてないけど、とりあえず今の段階で対象となるかどうかだけ知りたい…という方は、チェックシートの1～10までを確認してみましょう。（控除申請を行う場合、確定申告時に他の書類とともに提出します）

控除申請者の条件

相続又は遺贈(死因贈与を含む)により、「被相続人居住用家屋」及び居住用敷地の土地等を取得した個人が対象です。ただし、相続人が被相続人の相続開始前に、すでに共有で所有している相続人所有部分については、適用外となります。

控除対象となる空き家の条件

下記条件を満たさない場合、空き家特例の控除は受けられません。

建築時～相続前までの条件

適用される空き家は、建築時期や土地の所有形態についても条件があります。たとえば、被相続人に同居人がいた場合や、一戸建てではなくマンションである場合、適用されません。

相続後の使用状況の条件

相続から売却まで、ずっと空き家である必要があります。被相続人が亡くなった後に相続人が居住していた場合や、賃貸に出していた場合等は適用されません。

空き家の耐震基準の条件

新耐震基準を満たしていない空き家は適用外です。基準を満たしていない場合には、耐震リフォームを行うか、空き家を解体して更地にしてから売却する必要があります。

耐震基準を満たしているのか？調べ方

「確認通知書（副）」（建設業者にて保管）又は「完了検査済証」（家の所有者が保管）で確認できます。ただし、保管期限が過ぎていたり、紛失してしまっている可能性があります。その場合には役所の建築窓口で「確認台帳記載事項証明書」又は「建築計画概要書」の発行を依頼する必要があります。

耐震リフォーム費用

耐震基準を満たしていない場合は、耐震リフォーム工事を行う必要があります。施工内容による相場は以下の通りです。

施工内容	工事費用額目安
筋交いを施工する	5～20万円/1か所
耐震パネルを施工する	25～65万円
屋根の軽量化	80～150万円

解体費用

耐震リフォーム工事が高額になる場合は、空き家を解体し更地にしてから売却する事も可能です。

固定資産税課税証明書の坪数や空き家の構造から解体費用が算出可能で、目安は以下の通りです。（1坪～約3.3㎡）

【構造別解体費用相場】

構造／単価	坪単価 （万円）	20坪	30坪	40坪	50坪	80坪
木造	3～5	80～100	100～150	160～200	180～250	200～300
軽量鉄骨造	6～7	120～140	150～210	240～280	200～300	300～500
重量鉄骨造
RC（鉄筋コンクリート）	6～8	120～160	180～300	240～320	250～400	500～800

アパート・長屋は3.4万円～5.6万円／坪

解体して更地にした場合は建物滅失登記も必要です。

売却時の条件

売却の時期と金額、買主との関係についても条件があります。例えば、売主と買主が親子だったり、きょうだい等の親族である場合には、空き家特例は適用されません。

また空き家の売却価格について、空き家が店舗兼住宅である場合、店舗兼住宅全体の売却価格で判定されます。

空き家特例の3000万円控除はどれくらいおトク？譲渡所得税の計算方法

上記の条件を満たしていれば、譲渡所得から3,000万円を控除することができます。実際どれくらいの金額になるのでしょうか。シミュレーションしてみましょう。

※正確な金額を算出したい場合には、税務署（税理士）に相談しながら計算してください。

譲渡所得税の算出に用いる計算式

譲渡所得税を算出する際には、いくつかの計算式を用います。

計算例

下表の内容を設定とし、実際に譲渡所得税を計算してみましょう。

売却価格	5,000万円
譲渡費用	100万円
土地購入価格	4,000万円
建物購入価格	3,000万円
構造	木造
経過年数	40年

まず、減価償却費を計算します。計算式は

建物購入価格は3,000万円、償却率は0.031（後述の表内参照）、経過年数は40年であるため、

減価償却費＝3,000万円×0.9×0.031×40年＝3,348万円

であるため、

減価償却費上限＝3,000万円×0.95＝2,850万円

よってこの場合の減価償却費は2,850万円となります。

次に、算出した減価償却費から取得費を計算します。計算式は

土地購入価格は4,000万円、建物購入価格は3,000万円、減価償却費は2,850万円であるため、

取得費＝4,000万円＋（3,000万円ー2,850万円）＝3,850万円

参考：国税庁：建物の取得費の計算

次に、譲渡所得を計算します。控除が適用となれば、譲渡所得の計算式は

売却価格は5,000万円、取得費は3,850万円、譲渡費用は100万円であるため、

譲渡所得＝5,000万円ー（3,850万円＋100万円）ー3,000万円＝0円

譲渡所得税＝0円×20.315％＝0円

参考：国税庁：譲渡所得

ちなみに、控除の適用がなければ、

譲渡所得＝5,000万円ー（3,850万円＋100万円）＝1,050万円

譲渡所得税＝1,050万円×20.315％＝約213万円

空き家特例を適用することで、およそ213万円の節税となりました。

減価償却費は、耐用年数に応じて資産価値を算出すること

減価償却とは、資産は時間が経つにつれてその価値が減っていくという考え方で、下記の計算式と表の償却率から求められます。

建物の構造		償却率
木骨モルタル造		0.034
木造又は合成樹脂造		0.031
金属造	骨格材の肉厚4mm超	0.021
	骨格材の肉厚3mm超4mm以下	0.025
	骨格材の肉厚3mm以下	0.036
れんが造、石造又はブロック造		0.018
鉄骨鉄筋コンクリート造又は鉄筋コンクリート造		0.015

譲渡費用は売却のためにかかった費用

譲渡費用は、諸費用とも表記され、その空き家を売却するために必要な仲介手数料や建物の解体費用（＝除却費）などを指します。

仲介手数料

空き家を仲介業者で売却した場合、仲介手数料が発生し、売却価格によってその金額は変動します。なお、買取業者で売却した場合には仲介手数料がかかりません。

売却価格	仲介手数料上限
400万円以下	18万円
400万円超え	売却価格×3％+6万円

印紙税

不動産の売買契約書には収入印紙を購入して納付する必要があります。売却価格に応じた印紙税を確認しましょう。

売却価格	印紙税
10万円～50万円以下	200円
50万円～100万円	500円
100万円～500万円	1,000円
500万円～1,000万円	5,000円
1,000万円～5,000万円	1万円
5,000万円～1億円	3万円

測量費用

土地の売却時には、土地家屋調査士に依頼し、土地の面積を確定してもらう必要があります。これを確定測量といい、約40～50万円ほどかかります。

解体費用

空き家を解体し更地にしてから売却する場合、解体から１年以内であれば解体費用も譲渡費用（諸費用）として認められます。固定資産税課税証明書の坪数や空き家の構造から解体費用（目安）の算出が可能です。（1坪～約3.3㎡）

【構造別解体費用相場】

構造／単価	坪単価 （万円）	20坪	30坪	40坪	50坪	80坪
木造	3～5	80～100	100～150	160～200	180～250	200～300
軽量鉄骨造	6～7	120～140	150～210	240～280	200～300	300～500
重量鉄骨造
RC（鉄筋コンクリート）	6～8	120～160	180～300	240～320	250～400	500～800

アパート・長屋は3.4万円～5.6万円／坪

空き家特例と他の特例との適用関係

空き家特例は、いくつかの他の特例と併用が可能です。

ただし条件つきであるものも多いため、併用する際には注意が必要です。

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）との併用が可能

空き家特例と住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は併用することが可能です。

たとえば、空き家特例の条件を満たしている空き家を売却し、なおかつ自分用の住宅をローンを組んで購入した場合、売却した空き家については空き家特例の3,000万円控除を受け、自分用の住宅については住宅ローン控除を受けられるということです。

令和４年度税制改正により、原則として2024年1月以降に建築確認を受けて新築された住宅は、省エネ基準に適合することが住宅ローン減税の必須要件となりました。
また、住宅ローン減税の申請時には、省エネ基準以上適合の証明書が必要になります。（引用元：国土交通省：住宅ローン減税改正）

参考：国土交通省：住宅ローン減税（令和６年度税制改正）

「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」又は「特定の居住用財産の買換えの特例」のいずれかとの併用が可能

空き家特例を適用する際、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」又は「特定の居住用財産の買換えの特例」のいずれかとの併用が可能です。

ただし、同一年中に空き家特例と「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」とを併用する場合には、控除額は2つの特例を合わせて3,000万円までとなります。

【特定の居住用財産の買換えの特例の主な適用条件】

売却するマイホーム	所有期間	売却した年の1月1日の時点で10年以上所有している
	居住期間	10年以上
	譲渡期間	令和5年（2023年）12月31日まで
	売却額	1億円以下
購入するマイホーム	建物要件	居住部分の床面積が50㎡以上
	土地要件	敷地面積が500㎡以下
	取得時期	売却した年の前年1月1日～売却した年の翌年12月31日まで
	省エネ要件	あり

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例とは併用できない

空き家特例と相続財産を譲渡した場合の取得費の特例は併用できません。多くの場合は空き家特例の適用を受けたほうが有利になります。ただし、条件によっては相続財産を譲渡した場合の取得費の特例の適用を受けたほうが、より多くのお金を手元に残せます。

空き家特例の3000万円控除を受けるための手順と集める書類

空き家特例の3000万円控除は、手順を踏みながら書類を集め、税務署にて確定申告をすることで控除が受けられます。

確定申告を行う期限は、売却した翌年2月16日～3月15日です。多くの書類を集めたうえで役所による審査（1週間程）を受ける必要がありますので、時間にゆとりをもって準備を行いましょう。

【手順ごとに必要な書類一覧】

書類	取得場所
1.空き家（敷地）を売却する
売買契約書のコピー	売買契約時に不動産会社が作成
空き家解体工事の請負契約書（解体の場合）	解体契約時に解体業者が作成
空き家の解体後～売却前の写真（解体の場合）	解体業者又は自身で撮影
2.市区町村役場による審査を受けるため、その他必要書類を集める
被相続人居住用家屋等確認書（申請書）	国土交通省や自治体のホームページから ダウンロード
被相続人の除票住民票の写し	空き家が所在する市町村役場の窓口
空き家を解体等した相続人の住民票の写し原本 （複数名で相続した場合は相続人全員分）	各自が住む市町村役場の窓口
相続から譲渡まで空き家であったことがわかる書類（電気ガスの閉栓証明書等）	利用しているガス会社や空き家の所在地域を 管轄する水道局のHP等
取壊し後の被相続人居住用家屋の閉鎖事項証明書の写しなど（解体して売却する場合）	法務局や登記所の窓口他
3.市区町村役場による審査と確認書（被相続人居住用家屋等確認書）の交付
被相続人居住用家屋等確認書（申請書）	申請書を提出し、自治体による審査後、確認書が交付される
4.確定申告のため、その他必要書類を揃える
確定申告書	最寄りの税務署
被相続人居住用家屋等確認書（申請書）	すでに取得済み
譲渡所得の内訳書	最寄りの税務署または国税庁HPからダウンロード
登記事項証明書等	法務局（郵送可）
耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書	指定確認検査機関・評価機関 （国に登録されている）
5.確定申告を行う

空き家（敷地）を売却する

相続した空き家を、平成28年（2016年）4月1日～令和9年（2027年）12月31日）の間で、相続開始日から3年を経過する日が属する年の12月31日までに売却します。

たとえば、相続開始日が2020年1月1日であれば、その3年後は2023年12月31日で、売却期限は2023年12月31日となります。

空き家を売却・解体した際に取得できる書類は、たとえば売買契約書のコピー等です。売却額が1億円以下であることを証明するために必要です。なくさないよう保管しておきましょう。

解体更地にしてから売却する場合、空き家の解体後～売却前の写真も必要です。空き家解体後から売却するまでの間の敷地の使用状況を確認するために必要となります。

【必要書類と取得場所】

書類	取得場所
売買契約書のコピー	売買契約時に不動産会社が作成
空き家解体工事の請負契約書（解体の場合）	空き家解体業者との契約時に解体業者が作成
空き家の解体後～売却前の写真（解体の場合）	解体業者又は自身で撮影

市区町村役場による審査を受けるため、その他必要書類を集める

空き家を売却・解体する際に取得する書類に加え、そのほか自治体や法務局等で取得する必要がある書類もあります。これらを揃え、空き家が所在する市区町村役場で「確認書」を交付してもらうための手続きを行います。

【必要書類と取得場所】

書類	取得場所
被相続人居住用家屋等確認書（申請書）	国土交通省や自治体のホームページからダウンロード
被相続人の除票住民票の写し	空き家が所在する自治体の窓口
空き家を解体等した相続人の住民票の写し原本 （複数名で相続した場合は相続人全員分）	相続人自身が住む自治体の窓口
相続から譲渡まで空き家であったことがわかる書類（以下の書類のいずれか1つ） 電気ガスの閉栓証明書 水道の使用廃止届出書 宅建業者発行の「空き家かつ解体等予定」の表示・広告を証明する書面のコピー	利用しているガス会社や空き家の所在地域を管轄する水道局のHP等
取壊し後の被相続人居住用家屋の閉鎖事項証明書の写しなど（解体して売却する場合）	法務局や登記所の窓口 郵送で法務局の窓口 インターネット

 

市区町村役場による審査と確認書（被相続人居住用家屋等確認書）の交付

ここまでで集めた全ての書類を持って、市区町村役場で審査を受けます。審査は1週間程度を見込んでおきましょう。前年の12月末までの所得を翌年に申告するため、確定申告の受付が始まる2月上旬までには手続きを行い、必要書類を揃えておきましょう。審査後交付される被相続人居住用家屋等確認書（申請書）は、確定申告に使用しますので、なくさず保管しましょう。

【審査に通過し、取得できる書類】

書類	取得場所
被相続人居住用家屋等確認書（申請書）	自治体による審査後交付

確定申告のため、その他必要書類を揃える

確定申告を行うためには、確定申告書や被相続人居住用家屋等確認書だけではなく、そのほかにも必要な書類があります。下記の書類を忘れずに揃えましょう。

【確定申告に必要な書類と取得場所】

書類	取得場所
確定申告書	最寄りの税務署
被相続人居住用家屋等確認書（申請書）	すでに取得済み
譲渡所得の内訳書	最寄りの税務署または国税庁HPからダウンロード
登記事項証明書等で、次の3点について明記されているもの 被相続人から相続で得た空き家であること 売却した空き家が昭和56年5月31日以前に建築されたこと 売却した空き家が区分所有建物登記されている建物でないこと	法務局（郵送可）
耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書	指定確認検査機関・評価機関（国に登録されている）
被相続人の居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例チェックシート・措法35条３項	国税庁ホームページからダウンロード
売買契約書のコピー	売却時にすでに取得済み

確定申告を行う

上記書類を揃えたら、売却した翌年2月16日～3月15日までに、自身が住んでいる地域を管轄する税務署にて確定申告を行います。確定申告が完了すれば、空き家特例の控除を受ける手続きは終了です。

共有で空き家を相続し譲渡した場合

空き家を兄弟姉妹などの共有で相続した場合などでも、控除額は1人当たり3,000万円ずつ適用されます。但し特例を利用できる売却代金の合計は、相続人が何人いても1億円が上限です。

また、空き家特例が適用されるのは、空き家を相続した人のみです。たとえば、2人兄弟のうち1人が家の全てを、もう一人が土地の全てを相続した場合、空き家特例が適用されるのは家を相続した人のみとなり、控除額は3,000万円となります。

空き家を相続した方必見！3000万円特別控除について解説します

相続した空き家の売却時に利用できる税控除の特例について分かりやすく解説します。税控除の適用要件や手続き方法、他の特例との併用の可否もご紹介するので、相続した空き家の売却を検討している方はぜひ参考にしてください。

albalink.co.jp

被相続人が老人ホーム等に入所していた場合

平成31年の改正にて、被相続人が老人ホーム等に入所していた場合でも、下記の条件を満たしていれば3,000万円控除の対象となることが決定しました。

たとえば、被相続人が老人ホーム等へ入所した後、その自宅に被相続人ではない誰かが住んでいた場合は適用されません。

【被相続人が老人ホームに入所していた場合に空き家特例を申請する際に必要な書類と取得場所】

書類	取得場所
被相続人の介護保険被保険者証等	自治体の介護施設等取扱窓口
被相続人の除票住民票の写し	自治体の窓口
老人ホームの名称や所在地などが確認できる書類（入所時の契約書など）	入所していた老人ホーム
相続人の住民票の写し （老人ホームの入所直前から譲渡時までの住所がわかるもの）	相続人自身が住む自治体の窓口
電気ガスの閉栓証明書 水道の使用廃止届出書 老人ホーム等での外出外泊記録など	利用しているガス会社や空き家の所在地域を管轄する水道局のHP等 入所していた老人ホーム等

まとめ

「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」通称「空き家特例」は、適用される条件の厳しさや、手続きに必要な書類が多く手間がかかる反面、申請を行い適用されれば譲渡所得税を大幅に節税、もしくは0円にできる魅力的な制度です。

手続きには確定申告を行う必要があるため、検討されている方は2月上旬頃までに済ませられるよう、書類を集める等申請手続きの準備を行いましょう。

また、この制度の適用期間は平成28年（2016年）4月1日～令和9年（2027年）12月31日までの売却です。相続した空き家を売却する予定の方は、売却期間や解体工事期間、耐震リフォーム工事期間等を考慮し、早めの決断が必要になります。

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