株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
遊休不動産とは使われていない不動産の総称のこと
まず、遊休不動産の定義を確認していきましょう。
遊休不動産の定義と空き家との違い
「遊休不動産」とは、利活用されていない住居以外の不動産のことです。
空き家が誰も住んでいない居住用の家屋を指すのに対し、遊休不動産は利活用されていない施設や空き地を意味する点に違いを見いだせます。
具体的には、以下が遊休不動産に該当します。
- 放置された農地
- 管理されていない山林
- 空き店舗やビルの空きテナント
- 現在使用されていない工場や倉庫・敷地
- 個人所有の空き地
いずれも将来的な利活用の見込みが不明であり、所有者にとっては維持すべきか処分すべきか悩ましいところです。
以下の記事では個人の空き家が抱える問題点を解説していますが、遊休不動産もほぼ共通の問題を抱えているといえるでしょう。
遊休不動産が発生する要因
個人・法人の遊休不動産の発生には以下の要因が考えられます。
- 新型コロナウイルスの影響による事業撤退
- 人口減少やライフスタイルの変化による旧商店街の空洞化
- 相続時の跡継ぎ不在
- 長引く不況・経済状況悪化の影響
- 建物の老朽化とメンテナンスコストの増加
もともとは利活用する目的で取得・建設した不動産だったものの、社会や経済情勢の変化によりニーズが変わり、遊休化するケースは珍しくありません。
なお、遊休化した不動産は、時価よりも解体費用や維持管理コストが上回ることが多いため、売却するにも買い手が付きにくいのが実情です。
そのため所有者の財務状況が悪化して不動産を売却したくても、処分が難しいといわれます。
このような売却が困難な遊休不動産は、後述する5つの活用法で解決することがおすすめです。
なお、田舎の土地が売れずにお困りの場合は、以下の記事を参考にしてください。
遊休不動産を所有し続けることで生じる4つの問題点
遊休不動産を何の用途にも使わずに所有し続けることには、以下のようなリスクしかありません。
これらのリスクから解放されたいなら、遊休不動産を売却して現金化することも選択肢のひとつです。
なお専門の買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）なら、遊休不動産でも短期間での買取が可能です。
査定は無料で受け付けておりますので、遊休不動産をいくらで売却できるのかが気になる方は、お気軽にご相談ください。
景観や環境、治安が悪化する
遊休不動産を放置することで、周囲の景観や環境、治安が悪化します。
空いた店舗やテナントには害虫・害獣が住み着きやすくなるほか、管理を怠ることで建物の老朽化がいっそう進み、倒壊の危険が生じる可能性が高まるでしょう。
さらにシャッター街化すれば、不法侵入や放火、ゴミの不法投棄などの犯罪の温床にもなりやすいです。
環境が悪化した街からは人が流出しやすくなり、連鎖的に遊休不動産が増える悪循環に陥りかねません。
地域経済が低迷する
遊休不動産のある地域では経済活動も低迷しがちです。
空き店舗が増えシャッター街化が進むと、見る人に廃れた印象や不安を与えて人が寄り付きにくくなり、地域全体の活気が消失します。
実際、弊社が実施した以下のアンケートからも、空き家が放置された街に不安を感じる人が多いことがお分かりいただけるかと思います。
遊休不動産が増えた活気のない地域から人口が流出すると、自治体の税収も低下し、街のインフラや行政サービスが維持できなくなる可能性も出てくるでしょう。
維持管理費用で収益が悪化する
遊休不動産に維持管理費用がかかり続け、所有者自身の財務状況も圧迫します。
活用されていない不動産でも、固定資産税（固定資産税評価額×1.4％）や都市計画税（固定資産税評価額×0.3％）が毎年発生し、さらに土地や建物の管理費用やメンテナンス費用がかかるためです。
空き地の維持管理費用の相場は以下のとおりです。
| 費用項目 | 金額 |
|---|---|
| 固定資産税・都市計画税 |
|
| 除草費用（年2回） |
|
| 不法投棄の対策費用 |
|
| 水道光熱費 | ※水道・電気が通っている場合、1万～3万円/年 |
法人の場合は不動産の時価が帳簿額を下回ると損失計上しなければならないため、遊休不動産の高額な維持管理費は法人の減損リスクを高める要因にもなりかねません。
なお、遊休不動産を売却すれば、維持管理費の負担から解放されるばかりか、まとまった現金を手にすることが可能です。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、遊休不動産のような売却しにくい不動産を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
遊休不動産の処分にお困りの方は、お気軽にご相談ください。
山林では山火事・土砂災害のリスクがある
所有する遊休不動産が山林の場合は、山火事や土砂災害も大きなリスクです。
所有する山林で発生したトラブル（山火事、がけ崩れ、落石など）により周囲や通行人に損害を与えた場合には、過失の張本人だけでなく、山林の所有者も責任を負う可能性があります。
不動産の所有者が頻繁に草刈りを行うなど、管理責任を果たしていた場合には賠償責任が軽減されるケースもありますが、適切な管理を行わず放置していた場合は損害賠償責任を問われる可能性が高いです。
実際、2021年に静岡県熱海市・伊豆山で発生した土砂災害では、遺族が自治体や土地の前所有者・現所有者対し64億円ほどの損害賠償を求め提訴しています。
参照元：アットエス「「悪さの割合を決めてくれ」熱海土石流めぐり現所有者”責任ない”と新たに提訴」
山林を所有するリスクについては以下の記事でも解説しているので、参考にしてください。
遊休不動産を活用する5つの方法
遊休不動産を放置すると、多大な問題が生じることがお分かりいただけたかと思います。
そこで本章では、持て余した遊休不動産を活用する方法を紹介します。
建物を賃貸として活用する
遊休不動産を賃貸として活用することも有効な解決方法です。
不動産を賃貸すれば安定的な収入を得ながら、借主の維持管理によって建物の老朽化を遅らすこともできます。
以下の選択肢から、エリアや物件の特性に合わせて適切な方法を選ぶとよいでしょう。
- 住宅としての賃貸
- 店舗・事務所としての賃貸
- コンセプト型賃貸（民泊、シェアハウスなど）
ただし遊休不動産を賃貸するためには、オーナー自身に以下の対応が求められます。
- 綿密な収支管理
- 家賃の管理
- クレーム対応
- 設備のメンテナンス・修繕
建物を新築・リフォームする場合は初期投資が高額になるため、回収の目途を立てられるかどうかがカギとなります。
なお、最初は建物が新しくても老朽化は年々進むため、物件の魅力が下がって退去されないよう留意しましょう。
土地活用で収益化を目指す
遊休不動産を土地活用で収益化することも検討しましょう。
立地や土地の形状、広さに応じて以下の選択肢が考えられます。
| 活用方法 | 特徴 |
|---|---|
| 駐車場 |
|
| コインランドリー |
|
| トランクルーム |
|
| 資材置き場 |
|
| 太陽光発電 |
|
住居系の不動産活用法に比べれば初期費用が少なめですが、ランニングコストがかかるため、収支を健全に保つ経営手腕は必要です。
なお、土地のタイプ別・目的別の活用方法については以下の記事で詳しく解説しているので、参考にしてください。
土地を貸し出す
遊休地を以下のいずれかの方式で事業用に貸し出すことも可能です。
【リースバック方式（一括借り上げ方式）】
土地所有者が借主から低金利の「建設協力金」で貸付を受けて建物を建て、借主である事業者に貸し出す方式
【定期借地方式】
土地所有者が土地だけ貸して借主が店舗を建てる方式
※契約期間は10年以上50年未満で設定
例えば高齢化の進んだエリアなら介護需要が高いため、多少立地が悪くても介護施設で収益化できる可能性があります。
介護施設の建築・設備費は2億円前後かかりますが、リースバック方式で事業者から融資を受ければ、初期費用を抑えられるでしょう。
ただし、介護事業は限られた「介護報酬」の中から諸経費を賄わなければならず、さらに介護スタッフの人員確保が難しくなっているため、経営難易度は高いと言わざるを得ません。
もしくは、土地が主要道路に面しているなら、店舗用に定期借地方式で貸し出すのも手です。
事業用定期借地権は量販店などの大型店舗への貸出に向いています。
ただし事業用定期借地権は建物の用途がオフィスビルや店舗などに限定される点と、テナントの撤退で収益が0になる恐れがある点にも注意が必要です。
土地信託で管理・運用を委託する
土地所有者に土地活用のノウハウがない場合は、土地信託で管理・運用を第三者に委ねる方法もあります。
土地信託とは、土地を銀行などの信頼できる機関に貸し、管理・運用を代行してもらう土地活用手法で、
受託者に土地を運用した賃料収入が入り、土地所有者には運用の配当金が入る仕組みです。
土地信託による土地活用には以下のメリットがあります。
- プロの運用で土地から効率よく収入を得られる
- 土地の権利を「信託受益権」に変えることで、自己破産しても信託財産の処分を免れられる
- 「信託受益権」によって相続争いを回避できる
また、土地の所有権は信託期間後（10～30年後）に委託者に戻ってくる点も安心です。
なお、信託会社は土地の信託が可能かどうかを以下の基準で評価します。
- 集客が可能な立地
- 活用できる面積
- 活用に適した地形
収益性の高さが評価されるため、上記に当てはまらない土地は土地信託には不向きです。
また、土地信託では配当が保証されていない一方で、利益の有無にかかわらず信託報酬を支払う必要があります。
さらに、運用が失敗した場合に、土地所有者が負債を抱えるリスクがある点にも注意が必要です。
売却して資金化する
遊休地の使い道が思いつかず、初期投資をしたくない場合は、売却を検討するのも1つの方法です。
ちなみに、活用しにくい物件を確実に収益化できる方法は、4番目の「専門の買取業者にそのまま売却する」ことです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）には、全国の遊休不動産を豊富に買い取ってきた実績があるため、他社で断られた物件でもスピーディーな買取が可能です。
所有する遊休不動産を今すぐ処分したい方は、以下からお気軽にご相談ください。
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なお、以下の記事では売れない土地を確実に手放す方法を解説しています。
リースバックして賃貸で利用する
もし不動産を利用する可能性がある場合は「リースバック」で売却することも1つの方法です。
リースバックとは「セールアンドリースバック」の略で、物件を不動産業者に売却してから、同じ物件を賃貸で利用する不動産の取引形態のことです。
例えば、一時的にキャッシュフローが悪化した場合に、「遊休不動産を売却してまとまった資金を得ながら、その不動産を事業に活用する」といったことも可能です。
また、契約内容によっては将来物件の買戻しができることもリースバックの特徴です。
とはいえ、買戻しができるのはほとんど法人であり、個人の場合は法人のように収益が大幅に回復することは見込めないため、物件を買い戻せるケースは少ないといわれています。
リースバックは、事業で不動産を利用する目的が明確な場合には有効ですが、財務状況が思わしくない場合にはそもそも契約を断られることが多いため、あまりあてにできません。
流動性の高い不動産と一緒に売却する
手放しても良い不動産を複数所有している場合には、遊休不動産を流動性の高い（資産価値のある）不動産とセットで売却する「バルクセール」という方法もあります。
流動性の低い遊休不動産だけでは売却しにくくても、流動性の高い物件をセットにすることで買い手が付きやすくなる効果が見込めます。
購入する側にとっては、通常は市場に流通しないような稀少性の高い不動産を購入できる可能性があります。
一方の売り手にとっては、不良債権化した遊休不動産をキャッシュに変えられる点がメリットです。
エリアのニーズを知る事業者に遊休不動産を譲渡できれば、思いもよらない方法で活用してもらえるかもしれません。
ただし手放したい不動産の価値が低すぎると、セットの価格自体が下がってしまう恐れがある点に注意しましょう。
遊休不動産マッチングサービスで買い手を探す
自治体や民間の遊休不動産マッチングサービスで不動産の買い手を探す方法もあります。
例えば、以下の自治体では遊休不動産のマッチングサービスを提供しています。
【横浜市】
市内の「工業系未利用地」について、登録された工業系未利用地や空き工場などの物件情報と工場・研究所用地を探す人とのマッチングを実施
【鳥取市】
「中心市街地にある遊休不動産」について、遊休不動産の情報登録、登録情報の公開、活用希望者とのマッチングを実施
※居住用の住宅でないこと、違法建築や特定空き家でないことが条件
【佐賀市】
「中心市街地にある遊休不動産（空き店舗・空き家など）」の利活用（賃貸・出店）相談、専門家によるアドバイス提供、所有者と活用希望者のマッチングを実施
土地の所在地の自治体で不動産のマッチング事業をやっているかチェックしてみて、なければ民間のサービスを検討するとよいでしょう。
民間のマッチングサイトには、空き家や遊休不動産の個人間取引をマッチングするプラットフォームや掲示板があります。
主なサービスを以下に挙げました。
| サービス名 | 特徴 |
|---|---|
| フィールドマッチング |
|
| 家いちば |
|
| 負動産の窓口 |
|
なお、自治体・民間サービスのいずれも仲介は行わないため、掲載しても成約できる保証はありません。
また、基本的に個人間取引のため、手続きが煩雑なうえにトラブルの恐れもあるので、売買契約は専門家に立ち会ってもらうことがおすすめです。
もしタダでも土地を手放したいと考えているなら、以下の記事も参考になります。
専門の買取業者にそのまま売却する
「立地が悪い」「建物が古い」など売却条件の良くない遊休不動産は、専門の買取業者にそのまま売却することがおすすめです。
利活用が難しい遊休不動産は、マイホーム向け不動産を得意とする仲介業者や一般の買取業者には取り扱いを断られることが一般的です。
しかし専門の買取業者なら、豊富な再生ノウハウで物件を最適な方法で再生し、幅広い販路で再販・収益化できるので、立地や建物の条件が悪い物件でも問題なく買い取れます。
また、専門の買取業者は弁護士や司法書士などの専門家と連携しているので、物件に絡む法律上の問題もクリアでき、スムーズな売却が可能です。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、全国規模で遊休不動産や訳あり物件を積極的に買い取っている不動産買取業者です。
弊社では以下のような空き家でもスムーズに買い取っています。
【①20年以上放置された空き家の買取事例】
【②不用品で室内があふれてしまっている空き家の買取事例】
引用元：Albalinkの空き家買取事例
他のお客様からも「肩の荷が下りた」「色々不安だったがスムーズに売却できた」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
また、弊社は不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
信頼できる買取業者に安心して遊休不動産の処分を託したい方は、ぜひ弊社の無料買取査定をご利用ください。
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まとめ
使わない遊休不動産は空き家と同様、所有し続けることにはデメリットしかありません。
遊休不動産は所有者自身の財政を圧迫するだけでなく、周囲の景観や環境、治安まで悪化させ、所有者と街の両方にとって負の財産となってしまいます。
したがって活用できる不動産は有効に活用し、活用できないならノウハウと実績の豊富な専門の買取業者に買い取ってもらうことが最善です。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、全国の遊休不動産を適正価格で買い取ってきた豊富な実績があります。
他社に売却を断られた不動産でも積極的に買い取っておりますので、ぜひ一度ご相談ください。
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