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築古アパートが売れない3つの理由
築年数が古いアパートは、なぜ一般の買い手から敬遠されがちなのでしょうか。
その主な理由として、以下の3つが挙げられます。
これらの問題は、単に建物の古さだけでなく、売却そのものを難しくする要因となります。
新耐震基準を満たしていない
築古アパートの中でも、現行の新耐震基準を満たしていない物件は売却しにくい傾向にあります。
新耐震基準は1981年6月1日以降に建築確認を受ける建物に適用される基準で、中規模の地震では軽微な損傷、大規模な地震でも倒壊・崩壊しないことを目的としています。
それに対して、1981年5月31日以前に建築確認を受けたアパートには旧耐震基準が適用されており、現行の基準よりも地震に対する耐性が低い可能性がある点が大きなリスクとなり得ます。
具体的には、以下のリスクが挙げられます。
【旧耐震基準の建物のリスク】
- 地震による倒壊・損壊リスク：新耐震基準の建物に比べて、大規模な地震が発生した際に倒壊や損壊する可能性が高い
- 資産価値の低下：耐震性の低さは建物の資産価値にも直結し、将来的な売却価格にも影響する
耐震性を確保するためには、高額な耐震補強工事が必要になるほか、老朽化した部分の修繕費用もかさむため、購入に二の足を踏む買い手がほとんどです。
買い手がローンを組みにくい
買い手がローンを利用して購入しにくいことも、築古アパートの売却が難しい理由として挙げられます。
アパート経営を目的とした不動産投資では、金融機関からの融資を利用するのが一般的です。
しかし、築古アパートは金融機関が融資を渋る傾向にあります。
なぜなら、金融機関はローンを組む際に、物件の「担保価値」と「収益性」を厳しく審査するからです。
- 担保価値が低い
法定耐用年数を過ぎた物件の場合、建物の資産価値が低いとみなされ、担保評価が著しく下がる - 収益性が不安定
築古アパートは空室リスクが高いため、安定した家賃収入が見込めないため、ローンの返済原資となる家賃収入が不安定だと判断される
築古アパートを購入する場合、買い手は希望する額のローンを組むことができず、自己資金を多く用意する必要があるため、売却が難しくなります。
築古アパートは入居者を見つけにくい
空室リスクの高さも、築古アパートが売却しにくい理由の一つです。
どんなに安い家賃設定にしても、入居者は新しくてきれいな物件を好むため、築古アパートは空室リスクが高い傾向にあります。
これは、建物そのものの老朽化だけでなく、現代のライフスタイルに合わない設備や間取りがおもな原因です。
エアコンや給湯器、キッチンなどの設備が古く故障のリスクが高いことに加え、バス・トイレが一緒のユニットバスや、室内に洗濯機置き場がないといった間取りは敬遠されがちです。
また、壁や床の黄ばみ、古風なデザインは「清潔感がない」「暗い」といったマイナスイメージを与え、特にデザインを重視する若い世代の入居者から避けられる傾向にあります。
さらに、アパートの顔ともいえるエントランスや廊下、階段といった共有スペースが古く汚れていると、建物の管理が行き届いていないと判断され、入居希望者は不安を感じてしまうでしょう。
このように、空室リスクの高い築古アパートは安定した家賃収入が見込めないため、投資目的でアパートを探している買い手からは敬遠されがちなのです。
売れない築古アパートを売却する方法は2種類
築古アパートを売却する方法は、主に「仲介」と「買取」の2種類があります。
仲介は不動産業者を通じて買い手を探す方法、買取は不動産業者に直接売却する方法です。
結論からお伝えすると、築古アパートは仲介では売却しにくいため、早く手放したいなら専門の買取業者に相談することをおすすめします。
その理由について、以下で詳しく解説していきます。
仲介では築古アパートを売却しにくい
築古アパートを仲介で売却しようとしても、そう簡単に買い手は見つからないのが実情です。
仲介で築古アパートを売却する場合、ターゲットとなるのは主に個人の不動産投資家です。
不動産投資家の主な目的は、家賃収入を得て資産を形成することにあります。
しかし、前述のように築古アパートは空室リスクが高いために収益性に期待できません。
空室リスクを軽減するには耐震改修工事や大規模なリフォームが必要となります。
多額の初期費用を投じて築古アパートを購入しても回収するのは難しいため、個人の不動産投資家からは購入を避けられる傾向にあるのです。
買取なら築古アパートでも短期間で売却できる
仲介では売却が難しい築古アパートも、買取業者に直接売却すれば、抱えていた問題はすべて解決できます。
買取業者に売却するメリットを3つご紹介します。
スピーディーに売却できる
買取業者相手への売却なら、最短数日〜1か月程度で築年数が古いアパートを現金化できます。
買取は買取業者が直接築古アパートを購入する仕組みであり、買い手を探す時間がかからないためです。
築古アパートの買取実績が豊富にある専門の業者なら、1週間足らずでの売却も決して夢ではありません。
築古アパートは、所有しているだけでも修繕費や税金などの負担が増えていきます。
売却を検討しているなら、1日でも早く専門の買取業者に相談し、スピーディーな現金化を目指しましょう。
弊社、株式会社AlbaLink（アルバリンク）は、他社が敬遠するような築古アパートや「訳あり物件」を専門に扱う買取業者です。
豊富なノウハウと実績で、あなたの物件に眠る価値を最大限に引き出し、他社には真似できない高額買取を実現します。
「こんなボロボロのアパートでも売れる？」「まずは査定額だけでも知りたい」といったご相談も大歓迎です。
全国どこでも対応していますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。
無駄な出費なしで高額売却できる
買取業者に売却すれば、リフォーム費用や仲介手数料といった無駄な出費をなくし、手元に多くの現金を残せます。
一般的に、築古アパートを売却するには、まず買主を探す前にリフォームや修繕を行う必要があり、費用はすべて売主の負担です。
一方、買取業者を利用すれば、費用を一切かけることなく、どんなに建物の状態が悪くても現状のまま売却できます。
さらに、築古アパートを専門に扱う買取業者であれば、独自のノウハウとネットワークを活かし、リフォーム代金を安価に抑えることで、より高い金額での買取を実現できます。
たとえば、安価にリフォームを行ってくれる業者や、代金を抑えられる良質なリフォーム素材を知っているため、その分をあなたの買取価格に上乗せできるのです。
つまり、買取業者への売却は、費用負担の心配なく、より高い金額での売却が期待できる賢い選択なのです。
契約不適合責任が免責される
買取業者への売却は、売主の契約不適合責任が原則として免責されるため、売却後のトラブルを心配する必要がありません。
売却した不動産（今回の場合、アパート）に、契約書には書かれていない不具合や欠陥が見つかったとき、売主はその責任を負わなけらばならない
一般の買い手に売却した場合、もし買主が気づいていない不具合が見つかれば、売主は契約不適合責任を問われ、損害賠償を請求されるリスクがあります。
しかし、買取業者は不動産のプロなので、物件にある不具合や劣化箇所をすべて見抜くことができます。
売却後にトラブルが起こる心配がなく、あなたの契約不適合責任は原則として免責されるので、リスクを一切負うことなく、安心してアパートを手放せるのです。
弊社、株式会社AlbaLink（アルバリンク）は、築古アパートの買取実績が豊富な専門業者です。
長年の経験とノウハウで、物件の不具合や劣化箇所をすべて把握したうえで買い取るため、売主様の契約不適合責任はありません。
売却後のトラブルを心配することなく、安心してアパートを手放したいとお考えでしたら、ぜひ一度アルバリンクにご相談ください。
なお、契約不適合責任について詳しくしりたい方は、以下の記事をご参照ください。
カンタン1分査定
アルバリンクが築古アパートを1,000万円で買い取った事例
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、築古アパートをはじめ、一般の買い手が見つかりにくい訳あり物件を積極的に買い取る専門の買取業者です。
アルバリンクが、築古アパートの買取で選ばれるのには３つの理由があります。
- 「訳あり物件」の専門家だから高額買取が可能
- 再建築不可物件や入居者トラブルを抱えた物件など、一般の不動産会社が敬遠する「訳あり物件」の買取を専門に扱っています。
豊富な経験とノウハウで物件の価値を最大限に引き出すため、他社では断られるようなアパートでも、高い金額で買い取れるケースが多々あります。 - 直接買取だから余計な費用や手間が一切かからない
- お客様から直接買い取るため、仲介手数料は一切かかりません。
また、リフォームや修繕を行う必要もないため、そのままの状態で、煩わしい手続きや費用を気にすることなく売却できます。
- 最短即日でアパートを現金化
- 複雑な権利関係の調査や建物の状態確認など、専門的な手続きもすべて自社で迅速に行います。
そのため、即日〜1ヶ月という短期間で現金化が可能です。
実際弊社では、以下の築古アパートを他社の査定価格よりも300万円高い1,000万円で買い取ったこともあります。
【買取事例：群馬県高崎市・築古アパート】
「こんなボロボロのアパートでも売れるかな？」「とりあえず査定額だけでも知りたい」といったご相談も大歓迎です。
不動産のプロである弊社が、お客様に寄り添い、最適なご提案をさせていただきます。
築古アパートを買取で少しでも高く売るための3つのポイント
築古アパートをできるだけ高く買い取ってもらうためには、いくつかのコツがあります。
ここでは、売却前に押さえておきたい3つのポイントを解説します。
築古アパートの買取実績が豊富な買取業者に相談する
築古アパートを高く売りたいなら、築古アパートの買取に特化した専門の買取業者に相談することが大切です。
買取実績が豊富な業者は、単に建物の状態を見るだけでなく、その物件をどのように活用すれば利益を出せるかという「事業計画」を立てることができます。
たとえば、ボロボロの物件でも、解体して更地として再販したり、大規模なリノベーションで価値を高めて再活用したりするノウハウを熟知しているため、その分を買い取り金額に上乗せできるのです。
このように、物件が持つ潜在的な価値を最大限に引き出すことができるため、他の業者が敬遠するような物件でも、高い金額で買い取ってもらえる可能性が高まります。
複数の買取業者に査定を依頼する
買取価格は、仲介のように相場が決まっているわけではなく、買取業者によって大きく異なります。
そのため、複数の買取業者に査定を依頼し、査定価格を比較することが非常に重要です。
複数の査定価格を比較することで、あなたの築古アパートの適正価格を把握できます。
また、最も高い査定額を提示してくれた業者を選ぶことはもちろん、他社の査定額を交渉材料にすると、さらに買取価格のアップを狙える可能性もあります。
ただし、あまり多くの業者に依頼すると、対応の手間が増え、かえって時間がかかってしまいかねません。
相見積もりを取る際は、3社程度に絞るとスムーズに売却活動を進められるようになります。
売却に適したタイミングを見極める
築古アパートを少しでも高く売るには、売却のタイミングを見極めることが大切です。
一般的に、不動産の売却は繁忙期である1月〜3月や、転勤シーズンにあたる9月〜10月が狙い目です。
これらの時期は、物件を探している人が増えるため、買取業者も在庫を確保しようと買取を強化する傾向にあります。
しかし、最も重要なのは、これ以上修繕費用や空室リスクが高まり、赤字に転落する前に売却することです。
アパートの老朽化が進むほど資産価値は下がり、家賃収入だけでは維持費を賄えなくなる可能性があります。
不要な費用や維持費を抑えることが、結果的に手元に残る金額を増やすことにつながるでしょう。
築古アパートの売却を検討しているなら、ぜひ、弊社株式会社AlbaLink（アルバリンク）にご相談ください。
「こんなボロボロのアパートでも売れる？」「とりあえず査定額だけでも知りたい」といったご相談も大歓迎です。
豊富な買取実績を持つプロとして、お客様の状況に寄り添った最適なご提案をさせていただきます。
カンタン1分査定
まとめ
築古アパートは、現行の耐震基準を満たしていなかったり、老朽化による空室リスクが高かったりするため、一般の買い手が見つかりにくいのが現状です。
しかし、そのまま所有し続ければ、修繕費用や税金、入居者トラブルなどで、家賃収入以上の負担が生じる可能性もあります。
築古アパートでも、専門の買取業者に売却すれば、リフォーム費用や仲介手数料といった余計な出費をかけずに、スピーディーに現金化できます。
さらに、一般の買い手との取引で問題となる契約不適合責任も原則として免責されるため、売却後のトラブルを心配する必要もありません。
築古アパートの売却にお悩みでしたら、ぜひ、弊社、株式会社AlbaLink（アルバリンク）にご相談ください。
他社では断られるような物件でも、豊富なノウハウを活かして積極的にお買取りしております。
「こんなボロボロのアパートでも売れるかな？」「まずは査定額だけでも知りたい」といったご相談も大歓迎です。
全国どこでも対応していますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。
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