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2項道路とは建築時にセットバックが必要な道路
建築基準法では、幅4m以上の道を「道路」として認めています。
しかし幅4m未満の道路でも、建築基準法の施行（1950年11月23日）以前に建物が建ち並んでいる道で、かつ特定行政庁が認めたものに関しては建築基準法上の道路と見なされます。
これが「2項道路（みなし道路）」です。
建築主事がいる地方自治体、もしくは地方自治体の市区村長。
なお、建築主事は建築基準法に基づいて建築物の審査や検査をおこなう公務員のこと。
ただし2項道路に接する土地に家を建てる際には、道路の中心から2mの位置にまで敷地を後退させて道路の幅を広げなければなりません。
これを「セットバック」と呼びますが、ケースによって後退させる必要のある敷地の幅が異なる点に注意が必要です。
ここでは、以下3つのケース別にセットバックの条件を解説していきます。
なお、2項道路の定義については以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
道路の両側に建物が建っているケース
2項道路の両側に建物が建っているケースにおいて、家を新築・建て替えするときには道路の中心から2mの位置にまで敷地を下げる必要があります。
たとえば2項道路の幅が3.6mの場合は、道路の中心から敷地の境界線まで1.8mしかないので、敷地を0.2m後ろに下げなければなりません。
道路を挟んで反対側の土地ががけ地・河川などのケース
2項道路に面している土地の反対側ががけ地だったり、河川だったりしたときには、向こう側の敷地は後退させられません。
したがってこの場合は、あなたの敷地だけを後退させて道幅が4mになるようにする必要があります。
たとえば2項道路の幅が3.6mで、道路の向こう側が水路だったときには、道路の幅を4mにするために、家の建築に際してあなたの敷地を0.4m下げなければなりません。
道路の向こう側が建物のときよりも、セットバックの幅が大きくなる点に注意が必要です。
道路を挟んで反対側の土地がすでにセットバック済みのケース
道路の向かい側の家がすでにセットバック済みのケースでは、セットバックをおこなっていない側のみが道路の幅が4ｍになるように敷地を後退させる必要があります。
たとえば道路の向かい側の家がセットバックをしており、既存の道路幅が3.6mとなっているとき、あなたは自分の敷地を0.4ｍ下げて道路幅を4ｍにしなければならないのです。
ただし、道路の向かい側の家がセットバックをしている場合は既存の道路の中心線がわかりにくく、どこまで敷地を下げたらよいのかの判断がつきにくいケースが少なくありません。
したがって道路の向かい側の家がすでにセットバックをしているときには、正しいセットバック面積を知るためにも自治体の建築指導課や道路管理課などに相談することをおすすめします。
なお、セットバックの概要や必要な費用、工事の流れについては以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
道路斜線制限とは建築物に対する高さ制限
冒頭でも触れたように、土地に家を建てるときには道路斜線制限が適用されます。
道路斜線制限とは、道路に面した建物の高さに対する規制です。
具体的には、道路に面した土地に建物を建てる際、道路の反対側から建物までの距離の1.25倍、もしくは1.5倍の高さまでに抑えなければなりません。
つまり、敷地に接する道路の幅に応じて建てられる建物の高さが異なってくるということです。
ここでは、2項道路に接する土地に家を建てるときに押さえておきたい道路斜線制限に関する以下の内容を詳しく解説していきます。
道路斜線制限はすべての用途地域に適用される
道路斜線制限でとくに知っておきたいのは、すべての用途地域に適用される点です。
エリア内における土地の使用方法や建てられる建物の種類を定めたルール
建築基準法で定められている建物の高さ制限には、道路斜線制限のほかにも「隣地斜線制限」「北側斜線制限」がありますが、これらは適用されないエリアも存在します。
したがって、2項道路に接する土地に家を建てるときには、必ず道路斜線制限を踏まえたうえで建築プランを作成しなければならない点を押さえておくことが重要です。
容積率によって傾斜勾配と適用距離は異なる
道路斜線制限はすべての用途地域に対して適用されますが、エリアごとに設定されている容積率によって傾斜勾配と適用距離が異なります。
敷地面積に対して建てられる建物の延べ床面積の割合。
道路の境界線から上空に向かって伸びる斜線の角度。
具体的には、以下の表のとおりです。
| 用途地域 | 容積率 | 適用距離 | 傾斜勾配 |
|---|---|---|---|
| 第一種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域 第一種中高層住居専用地域 第二種中高層住居専用地域 第一種住居地域 第二種住居地域 田園住居地域 準住居地域 |
200％以下 | 20m | 1.25 |
| 200％超～300％ | 25m | ||
| 300％超～400％ | 30m | ||
| 400％超 | 35m | ||
| 近隣商業地域
商業地域 |
400％以下 | 20m | 1.5 |
| 400％超～600％ | 25m | ||
| 600％超～800％ | 30m | ||
| 800％超～1,000％ | 35m | ||
| 1,000％超～1,100％ | 40m | ||
| 1,100％超～1,200％ | 45m | ||
| 1,200％超～ | 50m | ||
| 準工業地域
工業地域 工業専用地域 |
200％以下 | 20m | 1.5 |
| 200％超～300％ | 25m | ||
| 300％超～400％ | 30m | ||
| 400％超 | 35m |
たとえば第一種住居地域で容積率が200％以下に設定されているエリアでは、道路の反対側から敷地までの距離が20m以上あったら、道路斜線制限の影響を受けることなく直線的な建物を建てられます。
ただし敷地に接しているのが2項道路の場合はそもそも幅が4ｍに満たないので、適用距離については意識する必要はありません。
傾斜勾配が1.25と1.5のどちらが適用されるのかだけを押さえておくとよいでしょう。
なお、傾斜勾配は住居系のエリアでは「1.25」、そのほかの用途地域では「1.5」です。
2項道路では道路斜線制限の要件が緩和される
幅が4mに満たない2項道路では、道路斜線制限の要件が緩和されることも押さえておきたいポイントです。
具体的には現状の道路の境界線ではなく、セットバック後の道路の境界線を基準に道路斜線制限が適用されます。
したがって、2項道路に面する土地に家を建てるときには道路斜線制限の影響を受ける範囲が狭まるため、より建築できる家の選択肢が広がります。
道路斜線制限が2項道路に面する家に及ぼす影響
2項道路では道路斜線制限の要件が緩和されることを解説してきましたが、それでも希望の家を建てられない恐れがある点に注意が必要です。
たとえば、道路斜線制限をクリアするために家全体の高さを低くすると、各部屋の高さも低くなって住みにくさを感じる可能性があります。
また道路に面する家の上部を斜めにしなければならないときには、外観がアンバランスになってしまいかねません。
そのため、2項道路に面する土地に家を建てるときには、自分たちの希望する住まいを実現できるかを慎重に検討することが大切です。
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ここまで解説してきたように、2項道路に面する土地で建て替えなどを計画していても、道路斜線制限の影響を受けて思い通りに家を建てられない可能性があります。
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そのため、以下のように、建て替えに際してセットバックが必要な物件であっても、そのままの状態で買い取ることが可能です。
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まとめ
建築物に対する高さを規制している道路斜線制限は、すべての用途地域に対して適用されるルールです。
2項道路に面した土地に家を建築する際にも、道路斜線制限を考慮したプランを考えなければなりません。
しかし、2項道路では道路斜線制限の条件が緩和され、セットバックをしたあとの反対側の道路の境界線が基準となります。
ただし道路斜線制限の条件が緩和されたとはいえ、2項道路に面した土地には思い通りの家を建築できない可能性が否めません。
したがってこれから自分たちの思い描く理想の住まいを実現したいと考えているのなら、2項道路に面した土地を売却し、そのお金をもとに希望する家が建てられる土地を購入することをおすすめします。
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