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未登記建物でも解体可能！解体工事の流れ
法務局に不動産の情報が記録（登記）されていない未登記建物でも、解体することは可能です。
ここでは、未登記建物を解体する以下の流れについて解説します。
登記情報を確認する
まずは法務局で登記事項証明書を取得し、本当に誰も登記していないのかを確認するところから始めます。
不動産の所有者や構造などが記載された書類。
もし登記している人が存在する場合、所有者の許可なく無断で建物を解体すると建造物損壊罪に問われて懲役5年以下の罰則が科される恐れがあるため、注意が必要です。
なお、相続した建物が未登記かどうかの調べ方は「相続した建物が未登記かを確認する2つの方法」で解説しています。
相続人全員の同意を得る
建物が未登記であることを確認したら、今度は「未登記建物を解体してもよいか」相続人全員の同意を得ます。
相続発生時に法定相続人が複数いる場合、相続財産である未登記建物はいったん相続人全員の共有物として扱われるからです。
相続人のうち、誰かひとりでも「建物に住みたい」「解体したくない」と主張したら解体はできません。
他の相続人から未登記建物の解体に関する同意をスムーズに取りつけたいのなら、未登記建物をそのままの状態で放置するリスクをアピールすることが大切です。
詳しくは、「未登記建物を解体せずに放置する5つのリスク」の章で解説しています。
なお、誰が相続人になるのかがいまいちよくわからない方は、以下の記事も併せて参考にしてください。
解体業者に解体工事を依頼する
相続人全員が未登記建物の解体に同意したら、解体業者に解体工事を依頼します。
解体業者によって解体工事にかかる費用は異なるため、少しでも節約したいのなら複数の業者の見積もりを比較することがポイントです。
解体費用については「未登記建物の解体にかかる費用相場」の章で詳しく解説しています。
自治体に家屋滅失届を提出する
未登記建物の解体が終わったら、自治体に「家屋滅失届」を提出します。
家屋滅失届とは、その名の通り、解体などで建物がなくなったことを届け出る書類のことです。
これにより、自治体はなくなった建物を固定資産税課税台帳から抹消し、課税対象から外す手続きを行います。
未登記建物を解体したにもかかわらず家屋滅失届を提出しないままでいると、翌年以降も固定資産税が課され続けるため、速やかな手続きが求められます。
なお、通常建物を解体したら1か月以内に「建物滅失登記」を法務局に申請する必要がありますが、未登記建物の場合は不要です。
未登記建物はそもそも登記自体が存在しないからです。
土地の登記手続きを行う
未登記建物を解体したら、土地の所有者が自分であることを対外的に示すための登記手続きを法務局で行います。
こうすることで、相続した土地に家を建てたり、売却したりなどの活用ができるようになります。
未登記建物の解体にかかる費用相場
未登記建物の解体にかかる費用相場は、構造によって以下のように異なります。
| 建物の構造 | 1坪あたりの費用相場 |
|---|---|
| 木造 | 3～5万円 |
| 鉄骨造 | 4～6万円 |
| 鉄筋コンクリート造 | 6～8万円 |
たとえば、あなたが相続した未登記建物が木造・40坪だった場合、120～200万円ほどの費用を負担しなければならないということです。
なお、建物の解体にかかる費用相場については以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
解体費用を抑えたいなら自治体の補助金制度を活用
未登記建物の解体にかかる費用を少しでも抑えたい場合は、自治体の補助金制度を積極的に活用しましょう。
たとえば長野県長野市では、老朽化して倒壊の危険性が高い空き家の解体に際して上限100万円を補助する「老朽危険空き家解体事業補助制度」を実施しています。
また神奈川県横浜市には、旧耐震基準で建てられた木造建物の解体工事費用のうち、最大で50万円を補助する「住宅除去補助制度」があります。
ただし、これらの補助制度を利用するには自治体が定めている要件をクリアしなければなりません。
そのため、まずは未登記建物の所在地を管轄する自治体で解体費用の補助制度を実施しているか、自分が要件を満たしているかを問い合わせて確認するとよいでしょう。
もし自治体の補助金制度を利用できず、未登記建物の解体工事にかかる費用を支払うのが難しいときには、そのままの状態で専門の買取業者に売却することをおすすめします。
専門の買取業者なら、未登記建物でも問題なく買い取ってくれるからです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、未登記登記をはじめ、一般の買い手が見つかりにくい不動産を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
査定は無料で行っておりますので、未登記建物をいくらで売却できるのかが気になる方は、お気軽にお問い合わせください。
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未登記建物を解体せずに放置する5つのリスク
未登記建物の解体にかかる費用がもったいないからといって、そのままの状態で放置すると以下のリスクに見舞われる恐れがあるため、注意が必要です。
もしこれらのリスクから1日でも早く解放されたいのなら、専門の買取業者へ相談するのが最善の選択肢です。
法的な問題を抱えた不動産を専門に取り扱う専門の買取業者なら、未登記建物を現状で買い取ってくれるからです。
専門の買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）でも未登記建物を積極的に買い取っておりますので、未登記建物の扱いにお困りの方はお気軽にご相談ください。
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なお、相続した未登記建物を放置してはいけない理由は以下の記事でも詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
固定資産税が課され続ける
未登記建物でも、固定資産税は課され続けます。
自治体は、毎年1月1日時点における不動産の所有者に対して固定資産税を課しています。
未登記建物のように所有者が定かではない不動産でも、建物を頻繁に使っていたり出入りしたりしている所有者に近い方に対して固定資産税を納めるよう納税通知書を送付しているのです。
一方で、自治体によっては未登記建物の存在を把握できておらず、固定資産税の徴収が滞っているケースもあります。
そういった状況で未登記建物を相続すると、未納分の固定資産税を過去にさかのぼって請求される可能性がある点に注意が必要です。
土地の固定資産税の優遇措置を受けられない
通常、居住用の家が建っている土地には、固定資産税が最大で6分の1に軽減される「住宅用地の特例」が適用されています。
しかし未登記建物は居住用の家とは認められないため、住宅用地の特例は適用されません。
そのため未登記建物を所有する限り、登記済の建物と比較すると数倍高い固定資産税を納め続けることになる点に注意が必要です。
所有者であることを第三者に主張できない
未登記のままだと、自分が建物の所有者であることを法的に主張できない点もリスクのひとつです。
たとえば、未登記建物を他の誰かが先に登記してしまうと、あなたはその建物が自分のものであることを主張できずに権利を失ってしまいます。
また、建物を担保に入れることもできないため、金融機関の融資を受けて建て替えたり、リフォームしたりすることもできません。
罰則が科される
未登記建物のまま放置すると、50万円以下の罰則が科される恐れがある点にも注意が必要です。
建物を新築したときや登記がない建物を取得したときには、所在地や構造などの基本的な情報を法務局に登録する「表題登記」を1か月以内に行うことが不動産登記法第47条で義務づけられています。
建物や土地の物理的な状況（所在地、構造、所有者など）を登録する手続き。
そのため、未登記建物を相続したら、通常は速やかに表題登記を行うことが欠かせません。
しかし、未登記建物の解体を前提としているのにわざわざ表題登記を行うのは非現実的です。
したがって表題登記をしなくても、未登記建物を解体したら自治体に家屋滅失届を提出するだけで実務上は問題ありません。
売却が難しい
未登記建物のままだと、売却が難しいこともリスクのひとつです。
未登記建物には登記記録がなく、買主は所有者が誰かを確認できません。
そのため、売却相手が本当の所有者なのかとの不安感から購入を敬遠されがちです。
また、未登記建物の購入時に買い手が住宅ローンを利用できないことも売却が困難な理由として挙げられます。
専門の買取業者なら未登記建物を解体せずに売却可能！
一般の買い手には売却がしにくい未登記建物でも、専門の買取業者に依頼するとスピーディーに買い取ってもらえます。
専門の買取業者は司法書士や弁護士などの専門家と提携しており、不動産に潜む法的トラブルを解消したうえで活用できるようにする独自のノウハウを持っています。
そのため、法的な問題のある未登記建物でも、そのままの状態で買い取ってくれるのです。
もちろん、売却前に未登記建物を解体したり、登記手続きを行ったりする必要もありません。
費用や手間をかけずに未登記建物を手放したい方に向いている売却方法です。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、未登記建物をはじめ一般には売却しにくい不動産を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
提携している司法書士があなたに代わって登記手続きを行いますので、売却に際してあなたが手間や費用をかける必要はありません。
未登記建物を解体せずそのままの状態で処分したいとお考えの方は、お気軽に弊社までご相談ください。
なお、無料査定を依頼しても無理な営業をかけることはいっさいありませんので、安心してご活用いただければ幸いです。
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なお、以下の記事では未登記建物を売却する方法を詳しく解説しています。
併せて参考にしてください。
相続した建物が未登記かを確認する2つの方法
「登記情報を確認する」の見出しで解説したように、未登記建物を解体する前には「本当に登記されていないのか」を確認することが大切です。
ここでは、相続した建物が未登記かどうかを確認する以下2つの方法を解説します。
なお、以下の記事でも未登記建物の所有者を調べる方法を解説しているので、併せて参考にしてください。
固定資産税納税通知書を見る
建物が未登記かどうかを確認するもっとも簡単な方法は、固定資産税納税通知書を見ることです。
固定資産税納税通知書は、毎年6月頃に自治体から納税者のもとへ送られてくる納税額などが記載された書類です。
【固定資産税納税通知書の見本】
固定資産税納税通知書の建物欄に「未登記」と記載されている、家屋番号の欄に何も記載がないときには、その建物が未登記であることを示しています。
法務局で調べる
固定資産税納税通知書が手元にない、他の相続人も受け取っていないときには、法務局で登記事項証明書の取得を申請しましょう。
未登記建物には登記簿が存在しないため、法務局で申請しても登記事項証明書を取得できません。
そのため、登記事項証明書を発行できない建物は未登記であることがわかります。
相続した建物が未登記だったときの対処法
相続した建物が未登記だったときには、以下のことを行う必要があります。
- 所有者変更届を自治体に提出する
- 建物表題登記・所有権保存登記を行う
所有者変更届は、相続などによって建物の所有者が代わったことを自治体に申請する書類です。
これにより、未登記建物を相続した人以外のもとへ固定資産税納税通知書が届く事態となるのを未然に防げます。
また、相続した未登記建物を活用や売却したいなら、建物表題登記と所有権保存登記を行いましょう。
表題登記は建物の所在地や所有者などを登録する手続き、所有権保存登記は登記のない不動産で最初に行われる所有権の登記で、自分が所有者であることを第三者に示すために必要な手続きです。
これらの登記を行うと、未登記建物を通常の不動産同様自由に活用・売却できるようになります。
ただし、建物表題登記には司法書士と土地家屋調査士への報酬などを合わせて10～15万円ほどの費用がかかります。
所有権保存登記の相場は、登録免許税と司法書士への報酬を合わせて10万円ほどです。
そのため、未登記建物の登記手続きを行う手間や費用をかけずに手放したいときには、専門の買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）にまずはご相談ください。
弊社では司法書士などの専門家と連携したうえで、全国の不動産の買取を行っています。
たとえ未登記建物でも買い取ったあとに登記をしてから活用するため、未登記の状態でも問題なく買い取ることが可能です。
あなたが登記費用を負担する必要もありません。
無料査定は24時間365日行っているため、未登記建物をいくらで売却できるのかが気になる方は、お気軽にお問い合わせください。
なお、無料査定を依頼しても無理な営業をかけることはいっさいありませんので、安心してご活用いただければ幸いです。
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まとめ
未登記建物を解体する際には、まず本当に所有者がいないことを確認するようにしましょう。
所有者がいるにもかかわらずに勝手に解体すると、罰金が科される恐れがあるため注意が必要です。
また、未登記建物を解体する費用がもったいないからといって、そのまま放置すると「固定資産税を支払い続けなければならない」「罰則が科される恐れがある」などのリスクに見舞われる可能性があります。
そのため、今後も相続した未登記建物を自分で活用する予定がない、解体費用を負担したくないのなら、そのままの状態で買い取ってくれる専門の買取業者に依頼することをおすすめします。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、未登記建物をはじめ、全国の訳あり物件を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
過去には、一般の買い手が見つかりにくい訳あり物件専門の買取業者として、フジテレビの「newsイット！」にも取り上げられました。
未登記建物をすぐに手放したい、費用をかけずに売却したいとお考えの方は、お気軽にご相談ください。
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