事故物件を売却するとバレる？告知義務の範囲とトラブルを避ける方法を解説

事故物件であることが売却時にバレる2つの理由

事故物件である事実を、不動産業者や買主に伝えなければ「バレずに売却できるのではないか」とお考えの方もいるかもしれません。

しかし、事故物件である事実を隠し通すことはほぼ不可能です。

事故物件であることが売却時にバレてしまうのには、おもに2つの理由があります。

なお、事故物件でも短期間で売却することは可能です。
詳しくは、「専門の不動産買取業者に売却する」の章で解説します。

また、事故物件を見分ける方法について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。

事故物件の見分け方・調べ方8選！大島てるの使い方も解説

事故物件の売主は建物内や敷地内で人の死があった旨を知らせずに売却してはいけないという「告知義務」が課されています。とはいえ、本当に事故物件でないか自身で調べたいと思う方も少なくないでしょう。というわけでこの記事では事故物件の調べ方6選を解説しています。

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不動産業者が現地調査を行うため

事故物件であることがバレる理由として、不動産業者が売却活動を展開する前に現地調査を行うことが挙げられます。

現地調査では、建物の劣化状況を確認するのはもちろん、周辺住民への聞き込み調査を行うのが一般的です。

近隣住民は、過去に発生した事件や事故、孤独死などの出来事を鮮明に記憶しています。
たとえあなたが事実を伏せていても、「あの家は以前事件で人が亡くなった」といった情報は、調査の過程で確実に伝わります。

プロの調査能力を前に、事故物件の事実を隠し通すのは不可能なのです。

インターネット上の情報から判明するため

現代では買主が購入前に必ずネット検索を行うため、事故物件の事実を隠し通すのは困難です。

事故物件に関する情報はインターネット上に拡散され、半永久的に残り続けます。
とくに、殺人や自殺など事件性が高い場合、当時のニュース記事やSNSの投稿、大島てるなどに、掲載される可能性が高いです。

あなたがどれだけ隠そうとしても、スマホ一つで「事故物件である事実」がバレてしまうのが、現代の不動産取引の現実です。

事故物件である事実を告知せずに売却するリスク

冒頭でも述べた通り、事故物件である事実を隠して売却はできません。
なぜなら、売主には「告知義務」があるからです。

もし事故物件の事実を伏せて売却し、のちに発覚した場合、買主から契約不適合責任（引き渡した物件が契約内容と異なる場合に売主が負う責任）を問われて以下のような内容を請求される恐れがあります。

実際に、告知義務違反には以下のような厳しい判決も出ています。

参照元：RETIO「マンションを販売した不動産業者に、当該マンションで飛び降り自殺があっ
たことの説明義務があるとされ、慰謝料名目の損害賠償が命じられた事例」

事故物件の売却において、告知義務違反はもっとも避けるべきリスクです。

とはいえ、事故物件であることを正直に伝えると「買い手が見つからないのではないか」と不安になる方も多いでしょう。

そこでおすすめなのが、専門の不動産買取業者への売却です。
専門の不動産買取業者は、事故物件を活用して収益化できる独自のノウハウを持っています。
そのため、一般の買い手が見つかりにくい事故物件でも、短期間で買い取ってもらえます。

弊社アルバリンクは、事故物件など訳あり物件専門の不動産買取業者です。
弊社が責任をもって直接買取するため、売却後に判明した不具合や、告知に関するトラブルで損害賠償を請求される心配はありません。

「所有している事故物件を早く手放したい」とお悩みなら、ぜひお気軽に弊社までご相談ください。

>>【事故物件をリスクゼロで売却】無料の買取査定を依頼する

なお、契約不適合責任について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。

不動産売買における契約不適合責任の教科書【弁護士監修の保存版】

契約不適合責任の要点をわかりやすく解説 契約不適合責任とは、売買取引の場面で、｢契約の内容と目的物の数量や品質が適合しない時、売主に課せられる責任｣を指します。 平たく言えば、引き渡したものが契約内容と異なる(契約不適合)と...

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事故物件売却時に告知義務が発生する死因と期間

事故物件の告知基準は、国土交通省のガイドラインによって明確化されています。

このガイドラインは不動産業者の義務を定めたものですが、売主の告知義務の範囲・期間も同様です。

ここでは、売主が負うべき告知義務の死因と期間について、以下の3つのポイントで詳しく解説します。

告知義務が生じる死因

物件内で発生した「自然死以外」の死については、原則としてすべて告知義務が生じます。

これらは「心理的瑕疵」として、買主が購入を判断する際の重大な要素となるため、必ず伝えなければなりません。

告知義務がある事故物件は、一般の買主に敬遠されやすく、売却の長期化や大幅な値引きを強いられるのが現実です。

しかし、そのような事故物件でも、専門の不動産買取業者に依頼すると短期間で売却が可能です。
専門の不動産買取業者には事故物件を再生し、心理的瑕疵以上の価値を付加したうえで再販するノウハウがあるからです。

もし「事故物件から早く解放されたい」とお考えなら、専門の不動産買取業者へ相談しましょう。

弊社アルバリンクは、事故物件を積極的に扱う専門の不動産買取業者です。
事故物件の豊富な再生ノウハウがあるため、事故の内容や状況などの「心理的瑕疵」を問わず、物件を現状のまま買い取ります。

「事故物件をとにかく早く手放したい」とお考えなら、ぜひ一度弊社にご相談ください。

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告知義務が原則生じない死因

日常生活の中で避けられない以下の死因については、原則として告知義務はありません。

ただし、発見が遅れて遺体の腐敗が進み、消臭や消毒といった特殊清掃が必要になったケースでは、死因に関わらず告知義務が発生します。

売買の場合、告知義務期間は永遠

不動産売買の場合、告知義務の期限は定められていません。

国土交通省のガイドラインには、売買取引について以下のように明記されています。

売買取引については、買主が当該不動産を長期間にわたって所有することが予定され、当該不動産における過去の人の死に関する事案が買主の購入の意思決定に与える影響が重大であると考えられることから、事案の発生からの経過期間にかかわらず、（中略）定める事項を告知するものとする。

引用元：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」

たとえ10年以上前の事故や事件であっても、売主がそれを隠して売却すれば、告知義務違反を問われるリスクがあります。

参照元：RETIO「居住目的の土地売買に関し近隣住民の記憶に残る20年以上前の自殺事件等につき媒介業者の説明義務が認められた事例」

実際に、事件から20年以上が経過していても説明義務を認めた判例が存在します。

事故物件の売買で「時間が経てば時効」といった自己判断は危険です。

売却後のトラブルを防ぐために、把握している事実はすべて開示しましょう。

「告知義務違反のプレッシャーから解放されたい」
「売却後に訴えられるリスクをゼロにしたい」

もし、そのようにお考えであれば、専門の不動産買取業者への直接売却をおすすめします。
専門の不動産買取業者なら売主の契約不適合責任を免除したうえで買い取ってくれ、将来的な損害賠償のリスクを避けることができるからです。

弊社アルバリンクは、全国事故物件を積極的に扱っている専門の不動産買取業者です。
あなたの契約不適合責任を免除したうえで事故物件を買い取るため、売却後にトラブルに見舞われることなく安心して売却できます。

「告知事項があるから売るのが怖い」「売った後に文句を言われたくない」と不安なら、ぜひ一度弊社へご相談ください。

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告知義務のある事故物件をトラブルなく売却する2つの方法

物件内で人が亡くなった事実をなかったことにはできませんが、方法によっては売却のリスクを大幅に軽減できます。

ここからは、事故物件をトラブルなく手放すための2つの方法を解説します。

告知して仲介で売却する

一つ目の方法は、事故物件である事実を包み隠さず買主に告知して仲介で売却する方法です。

「仲介」は、不動産会社を通じて一般の買主を探す方法です。
事前に不動産会社に物件内で人が亡くなっている事実を伝えたうえで売却すれば、買主から損害賠償や契約の解除などを請求されるリスクを回避できます。

ただし心理的瑕疵がある以上、一般の買主は見つかりにくいのが実情です。
人が亡くなっている家に住みたいと考える方はほぼいないからです。

また、売却後に雨漏りやシロアリ被害といった他の欠陥が見つかった際、別途損害賠償などを請求される可能性もあります。

買主との売却後のトラブルを防ぎたいなら、ホームインスペクション（住宅診断）などを依頼して家中を調査し、建物に潜む欠陥や不具合をすべて伝えたうえで売却しましょう。

もし、「費用や手間をかけたくない」「買主とのトラブルを回避したい」なら、次に解説する「専門の不動産買取業者に売却する」が有効な選択肢となります。

事故物件を仲介で売却する際に伝えるべき内容

告知義務違反を確実に防ぐためには、「重要事項説明書」に正確な事実を記載する必要があります。

具体的に何をどこまで話すべきか、以下の表にまとめました。

これらの情報を不動産業者にすべて共有しておくことで、売却後のトラブルを未然に防げるでしょう。

専門の不動産買取業者に売却する

「事故物件を売った後に、一切の責任を負いたくない」方におすすめなのが、専門の不動産買取業者への売却です。

専門の不動産買取業者は、物件の不具合をあらかじめ承知した上で買い取るため、売主の契約不適合責任を免除する契約を結ぶのが一般的です。
過去の事件や事故の内容はもちろん、雨漏りやシロアリ被害、建物の歪みといった物理的な欠陥が後から見つかっても、あなたが修理代や賠償金を請求されることは一切ありません。

売却完了と同時にすべてのリスクが業者へ移るため、後日のトラブルに怯えることなく、事故物件の悩みから物理的・法的に解放される有力な選択肢の一つといえます。

アルバリンクでは売主の契約不適合責任を免除して事故物件を買取！

弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような事故物件を多数買い取ってきました。

引用元：事故物件の買取事例（Albalink）

上記の買取金額を見ていただけばわかる通り、弊社は事故物件であっても物件全体の価値を適切に評価し、適正価格で買い取っています。

買取業者の中にはホームページなどで「事故物件を買い取ります」とアピールしておきながら、実際はタダ同然の買取価格しかつけない業者も存在します。
弊社がそうした業者とは違うことが、この買取価格を見て頂けばわかっていただけると思います。

実際、事故物件をはじめ、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「思った以上の高値で買い取ってもらえた」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）

また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。

そのため、事故物件というデリケートな対応が求められる物件も、売主様のプライバシーを守りながら、速やかに高値で買い取らせていただきます。

信頼できる買取業者に安心して事故物件を売却したい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。

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まとめ

事故物件である事実を隠して売却することは、不可能です。
不動産業者による近隣への聞き込み調査や、インターネット上に半永久的に残る事故情報など、あらゆるルートから事実は必ずといっていいほど発覚します。

もし、事実を伏せたまま売却してしまうと、買主から「契約不適合責任」を問われ、損害賠償や契約の解除を請求されるといった取り返しのつかない事態を招くでしょう。

告知義務違反による売却後のリスクから解放されたいなら、売主の契約不適合責任を免除してくれる専門の不動産買取業者への売却が最も安全な選択肢です。

弊社アルバリンクは、事故物件をはじめとする訳あり物件専門の不動産買取業者です。
あなたの契約不適合責任を免除したうえで買い取るため、安心して事故物件を手放していただけます。

「事故物件を売った後まで責任を負いたくない」「とにかく早く事故物件を手放したい」とお悩みの方は、ぜひ一度、弊社にご相談ください。

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