株式会社AlbaLinkは東証グロース市場に上場している不動産会社です。
【ケース別】孤独死があった相続空き家を売却する方法
孤独死があった相続空き家を売却する場合、その物件が「心理的瑕疵（しんりてきかし）」に該当するかどうかで、最適な方法は異なります。
物理的破損ではなく、過去の事件や発見が遅れた孤独死など、買主が心理的抵抗を抱く背景のこと
ここでは、国土交通省のガイドラインに基づき、孤独死があった相続空き家の売却ルートを２つ解説します。
なお、心理的瑕疵のある不動産を売却する方法を詳しく知りたい方は、以下の記事を併せてお読みください。
孤独死が心理的瑕疵に該当しないなら仲介で売却
事件性や大きな汚れがなく、すぐに発見されたような孤独死であれば、心理的瑕疵とはみなされません。
そのため、一般的な中古物件と同じように、不動産会社に仲介を依頼しての売却が可能です。
不動産の売主と買主の間に不動産会社が立ち、契約成立させる売却方法
国土交通省のガイドラインでは、以下の条件を満たす場合、原則として事故物件には該当しないとされています。
- 「自然死」や「不慮の事故」であること
老衰や病死、または自宅内での転倒・誤嚥などの事故である場合 - 早期に発見されていること
死後まもなく発見され、遺体の腐敗が進んでいない状態 - 「特殊清掃」が必要ないこと
汚れや臭いを除去するための、専門業者による特殊清掃が行われなかった場合
このケースでは、売却に際して告知義務もありません。
買主の判断に影響する心理的瑕疵（事故や事件）を事前に伝える義務
とはいえ、法律上の告知義務はなくても、事実を伝えておくほうが売却がスムーズに進みます。
黙って売却し、入居後に近隣住民から事実が漏れてしまうと、買主は「騙された」と感じてトラブルになりかねません。
買主と孤独死の事実を共有しておくことで「納得の上の契約」という証拠ができ、将来的なリスクを最小限に抑えられます。
なお、事故物件の告知義務の有無について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
孤独死が心理的瑕疵に該当するなら買取で売却
一方で、孤独死が以下のように心理的瑕疵に該当するケースでは、仲介ではなく「買取」での売却が適しています。
- 遺体の発見が遅れ、腐敗が進んでしまった場合
死後数日が経過し、室内に悪臭や体液による汚損が広がった状態 - 特殊清掃が行われた場合
通常のハウスクリーニングでは落とせない臭いや汚れを除去するために、専門業者による消臭・除菌や床材の撤去などが必要な状態
買取とは、専門の不動産買取業者へ直接売却する方法です。
孤独死が心理的瑕疵に該当する場合、その家は「事故物件」として扱われます。
事故物件を売却する際には告知義務が発生するため、孤独死があった事実は事前に買主へ伝えなければなりません。
仲介で売りに出すこと自体は可能なものの、事故物件をあえて購入したいと考える一般の方はほぼいないため、売却活動は難航するでしょう。
それに対して、事故物件専門の不動産買取業者であれば、孤独死のあった物件でもスピーディーな売却が可能です。
専門の不動産買取業者は、孤独死のあった物件を再生してから再販するノウハウを持っています。
一般の買主が見つかりにくい孤独死物件でも独自の視点から価値を見いだせるため、短期間で買い取ることが可能なのです。
また、買取には次のようなメリットもあります。
- 特殊清掃やリフォームをしなくても現状で売却できる
- 契約不適合責任を免除してもらえるため、売却後のトラブルを回避できる
引き渡した物件の品質や種類が契約内容と異なる場合に、売主が負う責任
そのため、心理的瑕疵に該当する孤独死物件を「とにかく早く手放したい」「売却に際してリフォーム費用などをかけたくない」とお考えなら、買取での売却を検討しましょう。
弊社アルバリンクは事故物件など訳あり物件専門の不動産買取業者です。
年間1,500件以上の買取実績（2024年度）により培った再生ノウハウがあるため、特殊清掃前や遺品が残ったままの状態でも、孤独死物件を適正価格で買い取れます。
日本全国対応の無料査定を行っておりますので、「この物件、本当に売れるのだろうか」とお悩みなら、ぜひ弊社にご相談ください。
なお、契約不適合責任について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
孤独死のあった相続空き家をスムーズに売却するための3つの注意点
相続した孤独死物件をトラブルなく早期に手放すには、事前の手続きと業者選びが重要です。
スムーズな売却を実現するために重要な3つの注意点を解説します。
速やかに相続登記を行う
相続した空き家を売却するには、まず名義を被相続人から相続人に変更する「相続登記」が必要です。
名義が亡くなった方のままでは、売買契約を結ぶことができないからです。
また、相続登記は義務化されており、不動産を取得した相続人は相続を知ってから3年以内に登記申請をしないと、10万円以下の過料を科せられます。
まずは戸籍謄本などの必要書類を揃え、早めに相続登記を済ませておきましょう。
ただし、古い戸籍の遡りや書類作成は非常に煩雑で専門知識が必要です。
手続きをスムーズに進めたい場合は、司法書士などの専門家への依頼をおすすめします。
なお、相続登記について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
相続人が複数いる場合は共有名義にしない
兄弟姉妹など相続人が複数いる場合、一つの物件を「共有名義」で登録するのは避けましょう。
共有名義にすると共有者全員の同意がないと売却できなくなり、将来的に処分したいと考えた際にトラブルが起こりやすいためです。
空き家を共有名義にすることで起こり得るトラブルを避けたいなら、相続時に「換価分割」を選択しましょう。
不動産や株式など分けにくい相続財産を売却して現金化し、売却代金を相続人全員で分配する遺産分割の方法
換価分割には以下のようなメリットがあります。
- 1円単位まで公平に分けられる
現金なら法定相続分通りに分割できるため、不公平感が生まれない - 管理責任を完全に手放せる
相続物件を売却すれば、毎年の税負担や定期的なメンテナンスの手間などを巡る揉め事から解放される
ただし、買い手が見つからなければ、いつまでも物件を現金化できません。
とくに、孤独死のあった物件は、「仲介」では敬遠されやすく、売却活動が長期化する恐れがあります。
そのため、孤独死物件を売却して換価分割したいと考えているなら、専門の不動産買取業者に直接買い取ってもらうことをおすすめします。
弊社アルバリンクは、孤独死などの事故物件専門の不動産買取業者です。
事故物件を弊社が直接買い取るため買い手を探す手間がなく、約1か月で現金化が可能です。
また、そのままの状態でお買取りするため、特殊清掃や遺品整理といった費用負担を親族同士で揉める心配もありません。
「親族と揉めることなく孤独死物件を相続したい」とお考えなら、ぜひ弊社の無料査定よりご相談ください。
>>【孤独死物件を売却して相続トラブルを回避】無料査定を依頼
事故物件専門の不動産買取業者に相談する
孤独死のあった相続物件をスムーズに売却したいなら、事故物件専門の不動産買取業者への相談が重要です。
事故物件の取り扱い実績が乏しい業者は、孤独死のあった物件を「いつ売れるか分からない大きなリスク」と見なし、損失を避けるために安い買取額を提示したり、買取自体を断ったりするケースも少なくありません。
そのため、孤独死物件の売却を相談する不動産買取業者を選ぶ際は、以下の2つのポイントを意識して検討しましょう。
- 事故物件の買取実績は豊富か
- 業者の評判・口コミは良いか
事故物件の買取実績が豊富な不動産買取業者は、個々の物件が持つ魅力を最大限に引き出す再販方法を熟知しています。
明確な活用ノウハウがあるからこそ、一般的な買取業者のようにリスクを過剰に見積もって買い叩く必要がなく、適正価格を提示できるのです。
また、実際の利用者の声を確認すれば、「遺族の想いに寄り添った配慮があるか」「事故物件の弱みに付け込んで契約直前に不当な減額を迫ってこないか」といった業者の「真の誠実さ」を客観的に判断できるでしょう。
弊社アルバリンクは、確かな買取実績を強みとする事故物件専門の不動産買取業者です。
年間1,500件以上の孤独死などのデリケートな問題を抱えた物件の買取実績（2024年度）を誇っており、他社では断られるような事故物件でも、物件のポテンシャルを見抜き、適正価格でお買取りいたします。
実際に弊社をご利用いただいたお客様からも、以下のようなお言葉をいただいております。
引用元：Google口コミ
「孤独死があった物件なんて売れないだろう」と諦める前に、ぜひ弊社へご相談ください。
>>【相続した孤独死物件を適正価格で売却】無料査定を依頼する
払いますか？
固定資産税の支払いが
なくなります
アルバリンクにご依頼いただけば、
平均1か月程度で買取可能です
カンタン1分査定
孤独死のあった相続空き家を放置する4つのリスク
孤独死があった空き家を相続した場合、「どのようにして売却したらよいのかが分からず放置してしまう」方は少なくありません。
しかし、空き家の放置は以下のリスクを伴うため、危険です。
これらのリスクを未然に回避したいなら、できる限り早く事故物件専門の不動産買取業者に相談しましょう。
弊社アルバリンクは、孤独死などの事故物件専門の不動産買取業者です。
年間1,500件以上の買取実績（2024年度）を誇り、他社では扱いを断るような状態の悪い物件でも価値を見いだし、適正価格で買い取ります。
「これ以上、維持費や税金を払い続けたくない」「近隣に迷惑をかける前に売却したい」とお悩みなら、ぜひ弊社の無料査定からお気軽にご相談ください。
維持費・管理費がかかり続ける
空き家は、所有しているだけで以下のような維持・管理費がかかり続けます。
- 固定資産税・都市計画税の支払い
- 火災保険料の負担
- 庭木の剪定や清掃などの管理費用
たとえ誰も住んでいなくても、所有者には物件を適切に維持管理する義務があるからです。
空き家放置の実例として有名なのが、タレントの松本明子さんのケースです。
参照元：Albalink「松本明子さんの実家じまい！25年かけて処分した先に見えた幸せとは！？」
松本さんは香川県にある実家を25年間維持し続けた結果、その間に固定資産税やリフォーム代などで約1,800万円もの高額な維持費を支払い続けました。
このように「とりあえず所有しておく」という判断は、将来的に数百万円、数千万円単位の損失を招くリスクがあるのです。
活用予定のない物件に無駄なコストをかけたくない場合は、早めに「事故物件専門の買取業者へ相談する」ことをおすすめします。
なお、空き家の維持費について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
資産価値が下がり続ける
不動産の価値は、築年数の経過とともに刻一刻と減少していきます。
建物は古くなればなるほど修繕が必要な箇所が増え、買い手からの需要も下がってしまうのが現実です。
もし、空き家を活用する予定がないのであれば、資産価値が一番高い「いま」のうちの売却をおすすめします。
「古い上に孤独死まであったら、どこも買ってくれないのでは？」と不安に思う必要はありません。
事故物件専門の不動産買取業者であれば、老朽化した事故物件でも売却可能です。
弊社アルバリンクは、事故物件など訳あり物件専門の不動産買取業者です。
買取実績が豊富な弊社は、あなたの物件の魅力を正当に評価し、スピーディーにお買取りいたします。
物件の価値が下がりきってしまう前に、まずは無料査定で今の価格を確認してみてください。
>>【相続した孤独死物件の価値をチェック！】無料査定を依頼する
近隣トラブルにつながる恐れがある
管理が行き届かない空き家は、近隣住民に多大な迷惑をかけるため、以下のようなトラブルになる可能性が高いです。
- 害虫や悪臭の発生（とくに孤独死の現場は発生しやすい）
- 庭木の越境、ゴミの不法投棄
- 老朽化による屋根瓦や外壁の落下、建物そのものの倒壊
もし、近隣の方に怪我をさせたり家屋を傷つけたりした場合、ご近所トラブルでは済まず、高額な賠償金を請求される恐れがあります。
参照元：福山市「空き家の放置は損害賠償に発展する場合があります！」
たとえば、劣化した外壁に通行人が当たって死亡した場合、5,000万円以上の損害額になる試算もあります。
こうしたトラブルを未然に回避するには、「売却」が最も安心な選択肢です。
管理不全空き家・特定空き家に指定される恐れがある
空き家対策特別措置法により、適切に管理されていない空き家は自治体から「管理不全空き家」や「特定空き家」に指定される可能性があります。
適切な管理が行われておらず、このまま放置すると「特定空き家」になる恐れがある空き家
そのまま放置すると倒壊の危険、衛生上の問題（ゴミ放置など）、著しい景観の悪化、または周辺の生活環境を悪化させると自治体が認定した管理不全の空き家
指定を受けると、以下のような厳しい制裁が科せられます。
- 固定資産税の優遇措置が撤廃され、税負担が最大6倍になる
- 自治体による「勧告」や「命令」の対象になる
- 行政代執行による建物の「強制解体」が行われ、その費用が所有者に請求される
参照元：国土交通省「地方公共団体の空き家対策の取組事例２」
実際に北海道旭川市では、外壁の剥落や屋根の崩落が放置され、倒壊の危険性が極めて高いと判断された物件に対し、行政代執行による解体が実施されました。
引用元：国土交通省「地方公共団体の空き家対策の取組事例２」
「お金がないから放置する」という言い訳は通用しません。
「自分では管理が難しい」と感じるなら、空き家管理サービスの利用か、売却を検討しましょう。
弊社アルバリンクは、孤独死のあった家など訳あり物件専門の不動産買取業者です。
管理不全空き家のリスクのある物件や、遠方で放置している空き家でも、現状のままスピーディーに買い取ります。
高額な税金や解体費用を請求される前に、まずは弊社の無料査定よりお気軽にご相談ください。
なお、特定空き家について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
払いますか？
固定資産税の支払いが
なくなります
アルバリンクにご依頼いただけば、
平均1か月程度で買取可能です
カンタン1分査定
孤独死のあった空き家を相続するか迷ったときの判断基準
孤独死が起きた物件であっても、必ずしも「相続放棄」が正解とは限りません。
相続放棄とは、亡くなった人のプラス・マイナス全ての財産の相続権を放棄する手続きです。
相続放棄する場合、「現金は残したいが、物件は手放したい」のように、相続する財産を選べません。
以下2つのポイントをもとに、相続放棄すべきか検討しましょう。
空き家の資産価値が高い・プラスの遺産が多いときには相続
孤独死のあった空き家でも、物件自体の資産価値が高い、あるいは預貯金などのプラスの遺産が多い場合には、相続を選択すべきです。
たとえ不要な空き家であっても、以下のような条件に当てはまる物件なら、孤独死による評価減を考慮しても高値で売却できる可能性が高いからです。
- 駅徒歩10分圏内や都市部の人気エリアにある
- 築年数が浅く、建物が良好な状態で残っている
- 整形地（四角い土地）など、土地としての活用価値が高い
このような好条件の物件は、売却して現金化することで、受け取れる遺産の総額を増やせます。
まずは安易に相続放棄せず、不動産としての価値を正しく評価しましょう。
相続で損をする可能性が高い場合は相続放棄を選択
空き家の資産価値が極めて低く、さらに借金などの「マイナスの財産」がプラスの遺産を上回る場合は、相続放棄を選択するのも一つの手です。
ただし、「孤独死のあった物件だから価値がない」と自己判断で安易に相続放棄を決めるのは危険です。
一般的な不動産仲介業者が「売れない」と判断した空き家であっても、専門の不動産買取業者であれば、独自の活用ルートを活かして適正価格で買い取ってくれる可能性があるからです。
相続放棄は一度手続きをすると、撤回できません。
後から「実は価値のある物件だった」と判明しても手遅れです。
相続放棄に踏み切る前に、まずは孤独死のあった物件にどれほどの価値があるのか、事故物件専門の不動産買取業者に査定を依頼し、「手元に残る金額」を確かめましょう。
弊社アルバリンクは、事故物件専門の不動産買取業者です。
他社で断られた物件や、所有者様が「価値がない」と思い込んでいる物件を数多く買い取ってきました。
物件が持つ魅力を最大限に活かす再生ノウハウを持っているので、放置されている状態でもそのまま買取可能です。
「相続放棄するしかない」と決めてしまう前に、まずは弊社の無料査定で、あなたの物件の価値をお確かめください。
なお、空き家の相続放棄について詳しく知りたい方は、以下の記事も併せてお読みください。
払いますか？
固定資産税の支払いが
なくなります
アルバリンクにご依頼いただけば、
平均1か月程度で買取可能です
カンタン1分査定
まとめ
孤独死のあった相続空き家は、早めに専門の不動産買取業者の査定を受けることが重要です。
正確な査定額がわかれば、仲介か買取かの選択はもちろん、相続放棄をすべきかといった難しい決断も、的確に判断できます。
「どうせ売れない」と放置を続ければ、維持費や税金の負担だけでなく、近隣トラブルや自治体による強制解体といった大きな損失を招きかねません。
名義変更や遺産分割といった手続きをスムーズに完了させるためにも、まずは専門業者の査定を通じて物件の持つ正しい価値を確かめましょう。
弊社アルバリンクは、事故物件など訳あり物件専門の不動産買取業者です。
他社で断られた物件や、特殊清掃が必要な状態でも、物件の魅力を最大限に評価してスピーディーに買い取ります。
相続した物件を価値ある資産として売却するために、まずは弊社へ無料査定をご依頼ください。
相談・査定はこちら
