株式会社AlbaLinkは東証グロース市場に上場している不動産会社です。
【ケース別】孤独死があった相続空き家を売却する方法
孤独死があった相続空き家を売却する場合、その物件が「心理的瑕疵（しんりてきかし）」に該当するかどうかで、最適な売却方法は異なります。
物理的破損ではなく、過去の事件や発見が遅れた孤独死など、買主が心理的抵抗を抱く背景のこと
ここでは、国土交通省のガイドラインに基づき、孤独死があった相続空き家の売却ルートを２つ解説します。
なお、心理的瑕疵のある不動産を売却する方法を詳しく知りたい方は、以下の記事を併せてお読みください。
孤独死が心理的瑕疵に該当しないなら仲介で売却
事件性や大きな汚れがなく、すぐに発見されたような孤独死であれば、心理的瑕疵とはみなされません。
そのため、一般的な中古物件と同じように、不動産会社に仲介を依頼しての売却が可能です。
不動産の売主と買主の間に不動産会社が立ち、契約成立させる売却方法
国土交通省のガイドラインでは、以下の条件を満たす場合、原則として告知義務はないと定められています。
不動産取引において買主の判断に影響を及ぼす欠陥や瑕疵を事前に伝える義務
これを怠ると、売却後に損害賠償や契約解除を求められる恐れがある
- 「自然死」や「不慮の事故」であること
老衰や病死、または自宅内での転倒・誤嚥などの事故である場合 - 早期に発見されていること
死後まもなく発見され、遺体の腐敗が進んでいない状態 - 「特殊清掃」が必要ないこと
汚れや臭いを除去するための、専門業者による特殊清掃が行われなかった場合
とはいえ、法律上の告知義務はなくても、事実を伝えておくほうが売却がスムーズに進みます。
黙って売却し、入居後に近隣住民から事実が漏れてしまうと、買主は「騙された」と感じてトラブルになりかねません。
買主と孤独死の事実を共有しておくことで「納得の上の契約」という証拠ができ、将来的なリスクを最小限に抑えられます。
なお、事故物件の告知義務の有無について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
孤独死が心理的瑕疵に該当するなら買取で売却
事故物件の売却は、買取が最もスムーズです。
買取とは、専門の不動産買取業者へ直接売却する方法です。
遺体の発見が遅れて室内の汚損が進み、心理的瑕疵に該当する場合、その物件は事故物件とみなされます。
事故物件は買主への告知義務が発生するため、孤独死の事実を伝えずに売却できません。
仲介で売りに出すこと自体は可能です。
しかし、事故物件をあえて選ぶ一般の買主はまず見つからず、売却活動は難航するでしょう。
さらに、大幅な値下げを要求されたり、長期間売れ残ったりするリスクが高いのが現実です。
一方、事故物件専門の買取業者であれば、孤独死のあった物件でもスピーディーな売却が可能です。
- 業者が直接買い取るため
買い手を探す期間が不要で、査定から最短数日で現金化可能 - 「現状渡し」で売却できるから
特殊清掃や片付けが済んでいなくても、そのままの状態で売却可能 - 再販ルートが確立しているから
物件の魅力を活かす活用ノウハウがあるため、物件の状態を問わず売却可能
さらに、契約不適合責任を免除したうえでの契約が一般的なため、売却後の損害賠償請求や契約解除といったリスクを最小限にできます。
引き渡した物件の品質や種類が契約内容と異なる場合に、売主が負う責任
弊社アルバリンクは事故物件など訳あり物件専門の不動産買取業者です。
年間20,000件以上の相談実績（2024年1月~12月）により培った再生ノウハウがあるため、特殊清掃前や遺品が残ったままの状態でも、現状のまま適正価格で買い取ります。
日本全国対応の無料査定を行っておりますので、「この物件、本当に売れるのだろうか」とお悩みなら、ぜひ弊社にご相談ください。
なお、契約不適合責任について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
孤独死のあった相続空き家をスムーズに売却するための3つのポイント
孤独死のあった物件を相続し、トラブルなく早期に手放すには、事前の手続きと業者選びが重要です。
スムーズな売却を実現するために重要な3つのポイントを解説します。
速やかに相続登記を行う
相続した空き家を売却するには、まず名義を被相続人から相続人に変更する「相続登記」が必要です。
名義が亡くなった方のままでは、売買契約を結ぶことができないからです。
また、相続登記は義務化されており、不動産を取得した相続人は相続を知ってから3年以内に登記申請をしないと、10万円以下の過料となる可能性もあります。
まずは戸籍謄本などの必要書類を揃え、早めに相続登記を済ませておきましょう。
ただし、古い戸籍の遡りや書類作成は非常に煩雑で専門知識が必要です。
手続きをつスムーズに進めたい場合は、司法書士などの専門家への依頼をおすすめします。
なお、相続登記について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
相続人が複数いる場合は共有名義にしない
兄弟姉妹など相続人が複数いる場合、一つの物件を「共有名義」で登録するのは避けましょう。
共有名義にしてしまうと、将来いざ売却しようとした際に「共有者全員の同意」が必要です。
一人でも反対したり、連絡が取れなくなったりすると、売却できません。
共有名義のトラブルを防ぐには、「換価分割」がおすすめです。
不動産や株式など分けにくい相続財産を売却して現金化し、売却代金を相続人全員で分配する遺産分割の方法
換価分割には以下のようなメリットがあります。
- 1円単位まで公平に分けられる
現金なら法定相続分通りに分割できるため、不公平感が生まれない - 管理責任を完全に手放せる
相続物件を売却すれば、毎年の税負担や定期的なメンテナンスの手間などを巡る揉め事から解放される
ただし、買い手が見つからなければ、いつまでも物件を現金化できません。
とくに、孤独死のあった物件は、「仲介」では敬遠されやすく、売却活動が長期化する恐れがあります。
相続物件の売却をスムーズに完了させるには、「買取」が最適な選択肢となります。
弊社アルバリンクは、孤独死などの事故物件専門の不動産買取業者です。
事故物件を弊社が直接買い取るため買い手を探す手間がなく、最短数日で売却可能です。
また、そのままの状態でお買取りするため、特殊清掃や遺品整理といった費用負担を親族同士で揉める心配もありません。
「親族と揉めることなく相続したい」とお考えなら、ぜひ弊社の無料査定よりご相談ください。
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事故物件専門の不動産買取業者に相談する
孤独死のあった相続物件をスムーズに売却するには、事故物件専門の不動産買取業者への相談が不可欠です。
事故物件の取り扱い実績が乏しい業者は、孤独死のあった物件を「いつ売れるか分からない大きなリスク」と見なし、損失を避けるために安い買取額を提示したり、買取自体を断ったりするケースも少なくありません。
業者を選ぶ際は、以下の2つのポイントを意識して検討しましょう。
- 事故物件の買取実績
- 業者の評判・口コミ
実績が豊富な業者は、個々の物件が持つ魅力を最大限に引き出す再販方法を熟知しています。
明確な活用ノウハウがあるからこそ、一般的な買取業者のようにリスクを過剰に見積もって買い叩く必要がなく、適正価格を提示できるのです。
また、実際の利用者の声を確認すれば、「遺族の想いに寄り添った配慮があるか」「事故物件の弱みに付け込んで契約直前に不当な減額を迫ってこないか」といった業者の「真の誠実さ」を客観的に判断できるでしょう。
弊社アルバリンクは、確かな買取実績を強みとする事故物件専門の不動産買取業者です。
年間1,500件以上の孤独死などのデリケートな問題を抱えた物件の買取実績（2024年度）を誇っており、他社では断られるような事故物件でも、物件のポテンシャルを見抜き、適正価格でお買取りいたします。
「孤独死があった物件なんて売れないだろう」と諦める前に、ぜひ弊社へご相談ください。
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孤独死のあった相続空き家を放置する4つのリスク
孤独死があった空き家を相続した場合、「どうすればいいか分からず放置してしまう」方は少なくありません。
しかし、空き家の放置は大きなリスクを伴います。
おもな4つのリスクを詳しく解説します。
維持費・管理費がかかり続ける
空き家は、所有しているだけで維持・管理費がかかり続けます。
たとえ誰も住んでいなくても、所有者には物件を適切に維持管理する義務があるからです。
- 固定資産税・都市計画税の支払い
- 火災保険料の負担
- 庭木の剪定や清掃などの管理費用
空き家放置の実例として有名なのが、タレントの松本明子さんのケースです。
参照元：東洋経済オンライン「松本明子さん｢空き家の放置はこんなにもマズい｣
松本さんは香川県にある実家を25年間維持し続けた結果、その間に固定資産税やリフォーム代などで約1,800万円もの高額な維持費を支払い続けました。
このように「とりあえず置いておく」という判断は、将来的に数百万円、数千万円単位の損失を招くリスクがあるのです。
活用予定のない物件に無駄なコストをかけたくない場合は、早めに「事故物件専門の買取業者へ相談する」ことをおすすめします。
なお、空き家の維持費について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
資産価値が下がり続ける
不動産の価値は、築年数の経過とともに刻一刻と減少していきます。
建物は古くなればなるほど修繕が必要な箇所が増え、買い手からの需要も下がってしまうのが現実です。
もし、空き家を活用する予定がないのであれば、資産価値が一番高い「いま」のうちの売却ををおすすめします。
「古い上に孤独死まであったら、どこも買ってくれないのでは？」と不安に思う必要はありません。
事故物件専門の不動産買取業者であれば、老朽化した事故物件でも売却可能です。
弊社アルバリンクは、事故物件など訳あり物件専門の不動産買取業者です。
買取実績が豊富な弊社は、あなたの物件の魅力を正当に評価し、スピーディーにお買取りいたします。
物件の価値が下がりきってしまう前に、まずは無料査定で今の価格を確認してみてください。
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近隣トラブルにつながる恐れがある
管理が行き届かない空き家は、近隣住民に多大な迷惑をかけるため、トラブルになる可能性が高いです。
- 害虫や悪臭の発生（とくに孤独死の現場は発生しやすい）
- 庭木の越境、ゴミの不法投棄
- 老朽化による屋根瓦や外壁の落下、建物そのものの倒壊
もし、近隣の方に怪我をさせたり家屋を傷つけたりした場合、ご近所トラブルでは済まず、高額な賠償金を請求される恐れがあります。
参照元：福山市「空き家の放置は損害賠償に発展する場合があります！」
たとえば、劣化した外壁に通行人があたって死亡した場合、5,000万円以上の損害額になる試算もあります。
こうしたトラブルを未然に回避するには、「売却」が最も安心な選択肢です。
管理不全空き家・特定空き家に指定される恐れがある
空き家対策特別措置法により、適切に管理されていない空き家は自治体から「管理不全空き家」や「特定空き家」に指定される可能性があります。
適切な管理が行われておらず、このまま放置すると「特定空き家」になる恐れがある空き家
そのまま放置すると倒壊の危険、衛生上の問題（ゴミ放置など）、著しい景観の悪化、または周辺の生活環境を悪化させると自治体が認定した管理不全の空き家
指定を受けると、以下のような厳しい制裁が科せられます。
- 固定資産税の優遇措置が撤廃され、税負担が最大6倍になる
- 自治体による「勧告」や「命令」の対象になる
- 行政代執行による建物の「強制解体」が行われ、その費用が所有者に請求される
参照元：国土交通省「地方公共団体の空き家対策の取組事例２」
実際に北海道旭川市では、外壁の剥落や屋根の崩落が放置され、倒壊の危険性が極めて高いと判断された物件に対し、矯正代執行による解体が実施されました。
引用元：国土交通省「地方公共団体の空き家対策の取組事例２」
「お金がないから放置する」という言い訳は通用しません。
「自分では管理が難しい」と感じるなら、空き家管理サービスの利用か、売却を検討しましょう。
弊社アルバリンクは、孤独死のあった家など訳あり物件専門の不動産買取業者です。
管理不全空き家のリスクのある物件や、遠方で放置している空き家でも、現状のままスピーディーに買い取ります。
高額な税金や解体費用を請求される前に、まずは弊社の無料査定よりお気軽にご相談ください。
なお、特定空き家について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
孤独死のあった空き家を相続するか迷ったときの判断基準
孤独死が起きた物件であっても、必ずしも「相続放棄」が正解とは限りません。
相続放棄とは、亡くなった人のプラス・マイナス全ての財産の相続権を放棄する手続きです。
相続放棄する場合、「現金は残したいが、物件は手放したい」のように、相続する財産を選べません。
以下を2つを判断基準に、相続放棄すべきか検討しましょう。
空き家の資産価値が高い・プラスの遺産が多いときには相続
孤独死のあった空き家でも、物件自体の資産価値が高い、あるいは預貯金などのプラスの遺産が多い場合には、相続を選択すべきです。
たとえ不要な空き家であっても、以下のような条件に当てはまる物件なら、孤独死による評価減を考慮しても高値で売却できる可能性が高いからです。
- 駅徒歩10分圏内や都市部の人気エリアにある
- 築年数が浅く、建物が良好な状態で残っている
- 整形地（四角い土地）など、土地としての活用価値が高い
このような好条件の物件は、売却して現金化することで、受け取れる遺産の総額を増やせます。
まずは安易に相続放棄せず、不動産としての価値を正しく評価しましょう。
相続で損をする可能性が高い場合は相続放棄を選択
空き家の資産価値が極めて低く、さらに借金などの「マイナスの財産」がプラスの遺産を上回る場合は、相続放棄を選択するのも悪くありません。
ただし、「孤独死のあった物件だから価値がない」と自己判断で安易に相続放棄を決めるのは危険です。
一般的な不動産仲介業者が「売れない」と判断した空き家であっても、専門の不動産買取業者であれば、独自の活用ルートを活かして適正価格で買い取ってくれる可能性があります。
相続放棄は一度手続きを完了してしまうと、後から撤回することはできません。
後から「実は価値のある物件だった」と判明しても手遅れです。
相続放棄に踏み切る前に、まずは孤独死のあった物件にどれほどの価値あるのか、事故物件専門の不動産買取業者に査定を依頼し、「手元に残る金額」を確かめましょう。
弊社アルバリンクは、事故物件専門の不動産買取業者です。
他社で断られた物件や、所有者様が「価値がない」と思い込んでいる物件を数多く買い取ってきました。
物件が持つ魅力を最大限に活かす再生ノウハウを持っているので、放置されている状態でもそのまま買取可能です。
「相続放棄するしかない」と決めてしまう前に、まずは弊社の無料査定で、あなたの物件の価値をお確かめください。
なお、空き家の相続放棄について詳しく知りたい方は、以下の記事も併せてお読みください。
まとめ
孤独死のあった相続空き家は、早めに専門の不動産買取業者の査定を受けることが重要です。
正確な査定額がわかれば、仲介か買取かの選択はもちろん、相続放棄をすべきかといった難しい決断も、的確に判断できます。
「どうせ売れない」と放置を続ければ、維持費や税金の負担だけでなく、近隣トラブルや強制代執行といった大きな損失を招きかねません。
名義変更や遺産分割といった手続きをスムーズに完了させるためにも、まずは専門業者の査定を通じて物件の持つ正しい価値を確かめましょう。
弊社アルバリンクは、事故物件など訳あり物件専門の不動産買取業者です。
他社で断られた物件や、特殊清掃が必要な状態でも、物件の魅力を最大限に評価してスピーディーに買い取ります。
相続した物件を価値ある資産として売却するために、まずは弊社へ無料査定をご依頼ください。
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