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空き家の解体費用の相場
空き家を解体してから売却しようと検討している方もいるでしょう。
それでは、空き家を解体するには実際どれくらい費用がかかるのでしょうか？
構造別でおよその目安を確認しましょう。
（1坪＝約3.3㎡）
|
坪単価（万円） |
20坪 |
30坪 |
40坪 |
50坪 |
80坪 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| 木造 |
3～5 |
80～100 |
100～150 |
160～200 |
180～250 |
200～300 |
| 軽量鉄骨造 |
6～7 |
120～140 |
150～210 |
240～280 |
200～300 |
300～500 |
| 重量鉄骨造 | ||||||
| RC（鉄筋コンクリート） |
6～8 |
120～160 |
180～300 |
240～320 |
250～400 |
500～800 |
※アパート・長屋は3.4万円～5.6万円／坪
国土交通省住宅局による「令和元年空き家所有者実態調査報告書」によると、調査を実施した戸建て空き家等の延べ床面積は「100～149㎡」が28.2%、「70～99㎡」が25.1%、「150㎡以上」が20.4%でした。
つまり30～45坪の空き家を所有している方がもっとも多いことがわかります。
30～45坪の空き家を解体する際に必要な費用は構造によって異なりますが、たとえば木造の場合は90～225万円もの費用をあなたが負担しなければならないということです。
以下の記事では50坪の木造の家を解体する際にかかる費用について解説しています。
併せて参考にしてください。
空き家の解体費用を決める要素
解体費用の相場はあくまで目安です。
解体費用を見積る際には主に以下の4つの要素が影響し、場合によっては相場から離れた金額になることもあります。
構造
木造や鉄骨造、RC造（鉄筋コンクリート造）などの建物構造だけでなく、住宅の階数によっても解体費用には違いがあります。
屋根や基礎の部分の解体に費用がかかるため、同じ坪数であれば実は1階建てよりも2階建ての方が解体費用は安い傾向があります。
また、地下室がある場合には特殊な重機や埋め立てるための作業が必要になり、解体費用は増額します。
立地
解体工事にはトラックやクレーン、油圧ショベルなど用途に合わせて多くの車両が使用され、効率よく安全に作業を行うためには十分なスペースが必要となります。
以下のような場合、手作業が増えて工期が延びれば、その分の人件費がかさんでしまいます。
- 建物が近接している
- 重機が入れないほど土地が狭い
- 接している道路が狭い
所有する空き家がある地域によっても相場価格は変化します。
物価が高い都市部と物価が安い地域とでは、人件費や重機のレンタル費用等に差が出るからです。
地域別単価は簡単に調べることができますので、参考までに一度所有する空き家の解体費用相場を調べてみましょう。
付帯工事費用
付帯工事とは、建物本体以外の撤去・解体作業のことで、具体的には下記のような工事内容が挙げられます。
| 工事内容 | 相場 |
|---|---|
| 敷地内の庭木や置物の撤去 | 例：1万円～5万円／樹木1本 |
| 塀やフェンスの撤去 | 例：5千円～1万円／ブロック塀1㎡ |
| 室内の家具・家電の撤去 | 6千円～1万円／冷蔵庫1台 |
| 駐車場の舗装撤去作業 | 3千円～5千円／㎡ |
| 浄化槽撤去費用 | 5万円～10万円／1基 |
また、1975年以前の建物にはアスベストを用いた断熱材が使用されている可能性があります。
アスベストを吸ってしまうと肺がんなどの健康被害をもたらす恐れがあるため、防護服を着用し解体作業時の飛散防止および適切な処分を行う必要があります。
リスクとコスト分、上述した相場よりさらに高くなる可能性もあります。
【アスベスト処理費目安】
| 処理面積 | 撤去費用 |
|---|---|
| ～300㎡ | 2～8.5万円 |
| 300～1,000㎡ | 1.5～4.5万円 |
| 1,000㎡～ | 1.0～3.0万円 |
解体業者
注意していただきたいのは、解体業者によっても見積金額は異なるという点です。
解体費用が極端に安い業者は、解体で発生した廃棄物を適切に処分せず、現場に埋めたり、他の土地の埋め立てに使用したりすることがあります。
結果、のちに売却した土地から不法投棄が発見されたり、別の現場から自分の空き家を解体した際の廃棄物が発見されることがあれば、その責任は解体工事を依頼した所有者が負うことになります。
信頼できる解体業者選びのポイント3つ
見積を依頼する際に注意しておきたいポイントです。
適切な業者を選定するために、下記ポイントを抑えつつ、複数業者に見積りを依頼して比較・検討しましょう。
- 必要な登録・許可の保有有無
- 解体工事業者は、解体工事登録又は建設業許可を所有する必要があります。
また、必要な登録・許可を保有していても、不正によって行政処分や指名停止を受けている可能性があります。
業者が必要な資格を所有しているか、不正により処分を受けていないか、都道府県に問い合わせましょう。 - 見積書・契約書の詳細が記載されているか
- 見積書や契約書がわかりやすく、項目別で詳細が記載されているか、また、追加費用の発生事由等が記されているか確認してください。
内訳を記載していなかったり、「一式」等でまとめているものは、根拠があいまいですし、建設リサイクル法で定められた分別解体を行っていない可能性があります。 - マニフェストの発行ができるか、または坪単価が安すぎないか
- マニフェストとは、廃棄物処理が最終処分場で適切に完了した証明書のことです。
解体業者が発行に応じない場合や、坪単価が安すぎる場合、不法投棄を行う可能性があります。
前述の通り、業者が不法投棄を行った時の責任は依頼した所有者にあります。
悪質な業者に依頼したことで責任を負うことにならないよう、事前にマニフェストを発行してもらえるのか、担当者に確認をとりましょう。 -
解体工事業登録または建設業許可の有無は各都道府県等のホームページで確認できます。「解体工事業登録 都道府県名」で検索すると一覧がありますので確認してみるとよいでしょう。マニフェストも電子マニフェストを利用している場合はJWNET、イーリバースなどの電子マニフェスト登録システムに登録があるか確認できます。
- 【監修者】株式会社BrainForest 代表取締役 能森亮輔
空き家の解体費用の内訳
解体費用は大きく分けて4つの項目で表されます。
養生費
工事を行う際の安全確保や近隣への迷惑防止、および現場設備費用です。
安全かつスムーズに作業を完了させるために重要な項目です。
- 足場
- 防音シート・防塵シート
- 外部から現場敷地へ侵入を防ぐ仮囲い・ゲート
- 仮設トイレ・水道・電気
解体人件費
作業員にかかる費用で、1日あたり何人が稼働したかで計算されます。
- 現場作業員
- 重機オペレーター
- 廃棄物運搬車の運転手
重機使用料
解体工事を行うためには、用途に合わせて様々な重機を用います。
また、使用する重機や発生した廃棄物を運搬するためには大型車を使用します。
多くの場合、重機はレンタル利用が多く、台数や大きさによっては大型車もレンタルする場合があり、使用した日数で計算されます。
- ダンプカー（廃棄物・車両の運搬他）
- クレーン車
- 油圧ショベル（解体・掘削・破砕作業他）
廃棄物処分費
解体工事により発生した廃棄物は、建設リサイクル法に則って分別を行ったのち、定められた方法で処分を行います。
大量の廃棄物が発生するため、解体費用全体の中で大きな割合を占めます。
- 木材や断熱材
- 屋根の鉄板
- 基礎コンクリート
空き家の解体費用を安く抑える方法
前述の通り、国内にある空き家の平均延べ床面積が40坪前後であることから、解体費用の相場は平均でおよそ160万～200万円（木造建築の場合）と、かなりの金額になることがわかります。
では、費用を安く抑えるために、どんな準備ができるのでしょうか。スケジュールを立てる前に確認し、金額を少しでも抑えましょう。
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不用品を事前に処分しておく
家の中にある家具や家財道具などをそのままにした状態で解体作業を依頼すると、その分廃棄物処理代がかさんでしまいます。
そのため、可能な限り自分で処分しておくことで処理代の節約が可能です。
粗大ごみとして処分するか、リサイクルショップやフリマサイトを使用しましょう。
出張買取を行うリサイクルショップであれば手間が少なくすみます。
解体業者へ早めの相談・発注
解体工事を行いたい2-3ヶ月前には解体業者を選定し、1ヶ月前頃には契約を結ぶようにしましょう。
解体計画にゆとりを持たせることで、最適な重機の確保や、必要最低限の人件費で予定を組むことができます。
結果、効率良い現場作りが可能になり、工期が短縮されることで解体工事費用を安く抑えることができます。
解体費用が高くなる時期を避ける
解体業者にとって都合が悪く、解体費用が高くなる時期があります。
スケジュールを立てる前に事前にチェックしておきましょう。
- 繁忙期：12月～3月
- 解体業者は、一般のお客様からの依頼だけではなく、公共事業の工事も請け負います。
年末年始から年度末にかけては公共工事が増える場合が多く、他の時期と比較し忙しくなっています。
安価で良い解体業者への依頼ができなかったり、繁忙期により作業員の休日出勤の負担が増え、人件費が高くなることがあります。年度明けの4～6月は解体工事業者は閑散期であることが多く、工事を行う時期としておすすめです。
- 積雪時期
- 雪が降る地域では、解体工事と同時に除雪作業が必要になってしまうため、その分人件費がかさんでしまいます。
同様に、梅雨、台風、猛暑など天候の影響を強く受ける時期も可能であれば避けましょう。工期延長等のリスクを避けることができます。
所有する空き家から近い業者に発注する
空き家から遠く離れた業者に依頼するよりも、トラックや重機の使用時間の短縮が可能です。
また移動距離も短くなるので、ガソリン代や高速道路費用も抑えることができます。
補助金制度や助成金制度を活用する
空き家問題（犯罪、老朽化による事故、景観を損なう、不法投棄など）の発生を防ぐため、空き家の解体を促進する制度があります。
返金不要の補助金や助成金は、主に自治体から支給されますが、自治体によって条件や必要な書類、申請方法が異なります。
まずは空き家の所在地の自治体が制度を導入しているのかも含めて確認しましょう。
「空き家 解体 補助金（又は助成金） 〇〇（県名など地域名）」と検索すると、自治体が運営するホームページが出てきます。
注意点
- 申請から審査が完了するまで、数週間から1か月かかる
- 補助金や助成金を受け取れるのは工事が終了してから
補助金、助成金の違いは下記の通りです。
- 補助金制度
- 年間で利用できる予算が決まっています。抽選を行う場合があり、申請しても補助金を受け取れないこともあります。
- 助成金制度
- 条件を満たしていれば、ほとんどの場合受け取りが可能です。
相見積もりを取る
実際に現地で解体する家を見てもらい、解体工事の範囲を決めて見積もりをもらいましょう。
複数の解体業者から見積もりを取ることで、価格や工事内容が適正か比較することができます。
信頼できる解体業者選びのポイント3つを参考に、複数の解体業者に見積りを依頼しましょう。
空き家の解体費用を支払えない場合
解体費用専用ローンを組む
JAや地方銀行などで独自に取り扱われ、原則として担保や保証人が不要のローンがあります。
解体費用を借入で対応したい場合は、「空き家解体ローン」や「空き家解体応援ローン」などの名称で検索してみましょう。
金利やその他の条件については、各金融機関の詳細を確認してください。
また、借入額の上限は300万円から1,000万円など、金融機関によって異なります。
※自治体の空き家補助金制度と一緒に利用する場合は、ローン金利を0.2～0.5%引き下げるなどの措置が取られているケースもあります。
解体せず建物付きで販売する
解体せずに古家付き土地として売却
古家付き土地とは、建物がついている土地として売却する方法で、売主は家を解体することなく土地を売却できます。
中古住宅の購入を検討している買主の多くは、そのまま住める家を探していることがほとんどです。
一方で、古家付き土地の購入を検討している買主は多くの場合、新居を建てる前提で土地を探しており、家の状態よりも、その土地の環境や広さなどの条件を重視しています。
そのため、空き家のように、管理状態が芳しくない場合や、建物付きでの売却に不安がある場合は、古家付き土地のほうが売却の可能性が高まるのです。
当然、買主は解体費用分を値引こうとしてくるので、必ずしも希望する価格で売却できるとは限りません。
ただしその解体費用分の値引き額に、不動産売買には付き物とも言える値引き交渉分も組み込むことで、自身で解体してから売却するよりも値下げ幅を小さくできる可能性が高くなります。
具体例
下記のような物件があったとします。
・古家付き土地：1,980万円
・解体費用：100万円
・値下げ交渉（端数）：80万円
自身で解体後、土地のみを売却すると、売却額は
1,980-100-80=1,800万円
一方、古家付き土地として売却に出し、買主候補から200万円の値引き交渉をされたとします。
解体費用くらいなら…と譲歩し合意が得られれば、売却額は
1,980-100=1,880万円
つまり、自身で解体して売却する場合より80万円多く手元に入る、ということです。
少しでも高く売却できるよう、担当者と事前にしっかりと打ち合わせを行い、解体費用と比較して検討しましょう。
売買契約後、引渡し前に解体する条件で売却
販売中は建物を残し、売買契約締結後、引渡し前に家を解体する方法です。
土地を売却した金額の一部を受け取ってから解体を行うことができ、売却額の一部で解体費用を支払うことができます。
販売中は建物が残った状態のため、固定資産税が増額することもなく、解体することが前提であるため維持管理費を抑えることも可能です。
古家付き土地として売却するメリットとデメリットは、以下の記事で詳しく解説しています。
空き家解体のメリット
空き家の解体は、大きく以下2つのメリットがあります。
- 空き家を管理する手間や費用負担がなくなる
- 土地を売却しやすくなる
それぞれ説明していきます。
空き家を管理する手間や費用負担がなくなる
空き家を維持するためには月に1回程度、換気や掃除、修繕や見回りなどの管理が必要になり、体力的にも費用的にも所有者に大きく負担がかかります。
また空き家を放置することで、事故や事件を招きかねません。
今後、活用する予定が無い場合や、空き家が古く保存しておいても危険な場合、または建物があることでむしろ価値が下がってしまう場合には、解体は有効と言えます。
空き家を所有している地域によっては、駐車場や駐輪場、コインランドリーなど利益を生み出す場としての活用もできるかもしれません。
ただし、あくまで周辺地域の需要次第であるため、初期費用や管理者としての負担を考慮したうえで検討しましょう。
空き家を放置すると起こり得るトラブル事例は、以下の記事で詳しく解説しています。
土地を売却しやすくなる
前述の通り、土地を探している人の多くは新居を建てる前提です。
新居を建てたい人にとっては、家屋があるよりも更地のほうが土地活用のイメージをしやすく、すぐに着工できるという利点があります。
そのため、空き家の状態によっては建物付きよりも買い手が付きやすいこともあります。
空き家解体のデメリット
一方、空き家の解体には以下2つのデメリットがあります。
- 多額の解体費用がかかる
- 固定資産税の軽減措置を受けられなくなる
それぞれ説明していきます。
多額の解体費用がかかる
当然ですが、多額の解体費用がかかります。
土地が売却できれば問題ないように思われますが、空き家があった土地が高く売れるのは、土地価格が高いエリア限定です。
所有する空き家があるエリアの土地価格を検索し、同じような安い値段で大量に売却情報がある場合、売却需要がなく、買主が見つからない場合がほとんどです。
エリアによっては年単位で売れ残ってしまうこともあります。
売れ残って解体費用分が赤字になることもあるので、解体せずそのまま売却できる買取も検討しましょう。
弊社は、空き家に特化した買取業者です。
リフォーム前提で買い取るため、どんなにボロボロな空き家でも、そのままの状態で買い取らせていただきます。
ご相談だけでも大歓迎ですので、ぜひご連絡ください。
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固定資産税の軽減措置を受けられなくなる
住居用に使用されている土地は、最大で6分の1まで減税されています（住宅用地の特例）。
しかし更地にしたことで住居用で無くなると、通常、つまり住居用で使用されていた時の6倍の固定資産税を支払わなければなりません。
販売期間が長くなれば、むしろ維持費の負担が大きくなってしまうのです。
解体後再建築できない場合がある
所有する空き家が下記にあてはまる場合、解体後に再度建物を建てることが難しくなります。（都市計画法より）
解体を検討する前に、所有する空き家があてはまっていないか確認を行い、最も有効な活用方法を検討しましょう。
再建築できない場合は、安易に解体せず、そのまま買い取ってくれる買取業者への売却も検討すべきです。
弊社は再建築できない物件の買取も得意とする買取業者です。
全国どこでも査定に伺いますので、所有する空き家の売却方法にお困りの方はぜひご連絡ください。
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再建築不可物件
再建築不可物件とは、現在建てられている建物を解体したあと、新たに建物を建てられない土地のことです。
各自治体の道路課や建築指導課、または自治体の公式ホームページで確認できます。
都市計画区域と準都市計画区域に建物を建てる場合、建築基準法で定められた『接道義務』を満たさなければなりません。
『接道義務』を満たしていないと新たに建物が建てられないため、該当する敷地は「再建築不可物件」となります。
幅員4m以上である建築基準法上の道路に、建物の敷地が2m以上接していなければならない。災害発生時の避難経路を確保することや緊急車両の経路を確保することを目的に定められた。
市街化調整区域
市街化調整区域では、人が住むための住宅や商業施設などを建築することは基本的に認められていません。
所有する空き家がこの地域に該当すると、解体後新しく建築物を建てることができません。
「市町村名 + 市街化調整区域」で検索し、各自治体の都市計画マップなどを活用し確認しましょう。
再建築不可物件を更地にするメリットやデメリット、活用方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
解体費用をかけたくないなら空き家付きで売却する方法がおすすめ
空き家は、解体せず家屋が建っている状態でも売却が可能です。
解体費用をかけることなく現金化できる売却には、多くのメリットがあります。
まず、売却には「仲介」と「買取」がありますが、空き家の売却は断然買取がおすすめです。
活用方法に困り、空き家となってしまう物件は多くの場合、仲介では売れ残ってしまいます。
対して買取であれば、売主と買取業者での金銭的合意が成立次第、売買契約を結び現金化が可能となります。
業者はあくまで事業目的ですから、どれほど古くても、どれだけ管理状態が悪くても、リフォーム等を行うことで利益が見込まれるのであれば、即時に買取りが可能だからです。
仲介と買取の大まかな違い
仲介は、仲介業者が空き家販売のお手伝いをすることで、買主となる一般のお客様（主に居住用）を3か月～半年ほどかけて見つけます。
買取は、買取業者が買主となり、購入した空き家にリフォームや造成等の付加価値を付けて、再度販売を行う事業目的で購入します。
購入後のリフォーム費用等を考慮しなければならない買取と比較すると、仲介の方が市場価格に近い金額で売却が可能です。
しかし、空き家となっているエリアは多くの場合、下記のような理由から居住用としての需要が低く、仲介では買主が見つからないことが多々あります。
- エリアニーズが乏しい
- 築年数が経過している
- 老朽化が進行している
- 事故物件
実際、弊社がおこなったアンケート調査でも、マイホームを購入する際に「立地を優先」した方がもっとも多い結果となりました。
引用元：訳あり物件買取プロ｜【家を購入する際に優先したことと妥協したこと】経験者493人アンケート調査
しかし立地が悪くても、事業目的である買取業者なら、金銭的合意さえあればスムーズに売却することが可能です。
なお、仲介と買取の違いは以下の記事でも詳しく解説しています。
空き家を買取業者で売却するメリット
早く現金化できる
売主と買取業者の間で交渉が成立すれば、1週間程度で現金化できます。
そのため、空き家の売却に時間をかけたくない方に特におすすめです。
空き家を専門とした買取業者である弊社では、スピーディーな買取が可能です。
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費用、手間をかけずに売却できる
仲介で売却する場合、どのようなニーズに合わせるかなどを売主と仲介業者の間で打ち合わせを繰り返したり、場合によっては修繕費等がかかってしまうこともあります。
買取では、売主はこのような費用や手間を負担すること無く売却が可能です。
売れにくい空き家でも売却しやすい
所有している空き家に大きな欠陥があったり、事故物件であるなど、個人に売りにくい場合や、解体しないほうが良い物件である場合にも、買取専門業者であればノウハウを活かして買取が可能です。
「他社での買取価格に納得できなかった」「買取を断られた」という方は、弊社の無料査定をご利用ください。
空き家に特化した買取のプロが、責任を持って適正価格を提示させていただきます。
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契約不適合による売主の責任を免責できる
契約不適合責任とは、引き渡した物件が種類や品質の点で契約内容と異なっていた場合に、売主が責任を負うことです。
仲介では、買主が一般のお客様であるため、売主が責任を負わなければなりません。
例えば仲介の場合、無事に売却が完了した物件で漏水や配管の不備、家屋の傾きなどが確認された場合、その責任は売主が負うことになります。
そのため引き渡し後であっても、数百万もの修繕費を売主が支払うことになる可能性もあります。
一方買取では、買主である買取業者が宅地建物取引業者であるため、契約不適合責任は適用されません。
空き家を売却する際、修繕を必要としそうな箇所や、自分でも気づかなかったような不備があった場合でも、買取であれば安心して売却することができるのです。
仲介手数料がかからない
買取業者が直接買い取るので仲介手数料はかかりません。
仲介での売却では仲介手数料（（売買価格×3％＋6万円）＋消費税）を支払うことになります。
弊社Albalinkの空き家の買取事例
弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような空き家も数多く買い取ってきました。
たとえば下記のように「20年以上放置されて老朽化が進んだ空き家」や「不用品で室内があふれてしまっている空き家」を買い取った実績もあります。
【20年以上放置された空き家の買取事例】
【不用品で室内があふれてしまっている空き家の買取事例】
引用元：Albalinkの空き家買取事例
20年以上放置された空き家については780万円で買取らせていただき、所有者には「雨漏りもするような家だったが、思ったより高い金額で買い取ってもらえた」と、金額についても満足していただけました。
また、不用品で室内が溢れてしまっている空き家の所有者は、他の不動産業者から「不用品の回収だけで100万円近くかかる」と言われ、途方に暮れていたそうです。
それだけに「（弊社に）そのまま買い取ってもらえてとても助かりました」と言っていただけました。
上記の方々だけでなく、弊社に買取依頼をしていただいたお客様からは「肩の荷が下りた」「色々不安だったがスムーズに売却できた」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）。
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
信頼できる買取業者に安心して空き家を売却したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
【ちなみに】解体費用と相続
解体費用は誰が払うの？
相続が始まった後（家の持ち主が亡くなった後）に家を解体する場合、解体費用は相続人が負担することになります。
相続人が複数人いる際は、公平な相続を行うために支払い方法を具体的に決めておきましょう。
〈相続人が複数いる場合の支払い例〉
- 家と土地を相続する人が負担する
- 全員で負担して土地の売却代金を分割する
- 特定の相続人が解体費用を立替え、売却代金を分割する際に立替分を回収する
解体費用は相続税控除の対象になる？
相続後は、資産は相続人が所有するものとされるため、相続財産の評価額から控除することはできません。
ただし、相続後に土地を売却する場合には譲渡費用として譲渡所得税から控除が可能です。
まとめ
空き家の解体は、空き家を放置したことによるトラブルを防げるという点では有効です。
しかし、解体費用は少なくとも数十万円、場合によっては数百万円以上かかります。
また、解体すれば固定資産税の負担も大きくなってしまいます。
安易に解体してしまう前に、今後空き家を利用する予定が無い場合は買取業者に依頼して買い取ってもらいましょう。
買取であれば、高額な費用をかけることなく、空き家を現状のまま売却できます。
弊社は空き家を専門とした買取業者です。
過去には、一般の不動産業者が取り扱わない訳あり物件専門の買取業者としてフジテレビの「newsイット！」にも紹介されました。
どんな状態の空き家でも、そのままの状態で適正価格で買い取ります。
査定やご相談のみでも大歓迎ですので、お気軽にご連絡ください。
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