株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
親の家を売るための3つの方法
いくら子どもといえども、親名義の実家を勝手に売却することはできません。
ですから売却するには、実家を相続した場合であれば親から自分へ名義を移すか、相続前であれば親から売却の承認を得る必要があります。
その具体的な方法が以下の3つになります。
-
- 【親が亡くなっている場合】相続してして売る
- 【親と意思疎通できる場合】親の代理人として売る
- 【親と意思疎通できない場合】成年後見人として売る
「1」は相続後の売却方法であり、「2」･「3」は親の生前に売却する方法になります。
1つずつ説明しますので、親の状況に合わせて適切な方法を選びましょう。
【親が亡くなっている場合】相続してして売る
実家の名義人である親が亡くなっている場合は、相続登記による実家の名義変更を行えば、子供が所有者として実家を売却することができます。
とはいえ、親が亡くなってから実家の相続登記を行うまでにはいくつかの手続きが必要です。
その流れをこれから解説します。
相続登記の流れ
相続登記の大まかな流れは、以下の通りです。
- 死亡届の提出
- 相続人と財産について調査する
- 遺言書の有無を確認する
- 遺産分割協議で相続する人を決める
- 法務局にて相続登記を申請する
なお、相続登記の申請は個人でも可能ですが、内容に不備があると、余分な相続税が課される恐れがあるため、弁護士や司法書士など、専門家へ相談することをお勧めします。
相続登記の申請にかかる司法書士報酬の相場は、5～10万円程度です。
不動産を相続する流れは、以下の記事でも詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
【親と意思疎通できる場合】親の代理人として売る
親が健在であり、実家の売却に承諾しているものの、年齢や健康上の理由から、親本人が売却活動を行えない場合は子どもが代理人となって実家を売却できます。
ただし代理人になるためには、以下の親本人の記名押印がある委任状を用意する必要があります(記載例は次節で解説)。
不動産業者に売却を依頼する際は、委任状を持参の上、親の代理人として売却する旨を伝えましょう。
委任状の書き方
委任状の書式には、法的な規定はありませんので、各自で作成可能です。
作成する際は、以下の記載例を参考にしてください。
委任状
受任者(代理人) 山田太郎
住所 〇〇県〇〇市〇〇
氏名(本人) 山田花子
私(以下「甲」という)は、上記の者(以下「乙」という)を代理人と定め、
下記の条件で甲所有の下記不動産の売買契約を締結する一切の権限を委任し、その代理権を付与します。
1.売買物件の表示
(土地)
所在：◯◯県◯◯市〇〇町〇〇
地番：〇〇番〇◯
地目：宅地
地積：〇〇〇.〇〇平米
(建物)
所在：◯◯県◯◯市〇〇町〇〇
種類：居宅
構造：木造瓦葺2階建
床面積：1階〇〇.〇〇平米 2階〇〇.〇〇平米
2.売却条件
売却価額：金〇〇〇〇円
引渡予定日：令和〇年〇月〇〇日
違約金の額：売買価額の〇〇％相当額以上で、乙が買主※と協議のうえ決定する。
金銭の取扱い：売却価額の〇〇%は甲へ、残り〇◯%は乙へ贈与。
その他の条件：その都度甲乙協議のうえ決定する。
3.本委任状の有効期限 令和◯年◯◯月◯◯日
以上。
令和〇年〇月〇〇日
甲 本人(委任者)
住所 ◯◯県◯◯市〇〇町〇〇
氏名 山田 花子 印
乙 代理人(受任者)
住所 ◯◯県◯◯市〇〇町〇〇
氏名 山田 太郎 印
なお、委任状は自身で作成することもできますが、売却を依頼する不動産業者に依頼すれば、無料で作成してもらえることも多いです。
自分で委任状を作成する時間がない方や、自信がない方は、一度不動産業者へ相談してみましょう。
弊社、株式会社Albalinkでも、委任状が必要な不動産の買取を行っており、委任状の作成を無料で承っております。
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【親と意思疎通できない場合】成年後見人として売る
親が認知症や精神疾患などにより、判断能力が失われてしまうと、親本人が実家を売却することができなくなってしまいます。
その場合、子どもを「成年後見人｣とすることで、本人に代わって不動産の売却が可能となります。
「判断能力が失われる」とは、自分が行おうとしていること(今回の場合でいえば自分が住んでいる家の売却)が法律上どのような意味を持ち、それを行った結果どういったことが起きるかを、自分で認識できない状態のことです。
参照元：東京都宅地建物取引業協会
そして、成年後見制度とは、上で説明したような判断能力が失われてしまった方の代わりにその方の財産を管理するための後見人を立てる制度のことです。
成年後見制度は、判断能力が失われてしまった方と、その方の財産を保護するための制度です。
判断能力が失われてしまうと、詐欺に遭って高額な商品を買わされ、大金を失ってしまうといったことが起こりえるからです。
後見人制度で後見人を立てておけば、仮に詐欺などに遭っても、そうした契約は全て後見人によって無効にできるため、判断能力が失われた方の財産を守ることができます。
認知症などにより判断能力が低下した人物を保護することが目的で、成年後見人と呼ばれる一定の人物へ、法律行為や財産管理などの代理権を与える制度。
この後見人制度を利用すれば、仮に親が判断能力が失われた状態であっても、18歳以上であれば子どもが後見人となって、実家を売却することができるというわけです。
成年後見制度には、「任意後見制度」と「法定後見制度」の2種類があり、状況に応じてどちらを利用すべきかが変わります。それぞれ見ていきましょう。
任意後見制度
任意後見制度とは、本人(親)に十分な判断能力があるうちに、将来に備えて財産管理を任せる成年後見人を本人自身が選び、任意後見契約を結ぶ制度です。
任意後見人には親族が選ばれることが一般的です。
もし子供と任意後見契約を結んでおけば、将来、認知症などで親の判断能力が失われた時、子供が実家を売却することができます。
ちなみに、任意後見契約は子供が未成年でも結ぶことができます。
ただし、成年後見人として実家の売却が可能になるのは18歳以上からです。
法定後見制度
法定後見制度とは、本人の十分な判断能力が失われてしまった後に、家庭裁判所が成年後見人を選任し、法律行為や財産管理をサポートする制度です。
すでに、認知症が悪化しているなど、親に十分な判断能力がない場合は、家庭裁判所へ申立を行い、法定後見人を選任してもらうことになります。
法定後見制度では弁護士などの第三者が後見人に選任されるケースが多く、子供が後見人として不動産を売却できるようになるとは限りません。
ただ、子供が後見人に選ばれなくても、法定後見人を介して、実家を売却することはできます。
なお、実家に親が住んでいる場合は、後見人が選任された後も、売却するには家庭裁判所の許可の判決が必要です。
なぜなら、先ほどお伝えしたように、基本的に後見人制度の根底には、判断能力が失われた方(この場合「親」)の財産を守るという考え方があり、売却して家がなくなることも、財産が減ると判断されるためです。
親の家を売却する方法は「仲介」と「買取」の2通り
親の家を売却する方法は、主に「仲介」と「買取」の2つです。
どちらを選ぶべきかは、売却したい家の状態や立地によって異なります。
仲介は、不動産会社（仲介業者）があなたの代わりに買い手を探す売却方法です。
一般の個人が主な買い手となるため、市場価格に近い金額で売れる可能性があるのが最大のメリットです。
しかし、買い手が見つからなければ売却は成立せず、売却に時間がかかることもあります。
一方、買取は、不動産買取専門の業者が直接あなたの家を買い取る売却方法です。
業者が買い手となるため、短期間で確実に売却できます。
ただし、買取業者は物件を再販したりリフォームしたりして利益を得るため、買取価格は仲介で売却するよりも安くなる傾向があります。
仲介と買取、それぞれの特徴を踏まえた上で、どちらの売却方法があなたのケースに適しているか見ていきましょう。
- 仲介での売却がおすすめの不動産の条件
- 仲介で親の家を売る流れ
- 買取での売却がおすすめの不動産の条件
- 買取で親の家を売る流れ
もし、実家の老朽化が進んでいるのであれば、専門の買取業者に買い取ってもらうことをお勧めします。
老朽化が進んでいる物件は仲介で一般の個人に売るのは難しく、永遠に売れない可能性もあるためです。
弊社、株式会社Albalinkも買取専門買取業者として、仲介で売れないような老朽化した空き家の買取を積極的に行っています。
ぜひ無料の買取査定だけでもご依頼ください（査定依頼だけのご利用でも強引な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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なお、仲介と買取の違いは、以下の記事でも詳しく解説しています。
仲介での売却がおすすめの不動産の条件
まず、仲介がお勧めな不動産の条件をお伝えします。
【仲介がお勧めな不動産の条件】
- 築15年以内（リフォームの必要がなく住める)
- （電車文化の都心であれば）最寄り駅まで徒歩10分以内
- （車文化の地方であれば）市街地まで車で15分以内
仲介の買い手は一般の個人で、生活するための不動産を探しています。
そのため、上記のように築年数がそれほど古くなく、リフォームなどをしなくても、すぐに暮らせる不動産が仲介には向いています。
また、市街地や最寄り駅へのアクセスが良い立地であることも重要です。
実際、弊社が行ったアンケート調査によると、マイホームの購入を検討している方がもっとも重視する条件は「立地」でした。
参照元：訳あり物件買取プロ｜【家を購入する際に優先したことと妥協したこと】経験者493人アンケート調査
あなたが相続した親の家の立地がよければ、仲介で買主が見つかる可能性は十分にあるでしょう。
仲介で親の家を売る流れ
仲介で親の家を売る流れは以下の通りです。
- ステップ①査定依頼
- ステップ②媒介契約
- ステップ③売却活動
- ステップ④売買契約
- ステップ⑤決済＆引き渡し
それぞれのステップについて順に解説します。
なお、買取での売却の流れが知りたい方は「買取で親の家を売る流れ」をご確認ください。
また、親の家を売却する際に必要となる書類については「実家を売却する際の必要書類」で解説しています。
ステップ①査定依頼
複数の不動産仲介業者に問い合わせて、実家の査定を依頼しましょう。
複数に査定依頼するのは、それぞれの業者の査定価格を比較し、より適正な価格で売却できるようにするためです。
また、査定依頼を出すのは、できる限り、実家が建っている地域の仲介業者が望ましいでしょう。
地元の仲介業者であれば、独自の販売網を持っていることもあります。
また、実家がある地域の魅力もよくわかっているため、内見の際も購入候補者に地域の魅力と絡めて実家を売り込んでもらえ、結果的に成約に至る可能性が上がるからです。
なお、仲介業者に査定依頼をする前に自身でも親の家のおよその売却相場を把握しておきましょう。
相場を知っておくことで、仲介業者が提示する査定額の妥当性を判断できるようになります。
売却相場は、SUUMOなど不動産ポータルサイトで、自身の実家と似ている条件の不動産の売出価格を調べることで、確認できます。
机上査定と訪問査定
ちなみに不動産の査定方法には、机上査定と訪問査定の2種類があります。
築年数や立地などの条件から、売却できるおおよその価格を算出する査定方法
実際に営業担当者が物件を訪れ、室内や建物の傷み具合を直接確認したうえで、売却できる見込み価格を算出する査定方法
机上査定で算出できる金額はあくまで目安であるため、複数の仲介業者と訪問査定に同行し、より正確な査定価格を出してもらいましょう。
ステップ②媒介契約
複数の営業担当者と訪問査定に同行したのち、仲介業者と媒介契約を結びましょう。
不動産の売主と売却活動をサポートする仲介業者の間で締結する契約のこと
媒介契約を結ぶ業者は、査定価格だけでなく、担当者の受け答えなどの態度も比較して選ぶようにしてください。
なぜなら、売出価格は、売主の意思で後から変更することもできますが、担当者の営業力を売主の意思ではどうしようもできないからです。
3種類の媒介契約
具体的に、媒介契約は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、以下の表のような違いがあります。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 自己発見取引 （売主が自分で買手を見つけること） |
できる | できる | できない |
| 依頼できる会社の数 | 複数の業者に依頼可能 | 1社のみ | 1社のみ |
| 依頼主への報告義務 | なし | 2週間に1回 | 1週間に1回以上 |
自己発見取引とは、仲介業者を通さず、売主自ら知り合いや親戚などに売却の話を持ち掛け、買手を見つけることです。
不動産の売却が初めてで不慣れな方には、専属専任媒介契約を推奨します。
上記の表の通り、専属専任媒介契約を締結した売主は、他の仲介業者と媒介契約を結んではいけません。
そのため、担当の仲介業者がより積極的な売却活動を行ってくれる可能性が高くなり、早急な売却が期待できます。
不動産の売却が初めてで不慣れな方も、より少ない労力で、空き家を売却することができるでしょう。
ステップ③売却活動
媒介契約を結んだら、仲介業者による売却活動（買手に向けた物件情報公開など）がスタートします。
仲介の買い手である一般の個人は、その物件での暮らしをイメージするため、購入前に内見を希望します。
そのため、相続した実家に故人の荷物が室内に残っている場合は、売主負担で処分し「住みたい」「買いたい」と思われる状態にしておかなければなりません。
特に汚れが目立ちやすい水回りは入念に掃除しておきましょう。
ステップ④売買契約
購入希望者が現れたら、売却価格や売却条件を話し合い、お互い合意のうえで売買契約を結びます。
売買契約の際は、売主と買主、それぞれの仲介業者の4者が集まり、契約書を取り交わします。
売買契約の際に行われる金銭のやりとりは、主に以下の2つです。
- 買主が売主に支払う手付け金
- 売主・買主がそれぞれの仲介業者に支払う仲介手数料
手付け金の金額に法的な定めはありませんが、売買価格の10％が平均的です。
また、仲介手数料の支払い義務は、売買契約が成立した時点で発生し、一般的に売買契約締結時と決済時の2回に分けて支払います。
ステップ⑤決済＆引き渡し
売買契約成立から1カ月以内を目安に、決済と実家の引き渡しを行います。
売主は仲介業者の指示に従い、決済当日までに登記事項証明書や身分証など、必要書類を集めておきましょう(記事内の「実家を売却する際の必要書類」参照)。
当日は売主・買主、それぞれの仲介業者と司法書士が集まり、書類内容の確認と決済を行います。
司法書士は必要書類が揃っており、内容に誤りがないことを確認したのち、法務局で所有権移転登記の手続きを行います。
司法書士による所有権移転登記が完了し、買主から売主の口座へ売却代金が振り込まれていることを確認したら、売主は実家の鍵を買主に引き渡します。
また、仲介の場合は仲介業者に仲介手数料を支払います（記事内の「仲介手数料【仲介の場合】」参照）。
これで取引は完了です。
買取がお勧めな不動産の条件
買取がお勧めな不動産の条件は以下の通りになります。
【買取がお勧めな不動産の条件】
- 築15年以上（住むためにはリフォームが必要)
- （電車文化の都心であれば）最寄り駅まで徒歩10分以上
- （車文化の地方であれば）市街地まで車で15分以上
上記の条件を見てもらえばわかる通り、基本的に「仲介がお勧めな不動産の条件」に当てはまらない不動産は買取を選択すべきです。
なぜなら仲介がお勧めな条件に当てはまらないということは、リフォームが必要だったり、市街地まで遠かったりと、暮らすのに向いてなく、一般の個人の方が購入する可能性が極めて低いからです。
実家の場合、長年、親や子供が暮らしている家なので、山奥で市街地まで車で1時間以上かかるなど、極端に利便性が悪いということは稀でしょう。
ただし、築年数が古い場合が多いので、初めから買取を検討すべきです。
弊社、株式会社Albalinkは買取専門業者として、様々な空き家活用のノウハウがあるため、築年数の古い空き家でも買い取ることができます。
過去にはフジテレビの「newsイット！」にも、誰も住んでいない空き家を買い取る専門の買取業者として紹介された実績もあります。
誰も住まなくなった親の家を売却したいとお考えの方は、ぜひご相談ください。
>>【処分に困る実家でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
以下の記事でも、実家の売却には買取が適している理由を解説していますので、合わせてご確認ください。
買取で親の家を売る流れ
買取の場合も最初のステップは買取業者に買取査定依頼を出すことです。
その際、仲介のように事前に買取相場を確認する必要はありません。
買取相場は市場価格の7割などと言われたりもしますが、一概にそうとは言えません。
なぜなら買取価格は買取業者が不動産の状態や立地を一軒、一軒見極めて決定するからです。
そのため、不動産の知識がない一般の方が正確に買取価格を想定するのは不可能です。
だからこそ、買取の場合はまずは買取査定を出してみましょう。
なお、弊社、株式会社Albalinkでは、査定のみのご依頼も受け付けております。
自身の実家の買取相場を知りたい方はお気軽にお問い合わせください。
>>【処分に困る実家でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
ステップ①査定依頼
まずは複数の買取業者に査定依頼をします。
買い取りの場合は、業者の査定額がほぼそのまま売却額になります。
そのため、複数の業者に査定依頼を出し、査定額を比較することが大切です。
ただし、売却に関するあなたの希望(買取時期など)に応えてもらうためには査定額だけでなく、担当者の人間性など、担当者選びも重要です。
信頼できる買取業者を選ぶポイントについては、記事内の「信頼できる買取業者を選ぶための3つのポイント」で別途解説していますので参考にしてください。
ステップ②売買契約
複数の業者を比較し、買取業者を1社に絞ったら売買契約を締結します。
基本的には、1番信頼できる営業担当者がいる業者と契約すべきです。
しかし、もし1番信頼できると感じた営業担当者と、1番高い査定価格を提示した営業担当者が別の場合は、信頼できると感じた方の営業担当者に、1番高い査定価格を提示し、価格交渉をしてみましょう。
誠実な担当者であれば、売主が希望する買取価格に近づけるよう、上司に掛け合う等の努力をしてくれるはずです。
もし希望に添えない場合でも、その理由を教えてくれるはずです。
契約する買取業者が決まったら、不動産売買契約書にサインします。
売買契約が締結されると、買取業者から手付金（買取金額の5～10％）が売主に支払われます。
ただし、早く売却して売却金を得たいからといって、焦って売買契約書にサインしてはいけません。
特に、契約不適合責任免責の特約がついているかは、後々のトラブルを防ぐためにも必ず確認してください。
不動産の売買契約成立後に契約書に記載のない不具合が見つかった場合(雨漏りなど)売主が負わなければならない責任
買取実績の少ない買取業者などは契約不適合責任を免責する特約がついていないことがあります。
契約不適合責任が免責されないと、売却後に家の不具合について対応を迫られる恐れがあります。
その点、弊社Albalinkは売主様の契約不適合責任を免責して実家を買い取ることができます。
契約不適合責任なしで、安心して売却したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
なお、契約不適合責任については、以下の記事で詳しく解説していますので、ご確認ください。
ステップ③決済＆引き渡し
契約後、売主は買取業者の指示に従い、決済日までに身分証や固定資産税納付通知書など、決済に必要な書類を準備しましょう(記事内の「実家を売却する際の必要書類」も参照ください)。
【固定資産税納税通知書の見本】
書類を準備したや、決済日に手付金を除いた買取代金を受け取り、買取業者に実家の鍵を引き渡せば取引完了です。
弊社Albalinkの買取事例
ここまで仲介と買取それぞれに向いている不動産の条件や売却の流れについてお伝えしてきました。
ここでは、弊社、株式会社Albalink（アルバリンク）を例にとり、実際の空き家の買取事例を紹介します。
弊社、株式会社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような空き家も数多く買い取ってきました。
たとえば下記のように「20年以上放置されて老朽化が進んだ空き家」や「不用品で室内があふれてしまっている空き家」を買い取った実績もあります。
【20年以上放置された空き家の買取事例】
【不用品で室内があふれてしまっている空き家の買取事例】
引用元：Albalinkの空き家買取事例
20年以上放置された空き家については780万円で買取らせていただき、所有者には「雨漏りもするような家だったが、思ったより高い金額で買い取ってもらえた」と、金額についても満足していただけました。
また、不用品で室内が溢れてしまっている空き家の所有者は、他の不動産業者から「不用品の回収だけで100万円近くかかる」と言われ、途方に暮れていたそうです。
それだけに「（弊社に）そのまま買い取ってもらえてとても助かりました」と言っていただけました。
上記の方々だけでなく、弊社に買取依頼をしていただいたお客様からは「肩の荷が下りた」「色々不安だったがスムーズに売却できた」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）。
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
信頼できる買取業者に安心して空き家を売却したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
カンタン1分査定
信頼できる買取業者を選ぶための3つのポイント
たとえ仲介では買手がつかないほど老朽化が進んでいる実家であっても、買取業者に売却する際は「1円でも高く買い取ってほしい」と売主が考えるのは当然です。
そこでこの章では信頼できる買取業者選びのポイントを解説します。
これからお伝えするポイントを踏まえず、査定価格だけで業者を選ぶと、以下のようなトラブルに巻き込まれる恐れがあります。
【起こりうるトラブルの例】
- 契約不適合責が免責されておらず、損害賠償請求や売買契約の取り消しをされる
- （悪質な買取業者であれば）契約直前に買取価格を下げられる
- （買取費用を銀行の融資に頼ろうとしている買取業者であれば）銀行の融資が受けられなかった場合、契約直前に売買契約自体を取り消される
以下のポイントをしっかり確認し、トラブルを回避して高額売却を目指しましょう。
中古戸建の買取実績が豊富であるか
買取業者が、実家をはじめとする、中古戸建の買取実績が豊富であるかを確認しましょう。
中古戸建は以下のような問題を抱えていることが多いため、取り扱いに慣れていない業者だと買い取れなかったり、買い取れたとしてもと金額が安くなってしまうからです。
- 築年数が古く、建物の基礎部分に不具合（シロアリなど）がある
- 相続によって共有名義(後ほど改めて説明します)になっている
その点、弊社、株式会社Albalinkは、買取専門業者として、中古戸建の買取実績も豊富です。
実家の売却をご検討中の方は、ぜひ一度お気軽に無料の買取依頼だけでもご利用ください(買取査定だけのご利用でも無理な営業は行いませんのでご安心ください)。
>>【処分に困る実家でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
提示金額に根拠があるか
売主の質問に対して、不動産のプロとして根拠を持って答えてくれるかチェックしましょう。
具体的には「なぜこの買取価格になるのか」を質問し、不動産の知識がない方にもわかりやすく根拠を提示してくれるかどうかを確認してください。
その際、売主にとっては耳の痛い、シロアリ被害があるからといった実家のデメリットも率直に伝えてくれる業者は信頼できます。
逆に、価格に根拠がなかったり、わざと専門用語を用いて難しく説明するような業者は信頼できるとは言えません。
また、その場で答えられない質問には正直に「わからない」と答え、確認した上で後日回答してくれるかも重要なポイントです。
社会人としての常識があるか
営業担当者に社会人としての常識があるかチェックしましょう。
【チェック項目】
- 電話やメールのレスポンスが遅くても24時間以内であるか
- 服装や髪型など身だしなみに清潔感があるか
- 社会人として適切な言葉遣いをしているか
高く買い取ってくれさえすれば、業者の人間性など気にしない、という方もいるかもしれません。
しかし、中には査定額だけ高く提示して、契約直前になって買取価格を下げてくるような悪質な業者も存在します。
そうした悪徳業者に引っかからないためにも、担当者に社会常識があるかは細かくチェックすべきです。
なお、以下の記事では空き家となった実家の買取に特化している専門の買取業者を30社ご紹介しています。
併せて参考にしてください。
親の家を売却するときにかかる税金・節税できる特例・費用
親の家を売却する際には、譲渡所得税などの税金や、仲介手数料といった費用がかかります。
どのような税金や費用がかかり、どんな特例が利用できるのかを事前に把握しておくことが、手残りを最大化する鍵です。
ここでは、親の家の売却にかかる税金や費用、譲渡所得税の節税に役立つ特例について解説します。
- 譲渡所得税＋節税になる特例
- 相続登記費用
- 登録免許税
- 司法書士への報酬
- 印紙税
- 仲介手数料【仲介の場合】
- リフォーム費用【仲介の場合】
- 解体費用【仲介の場合】
注意点として、実家を売却して得た所得に課される譲渡所得税については、売主は売却した翌年の2月16日～3月15日までに確定申告を行わなくてはなりません。
仮に売却によって損失が出た場合(売却価格より売却するためにかかった費用などの方が大きかった場合)でも確定申告を行いましょう。
損益通算により、翌年の所得税を減額できるかもしれないからです。
損益通算とは赤字と黒字を相殺することです。
今回の話で言えば、実家売却による赤字と、他の黒字の所得を相殺することで、結果的に所得税が減額される可能性があるということです。
節税の特例を利用する際にも確定申告が必須となるので、忘れずに行いましょう。
譲渡所得税
譲渡所得税は、親の家を売却して得た利益（譲渡所得）に対して課される税金で、「所得税」と「住民税」の総称です。
譲渡所得は、売却価格から家の購入にかかった費用（取得費）と、売却にかかった費用（譲渡費用）を差し引いて計算します。
【譲渡所得税の計算方法】
譲渡所得税＝譲渡所得×税率
譲渡所得＝実家を売却した金額ー実家の「取得費※1」－譲渡費用※2
※1実家の「取得費」…購入時の価格や購入の際の仲介手数料など
※2譲渡費用…実家を売却するのに要した、リフォーム費用など
税率は、家を所有していた期間によって異なり、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうかで判断されます。
| 所有期間 | 所得の区分 | 税率（復興特別所得税含む） |
|---|---|---|
| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 39.63% |
| 5年超 | 長期譲渡所得 | 20.315% |
参照元：国税庁「土地や建物を売ったとき」
親が家を購入したときの契約書などが見つからない場合は、売却価格の5%を「概算取得費」として計算する点に注意しましょう。
取得費を証明できるかどうかで、支払う税額が数百万円単位で変わることもあるためです。
参照元：国税庁｜No.3258 取得費が分からないとき
なお、譲渡所得税については、売却した翌年の2月16日～3月15日までに確定申告を行わなくてはなりません。
売却により損失が出た場合(売却価格より取得費＋譲渡費用が大きかった場合)でも、翌年の所得税を減額できる可能性があるので、忘れずに確定申告を行いましょう。
次項で紹介する特例を使う場合も確定申告が必要です。
譲渡所得税の軽減に使える特例
親の家の売却で利益が出た場合でも、税金の負担を軽減できる特例がいくつかあります。
高額になりがちな譲渡所得税も、以下の特例をうまく活用すれば、納税額を大幅に減らしたり、ゼロにしたりすることも可能です。
- 相続空き家の3,000万円控除の特例
- マイホームを売ったときの特例
- 取得費加算の特例
- 軽減税率の特例
ご自身の状況に合わせてどの特例が利用できるか、事前に確認しておきましょう。
相続空き家の3,000万控除の特例
相続した実家を売却し、譲渡所得税を納める場合、一定の条件を満たせば3,000万控除の特例が適用されます。
特例が適用されると譲渡所得から3,000万円が控除されるため、譲渡所得税が大幅に減税、もしくはゼロになります。
ただし、この特例が適用される売却期限は令和9年（2027年）12月31日までなので、特例の適用を受けたい場合は売却をお急ぎください。
なお、先ほどもお伝えしましたが、スピーディーに売却するのであれば仲介より買取がお勧めです。
特例が適用される家屋の条件は以下の通りです。
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
- 区分所有建物登記がされている建物でないこと
(家屋の1階と2階で建物の登記が分かれているといったことがないこと) - 相続開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと
- 事業や貸付けとして利用されたことがないこ
- 一定の耐震基準を満たすこと
空き家の3000万控除についてより詳しく知りたい場合は、以下の記事もご覧ください。
マイホームを売ったときの特例
親と同居していた家を売却する場合、「マイホームを売ったときの特例（居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例）」を利用できる可能性があります。
この特例は、所有期間の長短にかかわらず、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる制度です。
つまり、譲渡所得が3,000万円以内であれば譲渡所得税がかかりません。
マイホームを売ったときの特例の適用を受けるには、いくつかの要件を満たす必要があります。
主な要件は以下の通りです。
- 自分が住んでいた家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。
- 以前に住んでいた家屋や敷地の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
- 売った年の前年および前々年にこの特例やマイホームの買い替え・交換の特例などを使っていないこと。
- 親子や夫婦など、特別な関係がある人に対して売ったものでないこと。
参照元：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
例えば、親名義の家に同居していた子が家を相続し、その後も住み続けてから売却するようなケースが考えられます。
適用要件は細かく定められているため、ご自身の状況が当てはまるか、国税庁のホームページなどで詳細を確認してください。
取得費加算特例
相続した実家を売却した際の所得税を減額できる特例として、取得費加算特例があります。
この特例は、相続により引き継いだ物を売却した際、その物に対する相続税を取得費に加算できるというものです。
上の画像は、取得費加算特例が適用された場合と、されない場合の譲渡所得の違いを表したものです。
特例が適用され、取得費が加算された方が譲渡所得、つまり課税対象額が少なくなっていることがわかるはずです。
先ほどお伝えしたように、所得税は譲渡所得に税率をかけることで決まります。
つまり、譲渡所得が少なくなれば、所得税も少なくなります。
そして、譲渡所得は売却価格から取得費などを差し引くことで決まります。
つまり、取得費加算特例により、差し引かれる額である取得費が多くなればその分、譲渡所得は少なくなり、結果、所得税も少なくなるというわけです。
取得費加算特例が適用される条件は以下の通りです。
- 相続や遺贈（遺言で特定の人に財産を贈ること）で財産を取得している
- 財産の取得者に相続税が課税されていること
- 相続開始から3年10ヶ月以内に売却している
なお、先ほどお伝えした3000万控除の特例と取得費加算特例は併用できません。
どちらの要件にも当てはまる場合は、より減税効果が高い方を選びましょう。
自身で判断するのが難しい場合は弁護士や司法書士など専門家に相談すると良いでしょう。
軽減税率の特例
10年以上住んでいた親の家を売却する場合には、「軽減税率の特例（マイホームを売ったときの軽減税率の特例）」を利用できる可能性があります。
この特例は、課税譲渡所得6,000万円以下の部分について、通常より低い税率で税金を計算できる制度です。
この特例の主な適用要件は以下の通りです。
- 日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。
- 売った年の1月1日において、売った家屋・敷地の所有期間がともに10年を超えていること。
- 売った年の前年および前々年にこの特例の適用を受けていないこと。
参照元：国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」
軽減される税率は以下の表の通りです。
| 課税譲渡所得 | 所得税（復興特別所得税含む） | 住民税 | 合計税率 |
| 6,000万円以下の部分 | 10.21% | 4% | 14.21% |
| 6,000万円超の部分 | 15.315% | 5% | 20.315% |
この特例は「マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除の特例」と併用できるので、税金の負担を大幅に減らせる可能性があります。
親と長期間同居していた家を売却する場合や、マイホームを売ったときの特例を使っても譲渡益が出る場合に、検討したい特例の一つです。
親の家を売却するのにかかる費用
仲介でも買取でも、実家を売却する際に必ずかかる経費は主に以下の3点です。
- 相続登記費用
- 印紙税
- 仲介手数料【仲介の場合】
それぞれの金額などを簡単に説明します。
相続登記費用
実家を相続する際の、登記登録にかかる費用は、主に登録免許税と司法書士に依頼した際の報酬です。
登録免許税
登録免許税は、相続した実家の所有者名義を、被相続人から相続人に変更した際に納めます。
納税額は固定資産税評価額の0.4％です。
固定資産税評価額は、役所から所有者に届く、固定資産税の納税通知書で確認することができます。
司法書士への報酬
相続登記の一連の手続きは、一般の方には馴染みがなく手間と時間を要するので、弁護士や司法書士などの専門家に依頼するのが一般的です。
司法書士に支払う報酬は、およそ7万円～12万円です。
印紙税
収入印紙税は、売買契約書の作成時に課せられます。
納税額は、以下の表のように、売却した金額に応じて変動します。
たとえば、売却した金額が1,000万超5,000万以下だった場合、納税額は1万円になります。
| 売却価格 | 印紙税額 |
|---|---|
| 100万円超～500万円以下 | 1千円 |
| 500万円超～1千万円以下 | 5千円 |
| 1千万円超～5千万円以下 | 1万円 |
| 5千万円超～1億円以下 | 3万円 |
収入印紙は郵便局や法務局、コンビニでも購入できます。購入した収入印紙を売買契約書に貼ることで納税します。
仲介手数料【仲介の場合】
仲介で親の家を売却した場合、取引が完了したら、取引成立対する成功報酬として仲介業者へ仲介手数料を支払います。
仲介手数料は売却金額によって以下のように上限が定められています。
通常、上限いっぱんいまで請求されます。以下のように手数料の上限が決められています。
例えば、売却価格が1,000万だった場合、「1,000万×3％＋6万 + 消費税」なので、仲介手数料は最大39万6,000円になります。
仲介で売却した場合は、売却後も数万円～数十万円もの出費があることを覚えておきましょう。
なお、買取業者に依頼した場合は、仲介手数料は発生しません。
実家を売却する際の必要書類
不動産を売却する際に必要な書類は以下の通りです。
| 書類 | 必要となるタイミング |
|---|---|
| 本人確認書類 | 決済・引き渡し時に司法書士が売買の公平性を保つため、売主・買主が本人であることを確認します。 免許証やパスポートが用いられます。 |
| 登記済権利証 （登記識別情報） |
決済・引き渡しが済み、司法書士が所有権移転登記の手続きを行う際に必要となります（下図参照） |
| 住民票・印鑑証明 | 同上 |
| 固定資産税納税通知書 | 不動産の引き渡しの際に、固定資産税の納付状況を確認するために必要となります。 |
【登記済権利証（登記識別情報）の見本】
上記の表を見ていただけばわかるとおり、書類が必要となるのは決済・引き渡し時に集中しています。
ですからそれまでに上記書類を揃えるようにしましょう。
なお、実家の登録済権利証は、紛失してしまっている方も多いと思いますが、その場合は営業担当者に相談してください。
営業担当者であれば登録済権利証がなくても、代替手段を用いて実家を売却する方法を知っているためです。
もちろん弊社、株式会社Albalinkでも登録済権利証がない場合の対応を行っております。お気軽にご相談ください。
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また、仲介で売却する場合は、上記4点以外にも、建築設計図書や耐震診断報告書、地盤調査報告書など、さらに必要書類が増えますので、こちらも営業担当者に確認するようにしてください。
まとめ
今回は実家の売却方法や売却の流れ、所得税や控除、業者選びのポイントについて解説しました。
記事でお伝えした通り、実家の売却方法には仲介と買取があり、一般の個人に売れそうな状態や立地の良い実家であれば仲介で売却してもよいでしょう。
しかし、老朽化が進んでいるなど、仲介では売れそうにない場合は、買取依頼をすべきです。
買取であれば、残置物などもそのままで、老朽化した実家でもスピーディーに売却できます。
また、買取の場合、売主に課される契約不適合責任は免責されることが多いため、老朽化した実家を売却しても、後々損害賠償請求をされる心配もありません。
弊社、株式会社Albalinkも買取専門業者として、老朽化してしまった実家や、空き家となった実家の買取を積極的に行っています。
一般的な不動産会社が取り扱わない訳あり物件も積極的に買い取っており、Google口コミでも多くの高評価をいただいております。
早く実家を売却し、実家の管理や、放置するリスク、固定資産税の支払いなどから逃れたい方は、ぜひ一度、弊社の無料買取査定をご利用ください(査定依頼だけのご利用でも、その後、無理な営業などは行いませんので、ご安心ください)。
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