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家の売却後にシロアリ被害が見つかったら契約不適合責任を問われる
家の売却後にシロアリ被害が発覚すると、売主は買主から契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）を追及される可能性があります。
契約不適合責任とは、売買契約において、引き渡した物件が契約内容に適合していない場合に売主が負う責任のことです(民法第562条)。
不動産や建築の知識を持たない一般の買主が不利益を被らないために、民法で定められた条項です。
家の売買契約の際、買主は「そのまま住める家」「生活に支障が生じるような欠陥のない家」と認識して家を購入しています。
そのためシロアリ被害により建物にきしみがあったり、耐久性や耐震性が低下している場合、「品質に関して契約の内容に適合しないもの」とみなされ、売主は重い責任を負わされる恐れがあるのです。
ここでは、シロアリ被害にあっている家を売る際に売主が負う責任の詳細を解説します。
契約不適合責任の詳細よりも「シロアリ被害に遭った家の契約不適合責任を免責にして売却する方法」を先に知りたい方は、「シロアリ被害にあった家の売却時に契約不適合責任を免責にする方法5選」へお進みください。
シロアリ被害に遭った家の売却方法については、以下の記事でも詳しく解説しているので参考にしてください。
売主にのしかかる4つのリスク
買主から契約不適合責任を問われた際に、売主に求められる対応は以下の4種類です。
追完請求（修補請求・民法第562条）
「契約通りの完全な状態に直してください」と請求される。
（例：シロアリ駆除費用、被害を受けた柱・床などの修繕費用を売主が負担）
代金減額請求（民法第563条）
追完請求に応じない場合や追完の見込みがない場合に「欠陥がある分だけ売買代金を値下げしてください」と請求される。
契約解除（民法第541条、542条、565条等）
シロアリ被害が甚大で、「その家に住めない（契約の目的が達成できない）」と判断されると、売買契約そのものを白紙に戻される恐れがある。
損害賠償請求（民法第564条）
シロアリ被害によって買主が被った損害について金銭で賠償を求められる。
（例：調査費用、仮住まい費用、精神的苦痛など、因果関係等により判断）
シロアリ被害の範囲や程度によっては、損害賠償額が数百万円単位に及ぶケースもあります。
また、契約解除を請求された際は、売買代金に加え、仲介手数料や登記費用などの諸経費を請求されるケースも少なくありません。
契約不適合責任についてもっと詳しく知りたい方は、以下の記事もご参照ください。
売主が知らなかった場合でも責任を問われる可能性がある
売主が「シロアリがいるとは知らなかった」「わざと隠したわけではない」と主張したところで、契約不適合責任を免れられません。
なぜなら、契約不適合責任における「追完請求」「代金減額請求」「契約解除」は売主の過失（不注意や故意）を問わない責任だからです。
売主が善意無過失（知らなかった、かつ落ち度がない）であっても、引き渡した物件が契約内容と適合していなければ責任を追及される可能性があります。
実際、売主が知らなかったシロアリ被害について、賠償責任を認められた裁判例があります。
【判例：東京地裁 平成18年1月20日判決】
中古住宅の売買後にシロアリ被害が発覚した事例です。
売主側は「シロアリ被害を知らなかった」と主張しましたが、裁判所は「売買契約時すでに建物はシロアリに侵食され、欠陥を有していた」と認定。
売主がその事実を知らなかったとしても、建物に隠れた瑕疵が存在したとして売主の瑕疵担保責任（現・契約不適合責任）を認め、約718万円（補修費500万円＋引越費用・家賃等218万円）の支払いを命じました。
参照元：RETIO. 2007. 11 NO.68（東京地判 平18・1・20 判タ1240－284）
上記のように、免責条項があればすべての責任を免れるわけではなく、契約内容に適合しない重大な欠陥があれば、売主が「知らなかった」と主張しても責任を負う場合があることがわかります。
条項の有効性や説明状況、欠陥の程度などを総合的に判断されるためです。
もし、シロアリ被害で売却後にトラブルの可能性がある場合は、契約不適合責任を問わない専門の買取業者へ相談してみましょう。
専門の買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）では、専門家と連携して家の瑕疵とリスクを把握したうえで、シロアリ被害のある家でも問題なく買い取っております。
売主様の契約不適合責任も免責にして対応しておりますので、売却後のトラブルが心配な方はお気軽にご相談ください。
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次章では契約不適合責任を負わずに済むよう、免責で売却する方法を解説します。
シロアリ被害にあった家の売却時に契約不適合責任を免責にする方法5選
シロアリ被害がある家を契約不適合責任を免責にして売却する際には、「仲介※1」「買取※2」のいずれかの売買形態を取ります。
※1 仲介とは
不動産を売りたい人と買いたい人を業者が仲介し、売買契約をサポートする売買形態。
広く買主を探すため、ニーズによっては高く売却できる可能性がある。
※2 買取とは
不動産を業者が直接買い取り、付加価値を付けて再販する売買形態。
買主を探す必要がないため、売却スピードが速く、現状のまま買い取ってもらえる場合が多い。
仲介または買取で契約不適合責任を免責にして家を売却する具体的な方法は、以下の5つです。
ただし、契約不適合責任を免責にするためにはシロアリの駆除や建物の修繕・解体など高額な費用がかかります。
もしシロアリ駆除や解体の費用をかけずに家を売却したい場合は、専門の買取業者へ相談しましょう。
当サイトを運営する弊社AlbaLink（アルバリンク）はシロアリ被害などの瑕疵物件を専門に買い取る不動産買取業者です。
弊社では買い取った物件を最適なリフォームを施した後に再販し、収益化できるので、シロアリ被害に遭った家でも現状のまま問題なく買い取ることが可能です。
シロアリ駆除や修繕も弊社で実施しますので、売却前のシロアリ駆除にお悩みの方は一度弊社までお問い合わせください。
>>【シロアリ被害の家を現状のまま売却！】無料の相談・査定はこちら
仲介と買取の違いを詳しく知りたい方は、以下の記事で分かりやすく解説しているので、参考にしてください。
【仲介の場合】売買契約書にシロアリ被害の事実を明記する
シロアリ駆除や修繕の費用をかけずに、少しでも高く家を売却したい場合は、売買契約書や重要事項説明書に「シロアリ被害あり」と明記して、仲介で売却する方法があります。
買主が被害の事実を了承して契約したのであれば、売主は契約不適合責任を問われません。
シロアリ被害を前提とした契約＝契約内容と物件の状態が適合するためです。
まず、シロアリ被害を正確に把握するために、ホームインスペクション（建物状況調査）などの調査を依頼する必要があります。
ホームインスペクションとは、専門家が第三者的な立場で住宅の劣化状況や欠陥、改修箇所などを調査・診断し、報告・アドバイスをしてくれるサービスです。
ホームインスペクションを受ければ、シロアリ被害以外の瑕疵も把握できるので、売却後のトラブルを回避できる可能性が高まります。
ただし、調査には5万〜10万円程度の費用がかかるうえ、被害状況が明らかになれば買い手が見つからなかったり、見つかっても大幅な値下げを要求される可能性が高いです。
費用も手間もかけずに家を確実に売却したいなら、現状のまま手放せる専門の買取業者に相談しましょう。
古い家の売却で契約不適合責任を回避する方法を知りたい方は、以下の記事もご参照ください。
【仲介の場合】免責特約を設定する
シロアリ被害の家を仲介で売却するもう一つの方法は、売買契約に契約不適合責任を免責にする特約を設定し、買主に合意してもらうことです。
特に築年数が古い物件では「現状有姿（そのままの状態）」で引き渡す代わりに、売主が一切の責任を負わない特約を付けるケースが多くみられ、シロアリ被害でも同様に売却が可能です。
ここでは契約不適合責任を免責にする特約の設定方法と、無効になるケースについて解説します。
契約書における免責特約の書き方
免責を有効にするには、売買契約書の特約事項に、責任を負わない旨を明確に規定しなければなりません。
一般的な記載例は以下の通りです。
【免責特約の記載例①シンプルな記載例】
売主は買主に対し本物件を現況有姿にて引き渡すものとし、第●条（契約不適合責任）にかかわらず、買主は、引渡された本物件が種類又は品質に関してこの契約の内容に適合しない場合であっても、売主に対して、履行の追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約の解除、錯誤取消しその他一切の法的請求をすることができないものとする。
上記は「現状有姿」で引き渡すと記載しているだけで、どのような瑕疵が免責になるのか記載されていないため、シロアリ被害がすべて免責になるとは限りません。
そこで以下のように不適合の範囲を広く指定する方法もあります。
【免責特約の記載例②重大な契約不適合についても免責されることを強調する記載例】
第●条（契約不適合責任）にかかわらず、売主は、本物件について一切の契約不適合責任（土壌汚染対策法その他関係行政庁の定める基準を超える土壌汚染、産業廃棄物等地中障害物、油分およびアスベスト等を含むが、これらに限られない）を負わないものとし、契約不適合が発見された場合であっても、買主は売主に対して、本物件の修補、代替物引渡し、不足分引渡し、代金減額及び損害賠償を請求すること、ならびに本契約の解除、取消しその他の民法が認める権利を行使できないものとする。
実際に免責の範囲を定める際には法律の知識が必要となるため、弁護士などの専門家に相談の上規定しましょう。
ただし、個人の買主が、シロアリ被害の可能性がある物件の免責条件に同意してくれる可能性は極めて低いです。
もし後から被害が見つかれば、買主に高額な修繕費用が発生するため、購入したくないと考える人がほとんどです。
買主との交渉が難しい場合は、免責でも問題なく買い取ってくれる専門の買取業者へ相談する方が確実です。
免責が無効になる主なケース
特約を設定しても、以下のケースに該当する場合は免責が無効となります。
売主がシロアリ被害を知っていたのに告知しなかった（民法第572条）
売主が被害を知りながら事実を隠して売却した場合
物件状況報告書の記載漏れ
契約時に提出する物件状況報告書に、知っている不具合を記載しなかった場合
（知りながら告げなかったのと同等に扱われる）
説明が不十分（宅建業法の説明義務違反）
仲介業者が重要事項説明において、シロアリ被害のリスクなどを適切に説明しなかった場合、買主から契約の無効を主張される可能性がある
極端に売主に有利すぎる内容（宅地建物取引業法第40条、消費者契約法8条）
売主が宅建業者（事業者）で買主が個人の場合、売主の責任を全面的に免除する特約は消費者契約法により無効となる
上記の場合、売主はたとえ契約不適合責任を免責にする特約を付けていても、契約不適合責任を追及され、損害賠償や契約解除を請求される可能性があります。
買主に対する契約不適合責任を完全に回避したい場合は、一般の買主ではなくプロの不動産業者（専門の買取業者）に直接売却するのがもっとも安心です。
訳あり物件専門の買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）では、専門家と連携して物件の瑕疵を把握できるため、契約不適合責任を免責にする特約を付けてシロアリ被害の物件を買い取っております。
個人の買主との免責条項の交渉が難航している方は、ぜひ弊社までご相談ください。
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【仲介の場合】売却前にシロアリを徹底的に駆除する
シロアリを徹底的に駆除してから仲介で家を売却する方法もあります。
専門の業者に依頼してシロアリを完全に駆除し、被害箇所を修繕してから売却すれば、契約不適合責任を問われるリスクは減ります。
ただし、シロアリ駆除の費用相場は1坪あたり5,000円〜1万円程度、30坪の家で15万〜30万円ほどかかり、被害箇所の修繕が必要な場合は、修繕費用が上乗せされます。
また、駆除や修繕を実施しても告知が不要になるわけではありません。
過去にシロアリ被害があった事実と、駆除を実施した事実を買主に告知する義務が生じるため、高額な費用をかけてシロアリを駆除・修繕しても買い手に敬遠される可能性があります。
シロアリ被害の有無にかかわらず確実に・早く売却したい場合は、後述する専門の買取業者に依頼しましょう。
シロアリ被害に遭った家の今すぐできる対処法を知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
【仲介の場合】家を解体して更地で売却する
シロアリ被害が思いの外深刻で、そのままでは契約不適合責任を免責できそうにない場合は、家を解体して更地にしてから仲介で売却することも一つの手です。
建物を解体して更地にすれば、売主は建物の契約不適合責任がなくなり、土地を自由に使いたい買い手が見つかるかもしれません。
ただし、木造住宅の解体費用は高額になりやすく、30坪で100万〜150万円、40坪で160万～200万円が相場です。
なお、シロアリは地中にも巣を作ることがあるため、シロアリ被害に遭った家を解体した後には土壌処理（薬剤散布など）が必要です。
また、土地だけを売買する場合でも、過去に建物がシロアリ被害に遭った事実の告知義務は避けられません。
「シロアリが生息していた土地」として扱われるため、解体費用をかけても売却価格が相場より低くなる恐れがあります。
もし、シロアリ被害の契約不適合責任を完全に免れられそうにない場合は、買主側から免責にしてくれる専門の買取業者に買取を依頼しましょう。
専門の不動産買取業者に売却する
シロアリ被害に遭った家の契約不適合責任を確実に回避して売却する方法は、訳あり物件専門の不動産買取業者へ直接売却することです。
買取業者はリフォームや修繕を前提に物件を買い取るプロであり、シロアリ被害があることも承知のうえで契約します。
そのため、売主の契約不適合責任を最初から免責にして契約してくれる業者がほとんどです。
さらに、業者は買い取った物件を最適にリフォームしてから再販するため、売主は家を現状のままで引き渡せます。
したがって、売主がシロアリ駆除や解体をする必要もありません。
売却後のトラブルに怯えることなく、早く・安心して現金化したいなら専門の買取業者に依頼するのがベストです。
アルバリンクがシロアリ被害にあった家を330万円で買取した事例
この章では訳あり物件専門の買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）が、シロアリ被害に遭った家を現状のまま買い取った事例を紹介します。
一例として、弊社では以下のような築53年のシロアリ被害のある物件を330万円で買い取った実績があります。
【長野県上田市の空き家買取事例】
- 物件状況：築53年の戸建て。5年以上空き家で、荷物もそのままの状態。
- 被害状況：シロアリに柱の一部を食べられており、ネズミも住み着いていた。
- 買取価格：330万円
引用元：AlbaLink「買取事例」
写真からもお分かりいただけるように、他社では断られるようなシロアリ被害に加え、家内の家具や荷物がそのまま、ネズミも住みついている状態でした。
このような悪条件が重なった物件で、所有者様も売却を諦めかけていたようです。
しかし弊社が現地調査をした結果、330万円で買取可能と判断、所有者様が価格にご納得されたため、現状のまま買取させていただきました。
売主様からは「老朽化して管理もできていない状態にもかかわらず、そのまま売却できてよかった」と喜びの声をいただきました。
弊社では契約手続きに必要なサポートも実施しており、弊社が物件を買い取らせていただいた多くのお客様から「家財の片付け、相続登記もお願いでき、スムーズに処分できました」「迅速に動いていただき本当に助かりました」といった安堵の声を多数いただいております。（下記Google口コミ参照）
また、弊社は不動産買取業者としては数少ない上場企業として、高い社会的信用も得ています。
シロアリ被害の家が売れずにお悩みの方は、ぜひ訳あり物件の買取実績豊富な弊社までお気軽にご相談ください。
>>【シロアリ被害の古い家も現状のまま売却！】無料の買取査定を依頼
カンタン1分査定
シロアリ被害の契約不適合責任トラブルを回避するためのチェックポイント
仲介で家を売却する際、買主とのトラブルを未然に防ぐには、事前に建物の状態を正確に把握しておかなければなりません。
契約不適合責任を問われないためには、契約前にシロアリ被害の有無を確認し、もし被害があればその事実を告知する必要があります。
売却活動を始める前に、一度家全体を確認してみてください。
ご自身で確認できる主なチェックポイントを以下の表にまとめました。
【シロアリ被害のセルフチェックリスト】
| 確認場所 | チェック項目 | シロアリ被害の可能性 |
|---|---|---|
| 基礎・外壁 | 基礎コンクリートや配管周りに「蟻道（ぎどう）」と呼ばれる土のトンネルがある | シロアリが地中から建物へ侵入している可能性が高い |
| 床・畳 | 床の上を歩くとブカブカと沈んだり、ギシギシときしんだりする | 床下の木材や畳が食い荒らされ、強度が低下している恐れがある |
| 柱・壁 | 柱や壁をハンマーなどで叩くと「ポコポコ」という空洞音がする | 木材の内部が食べられ、スカスカの状態になっている可能性がある |
| 建具（ドア・襖） | ドアや襖（ふすま）、雨戸の開閉がスムーズにできない | 柱が食害を受けて建物全体が歪み、建具枠が変形している可能性がある |
| 玄関・勝手口 | 玄関の枠や敷居に腐食や変色が見られる | 水回りに近く湿気が多いため、シロアリの標的になりやすい |
| 庭・周辺 | 4月〜7月頃に、家の周りで羽アリが大量に飛んでいるのを見た | 近くに巣があり、すでに建物へ侵入されているリスクがある |
| 近隣情報 | 近所の家でシロアリ駆除を行ったという話を聞いた | シロアリは地中を移動するため、自宅にも侵入している可能性が高い |
上記のポイントに一つでも当てはまる場合、床下や壁の内部でシロアリ被害が進行している恐れがあります。
もし、シロアリ被害が進行していて「費用をかけて調査・修繕したくない」「売却後のトラブルに怯えたくない」といった場合は、専門の買取業者へ相談してみましょう。
買取であれば、業者がリスクを承知で現状のまま買い取ってくれて、契約不適合責任も免責となるケースが大半です。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、シロアリ被害の疑いがある築古物件や、実際に被害を受けている物件に特化した専門の買取業者です。
シロアリ被害の家を現状のまま、売主様の契約不適合責任も免責にして買い取らせていただきますので、売却後のトラブルが心配な方は、まずは無料査定からお気軽にご相談ください。
>>【契約不適合責任免責で家を売却！】無料の買取査定を依頼する
不動産売却で問題になるシロアリ被害の進行をチェックする方法は、以下の記事で詳しく解説しています。
まとめ
家の売却後にシロアリ被害が発覚すると、売主は契約不適合責任を問われ、修繕費用の負担や契約解除を求められる恐れがあります。
たとえ売却前に被害を知らなかったとしても、責任を逃れることはできません。
仲介売却においてこのリスクを回避するには、事前にインスペクションを実施して事実を告知するか、買主と交渉して免責特約を結ぶ必要があります。
しかし、シロアリ被害のある家を納得して購入してくれる一般の買主を見つけるのは難しく、売れ残ってしまうのが実情です。
もし、余計な費用や時間をかけずに、将来の不安を断ち切って売却したいとお考えなら、専門の不動産買取業者をご利用ください。
買取であれば、シロアリ被害や建物の不具合を含めて業者が引き受けるため、売主様の契約不適合責任は免責されます。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、シロアリ被害をはじめとする全国の訳あり物件を専門に買い取っている専門業者です。
シロアリ被害が見つかった家でも、現状のまま、売主様の契約不適合責任を免責にして買取させていただきます。
「被害があるかもしれない」「他社で断られた」といった物件でも問題ありませんので、売却後にトラブルの心配なく家を手放したい方は、お気軽にご相談ください。
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