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雨漏りしている空き家の処分時に押さえておきたい3つの注意点
雨漏りしている空き家を処分する際、通常の物件と同じ感覚で売りに出すと、買い手が全く見つからないばかりか、売却後に法的なトラブルへ発展する恐れがあります。
空き家を処分する前に、雨漏り物件特有のデメリットや法的なリスクについて正しく理解しておきましょう。
雨漏りしている空き家は買い手が見つかりにくい
雨漏りしている空き家を売りに出しても、買い手を見つけるのは困難です。
雨漏りの修理には100万～数百万円単位の費用が見込まれるため、「すぐに住めて安心して暮らせる」マイホームを探す一般個人の買い手にとっては、検討の対象外となるのが実情です。
さらに、内覧時に天井のシミやカビの臭い、壁紙の剥がれなどが見つかれば、構造の腐食やシロアリ被害も疑われ、安全面にも不安を抱かれ、ますます買い手が遠のいてしまうでしょう。
一方、後述する「買取」なら雨漏りのある空き家でもスムーズな売却が可能です（理由は後述の「そのままの状態で専門の不動産買取業者に売却」で解説します）。
雨漏りは売却価格の下落につながる
雨漏りしている空き家は、仮に買い手が見つかったとしても、相場より大幅に売却価格が下落する傾向にあります。
雨漏りのある空き家を住める状態に戻すには、改修工事が必要となるため、買い手は修理費用相当分の値下げを求めてくることが一般的です。
さらに、雨漏りが長期間放置されていた場合、建物内部の腐食やカビなどの「リスク分」として、さらなる値引きを迫られるケースもあります。
「リフォーム代分を安くすれば売れるだろう」と安易に考えて売りに出すと、想定以上に価格を叩かれ、手残りがほとんどなくなる事態にもなりかねません。
後述する「雨漏りしている空き家はいくらで売れる？売却価格の目安」でおおよその売却価格を把握してから、売却方法を検討するのが賢明です。
雨漏りは「契約不適合責任」の対象になる
雨漏りは建物の構造や生活に支障をきたす重大な物理的瑕疵（欠陥）に該当します。
そのため、雨漏りの事実を隠して売却したり、売主自身も気づいていない欠陥が売却後に発覚したりした場合、買主から「契約不適合責任※」を問われ、損害賠償や契約解除などを請求される恐れがあります。
引き渡された目的物が、契約で定められた種類・品質・数量に適合しない場合に、売主が負う責任のこと。
買主は補修や代金減額、損害賠償、契約解除を請求できる。
参照元：e-Gov法令検索「民法第562条、563条、564条」
実際、過去には築42年の戸建て住宅の売買時に「売主が雨漏りを故意に隠して売却した」として、404万円（売買代金＋司法書士・弁護士費用＋仲介手数料）の損害賠償が命じられた裁判事例もあります。
参照元：RETIO. NO.129 2023 年春号（東京地判 令 4・2・17 ウエストロー・ジャパン）
雨漏りのある空き家を売却する場合、トラブルを防ぐには建物の欠陥を包み隠さず告知した上で、事前に修理するのがベストです。
ただし、高額な修理費用をかけたからといって価格に上乗せできるとは限らず、持ち出しが多くなる恐れもあります。
そうかといって修理を先送りすれば、建物の価値はますます下落していくことは明らかです。
では、どのような方法で空き家を処分するのがベストなのか、次の章で見ていきましょう。
告知義務のある家を売却する具体的な方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
雨漏りしている空き家の処分方法3選
冒頭でもお伝えしたように、雨漏りしている空き家でも処分することは可能です。
処分方法は大きく分けて「修理して売る」「解体して売る」「そのまま売る」の3つです。
それぞれのメリットとデメリットを理解し、ご自身の資金状況や物件の状態に合わせて最適な方法を選びましょう。
もし、売却するために費用や手間をかけたくない場合には、3番目の専門の不動産買取業者へ売却するのがおすすめです。
雨漏り箇所を修理してから売却
一つ目は、雨漏り箇所を修理してから売却する方法です。
雨漏りを修理して売却するメリット・デメリットを以下にまとめました。
| 雨漏りを修理して売却 | 内容 |
|---|---|
| メリット | ・内覧時の印象が良くなり、買い手の安心感につながる ・「修繕済み」のお墨付きにより、価格交渉時の値引き幅を抑えられる |
| デメリット | ・高額な修理費用と時間がかかる ・築年数によっては他の経年劣化が発覚する恐れもある ・修理費用を価格に上乗せするのは困難 |
雨漏り箇所を修理してから売りに出せば、物件の欠陥がなくなるため、一般の買い手へ売却できる可能性が高まります。
外観がきれいになれば、周辺相場に近い価格で売却できる場合もあるでしょう。
ただし、損傷の程度にもよりますが、雨漏りの修理には以下の費用がかかります。
| 修理箇所・内容 | 費用相場の目安 |
|---|---|
| 屋根の一部補修（瓦の交換など） | 5万～30万円 |
| 屋根の塗装 | 30万～80万円 |
| 屋根の葺き替え（全体交換） | 100万～200万円 |
| 外壁のシーリング打ち替え | 5万～25万円 |
| 棟板金の交換 | 3万〜20万円 |
| ベランダ防水工事 | 10万～30万円 |
| 雨樋の交換（部分〜全体） | 1万〜50万円 |
部分的な補修で済めば検討の余地はありますが、上記のほとんどを実施すると売却の費用対効果は悪化してしまいます。
空き家は雨漏り以外の経年劣化も進んでいるケースも多く、買い手にとっては修理後も不安が残ります。
また、修理しても売却価格に工事費全額を上乗せできないケースも多いため、現状のままで売却することも併せて検討するのがおすすめです。
雨漏りを修理した場合の売却相場を把握したい方は「修理や解体をして売却した場合の売却目安」でご確認ください。
ボロボロの家を直すお金がない時の対処法を知りたい方は、以下の記事で詳しく解説しています。
空き家を解体してから売却
空き家の老朽化が著しく、雨漏り以外にも不具合がある場合は、建物を解体して更地として売り出す方法もあります。
解体して売り出すメリットとデメリットをまとめました。
| 空き家を解体して売却 | 内容 |
|---|---|
| メリット | ・立地が良ければ、マイホームの新築を考えている買い手や投資目的の購入者が見つかる可能性がある ・建物のマイナスイメージが払拭される |
| デメリット | ・100万～数百万円の高額な解体費用がかかる ・固定資産税が最大6倍に跳ね上がる ・土地が再建築不可の場合は処分がより困難になる |
空き家を解体すれば利活用の自由度が高まるため、購入希望者が増える可能性があります。
ただし、建物の構造や規模によって異なりますが、解体費用は木造住宅でも100〜200万円程度、鉄骨・鉄筋コンクリート造では300万円を超えることも少なくありません。
また、建物を取り壊すと住宅用地に適用される固定資産税の軽減措置（住宅用地の特例※）がなくなるため、解体後に売却できなければ重い税金を支払い続けることになります。
住宅やアパートなど、人が居住するための家屋の敷地（住宅用地）にかかる固定資産税・都市計画税の負担を大幅に軽減する制度のこと。
固定資産税が最大6分の1、都市計画税が最大3分の1に軽減される。
参照元：横浜市「土地についての特例」
さらに、接道条件が悪いなど再建築できない土地である場合は、解体するとかえって買い手が見つかりにくく、処分が困難になるため、まずは解体する前に、そのままの状態で売却できないか不動産業者に相談する方が安心です。
空き家解体後の売却相場を知りたい方は「修理や解体をして売却した場合の売却目安」をご覧ください。
空き家を解体して更地化するか、古家付き土地で売却するのとどちらがよいか、判断基準を知りたい方は以下の記事で解説しています。
そのままの状態で専門の不動産買取業者に売却
空き家の立地や建物の状態が良くない場合は、そのままの状態で専門の不動産買取業者に売却するのがもっともスムーズです。
専門の不動産買取業者は、物件の買取後にリフォーム・リノベーションして再販することを前提としているため、雨漏りしている空き家でも現状のままで買い取ってもらえます。
一般の仲介と異なり、買主が個人ではなく業者であるため、物件の状態や買主のローン審査を理由に破談になることもありません。
また、査定から契約・決済までの期間も短く、早ければ数週間〜1カ月程度での現金化も可能です。
さらに、プロの業者が買主となる買取では、契約不適合責任を免除する特約を付けて契約することがほとんどのため、売主が売却後に責任を負う必要もありません。
空き家専門の買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）は、雨漏りのある空き家や老朽化した戸建てを全国規模で積極的に買い取っております。
年間相談件数約20,000件、年間買取件数2,000件以上の豊富な実績とノウハウにより、他社で断られた物件でもスピーディーに買い取ることが可能です。
雨漏りしている空き家を今すぐ手放したい方は、以下のフォームからお気軽にお問い合わせください。
>>【雨漏りしている空き家も現状買取！】無料の買取査定を依頼する
空き家を現状で売却した場合の売却相場を知りたい方は「現状のまま売却した場合の売却目安」をご覧ください。
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平均1か月程度で買取可能です
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雨漏りしている空き家はいくらで売れる？売却価格の目安
雨漏りしている空き家は、建物の劣化状況によって売却価格が大きく変わります。
一般的に雨漏りは減額の要因となり、修理費用が差し引かれるケースも少なくありません。
ここでは空き家の状況別に売却価格の目安を紹介します。
価格は立地と劣化状況で大きく変わる
空き家の売却価格は一概にいくらとは言えず、立地と建物の劣化状況（築年数・雨漏りの進行度）に大きく左右されます。
①立地（都市部か、地方か）
都市部の場合は土地そのものに需要があるため、建物の状態が多少悪くても一定の価格がつきやすい傾向にあります。
一方、地方や過疎地では土地需要が低く、②築年数と③雨漏りの進行度が価格にダイレクトに響きます。
同じ雨漏り物件でも、都市部と地方では数百万円単位の差が生まれることも珍しくありません。
②築年数
建物の築年数が進むほど不動産の評価額は下落します。
引用元：国土交通省「中古住宅流通、リフォーム 市場の現状」
築22年を超えた木造住宅の建物は、帳簿上の価値（法定耐用年数※）がゼロとなるため、雨漏りの有無にかかわらず、物件価値がほぼ土地価格として評価されることが一般的です。
建物などの資産について、新品の状態から継続して使用できると国が定めた年数のこと。
実際の寿命とは異なり、主に税金の計算（減価償却）に使われる。
参照元：国税庁「No.2100 減価償却のあらまし」
③雨漏りの進行度
雨漏りが軽微な場合（天井の染みや壁の変色程度）は、修繕費用の見積もり額が数十万円程度の減額にとどまるケースもあります。
しかし雨漏りが長期間放置されていると、構造材の腐食やシロアリ被害が併発していることが多く、買主はより大きなリスクを価格に織り込むため、数百万円規模で減額されることも少なくありません。
修理や解体をして売却した場合の売却目安
「雨漏りを修理してから売り出した方が高く売れるのでは？」と考える方も多いでしょう。
そこで、雨漏りを修理して売却した場合の手残りをシミュレーションしてみました。
【現状の売却相場が500万円の空き家の場合】
- 屋根の全面修理費用：150万円
- 修理後の売却予想価格：600万円（相場より100万円アップ）
- 差引：価格上昇分100万円 – 修理費用150万円 ＝ – 50万円
このように、修理によって売却価格が高まったとしても、工事費用以上に価格が上昇しなければ、実質的に50万円のマイナスになってしまいます。
同様に、解体して更地にする場合も、解体費用が200万円かかった場合、その分土地が高く売れなければ元が取れません。
もっとも、雨漏りによる被害がごく軽微であり、数万円程度の補修で見栄えが大幅にアップするようなケースであれば、修理して仲介で売却する方が手残りが増える可能性もあります。
したがって、修理や解体に踏み切る前に、まずは複数の不動産業者やリフォーム業者に見積もりを取り、費用対効果が合うか確認することが大切です。
専門の買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）でも、空き家の無料買取査定を実施しております。
雨漏りした空き家の現状の価値を確認し、修理・解体の費用対効果を知りたい方は、以下のフォームからお気軽にお問い合わせください。
現状のまま売却した場合の売却目安
修理や解体をせず、現状のまま売却する場合、一般の仲介※1で売却するか、買取※2で業者に直接売却するかによって目安金額は異なります。
※1 仲介とは
不動産を売りたい人と買いたい人を仲介し、売買取引をサポートする売買形態のこと。
主に一般の個人の買主から購入希望者を募集する。
※2 買取とは
物件を業者が直接買い取り、最適なリフォーム等を施して再販する取引形態のこと。
【仲介の場合】
近隣の相場価格から、買主が将来負担する修繕費用（数百万円）やリスク分を差し引いた金額が目安です。
買主のほとんどは一般個人であり、雨漏り物件のリスクを嫌うため、買い手が見つかりにくく、売り出してから成約まで数カ月〜1年以上かかることもあります。
売れ残れば再度値下げせざるを得ず、当初の想定よりも大幅に低い金額での売却になるケースも少なくありません。
なお、最終的な手残りを考えた場合、仲介では以下の費用が差し引かれることも考慮する必要があります。
- 仲介手数料（物件価格の3%＋6万円＋消費税）
- 売却期間中の維持管理費・固定資産税
例えば売却価格が1,000万円の場合、仲介手数料が36万円かかる計算です。
【買取の場合】
買取業者が再販するためのリフォーム費用や利益を考慮するため、仲介相場の約7割前後の価格になるのが一般的です。
価格自体は仲介より低くなりますが、最短数日で現金化でき、契約不適合責任も免除されるため、精神的な負担や将来のリスクを完全に手放せるという大きなメリットがあります。
また、業者に直接物件を売却する買取では、仲介手数料は発生せず、売却までの維持管理費も節約できるため、最終的な手残りは仲介での売却とほとんど変わらないケースも少なくありません。
次章では具体的な売却金額をイメージできるよう、弊社AlbaLink（アルバリンク）が実際に雨漏りした空き家を買い取った事例を紹介します。
払いますか？
固定資産税の支払いが
なくなります
アルバリンクにご依頼いただけば、
平均1か月程度で買取可能です
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アルバリンクが雨漏りした空き家を780万円で買取した事例
弊社AlbaLink（アルバリンク）は訳あり物件専門の不動産買取業者として、他社では断られるような老朽化した空き家や倒壊寸前の空き家も数多く買い取ってきました。
たとえば下記のように「雨漏りがあり20年以上放置されて老朽化が進んだ空き家」を買い取った実績もあります。
【20年以上放置された空き家の買取事例】
引用元：Albalinkの空き家買取事例
雨漏りが酷く、20年以上放置された空き家については780万円で買取らせていただき、所有者には「思ったより高い金額で買い取ってもらえた」と、金額についてもご満足いただけました。
弊社ではお客様からの評判や口コミも良く、「不用品の回収だけで100万円近くかかる」と言われ、途方に暮れていたところを、そのまま買い取ってもらえてとても助かった」「不安だった登記手続きもサポートしてくれて、スムーズに売却できた」「肩の荷が下りた」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
また、弊社は不動産買取業者としては数少ない上場企業として高い社会的信用も得ています。
信頼できる買取業者に安心して空き家を売却したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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雨漏りしている空き家を放置する3つのリスク
「すぐに売却しなくてもいい」と感じている方もいるかもしれませんが、雨漏りしている空き家を放置するほど状況は悪化し、処分はより困難になります。
空き家を放置することで生じるリスクは以下の通りです。
これらのリスクから解放されたいなら、今すぐに空き家の処分を検討しましょう。
訳あり物件専門の不動産買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）では、雨漏りのある空き家でもそのままの状態でスピーディーに買い取らせていただきます。
年間買取件数2,000件以上の実績に基づく豊富なノウハウを活かし、他社で断られた空き家でも買い取ることが可能ですので、空き家のリスクから今すぐ解放されたい方は、弊社までお気軽にご相談ください。
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老朽化が進みますます売れにくくなる
雨漏りしている空き家を放置すると、建物の老朽化が加速度的に進行し、ますます売れにくくなります。
人が住まなくなった空き家は通風や通水がないため、ただでさえ家屋や設備の劣化スピードが早まっています。
さらに雨漏りがあると事態はより深刻です。
【雨漏りのある家の老朽化リスク】
- 雨水が建物内部に侵入し続ける
- 柱や梁などの構造材が水分を含んで腐食し始める
- 換気されないため湿度が溜まる
- 室内の湿度が上昇し、シロアリが繁殖しやすくなる
- 腐食やシロアリの食害により、柱や梁などの構造材の強度が著しく低下する
- 建物全体の倒壊リスクが高まる
雨漏りのある空き家を放置すれば、倒壊のリスクが増すだけでなく、売却がより困難になり、資産価値の下落が進みます。
建物としての資産価値が少しでも残っている今のうちに、空き家を売却する方が賢明です。
近隣住民から損害賠償を請求される恐れがある
放置されて老朽化が進んだ空き家は、台風や地震をきっかけに倒壊・破損し、隣家や通行人に被害を与える恐れがあります。
民法上、空き家の所有者には建物を適切に管理する責任があり、管理不全が原因で第三者に損害を与えた場合、所有者（または占有者）が賠償責任を負わねばなりません（民法第717条）。
万が一、倒壊した建材が隣家の外壁を傷つけたり、屋根材が飛散して通行人にけがを負わせたりすれば、多額の損害賠償を請求されるリスクがあります。
以下は国土交通省が試算した空き家倒壊時の損害賠償金額の一例です。
このように、空き家の倒壊により人命が奪われた場合、数千万～2億円にも及ぶ損害賠償を請求されることにもなりかねません。
「遠方に住んでいて管理が難しい」「費用をかけて維持し続ける余力がない」という方ほど、近隣に被害を及ぼす前に空き家を処分することが重要です。
空き家倒壊時の責任の所在については、以下の記事でも詳しく解説しています。
維持管理費がかかり続ける
空き家を所有しているだけで、年間で数十万円単位の維持費が発生します。
主な費用の目安は以下のとおりです。
【空き家の維持にかかる年間費用】
| 費用科目 | 年間支出（概算） |
|---|---|
| 固定資産税・都市計画税 | 年間数万円〜数十万円（物件・立地によって異なる） |
| 水道光熱費 | 1.5万～3万円 |
| 火災保険料 | 約12万円 |
| 最低限の管理費用（草刈り・清掃など） | 年間数万円 |
| 交通費 | ※空き家が遠方の場合にかかる |
空き家であってもメンテナンスのために電気や水道の契約を止めるわけにはいかず、火災保険も必要です。
これらを合算すると、年間30万円以上の維持費が継続的にかかるケースも珍しくありません。
加えて、2023年の空家特措法改正により、管理不全空き家※1や特定空き家※2に指定されると、住宅用地の固定資産税特例（税額を最大1/6に軽減する措置）が適用外となり、固定資産税が最大6倍に跳ね上がる可能性があります。
※1 管理不全空き家とは
そのまま放置すると特定空き家になるおそれがある状態の空き家のこと。
※2 特定空き家とは
放置すると倒壊の危険性がある、衛生上有害、著しく景観を損ねる、または周辺の生活環境を悪化させる状態にあると認められた空き家のこと。
参照元：政府広報オンライン「空き家の活用や適切な管理などに向けた対策が強化。トラブルになる前に対応を！」
利用価値がなく雨漏りもある空き家に、毎年安くない現金を払い続けるのは資産を圧迫し続ける可能性があります。
無駄な維持管理費の負担を断ち切りたいなら、一刻も早く売却を検討しましょう。
空き家の固定資産税をこれ以上支払いたくないという方は、専門の不動産買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）にご相談ください。
全国4,500件の豊富な買取データに基づき、雨漏りのある空き家でもスピーディーに買い取らせていただきます。
相談・査定は無料で承っておりますので、以下のフォームからお気軽にお問い合わせください。
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空き家の維持管理費はトータルでいくらになるのか、その対処法も知りたい方は以下の記事をご参照ください。
まとめ
雨漏りしている空き家は一般の仲介では買い手が見つかりにくく、そうかといって放置すれば、老朽化・損害賠償リスク・維持費の三重苦に陥ることにもなりかねません。
修理・解体して売却する方法もありますが、いずれも高額な費用がかかり、修理費用が売却価格の上昇幅を上回るケースも多いのが実情です。
「修理費用をかけたくない」「売却後の契約不適合責任に怯えたくない」「現状のまま手早く処分したい」
このようにお考えであれば、訳あり物件専門の不動産買取業者へ現状のまま売却するのが賢明です。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、雨漏り物件や老朽化した空き家など、他社で断られるような物件も数多く買い取っている専門業者です。
年間相談件数約20,000件、年間買取件数2,000件（2025年実績）の豊富な実績とノウハウは、フジテレビ「イット」をはじめとする数々のメディアでも紹介されてきました。
弊社ではどのような空き家も適正価格で買い取るだけでなく、売主様の契約不適合責任も免除にて契約いたしますので、売却後のトラブルを心配する必要もありません。
雨漏りしている空き家の処分にお困りの方は、弊社までお気軽にご相談ください。
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