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告知事項のガイドラインとは
人の死により心理的瑕疵※が生じた物件は「事故物件」となり、取引時には告知義務が生じます。
※心理的瑕疵とは
物件における過去の出来事などにより、住む人に心理的影響が及ぶ状態のこと。
人の死の告知に関するガイドラインとは、わかりにくい事故物件の範囲や告知義務の期間などの判断基準を、国土交通省が宅建業者向けに明示した指針です。
通常、借主・買主は「事故物件と知っていたら契約しなかった」と考える人も多いため、信義則上、宅建業者には借主・買主に対し、事故物件であることを告げる義務が課されています。
告知事項のガイドラインができた背景
告知事項のガイドラインができた背景として、告知事項があいまいなため、売買などの契約の際に買い手と売り手間で、トラブルが発生することが多かったためです。
上述した、告知されずに事故物件を購入してしまったというのもそうしたトラブルの1つです。
そうしたトラブルをなくすために告知事項のガイドラインが定められました。
参照元：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関する ガイドライン」
なお、事故物件の定義と告知義務については以下の記事で詳しく解説しています。
告知事項ガイドラインが示す告知義務のない3つのケース
告知事項ガイドラインが示した告知義務のない死因は以下の3種類です。
老衰・持病などによる自然死
老衰や持病などが原因の自然死については、告知の必要はありません。
自然死は誰にでも普通にあり得る死因であり、誰かが死亡するたびに事故物件化していては貸せる・売れる不動産が無くなってしまうからです。
実際に過去の裁判例でも、自然死の心理的瑕疵を否定しています。
なお、自然死で告知義務が生じるケースについては、以下の記事で詳しく解説しています。
日常生活で生じた不慮の事故
不慮の事故による死についても自然死と同様、告知義務はありません。
具体的には以下の事故のことです。
- 自宅の階段からの転落
- 入浴中の溺死
- 転倒事故
- 食事中の誤嚥 など
不慮の事故も日常的に起こり得る死因であり、借主・買主の契約判断に与える影響も少ないと考えられます。
集合住宅の共用部や隣接住戸での死亡
集合住宅の共用部や家の前の道路、隣接する住戸での死亡についても、告知義務はありません。
居住する室内や専有部分とは異なり、日常の生活では使用しない場所での死については、借主・買主へ与える心理的瑕疵や契約判断への影響は低いといえます。
告知事項ガイドラインにおいて告知義務のある4つのケース
一方、ガイドラインでは以下の告知義務が生じるケースも明らかにしています。
自殺・殺人・事故死のケース
自殺や殺人、事故死（焼死など）については告知が必要です。
これらは心理的瑕疵が強い傾向にあり、借主・買主の契約判断に影響を与える恐れがあることから、告知が必要とされています。
なお、以下の死についても基本的に告知義務が生じます。
- 自殺を図って搬送先で亡くなった場合
- 死因が不明な場合
死因が不明だと自殺や他殺の可能性も疑われるので、やはり告知は必要との判断です。
特殊清掃や大規模リフォームが行われたケース
告知義務がない死因であっても、発見までに時間が経ち特殊清掃や大規模なリフォームが行われた場合には、告知義務が生じます。
特殊清掃や大規模改修は、室内に血液や体液が染みついていたことを意味するので、借主・買主の嫌悪感に結び付き、契約判断に大きく影響すると考えられます。
死が社会に与えた影響が大きいケース
告知義務がない死因だとしても、事案が社会に与えた影響が大きい場合は、告知する必要があります。
例えば、隣接する住居で起こった「ニュースで広く知られた凄惨な殺人事件」のように、事件性などで社会に与えた影響が特に大きい事案などが該当します。
借主・買主のにとって社会的影響の大きな事件のあった物件は心理的瑕疵に結び付きやすく、契約判断が左右されるため告知が必要です。
借主・買主から人の死の有無を問われたケース
告知義務のない死因であっても、借主・買主から死の有無を聞かれた場合は正直に答える義務があります。
この場合、死から何年が経過したとしても告知は必要です。
告知の内容によっては借主・買主の契約判断に影響を与える可能性があるため、貸主・売主は死の事実について「告知書」で正確に宅建業者へ伝えなければなりません。
告知事項ガイドラインで定める賃貸・売買別告知義務の期間
続いて、賃貸・売買契約における告知義務の期間（時効）について解説します。
なお、告知義務の時効については以下の記事でも詳しく解説しています。
賃貸の告知義務は死後3年まで
賃貸物件において借主への告知義務がある期間は、告知が必要となる事案が発生してからおおむね「3年」です。
自殺や他殺などでの死亡や特殊清掃などがあった場合、3年間は入居希望者に伝える必要があります。
売買の告知義務は何年経過してもなくならない
売買契約の場合は、告知の必要な死の事案があってから無期限で告知が必要であり、時効はありません。
賃貸と異なり、売買契約の場合は死の事案の存在が時間の経過により希釈されにくく、事故物件の事実が契約判断に大きく影響すると考えられるためです。
一度住んでも告知義務はなくならない
賃貸・売買いずれの場合でも、誰かが一度住んだ事実によって告知義務が消えるわけではない点に注意が必要です。
例えば、以下のような場合が該当します。
- 賃貸で、事案発生から3年以内に入居者が変わる場合
- 売買で、事案発生後に入居した居住者が家を転売する場合
一度住んでも告知義務がなくならない理由については、以下の記事でも詳しく解説しているので参考にしてください。
事故物件を解体・リフォームしても告知義務はなくならない
事故物件の告知義務は、たとえ建物を解体・リフォームしても消えません。
事故物件を解体・リフォームしたところで、物件に対する心理的瑕疵はなくならないとみなされるためです。
事故物件を更地にする場合の注意点は、以下の記事で詳しく解説しているので、参照してください。
なお、事故物件を解体・リフォームすれば数百万円の費用がかかるだけでなく、確実に賃貸・売却できる保証もありません。
ちなみに当サイトを運営する弊社AlbaLink（アルバリンク）なら、事故物件をリフォームしなくても買取が可能ですので、以下よりご相談ください。
告知事項ガイドラインに従い告知する際の3つの注意点
国土交通省のガイドラインが発表されたことで、告知が必要なシチュエーションが明らかになりました。
最後に、告知事項ガイドラインに従って告知を行う際の注意点を解説します。
宅建業者の告知書には正確に答える
貸主・売主は宅建業者の「告知書」に正確に回答する必要があります。
不動産契約を仲介する宅建業者には借主・買主に対し、契約判断に必要な情報（重要事項）を説明する義務があるため、貸主・売主は重要事項に該当する項目を告知書に記載しなければなりません。
以下は告知書の項目の一例です。
- 売買物件に影響を及ぼすと思われる過去に起きた事件・事故等
- 売買物件やその近隣で発生した事故・事件（自殺、殺傷事件、強盗、空き巣、銃器発砲など）、近隣住民の迷惑行為等の、買主に強い心理的影響があると推定される事項
- その他追記事項等
宅建業者に正確な物件情報が伝わっていなければ、契約後に告知義務違反とみなされ借主・買主とトラブルになる恐れがあるため、すべての設問に正確に答え、わからない点は「不明」と記載しましょう。
告知義務に違反すると損害賠償請求される恐れがある
心理的瑕疵を告知しなかった場合は契約不適合責任※を問われ、損害賠償請求される恐れもあるので注意が必要です。
※契約不適合責任とは
売買や賃貸などの契約において、引き渡された目的物が契約内容に適合していない場合に、売主・貸主が買主・借主に対して負う責任のこと。
契約不適合が明らかになった場合、1年以内であれば借主・買主は貸主・売主に対し以下の請求を行えるとされています。
- 履行の追完請求
- 代金減額請求
- 損害賠償請求
- 契約の解除
ちなみに、仮に死の事実を隠ぺいしたとしても、入居者は近隣の人から真実を知ることになるため、隠し通すことはほぼ不可能と考えましょう。
故人や遺族のプライバシーに配慮する
事故物件の告知に際しては、故人や遺族のプライバシーに対する配慮が必須です。
借主・買主から聞かれても、以下のプライバシー情報は絶対に伝えないよう留意しましょう。
- 故人や遺族の氏名・年齢・家族構成など
- 死亡時の様態
- 発見時の状況の詳細
もし情報が漏洩したことが関係者に知られた場合はトラブルになりやすく、社会的な影響の大きい事件だった場合はトラブルが深刻化する可能性が高いです。
告知の内容は書面に残しておく
賃貸・売買契約後のトラブルを防ぐために、告知の内容は書面で交わしておくことをおすすめします。
ガイドラインでは書面での告知を示唆していませんが、口頭では後に「言った・言わない」の水掛け論にならないとも限りません。
後の証拠とするために告知の内容を書面にし、両者が署名と押印をして双方で保管しておきましょう。
まとめ
告知事項ガイドラインによって、人の死に関する告知義務の範囲が明確になったからといって「告知がいらない」物件が増えたわけではありません。
たとえ告知が不要な死因であっても、借主・買主に事故物件と認識されてしまえば賃貸・売買契約は困難であることに変わりはないでしょう。
もし事故物件の賃貸・売却が難しい場合は、事故物件専門の買取業者に買い取ってもらうことをおすすめします。
専門の買取業者なら、事故物件を適切に再生・再販するノウハウを持っているので、問題なく買い取ってくれるからです。
なお当サイトを運営する弊社AlbaLink（アルバリンク）は、事故物件を専門に買い取る不動産買取業者です。
これまでフジテレビの「Newsイット！」を始め、多くのメディアで「訳あり物件」専門の買取業者として紹介されています。
心理的瑕疵のある物件でも適正な価格で買い取ることが可能ですので、事故物件を収益化できずお悩みの方は、ぜひ弊社の無料買取査定でご相談ください。
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