株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
借地権を地主に買い取ってもらうときの売却相場
借地権の買取相場は、地主から申し出があった場合と借地人から申し出た場合で異なります。
なお、借地権の買取では、地主から申し出があった場合のほうが高く売れます。
なぜならこの場合は、地主はその土地を使うために借地人を追い出す形となるからです。
よって、地主からの申し出の場合は、借地人側が有利な交渉を進められるので借地権を高く売却できます。
地主からの申し出があった場合
地主からの提案で借地権を買取るときの売却相場は、およそ更地価格の6割～7割程度となり、実際の売却価格は借地権割合により決まります。
参照元：路線価図・評価倍率表【国税庁】
さらに、地主は借地人を自己都合で追い出すようなかたちとなるため、借地人が転居するときに必要な引っ越し費用や新たな住居の敷金礼金等を負担する可能性があり、実際は相場価格に上乗せとなるケースが多いでしょう。
なお、地主が借地権を買取るケースは、土地を親族に使わせたいときやアパート経営などをしたいときなどです。
借地人から申し出た場合
借地人から申し出た場合の買取相場は、更地価格の5割程度となります。
なぜなら、買取を進めるには地主から承諾を得るための交渉が必要だからです。
この場合は、借地人都合で進める交渉となるため、地主から承諾を得るために借地権の買取価格等について譲歩や歩み寄りが必要となってきます。
よって、借地人からの申し出の場合は、更地価格の5割程度になると考えておきましょう。
借地権を地主に買い取ってもらう流れ
本章では、地主に借地権を買い取ってもらう流れについてご紹介していきましょう。
大まかな流れは、以下のとおりです。
1.借地権の売却相場を調べる
借地権の買取価格を地主に提案するためには、土地の価値を知ることが必要です。
そのためには、地主への借地権買取についての仲介を不動産業者に依頼して、価格算出のための不動産調査を行います。
現地調査では、借地の面積や形状、間口の広さや前面道路の幅員、周辺環境等が主な調査項目です。
このときの調査内容をもとに、借地権の買取価格を地主に提案するときの価格根拠としていきます。
借地権の売却相場の計算方法
借地権の売却相場は、自用地評価額と借地権割合にて求められます。
借地権がない場合の土地の評価額のこと。
自用地評価額は、以下の方法にて算出できます。
【路線価の定められていない倍率地域の場合】固定資産税評価額 × 指定されている倍率
路線（道路）に面する標準的な宅地の1㎡あたりの評価額のこと。
路線価は、国税庁のホームページで確認できる。なお、路線価がない地域は倍率地域と言われている。
引用元：路線価図・評価倍率表【国税庁】
自用地評価額と借地権割合が分かれば、借地権付き土地の相場を算出できます。
（例）自用地評価額3,000万円、借地権割合が60％の場合の売却相場はいくらか？
3,000万円×60％＝1,800万円
上記価格はあくまで参考値であるため、実際は地主との交渉内容等により金額は変わっていきます。
なお、借地権付き建物の売却についてくわしく知りたい場合は、以下の記事を参考にしてください。
参照元：借地権の評価【国税庁】
2.地主と交渉する
借地権の売却相場がわかったら、それをもとに地主と交渉します。
交渉方法は、「地主都合」か「借地人都合」かで異なります。
それぞれについて詳しく見ていきましょう。
地主都合で立ち退きを求められた場合
地主都合で借地からの立ち退きを求められた場合は、立ち退き料の交渉をする必要があります。
地主が借地人に一定の金銭的補償をすることで、立ち退きを求める正当な理由があると判断されるからです。
ただし立ち退き料には相場はなく、借地権価格の2割程度のときがあれば、借地権価格と同等のときもあるなどケースバイケースです。
そのため立ち退き料に関して地主と交渉する際には、事前に借地権に精通している弁護士や不動産業者などに相談することをおすすめします。
また、借地契約が満了して地主側に契約更新する意思がないときには、地主に対して建物買取請求権の行使が可能です。
建物買取請求権については後述の「建物買取請求権を行使する」の見出しで解説します。
借地人から地主へ買取依頼する場合
借地人側の事情で地主に借地権を買い取ってもらいたいと考えているなら、まずは地主の承諾を得る必要があります。
交渉を成立させるには、不動産業者の提案力や交渉力、相場に固辞せずに地主が提示する価格に歩み寄る姿勢がポイントとなります。
また、買取価格以外にも下記についての交渉が必要です。
・更地引き渡しの場合、建物の解体費用はどちらが負担するのか
・借地を引き渡す時期をいつにするか
双方を合意に導くには、仲介する不動産業者の手腕が重要です。
なお、地主から提示された金額が買取業者の金額よりも低ければ、地主ではなく買取業者に売却することを選択肢の一つとして考えてよいでしょう。
買取業者への売却であれば、借地人が地主と交渉することは一切なく、専門家が買主となることで迅速な現金化を実現できます。
株式会社アルバリンクも借地権を専門で買取る不動産業者で、他社よりも高値買取を実現できる可能性が高いことが特徴です。
その理由は、借地権の買取を積極的に行う企業姿勢と、買取した借地権を専門家との連携で商品化するスキームがあるからです。
まずは、弊社の無料買取査定もご利用ください。
3.地主と売買契約を締結する
交渉がまとまり地主から承諾が得られば、売買契約を締結します。
売買契約書は、仲介する不動産業者が作成を行い、手付金は10％が通例です。
なお、契約は口約束（諾成契約）でも成立しますが、後々のトラブルを避けるなら書面で締結することが重要です。
地主が売買契約書に署名と押印を行えば、借地権の売買は成立します。
借地権の売買契約締結時の注意点
借地権の売買契約締結時に注意しておきたい点は、以下のとおりです。
・更地にする場合は建物の解体費用をどちらが負担するのか
・建物解体後に地主都合で売買契約が解除された場合に、解体費用を負担してもらえるのか
・借地権の引き渡し時期はいつか
借地権の売買契約時には、先述でも紹介しておりますが建物を残すどうかを決めておく必要があります。
仮に、建物が使える状態で地主が使用する予定があれば、解体工事がなくなります。
また、更地で買取を進める場合には、解体費用をどちらが持つのかも決めておきましょう。
通常は買取してもらう借地人が支払うケースが多いのですが、双方の考えを一致されるため念のため話し合いをしておきます。
最後は、借地権の引き渡し時期です。
双方にて都合の良い日程を決めておきます。
以上のように、借地権の売買契約では今後手続きを進めていくなかで双方の意見の食い違い等を防ぐため、これらの点について注意しておきましょう。
なお、底地や借地の売却についてくわしく知りたい場合は、以下の記事を参考にしてください。
借地権を地主に買い取ってもらうときは譲渡承諾料が不要
借地権を地主が買取るときには、譲渡承諾料は不要となります。
なぜなら、譲渡承諾料は第三者に借地権を売却する際に、地主に対して支払う性質のものであるからです。
よって、譲渡承諾料を支払う必要はありません。
4.建物の滅失登記をおこなう
売買契約書に定められた期日までに残代金の受け取りを完了できれば、いよいよ引き渡しです。
更地で地主が買取る条件の場合には、引き渡し後1カ月以内に建物滅失登記を行います。
建物が火災や解体により無くなった場合に行う登記手続き。
不動産登記法第57条により、建物がなくなった日から1カ月以内に手続きしなければならない。
建物滅失登記を怠ると、10万円以下の過料となる可能性があるので注意しましょう。
なお、建物付きで引き渡すときには、所有権移転登記を行います。
よって、更地もしくは建物付きのどちらの方法でも、借地権の買取時には登記手続きが必要です。
借地権に多いトラブル事例についてくわしく知りたい場合は、以下の記事を参考にしてください。
カンタン1分査定
地主に借地権の買取依頼をするベストなタイミングとは？
地主に借地権を買い取ってもらうには、適切なタイミングで交渉を持ちかけることが大切です。
ここでは、地主に借地権の買取を交渉する最適なタイミングについて解説します。
相続で地主が代替わりしたとき
現在の地主が亡くなり、相続によって代替わりしたときは借地権の買取を申し出るタイミングのひとつです。
底地を相続しても、相続人は土地を自由に使うことはできません。
なぜなら、底地を利用できるのは借地権を設定している借地人のみだからです。
そのため、新たに地主になった方が土地を自分で活用したいと考えているなら、借地権の買取に応じてもらえる可能性があります。
借地契約更新時
借地契約が満了を迎えようとしている時期も、地主に借地権の買取を申し出る適切なタイミングです。
借地契約は30年以上の長きにわたる契約であり、その間地主は土地を自分で利用できません。
しかし、土地を借地人に貸している間に事情が代わり、「自分の家を建てたい」「賃貸物件を建てて運用したい」「子どもが家を建てるための土地を確保したい」と考えることもあります。
そのため、借地権を地主に買い取ってもらいたいと考えているなら、借地契約の更新時期の前に、地主にそれとなく土地の活用についての話を聞いてみるとよいでしょう。
地主が土地を自分で使いたいと考えていることを確かめたうえで買取の話を持ちかけると、交渉がスムーズにいく可能性が高まります。
土地を取り巻く周辺環境が変化したとき
底地の周辺で再開発が始まり、大型のショッピングセンターが建設されるなど土地を取り巻く環境が大きく変わり始めるときも、地主へ借地権の買取を交渉する最適なタイミングです。
土地の周辺で再開発が行われると資産価値が上がり、収益性にも影響を与えます。
しかし、底地は賃貸経営や駐車場経営など他の不動産経営と比較すると収益性が低いため、地価が上がってもその恩恵を最大限に享受できません。
そのため、地主側が土地の収益性をさらに高めたいと考えているなら、前向きに借地権の買取に応じてもらえるでしょう。
地主に借地権を買取拒否されないための交渉の2つのコツ
地主に借地権を買い取ってもらうには、慎重に交渉を進める必要があります。
地主との話し合いを進める際には、以下のポイントを踏まえたうえで交渉に臨みましょう。
不動産業者に査定を依頼して適正価格を把握する
地主に借地権を買い取ってもらう際にもっとも大切なのは、適正価格を提示することです。
借地権を少しでも高く買い取ってもらいたいという気持ちがあるかもしれませんが、地主側には借地権を買い取る義務はありません。
そのため、相場よりも高い価格を提示しても断られてしまうのがオチです。
したがって、まずは不動産業者に査定を依頼し、借地権の適正価格を把握しましょう。
ただし市場相場で買い取ってくれるとは限らないため、ある程度の値下げを考慮したうえで交渉に臨むことが大切です。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は借地権に精通している専門の買取業者であり、無料査定を24時間365日受けつけております。
査定を依頼しても無理な営業をかけることはいっさいありませんので、借地権の適正価格を把握したい方は、お気軽にお問い合わせください。
地主側の事情を考慮する
借地権の買取を成功させるには、地主側の事情を踏まえたうえで交渉することが欠かせません。
借地権の買取には数百万円～数千万円もの費用が必要です。
そのため、いきなり地主に「借地権を買い取ってほしい」と申し出ても、断られてしまうのがオチでしょう。
したがって、まずは地主側に借地権を買い取る意思があるかどうかを確かめることが大切です。
「今後も借地として活用する予定なのですか？」など日常会話を通じてそれとなく地主の意向を確かめ、地主側に借地権を買い取る意思がありそうだったら交渉に臨みましょう。
地主に借地権の買取を拒否されたときの4つの対策
ここまでは地主に借地権を売却できることを前提にお伝えしてきましたが、買取自体を拒否されるケースも当然に考えなくてはなりません。
そこで本章では、地主に借地権の買取を拒否された時の対策について解説します。
仲介で第三者に売却する
地主から借地権の買取を拒否されたときには、不動産仲介業者に依頼して一般の方へ売却するのはひとつの手段です。
借地権付き建物には「土地代がかからず安価で購入できる」「土地の固定資産税の負担がない」などのメリットがあるため、費用を抑えたうえで一軒家を購入したい方に訴求できます。
ただし、借地権付き建物を第三者に売却する際にも地主の承諾を得なければなりません。
そのため、借地権付き建物を仲介で売却する場合は、借地権の取り扱い実績が豊富な不動産業者に依頼するようにしましょう。
借地権に精通している不動産業者なら、地主との交渉を代行してもらえてスムーズに売却できる可能性が高まります。
地主の承諾が得られない場合は借地非訟を申し立てる
地主から借地権の売却に関する承諾を得られないときには、裁判所に借地非訟を申し立てる方法があります。
地主と借地人の間で借地に関するトラブルが発生したとき、裁判所へ地主の代わりに許可を求めること。
地主に借地権の買取を拒否されたとき第三者に借地権売却を進めるには、地主の承諾が必要です。
しかし、地主が第三者への買取に同意しない場合には、売却を進めること自体ができません。
そこで、このようなときに借地人は、借地権の所在地を管轄する裁判所に借地非訟申し立てることで売却を進められます。
借地非訟では、裁判所が選任した鑑定委員が物件や当事者の状況を確認し、地主の代わりに売却を許可するかどうかを判断していきます。
その結果、裁判所が譲渡を許可すると地主の承諾がなくても借地権の売却が可能になる、という仕組みです。
なお、借地非訟は裁判所を介しての方法となるため、迅速に手続きを行えないことがデメリットになります。
また、労力が必要になることや地主との関係が悪化するリスクもあるので、借地権売却の承諾がどうしても得られない場合（地主との交渉が難航している、交渉する状況にないなど）の最終手段と考えておきましょう。
底地と同時に第三者へ売却する
もしかしたら地主も底地を手放したいと考えているかもしれません。
その場合は、底地と借地権をセットで売却する方法も選択肢のひとつです。
底地と借地権をそれぞれ単独で売り出しても、購入者は不動産全体を自由に使えるようにはならないため、売却しにくいのが実情です。
しかし、底地と借地権をセットで売り出すと、購入者は完全所有権の土地を取得できます。
そのため、立地条件などによっては早期売却も不可能ではありません。
ただし、売却代金の分配を巡って地主とトラブルが起こりやすい点に注意が必要です。
トラブルを未然に防ぐためにも、事前に売却代金をどのように分け合うかを話し合って書面化しておきましょう。
なお、底地と借地権の同時売却については以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
借地権を無償で地主に返還する
借地権を無償で地主に返還する方法があります。
無償返還であれば、地主への負担ないので交渉がしやすくなることがメリットです。
無償返還する場合は更地にするケースが多いため、建物解体後に建物滅失登記を行います。
解体工事や滅失登記にかかる日数等を考慮すると、借地を返還するまでには少なくとも3カ月～半年程度かかります。
また、解体費用等借地返還に関する一切の費用は、借地人負担となることが注意事項です。
よって、「借地権付きの建物を直ぐにでも処分したい」「借地の費用負担を無くしたい」場合におすすめの方法と言えます。
なお、費用負担をかけることなく借地権を譲渡したいなら、専門の買取業者への売却が良いでしょう。
その理由は、専門の買取業者なら解体費用等を負担することや地主への承諾を得ることなく、売却を進められるからです。
株式会社アルバリンクでも、借地権を買取ります。
弊社では、不動産の専門家がこれまでの経験やノウハウをもとに借地権の買取を積極的に行っているため、他社よりも高値買取できる可能性が高いことが特徴です。
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建物買取請求権を行使する
借地契約が満了で更新せずに終了した場合、建物買取請求権を行使する方法があります。
地主に借地上の建物を買取らせる権利のこと。
参照元：借地借家法第13条建物買取請求権【e-gov法令検索】
建物買取請求権を行使するには、以下のような条件が整うことが必要です。
・借地人が建物買取請求権を行使したいと地主に伝えていること
・地主が借地人に対して契約を更新しない旨を伝えていること
・地主に契約を更新しない正当事由があること
地主が賃貸者契約を更新せずに解約を申し入れるために必要な条件のこと。
地主側が解約するためには、理由に正当性がなければ認め慣れない。なお、借地人には正当事由は必要ない。
以上の条件が整ったときに、借地人は建物買取請求権を行使できます。
なお、地主は建物買取請求権を拒否することはできず、買取金額は時価となります。
また、建物買取請求権を行使する通知は、トラブル防止のために内容証明書付きの郵便がおすすめです。
借地権の買取を地主に拒否された時に家屋を処分する方法についてくわしく知りたい場合は、以下の記事を参考にしてください。
借地権専門の買取業者に借地権を買い取ってもらう
地主に買取を拒否されたら、借地権専門の買取業者に借地権を買取してもらう方法があります。
不動産業者が自ら買主となり、不動産取引を進めていく方法。
借地権付きや事故物件など一般では流通しにくい不動産でも、問題なく買取するのが特徴。
専門の買取業者であれば、以下のようなメリットがあり簡単に売却が進むからです。
・買取業者は現金買取なので、買主のローンについて心配する必要がない
・売却成立時に仲介手数料がかからない
専門の買取業者は、不動産取引等に関する専門知識と経験があり、借地権の買取時の地主との交渉を借地人に代わり行えることがメリットです。
そのため、地主や第三者との直接交渉によるストレスを感じることなく、トラブルに遭う可能性を低減できます。
また、買取業者は現金買取になるので、資金の流れを掴みやすいメリットもあるでしょう。
借地権付きの不動産はローンが付きにくいので、第三者に売却するときのローンが付きにくいというデメリットも解消できます。
最後に、専門の買取業者は自らが取引に参加しており仲介会社が必要ないため、仲介手数料がなく取引時の諸費用を節約できるメリットもあります。
以上のようなメリットがあることから、借地権は専門の買取業者への売却がおすすめです。
アルバリンクに依頼すれば地主との交渉も丸投げできる
ここでは、弊社アルバリンクを例にとり、実際の借地権の買取事例を紹介します。
弊社アルバリンクは訳アリ物件専門の買取業者として、地主と借地人がトラブルになっているなど、他社では断られるような借地権付きの不動産を多数買い取ってきました。
たとえば、弊社では以下のような借地を190万円で買い取った実績もあります。
| 築年数 | 54年 |
|---|---|
| 物件の所在地 | 東京都荒川区 |
| 借地の状況 | ・10坪ほどの土地に木造2階建の戸建が建っている ・建築基準法を満たしておらず再建築できない土地 |
| 借地売却に関する地主様の要望 | ・売却を承諾するための費用（譲渡承諾料）を更地価格の10％とする ・借地の更新料を更地価格の8％～10％とする ・宅建業者が買い取った場合、転売時に承諾料を支払うこととする など |
| 買取価格 | 190万円 |
| 買取時期 | 2023年8月 |
上記の「借地売却に関する地主様の要望」を見て頂けばわかるように、この借地は売却に関する地主様の要望が厳しく、依頼主様（借地人）は他社では買取を断られてしまったようです。
とくに転売時に承諾料がかかることは買取業者にとって直接的な負担となるため、買取を敬遠する業者が多いのも当然といえます。
このように、地主の要望が厳しく、再建築もできず、建物の築年数も古い借地であっても、弊社が190万円で買い取れる理由は以下の2つです。
- 土地の利権に強い弁護士と提携しており、利権問題を解決した上で運用・再販できるため
- 借地の再販先が豊富であり、買取に際して費用がかかっても（承諾料など）利益を生み出せるため
実際、弊社は借地権付きの不動産をはじめ、訳あり不動産の買取実績が600件以上（2023年1月〜10月時点）あり、これまで買取をおこなったお客様からも「買い取ってもらえてホッとした」「早く依頼すればよかった」といった好意的な評価を多数いただいております。
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
借地権付きの建物の売却を手間や費用をかけることなく、なるべく高値で売却したい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください。
借地権を地主に買い取ってもらうときにかかる5つの費用
本章では、借地権の売却時に発生する費用について理解していきましょう。
建物の解体費用
更地返還が買取の条件であれば、借地上にある不動産を原則解体する必要があるため、建物の解体費用が生じます。
解体費用は、建物の構造や規模感、間口の広さ等により変わります。
例えば、木造一戸建ての建物で間口が広い角地であれば、解体を行う重機が敷地内に入りやすく解体物の撤去もしやすいため、解体費用は1坪あたり3万円～5万円程度となります。
よって、30坪の建物であれば、90万円～150万円です。
なお、建物の解体費用については、相場観がわかりにくい分野ではあるので、複数社に見積もりを取り比較検討することがおすすめとなります。
また、借地上の建物を解体せずに借地権を返還できるケースについてくわしく知りたい場合は、以下の記事を参考にしてください。
印紙税
課税文書作成時に印紙税法に基づいて納税されるもの。
不動産売買契約書は第一号文章に分類され、売買金額により200円～480,000円を納税する。
参照元：印紙税額表【国税庁】
印紙税の納税義務は、課税文書を作成したときに成立し、納税義務者は課税文書の作成者です。
納税義務者は、課税文書に印紙を添付し割印を押すことで納税となります。
なお、令和9年3月31日までに課税文書が作成されると税額の軽減措置がありますが、借地権譲渡のみの売買契約書の場合は適用の対象外となることは注意点です。
また、建物を解体せずに地主に譲渡する場合は、軽減措置の対象となります。
例えば、売買契約書で借地権1,000万円としか記載されていない場合は軽減措置の対象外で印紙税は1万円ですが、借地権500万円、建物500万円の場合は、軽減措置の対象となり印紙税は5,000円となります。
仲介手数料
借地権取引を仲介した不動産業者には、仲介手数料の支払いがあります。
売主と買主の取引を仲介した不動産業者が取引成立時の成功報酬として受領できる金銭。
仲介手数料は、400万円以上の成約価格の場合に「（成約価格×3％＋6万円）×1.1（消費税）」を上限に設定されます。
例えば、成約価格が1,000万円の場合には、「（1,000万円×3％＋6万円）×1.1＝396,000円」となるので、396,000円を上限に仲介手数料を設定できます。
なお、仲介手数料は原則上限値で設定されるケースが多く、稀に定額制や3％を下回る割合に設定しているケースもあります。
建物滅失登記の費用
借地権を地主に買い取ってもらう際に建物を解体する場合には、建物滅失登記が必要となります。
建物滅失登記は、土地家屋調査士に依頼し、必要な書類の取得や報酬等を含めて費用は3～5万円前後が一般的です。
なお、自らで行えば1000円～3000円程度で済みますが、専門的な知識や必要書類の収集に時間と手間がかかるため、専門家への依頼が得策となります。
譲渡所得税
売却により譲渡所得（利益が出た）がある場合には、譲渡所得税を負担するケースがあります。
売却で譲渡所得があるときに課せられる税金。
「譲渡所得税＝課税譲渡所得×譲渡所得税率（＋復興税）」で算出できる。
譲渡所得は、下記により算出できます。
※1譲渡時に取得した代金
※2建物付きで売却したときのみ（実額法と概算法がある）
※3売却するために直接かかった費用（仲介手数料など）
課税譲渡所得は、譲渡所得から特別控除を差し引いた金額で算出できます。
譲渡所得税の税率は、譲渡した年の1月1日時点の所有期間により異なります。
・所有期間5年超の長期譲渡所得の場合、20.315％（所得税15.315％、住民税5％）
空き家売却時の税金や確定申告についてくわしく知りたい場合は、以下の記事を参考にしてください。
まとめ
本記事では、借地権を地主に買取してもらうときの売却相場や流れ、買取を拒否されたときの対策等について解説してきました。
借地権を地主に買取してもらうことを実現するには、地主との買取交渉が必要であり、なかには拒否されるケースもあります。
また、買取を実現できたとしても素人で取引を完了させることは難しく、不動産業者の仲介のもと進めていく必要があるので、多額の費用がかかるデメリットもあるでしょう。
つまり、買取実現や拒否のどちらに転んでも交渉や申し立てなど面倒な手続きが多く、現金化を直ぐに行うことは難しいということです。
よって、借地権の売却を面倒な手続き等なく迅速に行いたいのであれば、専門の買取業者への売却がおすすめです。
専門の買取業者であれば、地主との交渉は知識や経験が豊富な不動産業者が行い、迅速な借地権売却を実現できます。
なお、株式会社アルバリンクも借地権を専門で買取る不動産業者です。
弊社アルバリンクでは、買取した借地権付きの不動産を迅速に商品化するノウハウと投資家等への独自販路確立により、積極的な買取を行うので他社よりも高値買取できる可能性が高くなります。
実際、借地権付きの不動産を高く買い取る不動産業者として、フジテレビ「イット」など多くのメディアにて紹介されています。
まずは、弊社の無料買取査定をご利用ください。
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