株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
【前提】高く売却できるのは手入れされ、すぐ住める古民家だけ
古民家とは、築年数が相当経過している木造住宅です。
古民家に明確な定義はありませんが、一般的に築年数が50年以上の建物は古民家と呼んでいいでしょう。
古民家であっても、売却することは可能です。
「古民家を使ってカフェを開きたい」など、古民家には一定のニーズがあるのも事実です。
しかし、高く早く売れるのはきちんと手入れがされており、すぐに住める状態の古民家だけであることを認識しておいたほうがよいでしょう。
なぜなら、ボロボロの状態の古民家を購入して活用するには、数百万円以上の費用をかけてリフォームしなければならないからです。
多額のリフォーム費用や耐震補強工事費用を負担してまで古民家を購入したいと考える方はそう多くはありません。
そのため、老朽化した古民家を売りに出しても、なかなか買い手を見つけられないことは覚悟する必要があります。
しかし、ご安心ください。
老朽化した古民家でも適正価格で、かつスピーディーに売却することは可能です。
詳しい方法は「悪立地・状態の悪い古民家は専門の不動産買取業者で売却がベスト」の章で解説しています。
悪立地・状態の悪い古民家は安くなる
古民家の中でも、立地条件や建物の状態が悪い物件は買い手からの需要が期待できないため、売却しにくい傾向にあります。
売却できても、安価での取引になることが一般的です。
具体的には、以下の条件が該当します。
【立地条件】
- （都市部の場合）最寄り駅まで徒歩15分以上かかる
- （地方の場合）中心街や最寄り駅まで車で10分以上かかる
- 病院やスーパーマーケットなど日常生活に欠かせない利便施設まで徒歩で10分以上、車で5分以上かかる
【建物の状態】
- 外壁がひび割れている
- 柱や梁が劣化・傾斜している
- 基礎や土台がひび割れている
- 床が沈んでいる・傾斜している
- 壁が傾斜している
- 屋根がひび割れている・はがれている
- 雨漏りの跡がある
一般的に、買い手は立地条件が良い場所に住みたいと考えています。
実際、弊社がおこなったアンケート調査でも、マイホームの購入に際して「立地を優先した」と回答した方の割合がもっとも多い結果となりました。
引用元：訳あり物件買取プロ｜【家を購入する際に優先したことと妥協したこと】経験者493人アンケート調査
また、前述のようにボロボロの状態の古民家は購入後に多額の改修費用がかかることから、やはり買い手からは敬遠されがちです。
悪立地や状態の悪い古民家は需要があまりないため、売り出し価格を相場よりも安く設定しないと買い手が見つからないのが実情なのです。
ただし、悪立地・状態の悪い古民家でも、専門の買取業者に依頼すると適正価格で買い取ってもらうことが可能です。
なぜなら、専門の買取業者には一般の需要がない古民家を再生して収益化を図れるようにする独自のノウハウを持っているからです。
詳しくは「悪立地・状態の悪い古民家は専門の不動産買取業者で売却がベスト」の章で解説します。
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立地・状態の良い古民家は仲介で一般の買い手へ売却がベスト
古民家の状態が比較的良く、かつ立地も良い場合には仲介業者に売却を依頼しましょう。
仲介では、マイホームや別荘などの購入を検討している一般の買い手がターゲットとなります。
そのため、立地条件や建物の状態が良ければ、相場に近い価格での取引が期待できます。
ここでは、仲介で古民家を売却する4つの方法を紹介します。
古民家の魅力をアピールし古民家好きの買い手に売却する
仲介業者を通じて古民家を早く、できる限り高く売却したいなら、古民家としての魅力を最大限にアピールしましょう。
たとえば、古民家の柱や梁にはケヤキやヒノキなどの天然木が使われています。
壁には漆喰や珪藻土、建具には木や和紙が使われるなど、そのほとんどが天然素材でできている点が魅力です。
また、太い松を丸太のまま使った梁など、現代の住宅では手に入りにくい素材を使用している点も特徴です。
有害な化学物質を含まない天然素材に囲まれた空間で暮らしたいと考えているシニア世代、子育て世代に訴求すると、より早く売却できる可能性が高まるでしょう。
一方、古民家を活用したお店を開きたいと考えている方もターゲットとなります。
たとえば札幌市円山公園近くにある森彦は築100年以上の古民家を改装して作られたカフェで、地元の方から観光客まで連日にぎわいを見せています。
引用元：森彦
地方にある古民家でも立地によっては一定の需要があるため、仲介業者に相談しながら適切な販売戦略を立てるとよいでしょう。
ただし、仲介業者を通じて古民家を売却する場合には注意したい点があります。
欠陥がある場合は買主に告知する
古民家をそのまま売却する際には、欠陥を買主に告知しましょう。
古民家を売却する際には、売主に対して民法に基づいた契約不適合責任という責任が発生します。
- 契約不適合責任
- 納品された目的物があらかじめ決めていた 種類・品質・数量に関して、契約の内容に適合しないこと が判明したときに、売主が負担する責任のこと。
古民家を売却し、売主から買主に引き渡した際に引き渡された住宅が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合に、売主は次のことを請求される可能性があります。
- 住宅の修繕
- 売買代金の減額
- 損害賠償
- 契約解除
欠陥を事前に買主に告知することで、このような請求を受けることを防げます。
早く売りたいという焦りから欠陥を買主に告げないまま売買を行うと、引き渡し後に契約不適合責任を追求され思わぬ費用を請求されるため、必ず欠陥を告知するようにしましょう。
契約不適合責任については以下の記事でも説明しています。ぜひ参考にしてください。
建物の広さをアピールしDIY好きな買い手に売却する
古民家の特徴として、現代の住宅よりも間取りが広く開放的である点が挙げられます。
ゆったりと過ごせる広々とした間取りを、自分たちの思い通りに改装できることをアピールすれば、DIYを趣味とする方に刺さってより早く売却できる可能性が高まります。
たとえば子育て世帯の方には、家族それぞれの個室を確保できるほかに、新たにファミリークローゼットやランドリールーム、パントリーなどの設置が可能な点を訴求すると効果的です。
また、リモートワークが主流の方に対しては、ビジネス用の部屋を設ければより仕事に集中できる環境を生み出せることをアピールするとよいでしょう。
古民家の活用方法は無限大です。
購入ターゲットに絞って最適なアプローチを考えることが、古民家をより高く売却するコツです。
必要最低限のリフォームをして快適に古民家に住みたい買い手へ売却する
古民家を少しでも高く売却したければ、必要最低限のリフォームを行うことは選択肢のひとつです。
たとえばキッチンや浴室、トイレなどの水回りなど、日常生活に欠かせない箇所を事前にリフォームしておくと、買い手からの印象が良くなります。
加えて、購入後に買い手がリフォームを行う必要性がなくなるため、より高い売却価格での取引が期待できます。
ただし、リフォームによって新たに導入した設備が買い手の趣味に合わない場合には、費用をかけても売却できない事態に陥りかねません。
そのため、リフォームしたほうがよいか迷った場合には事前に仲介業者に相談し、アドバイスをもとに判断することをおすすめします。
更地にして土地を探している買い手へ売却する
古民家を解体し、更地にしてから売却する方法もひとつの手です。
立地が良い場所であれば、自分たちの住む家を建築するための土地を探している方に選んでもらえる可能性が高まります。
ただし、古民家を解体する際には解体費用がかかります。
解体費用の目安は1坪3～5万円ですが、古民家のように大きな家の場合には解体に際して300万円以上の費用がかかることも珍しくありません。
もちろん、解体費用を古民家の売り出し価格に上乗せして売却することはできません。
相場よりも高い売り出し価格を設定すると、買い手から「割高」と見なされて購入を敬遠されてしまうからです。
そのため、古民家を更地にしてから売りに出すべきかどうか迷ったときも、やはり仲介業者に相談してアドバイスを求めるようにしましょう。
悪立地・状態の悪い古民家は専門の不動産買取業者で売却がベスト
古民家の状態や立地が悪いと、仲介ではなかなか買い手は見つかりません。
そのため、状態、立地が悪い場合には専門の買取業者に買い取ってもらうとよいでしょう。
専門の買取業者は、購入した古民家にリフォームなどを施して再生してから活用するビジネスを行っています。
たとえ悪立地や状態の悪い古民家であっても、専門の買取業者は再生して収益化することが可能です。
そのため、一般の買い手が見つかりにくい古民家でも問題なく買い取ってもらえるのです。
また仲介とは異なり、買取では専門の買取業者が買主となるため販売活動を行う必要がありません。
したがって、仲介よりも短期間で売却できる点もメリットです。
あなたが売却に際してリフォーム費用や解体費用を負担する必要もありません。
古民家を手間や費用をかけることなく手放したいと考えている方にとって、専門の買取業者への売却は最適な方法といえるでしょう。
弊社アルバリンクも古民家買取に強い専門の買取業者です。
次の見出しで弊社の買取事例を載せていますので、ご覧ください。
アルバリンクの古民家買取事例
弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような古民家も数多く買い取ってきました。
たとえば下記のように「20年以上放置されて老朽化が進んだ古民家」や「不用品で室内があふれてしまっている古民家」を買い取った実績もあります。
【20年以上放置された古民家の買取事例】
【不用品で室内があふれてしまっている古民家の買取事例】
引用元：Albalinkの空き家買取事例
20年以上放置された古民家については780万円で買取らせていただき、所有者には「雨漏りもするような家だったが、思ったより高い金額で買い取ってもらえた」と、金額についても満足していただけました。
また、不用品で室内が溢れてしまっている古民家の所有者は、他の不動産業者から「不用品の回収だけで100万円近くかかる」と言われ、途方に暮れていたそうです。
それだけに「（弊社に）そのまま買い取ってもらえてとても助かりました」と言っていただけました。
上記の方々だけでなく、弊社に買取依頼をしていただいたお客様からは「肩の荷が下りた」「色々不安だったがスムーズに売却できた」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）。
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
信頼できる買取業者に安心して空き家を売却したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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古民家を売却する前に準備しておくべきこと
古民家を売却したいのなら、以下準備をしてから不動産業者に相談するようにしましょう。
家の中をからっぽにしておく
古民家をそのままの状態で売るには、不用品や遺品を全て家から出しておく必要があります。
なぜなら、不用品や遺品が残った古民家は需要が狭まるだけでなく、仲介業者が案内をする際に案内しづらかったり、見学に来る人にとっても不快な印象を与えるからです。
また、古民家を売りに出すと多くの人が住宅を見学に訪れます。
その際に、古民家に置いてあった物がなくなったり壊れたりした際の責任の所在がはっきりしないため、仲介業者が依頼を断るケースもあります。
残置物を古民家からなくすためには自分で片付けるか片付け業者に依頼する必要がありますが、業者に依頼すると片付けの費用が残置物の量によっては高額になるケースがあるため注意しましょう。
なお、専門の買取業者に古民家を売却する場合は事前の片付けは不要です。
その理由は「悪立地・状態の悪い古民家は専門の不動産買取業者で売却がベスト」の章で解説しています。
補助制度の確認
古民家を売却するにあたり、リフォームなどが必要になることがあります。
その場合は、自治体の補助制度を使って費用を抑えられることがあるため、事前に確認しておきましょう。
たとえば福井県福井市では、伝統的な民家の外装や構造の改修工事にかかる費用の2分の1（上限140万円）を補助する「伝統的民家普及促進事業」を行っています。
また、静岡県浜松市では昭和56年5月31日以前に建築された木造住宅の耐震改修工事費の8割（上限100万円）を補助する「木造住宅耐震補強助成事業」を実施しています。
ただし制度を利用するには一定の要件を満たす必要があるため、古民家の所在地を管轄する自治体の補助制度の有無と併せて確認しておくことをおすすめします。
瑕疵の確認
築年数が相当経過している古民家は、目には見えない構造部分などに瑕疵（欠陥）を抱えていることがあります。
もし古民家の売却後に売買契約書に記載のない瑕疵が見つかったら、買主から契約不適合責任を問われて損害賠償や契約の解除などを請求されかねません。
そのため、古民家を売却する前には瑕疵の有無を確認しておくことも大切です。
古民家に瑕疵が潜んでいるかどうかは、専門業者にホームインスペクションを依頼することで確認可能です。
物件の劣化状況や欠陥の有無を専門家が調査して報告書にまとめてくれるサービス。
ホームインスペクションには10～25万円ほどの費用がかかるものの、売却後のトラブルを回避したいなら実施しておいたほうがよいでしょう。
なお、専門の買取業者に古民家を売却するときには契約不適合責任を免除してもらえるため、事前にホームインスペクションを依頼する必要はありません。
費用や手間をかけずに古民家を売却したいなら、専門の買取業者への売却を検討することをおすすめします。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は、全国の不動産を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
築年数が経過した古民家でもそのままの状態で、かつあなたの契約不適合責任を免除したうえで買い取らせていただきます。
売却後のトラブルに巻き込まれたくない、手間をかけずに古民家を売却したい方は、お気軽に弊社までご相談ください。
古民家の売却にかかる税金と費用
古民家の売却をする際にはさまざまな費用がかかるだけでなく、売却すると譲渡所得税と呼ばれる税金を納めなければなりません。
古民家の売却時にかかる費用と税金は４つあります。
それぞれ、具体例をもとに解説します。
仲介手数料
古民家を仲介で売却する際には仲介業者に支払う仲介手数料がかかります。
仲介手数料は、仲介した不動産業者に対する報酬であり、売買代金に応じて以下の通りに決定されます。
たとえば、500万円の古民家を売却した際の仲介手数料は以下のように計算できます。
ただし、売買代金が400万円以下の土地建物を売買した際の仲介手数料は上記とは別に税抜き18万円が上限となっています。
仲介の依頼をする前に、仲介業者に仲介手数料の金額を確認しましょう。
登記費用
古民家を売却する際には、登記費用が発生する場合があります。
古民家を売却する際の、所有権移転の登記費用は基本的には買主が負担します。
しかし、売却する古民家設定された抵当権を抹消する登記申請や、売主の現住所が登記情報に登録された住所と異なる場合の住所変更登記申は登記費用を売主が負担する必要があります。
抵当権の抹消や住所変更を自分で行う場合には不動産一筆につき1000円がかかります。司法書士に依頼すると1万5000円～2万円程度かかります。
事前に、売却に際して必要な登記手続きがあるかどうか不動産の登記情報を取得して確認することがおすすめです。
印紙税
古民家を売却する際には、印紙税という税金を負担することが必要です。
印紙税とは、商業取引に関連する文書に対してかかる税金で、不動産売買契約時に契約書に収入印紙を貼る形で納税されます。
契約書は通常売主分と買主分で２通作成されるため、売主も印紙税を負担することとなります。
印紙税は不動産の売却額金額によって異なります。
引用元：国税庁 印紙税額一覧
以上の表を参考にすると、例えば600万円が売却金額だった場合は、印紙税は500万円超え1000万円以下の1万円となります。
譲渡所得税
不動産を売却した後に、利益が出ていればその利益に対して譲渡所得税という税金が発生します。
譲渡所得税は不動産を売却した際に以下の計算式で求められる譲渡所得に対して課税されます。
※1不動産の取得費…購入時の価格
※2不動産の売却に要した諸経費…印紙税・リフォーム費用・仲介手数料など
参照元：国税庁 譲渡所得の計算のしかた
この譲渡所得に所有期間に応じた税率をかけることによって税額がわかります。
税率は、所有期間が５年以下であれば39.63%、5年を越えれば20.315%であり最大で利益の40%が税金となるため大きな出費となります。
たとえば、取得費200万円で所有期間20年の古民家を500万円で売却した場合とします。また、不動産を売却するのに100万円を出費したとすると譲渡所得と税金の額は
譲渡所得税=200万円×0.20315=40万6,300円
となります。
譲渡所得税を軽減できる3つの特例
譲渡所得税を軽減する３つの特例があり、活用することにより税金を大きく減らすことができます。
- 取得費加算特例
- 被相続人の居住用財産（空き家）の3000万円特別控除
- 居住用財産(マイホーム)を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例
1つ目の取得費加算特例は相続した不動産を売却した際に、相続により不動産を種痘してから一定期間内に譲渡することで相続税の一部を取得費として加算できるという特例です。
相続の際に相続税が発生しているのであれば、それを取得費に加算することで譲渡所得を減らすことができ、節税につながります。
2つ目の被相続人の居住用財産（空き家）の3000万円特別控除は、相続した空き家を売却した時に譲渡所得から最大3000万円を控除できる特例です。所定の要件を満たした空き家を売却すれば譲渡所得か3000万円を控除することができるため大きな節税効果があります。
3つ目の居住用財産(マイホーム)を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例は、自分が住んでいる古民家を売却した時に、所定の要件を満たすことで譲渡所得から3000万円を控除できる特例です。要件がかなり厳しいため、適用できるかどうかを事前に確かめましょう。
これらの三つの特例をうまく活用することで譲渡所得税を節税することが可能です。
譲渡所得税の特例については、以下の記事で詳しく説明しています。ぜひ参考にしてください。
まとめ
今回は古民家の売却方法や高く売れる秘訣について詳しく解説しました。
結論として、古民家は売却が非常に難しい不動産の一つです。
古民家は、築年数が50年以上経過した木造建築物であり、耐震性が低いことや住宅ローンが通りづらいなどさまざまなデメリットがあるだけでなく、売却方法を工夫してもなかなか売却ができない可能性が高いです。
また、売却以外にも古民家にはさまざまな活用方法がありますが、初期投資がかかるものがほとんどでうまく活用できる可能性は低いといえます。
そんな中、古民家を売却するのであればおすすめな方法は専門の買取業者による買取です。
専門の買取業者であれば、築年数が経過して価値が下がった古民家もそのままの状態でスピーディに買い取ってくれます。そのため、解体費用や仲介手数料などの余計な費用がかかりません。
古民家は経年劣化が著しく、売却する期間が長引けば長引くほど不動産としての価値は減少していく一方です。買取業者に買取を依頼して、素早く現金化するだけでなく固定資産税の支払いや古民家の管理から解放されましょう。
なお弊社、アルバリンクは古民家の買取の実績が多い専門の買取業者です。
古民家など築年数が相当数経過した不動産を買い取ってきた実績があります。
実際に、弊社はフジテレビの「Newsイット！」にも取り上げられたこともあり、おかげさまでたくさんのお客さまから支持されています。
また、築年数が経過した古民家であっても商品化するノウハウを持っているため高額買取が可能です。
「古民家をできるかぎり早く高値で売却したい」とお考えの方はぜひ一度弊社へご相談ください。
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