株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
不動産購入における共有名義と単独名義の違い
不動産を購入するときの共有名義と単独名義のちがいは、共有名義は登記する名義人が複数いることで、1人しかいない場合は単独名義となります。
共有名義で不動産を購入する際は、住宅ローンを2人で組んで返済していくことになり、単独名義よりも借入上限額が大きくなることが特徴です。
住宅ローンを共有名義にする場合は、負担割合に応じて持分割合を設定する必要があります。
負担割合と持分割合が一致していなければ、税務署にその差額が贈与とみなされ贈与税が課税されることがあるので注意が必要です。
家を共有名義にするときの持分割合の決め方については、以下の記事で詳しく解説しています。
収入合算を利用して夫婦の共有名義で住宅ローンを組む
住宅ローンを夫婦の共有名義にすることで収入を合算することができるので、住宅ローンの借入上限額が大きくなり、購入できる物件の選択肢が広がります。
住宅ローンの審査は、借入を希望する人の年収や資産、勤続年数等をもとに行われます。
親子や夫婦等の共有名義にすることで、審査対象の収入を合算することができますので、1人では手の届かなかった物件も購入しやすくなります。
例えば、夫婦（夫の年収が400万円・妻の年収が300万円）が不動産を共有名義にして連帯債務型の住宅ローンを組むとします。
この場合、金融機関はローン審査で年収を700万円と判断してくれるのです。
連帯債務型や連帯保証型の住宅ローンで収入合算することができるので、欲しい物件が単独では手が届かないときに上手に活用すると良いでしょう。
夫婦でローンを組むときのポイントは、以下の記事で詳しく解説しています。
共有名義と単独名義どちらを選ぶかは夫婦の収入やライフプランによって変わる
住宅ローンを決めるときに、共有名義と単独名義のどちらを選択すれば良いのか判断が難しい場合もあるでしょう。
共有名義と単独名義どちらを選ぶかは、夫婦それぞれの収入やライフプランによって異なります。
正社員やパート社員など雇用形態によって収入が異なるので、夫婦の働き方によって適した住宅ローンの種類が変わってきます。
現在は夫婦共働きで収入を得ているとしても、住宅ローンの借入期間の間に子どもが生まれることを想定すると、妻が職場を離職または休職することも十分に考えられます。
それぞれのライフステージが変化することを踏まえた上で、無理のない返済をするために共有名義と単独名義どちらが向いているのか考えることが大切です。
ローンは共有名義と夫の単独名義のどちらにしたほうが得なのかについて知りたい方は、以下の記事もご参照ください。
片方が亡くなった場合の相続のことも考える必要がある
夫婦が夫婦共有名義で不動産を購入し、子がいないままどちらか一方が亡くなった場合、被相続人（亡くなった方）の配偶者と、被相続人の父母や兄弟姉妹等の親族が相続人となりえます。
共有持分の相続人が増えれば増えるほど、共有不動産の扱いについて話し合いがまとまりにくくなるおそれがあります。
共有不動産を売却するときは共有者全員の同意が必要になり、誰か1人でも反対すると売却できなくなるので、共有者間で揉める可能性がでてきます。
当然そういった状況になれば、仲の良い家族でも感情的になりトラブルになってしまうことも珍しくありません。
単独名義だと自分の判断で不動産の処分はできますが、共有者が複数いる共有名義の場合、売却や解体など不動産の扱いが難しくなるので、注意が必要です。
なお、共有名義の不動産に対して共有者ができることについては以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
共有名義で住宅ローンを組む時の注意点
不動産を共有名義にして、住宅ローンを組むことで、借入上限額が増えたり、それぞれに住宅ローン控除が使えたりするメリットはありますが、その一方で共有者間のトラブルが起きたり、贈与税が発生したりするリスクもあるので注意が必要です。
共有名義で住宅ローンを組む際の注意点
-
- 持分割合と負担割合を揃える
- 返済比率を高くし過ぎない
- どちらかの収入がなくなった場合は贈与に気を付ける
- 相続人間でトラブルになる可能性がある
共有名義にすることで税金など損することもあるので注意しましょう。
持分割合と負担割合を揃える
夫婦や親子で共有名義にして住宅ローンを組んだ場合、共有持分の割合と負担割合を揃える必要があります。
持分割合と住宅ローンの負担割合が異なると、税務署に贈与があったとみなされ贈与税が課税されるおそれがあります。
たとえば、5,000万円の家を購入し、夫3,000万円、妻2,000万円で住宅ローンを組んだとしましょう。
この場合は、夫の共有持分3/5、妻の共有持分2/5となるのですが、「夫婦2人で住宅ローンを組んだから持分割合は1/2ずつにする」としてしまうのは、持分割合と負担割合が揃っていないため夫婦間での贈与とみなされてしまいます。
持分割合1/2を取得するために必要な2,500万円に対して、妻は2,000万円しか負担していないので差額の500万円を夫から贈与を受けたとみなされ、妻に贈与税が課税されるので注意が必要です。
返済比率を高くし過ぎない
共有名義にするからといって返済比率を高くし過ぎると、毎月の返済額が多くなり家計を圧迫してしまいます。
返済比率とは年収に占めるローン返済額の割合のことで、一般的に住宅ローンの返済比率は25～30%以内であれば無理なく返済できる範囲だとされています。
金融機関は返済比率の上限を30~35%と定めていることが多いのですが、収入合算することによって借入額を増やし、返済比率を高くし過ぎることには注意が必要です。
夫婦の共有名義にするからといって金融機関が定める返済比率いっぱいまで借りてしまうと、妊娠や子育てで離職した際に世帯収入が下がり家計を圧迫するリスクがあります。
借りられる額＝返せる額とは限りません。
毎月の生活費や貯金額を考慮し、返済比率を高くし過ぎず無理なく返済できる金額を決めるようにしましょう。
参照元：常陽銀行 返済比率の目安は？
共有者の収入がなくなった場合は贈与に気を付ける
共有名義で連帯債務型やペアローンなどの住宅ローンを組む場合、2人でローンを払い続けることを前提にしているケースがほとんどです。
どちらかが病気や子育てなどにより仕事から離れて収入がなくなったとしたら、もう一方が住宅ローンを負担することになります。
負担割合に応じて共有持分の割合を定めているので、どちらか一方が住宅ローンを負担すると贈与とみなされる恐れがあります。
その場合、負担してもらった金額に対して贈与税が課税されるので注意が必要です。
贈与と判断されないためには、下記の方法があるのでそれぞれ解説していきます。
- 肩代わりしたローン返済分の金額を所有権登記する
- 金銭消費貸借契約を締結する
- 相続時精算課税制度を利用する
肩代わりしたローン返済分の金額を所有権登記する
どちらかの住宅ローンを肩代わりすると、負担割合と持分割合が一致しなくなるので税務署から贈与とみなされるおそれがあります。
そのため、肩代わりした住宅ローン分の共有持分を、資金援助する方の名義に変更すれば負担割合と持分割合が一致するので贈与税はかかりません。
ただし、不動産の名義を変更する際は、登録免許税や不動産取得税等のコストがかかるので、課税される贈与税と比較検討する必要があります。
金銭消費貸借契約を締結する
親子や夫婦間で一時的に資金援助を受けた場合に、金銭消費貸借契約を締結し契約書通りに返済すれば贈与とみなされません。
金融機関に借りるのと同様に、金利や返済期間などを契約書に明記して滞りなく返済することで認められます。
親子や夫婦間での貸し借りだからといって返済が契約書通りに履行されなければ、金銭消費貸借契約を締結した意味がないので、税務署は贈与と判断するおそれがあります。
相続時精算課税制度を利用した持分の贈与
相続時精算課税制度は、親や祖父母から最大2,500万円までの贈与を受けても贈与税が一時的に非課税になる制度です。
贈与者（60歳以上の親または祖父母）から、受贈者（18歳以上の子または孫）に贈与した場合に適用できる特例で、受贈者は贈与を受けた翌年の2月1日~3月15日までの間に相続時精算課税選択届出書を贈与税の申告書に添付して提出する必要があります。
参照元：国税庁 相続時精算課税の選択
1回で贈与を受ける必要はなく、何回かに分けて贈与を受けることができるので片方の収入がなくなるときに検討すると良いでしょう。
相続人間でトラブルになる可能性がある
共有名義で住宅ローンを組む場合、相続によって権利関係が複雑になり相続人間でトラブルになることがあるので注意が必要です。
たとえば、子どものいない夫婦が共有名義で住宅ローンを組みどちらかが他界した場合、その共有者の持分は配偶者の他にも親または兄弟姉妹が相続する対象になります。
共有者の人数が増えれば増えるほど、遺産分割で話がまとまりにくくなり、不動産を売却しようとしても全員の同意が得られずにトラブルになることも考えられます。
自分の共有持分は他共有者に知らせることなく売却することができるので、他共有者がいつの間にか第三者に売却して、見知らぬ第三者と不動産を共有することになるといったリスクもあります。
不動産を共有名義で購入するメリットとデメリットを比較
住宅ローンを組む際に、共有名義と単独名義のどちらが適しているかは人によって異なります。
共有名義のメリットとデメリットを知ることで、単独名義とどちらがご自身に適しているのか判断がしやすくなるので、それぞれ見ていきましょう。
共有名義にするメリット
共有名義にするメリットは以下の4つです。
- 住宅ローンの借入額を増やせる
- 各共有者が住宅ローンの団体信用生命保険に加入できる
- 売却時の3,000万円特別控除も夫婦ともに受けられる
- 相続税の節税対策になる
住宅ローンの借入額を増やせる
| 共有名義 | 単独名義 | |
|---|---|---|
| 住宅ローン借入額 | 2人の収入で計算 | 1人だけの収入で計算 |
共働きの夫婦がペアローンや連帯債務型の住宅ローンを選べば、審査対象は2人分の収入や資産となるので、住宅ローンの借入額を増やすことができます。
物件選びの選択肢を増やすことができるので、単独では手の届かなかった物件でも共有名義なら購入しやすくなります。
住宅ローンの審査や融資金額については金融機関ごとに異なるので、事前に確認するようにしましょう。
各共有者が住宅ローンの団体信用生命保険に加入できる
| 共有名義 | 単独名義 | |
|---|---|---|
| 団体信用生命保険の加入者 | ペアローンは2人とも加入できる | 1人だけ |
ペアローンを選択して夫婦共有名義の不動産を購入した場合、夫婦それぞれ団体信用生命保険に加入することができます。
夫が2,000万円のローン契約
妻が1,000万円のローン契約 （亡くなった）
このような場合、妻が亡くなると1,000万円の住宅ローンが保険で免除され、妻が支払うはずだったローン残債が消滅します。
連帯保証型や連帯債務型の住宅ローンはどちらか一方しか団体信用生命保険に加入することはできませんが、ペアローンだと夫婦それぞれ団体信用生命保険に加入できるので覚えておきましょう。
売却時の3,000万円特別控除も夫婦ともに受けられる
| 共有名義 | 単独名義 | |
|---|---|---|
| 売却時の3,000万円特別控除 | 2人とも適用可 | 1人だけ |
共有名義で不動産を購入すると、売却時の3,000万円特別控除を夫婦それぞれに適用できます。
売却時の3,000万円特別控除とは自宅を売却したときに利益が出た場合、その利益に対して税金がかかりますが、一定の要件を満たしていると利益額から最大3,000万円控除される制度です。
共有名義の場合は、夫婦それぞれに適用できるので最大6,000万円の利益まで非課税になります。
3,000万円特別控除を適用するための一定の要件とは、以下の条件を満たしている必要があります。
- 居住用財産（マイホーム）の売却であること
- 空き家になった日から3年後の12月31日までに売却すること
- 売却した年の前年および前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと
- 物件の買主が親族や夫婦、同族会社など特別な関係でないこと
- 売却した年の前年および前々年に、3,000万円の特別控除やマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと
条件は複数ありますが、基本的には自分が住んでいた自宅を他人に売却したときに使える特例となります。
3,000万円特別控除を適用した場合は、税金が発生したときだけでなく税金が発生しなかった場合も確定申告をする必要があるので覚えておきましょう。
相続税の節税対策になる
| 共有名義 | 単独名義 | |
|---|---|---|
| 相続税対策 | 節税効果あり | 節税効果なし |
相続税は不動産の評価額に対して課せられるので、共有名義にしておくと持分が分けられて相続税対策になります。
夫婦共有名義で評価額4,000万円の不動産を所有しているが、夫が亡くなり相続が発生した場合
持分割合は夫1/2、妻1/2だとすると、4,000万円×1/2＝2,000万円が課税対象となります。
不動産が夫の単独名義なら評価額がそのまま全額に課税されますが、妻との共有名義だと共有者であった夫の持分割合に応じた評価額にのみ課税されるので、相続税の負担が少なくて済みます。
なお、相続税には基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）があるので、相続財産が基礎控除内であれば相続税はかかりません。
なお、共有不動産の相続税については以下の記事で詳しく解説しています。
共有名義のデメリット
不動産を共有名義にするデメリットは以下の3つがあります。
- 共有名義人の収入が0円になってもローン支払いが続く
- 離婚時に揉める可能性がある
- 不動産の扱いを巡って共有者間でトラブルになる可能性がある
1つの不動産を複数人で共有することにより、単独名義では起こらない問題も発生します。
共有名義人の収入が0になってもローン支払いが続く
夫婦共有名義で住宅ローンを組む場合、夫婦それぞれが住宅ローンを支払います。
今後も共働きで働き続けるのであれば問題ありませんが、女性は出産や子育てなどで離職する可能性があるので注意が必要です。
収入がなくなれば住宅ローン控除を受けられなくなり、2人分の収入を想定して組んだ住宅ローンが大きな負担となって家計を圧迫するおそれがあります。
先々のライフプランを考えた上で住宅ローンを選択するようにしましょう。
離婚時に夫婦間で揉める可能性がある
最近は共働きの夫婦も珍しくないので、不動産を共有名義にする場合も多くあります。
夢のマイホームを建てるために夫婦で資金を出し合って、共有名義で不動産を購入するケースがありますが、潜在的なリスクとして離婚時に揉める可能性があります。
- 共有名義の不動産を今後どうするのか
- どちらが家に残るのか
- 売却して処分するのか
- 売却するなら同意を得られるのか
- 住宅ローンの返済はどうするのか
トラブルのリスクだけでなく、軽い気持ちで共有名義で登記してしまうと、変更するのにも費用負担や手間がかかります。
不動産を共有名義で購入する際には、自分の条件や今後の事も慎重に考えてからにしましょう。
離婚時における共有不動産の最適な対処法は、以下の記事で詳しく解説しています。
不動産の扱いを巡って共有者間でトラブルになる可能性がある
共有名義の不動産を相続した場合や共有名義で不動産を購入した夫婦が離婚した場合、不動産の扱いを巡って他共有者とトラブルになることがあります。
不動産の売却をするときには共有者全員の同意が必要となるので、誰か1人でも反対する人がいれば売却することができません。
不動産の扱いを巡って話がまとまらなければ、共有者同士で意見が衝突することになり、訴訟になってしまう可能性も考えられます。
相続人間や夫婦間で仲が良かったとしても、年月が経つにつれて環境や心境の変化が起こり共有物を巡ってトラブルとなってしまうケースもあるので、共有名義にする際は注意が必要です。
不動産購入で住宅ローンを組む時の選択肢
| 1人のローン | 連帯保証型（収入合算） | 連帯債務型（収入合算） | ペアローン | |
|---|---|---|---|---|
| 住宅名義 | 単独名義 | 単独名義 | 共有名義 | 共有名義 |
| 団信の加入者 | 1人 | 1人 | 1人 | 2人 |
| 借入可能額 | 1人の収入で計算 | 1人＋1人（50%）の収入で計算 | 2人の収入で計算 | 2人の収入で計算 |
| 住宅ローン控除 | 1人 | 債務者のみ1人 | 主債務者のみ1人 | 2人 |
単独名義・共有名義どちらを選択するにしても、夫婦の将来的なライフプランを考慮した上で住宅ローンを組む必要があります。
女性の場合、いずれ出産や子育てをすることも考えられるので、ずっと正社員として働き続けるかはわかりません。
住宅ローンを途中で借り換えると贈与税が発生することもあるので、住宅ローンを選ぶ際には、夫婦で今後のことをしっかりと話し合ってから決めるようにしましょう。
どちらかが専業主婦（夫）なら単独名義で住宅ローンを組む
どちらか一方が専業主婦（夫）の場合は、単独名義の住宅ローンを組むことになります。
たとえば妻が専業主婦で夫の単独名義の場合、仮に夫が死亡または高度障害になったときに団体信用生命保険によって夫の債務がなくなるため、妻の返済負担がありません。
夫の単独名義であれば、出産や子育てなどで妻が働けない状態になったとしても住宅ローンの返済に影響はないので、余裕を持った返済が可能です。
単独名義で住宅ローンを組む場合、収入合算やペアローンと比較すると借入上限額が低くなりますが、専業主婦（夫）の返済負担はないので、どちらかが将来的に働き続けるかわからない場合には向いているでしょう。
収入合算で連帯保証型の住宅ローンを組む
収入合算して連帯保証型の住宅ローンを組む場合、借入上限額が大きくなり選べる物件の幅が広がります。
一般的には夫の単独名義で住宅ローンを組み、妻が連帯保証人になるケースが多いので、妻がパート社員や契約社員、派遣社員などの場合に向いています。
連帯保証型の特徴は、収入合算して借入上限額が大きくなりますが、金融機関は連帯保証人である妻の収入を100%とはみなさず50%程度で計算して住宅ローン審査を行うことが多いです。
連帯保証型は債務者の単独名義なので連帯保証人の持分はなく、団体信用生命保険も債務者のみとなるので、万が一債務者が死亡または高度障害となった場合は連帯保証人の返済義務が免除されます。
妻がパート社員や契約社員、派遣社員などの場合は、夫とともに住宅ローンの支払いを負担するというより、夫の不足分を補う役目として連帯保証型を選択するのが良いでしょう。
ただし、夫が債務の返済ができなくなった場合には、連帯保証人である妻が返済義務を負うことになる点は留意しておく必要があります。
収入合算して連帯債務型の住宅ローンを組む
連帯債務型は、1つの住宅ローンを2人で返済していく方法で、収入合算ができ夫妻ともに収入の100%で金融機関は審査します。
住宅ローンを組む際は主債務者と連帯債務者となり、主債務者のみ団体信用生命保険に加入できるので、もし主債務者が死亡または高度障害になった場合は連帯債務者の返済義務が消滅します。
一方で、連帯債務者が死亡または高度障害になったとしても主債務者の返済義務は消滅せずに返済は続くので注意が必要です。
たとえば、夫の年収700万円・妻の年収300万円の場合、夫の持分7/10・妻の持分3/10となります。
以上の特徴から、収入合算のできる連帯債務型の住宅ローンが向いているのは以下のケースです。
- 夫婦それぞれ住宅ローン控除を受けたい
- 夫婦ともに正社員で安定収入がある場合
- 自宅を共有名義にしたい
収入合算することで、1人では手の届かなかった物件でも購入しやすくなります。
夫婦ともに正社員ならペアローンで住宅ローンを組める
ペアローンは夫婦それぞれが別の住宅ローンを組み、それぞれが債務者でお互いの連帯保証人になります。
ローン契約が2つになるので手数料や手間は2倍になりますが、夫婦それぞれ住宅ローン控除を適用することができ、団体信用生命保険に加入することが可能です。
妻の妊娠・出産などを考えると10年後も働いているかわからないという場合は、夫の返済期間はそのままで妻の返済期間だけ10年間にすることもできます。
ペアローンの住宅ローンが向いているのは以下のケースです。
- 夫婦ともに団体信用生命保険に加入したい
- 妻が正社員で離職するつもりがない
- 自宅を共有名義にしたい
正社員だからといって安易なローン選択をするのではなく、将来を見越した夫婦のライフプランを考えて判断するようにしましょう。
まとめ
不動産を購入し住宅ローンを組むときには、単独名義と共有名義どちらが自分達には向いているのかを慎重に判断する必要があります。
共有名義にしても途中で住宅ローンの借り換えもできますが、費用も手間もかかるので、住宅ローンを組む前に今後のライフプランや働き方をしっかりと考えた上で選択することが重要です。
住宅ローンの返済期間中に、出産や子育てで妻が仕事を離れることも十分に考えられ、夫が転職して収入が下がることもあり得ます。
計画通りに人生が進むとは限らないので、不動産を購入する前に名義や住宅ローンについて夫婦でしっかりと話し合うことが大切です。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は全国の訳あり不動産を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
過去には、一般の不動産業者が取り扱わない訳あり物件専門の買取業者としてフジテレビの「newsイット！」にも取り上げられました。
以下のように、実際に弊社をご利用いただいたお客様からも高評価をいただいております。
共有名義の不動産でも、弊社ならスピーディーに買い取ることが可能です。
離婚などに伴って共有名義の不動産を売却したいとお考えの方は、ぜひ弊社までお問い合わせください。
相談・査定はこちら
