共有での不動産相続はNG!売却によるリスク回避方法を状況別に完全網羅

共有名義不動産
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協議をまとめるのも面倒だし、法定相続分通りで登記してしまおう…

これが発端となり、将来とてつもないトラブルを引き起こしているケースは数知れません。

事実、相続した共有不動産によってトラブルが発生したお客様が、絶えず弊社にご相談にいらっしゃいます。

結論、これら共有名義での不動産相続のリスクは、遺産相続におけるどの段階であっても「不動産の売却」によって解決可能です。

そこで今回は、下記の遺産相続の段階ごとに、不動産の共有状態を回避する方法を解説していきます。

  • 相続前(生前)
  • 登記前(遺産分割協議中)
  • 相続後(共有名義で相続後)

この記事を読み終えた数分後のあなたは、将来の多大なるリスク回避に向けて行動できるようになっています。是非最後まで読みすすめてください。

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監修者
元弁護士福谷陽子

元弁護士福谷陽子

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京都大学在学中に司法試験に合格し、不動産トラブル、多重債務、離婚問題や交通事故、相続などの案件を担当し、自身で弁護士事務所を運営。その後体調不良により弁護士事務所を一時閉鎖し、現在は10年間の弁護士経験を元に執筆に専念。
目次
  1. 相続不動産を共有名義にするデメリット
    1. 自由に売却できない
    2. 自由に貸せない
    3. 自由にリフォームできない
    4. 持分に応じた費用負担を拒否できない
    5. 相続が起こるたびに持分はさらに細分化
    6. 他の共有者が持分を売却してしまう可能性がある
    7. 共有者が認知症を発症する
  2. 相続した不動産を共有名義にするメリット
    1. 平等に遺産分割できる
    2. 登記の費用負担が軽くなる
  3. 相続発生前の売却による生前対策方法
    1. 相続発生前に不動産を売却
      1. おすすめするシチュエーション
    2. 他の共有者に持分を売却
      1. おすすめのシチュエーション
    3. 他の第三者へ持分を売却
      1. おすすめするシチュエーション
  4. 遺産分割協議中の売却による相続方法
    1. 相続不動産全体を売却して現金を相続人で分配
      1. おすすめするシチュエーション
    2. 不動産取得者からお金を払ってもらう
      1. おすすめするシチュエーション
  5. 相続登記完了後の売却による解消方法
    1. 共有者全員と協力して不動産全体を売却
      1. おすすめするシチュエーション
    2. 他の共有者に売却
      1. おすすめするシチュエーション
    3. 自分の共有持分のみを専門業者に売却
      1. おすすめするシチュエーション
  6. シチュエーション別の売却相談先と正しい選び方
    1. 一般の不動産仲介会社に相談すべきシチュエーション
      1. 一般の不動産仲介会社の選び方
    2. 司法書士へ相談すべきシチュエーション
      1. 司法書士の選び方
    3. 共有持分専門の買取業者へ相談すべきシチュエーション
      1. 共有持分専門の買取業者の選び方
  7. まとめ

相続不動産を共有名義にするデメリット

冒頭でお伝えした通り、不動産を共有名義で相続すると様々なリスクが発生します。

まずは共有名義の不動産のリスクについて解説します。

自由に売却できない

共有不動産の売却には共有者全員の合意が必要
共有名義になっている不動産を、共有者のうちの1人が自由に売却することはできません。共有不動産を売却するためには、共有者全員から合意を得る必要があるからです。

このことは民法251条で定められています。

第251条
各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。次項において同じ。)を加えることができない。

引用元:Wikibooks「民法251条」

例えば、兄弟3人で「3分の1ずつ」共有している不動産があるとします。兄弟のうちの誰かが、この共有不動産を売却したいと考えた場合、兄弟3人の意見を一致させなければ売却はできません。

したがって、共有者同士で意見が合わないために、活用していない不動産を手放せずにいるケースもあります。

自由に貸せない

共有名義になっている不動産を、共有者のうちの1人が自由に他の第三者へ貸し出すことは制限されます。共有不動産を賃貸に出すためには、共有者の共有持分の過半数から合意を得る必要があるからです。

このことは民法252条で定められています。

第252条
共有物の管理に関する事項(次条第1項に規定する共有物の管理者の選任及び解任を含み、共有物に前条第1項に規定する変更を加えるものを除く。次項において同じ。) は、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。共有物を使用する共有者があるときも、同様とする。

引用元:Wikibooks「民法252条」

例えば、兄弟3人で「3分の1ずつ」共有している不動産があるとします。この共有不動産を賃貸利用したいと考えた場合、少なくとも兄弟2人の合意が必要です。(3分の1+3分の1=3分の2で過半数となる)

つまり、収益化目的で不動産を相続したとしても、共有名義にしてしまうと共有者同士の意見が合わず賃貸利用できない可能性があります。

自由にリフォームできない

共有名義になっている不動産に、共有者のうち1人の独断でリフォーム工事を施すことは制限されます。

先述した賃貸利用と同様、補修の範囲を超えるリフォーム工事にも、共有者の共有持分の過半数から合意を得る必要があるからです。

つまり、共有者間で意見が合わず、必要なときに必要なリフォームが行えなければ、不動産の価値がどんどん低下してしまいます。

参照元:民法252条(共有物の管理について)

持分に応じた費用負担を拒否できない

費用負担が発生した場合、持ち分割合に応じて費用負担が発生する
共有名義で不動産を持ち続ける限り、各共有者は固定資産税や維持費などの費用負担を拒否できません。

共有不動産にかかる固定資産税や維持費などは、共有者全員がそれぞれの持分割合に応じて負担するよう法律で定められているからです。

したがって、共有不動産を活用できずに収益が0円であっても、支出だけは発生し続けるリスクがあります。

参照元:地方税法第10条2項(連帯納税義務)

参照元:民法第253条(共有物に関する負担)

相続が起こるたびに持分はさらに細分化

共有名義で相続した不動産を放置していると、将来自分の子供や孫がトラブルに巻き込まれる可能性があります。共有者のうちの1人が亡くなり、持分が複数の相続人に受け継がれる度に、共有持分が細分化され、合意形成が困難になるからです。

相続

例えば、度重なる相続で共有者が多人数になりすぎて、もはや他の共有者の顔も知らないといったケースもあります。この場合、不動産を売却したいと思っても、まずは人探しから始めなければならないため、合意形成は困難を極めるでしょう。

つまり、相続不動産の共有状態を放置していることで、将来的に自分の子供や孫に禍根を残すことになってしまいます。

他の共有者が持分を売却してしまう可能性がある

共有者が共有不動産全体に行える行為は制限されますが、各自の共有持分は各自の完全な所有物であるため、自由に売却することが可能です。

したがって、他の共有者があなたに一切連絡をせずに、共有持分を第三者に売却してしまう可能性があります。

万が一、他の共有者の持分が悪質なブローカーなどによって買い取られてしまえば、相当なリスクでしょう。

例えば、ブローカーからあなたに対して、
「持分を売り渡さないと、裁判沙汰にするしかない」
などと強引な交渉を押し進めてくる可能性があります。

共有者が認知症を発症する

他の共有者が高齢で、万が一認知症を発症した場合、共有不動産の賃貸利用や売却が困難になります。認知症を発症し判断能力が失われると、賃貸や売却などの契約行為を行えなくなるためです。

もちろん、家庭裁判所で「成年後見人」を選任することで、賃貸や売却を代理で行うことは可能です。ですが、弁護士や司法書士に依頼の上、数ヶ月かけて選任手続きをふまねばならず非常に手間となります。

成年後見人
認知症や知的障害で判断能力が不十分な方に代わって、契約行為や財産管理等を行う人

他の共有者が認知症を発症した際の、共有状態の解消方法は以下の記事で詳しく解説しております。

共有者が認知症を患っている場合の不動産売却方法
認知症患者は法律行為を行うことが出来ない ある人が認知症を患ってしまった場合、一定以上に症状が重くなると一切の法律行為ができなくなります。 法律行為という言い方をすると、高額財産の売買だけを連想しがちですが、広義に解釈するなら、日常...

相続した不動産を共有名義にするメリット

相続した不動産を共有にするメリットはほとんどありません。

強いて言うなら以下のような点がメリットといえるでしょう。

平等に遺産分割できる

法定相続分で登記して共有名義にする相続方法には、相続人同士で納得しやすいメリットがあります。法定相続分は、民法上定められている遺産の取り分の目安であり、一見して公平感があるからです。

そのため、遺産分割協議がまとまらない場合に、仕方なく共有名義で相続してしまうケースがあります。

ですが、相続後の大き過ぎるリスクを考えれば、絶対に共有名義は避けるべきです。

登記の費用負担が軽くなる

相続不動産を共有名義で登記する場合、共有者それぞれが登記費用を割合的に負担するため、人ひとりの費用負担は抑えられるでしょう。

しかし、相続登記費用の相場は総額でも6万円程度と、さほど高額ではありません。

少額を節約するために、将来大きなトラブルを引き起こすのは本末転倒であるため、やはり共有名義での相続はおすすめできません。

相続発生前の売却による生前対策方法

お伝えしてきた通り、共有名義にはリスクが多く、メリットはほぼありません。

遺産相続によって不動産が共有名義になるのを回避するためには、推定被相続人(財産を遺して亡くなる予定の人)が生きているうちに対策を行うのがベストです。

以下でお伝えする不動産売却による生前対策で、将来起こり得る様々なリスクを回避してください。

相続発生前に不動産を売却

現状で推定被相続人(財産を遺して亡くなる予定の人)が、下記のような状況であれば、不動産全体を売却することで将来の相続に備えられます。

  • 不動産を単独名義で所有している
  • 共有名義になっているが共有者全員で足並みを揃えられる

不動産を売却して現金に換えてしまえば、相続人は現金を平等に分けるだけで良くなり、将来争いとなる可能性が大幅に減るからです。

当然、推定被相続人の余生を謳歌するための資金に充てることも可能です。

共有名義であろうと、不動産全体での売却なので、一般の不動産仲介会社に依頼して相場通りの金額で売却を目指した方が良いでしょう。

おすすめするシチュエーション

  • 単独名義で不動産を所有している
  • 共有名義だが共有者全員で足並み揃えて不動産を売却できる
  • 現在、不動産を活用しておらず居住もしていない

他の共有者に持分を売却

推定被相続人(財産を遺して亡くなる予定の人)の共有持分を他の共有者に買い取ってもらい、現金化しておくことで将来の相続に備えられます。

遺産が現金のみになれば、相続人同士での争いが起こりづらくなるからです。

なお、売主となる推定被相続人は生前対策できますし、買主となる共有者も不動産が単独名義となれば、自由に活用できるため双方にメリットがあるでしょう。

ただし、他の共有者に持分を買い取ってもらうためには、相手方の共有者を納得させなければなりません。

生前に共有状態から抜け出すための交渉術を、以下の記事で解説しております。是非参考にしてください。

共有名義の不動産を親族間の持分買取でまとめる全手順とベストな交渉術
不動産の「共有名義」とは 共有名義とは複数人が同じ不動産を所有している状態のことです。本記事で使用する共有名義に関する専門用語を定義しておきます。 共有者 不動産を共有している人 共有持分 不動産に対して各共有...

なお、共有者間での持分売買の際は、契約書作成や登記手続きを司法書士へ依頼しましょう。

おすすめのシチュエーション

  • 他の共有者と関係が良好で持分買い取りに応じてくれる
  • 他の共有者と連絡が取りやすく、売却交渉が行いやすい

他の第三者へ持分を売却

推定被相続人(財産を遺して亡くなる予定の人)の共有持分のみを第三者へ売却すれば、共有状態から抜け出すことが可能です。

共有持分は各自の完全なる所有物であり、売却するために他の共有者からの合意は必要ありません。

したがって、下記のような場合でも、第三者へ売却する方法であれば、持分の現金化が可能です。

  • 共有者間の関係が悪い
  • 他の共有者と連絡が取れない

推定被相続人が持分を現金化できれば、相続人は1円単位で現金を分ければ良くなり、将来の争いを避けられます。

ただし、一般の個人や不動産屋が持分のみを買い取るのは稀であり、大抵の場合は共有持分を専門に取り扱う買取業者へ相談するのが現実的でしょう。

共有持分買取業者であれば、時間をかけ慎重に権利関係を整理し、共有不動産を活用するノウハウを持っており、持分のみの買取に応じてくれるからです。

弊社も共有持分の買い取りで、お客様の相続対策をサポートさせて頂くことが可能です。無理な営業活動はいたしませんので、お気軽にご相談ください。

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おすすめするシチュエーション

  • すでに不動産が共有名義になっており、他の共有者と協力できない
  • 他の共有者と一切関わらずに共有状態から抜け出したい
  • すぐにでも持分を現金化して、共有状態を解消したい

遺産分割協議中の売却による相続方法

すでに相続が発生しており、遺産分割協議の最中であれば、これからご紹介する方法で共有名義を回避しましょう。

相続不動産全体を売却して現金を相続人で分配

換価分割
相続不動産全体を売却し、得た売却益を相続人同士で法定相続分に応じて分配することで共有名義を回避できます。この遺産分割方法を「換価分割」といいます。

具体例をもとに解説します。

換価分割の具体例

  • 被相続人Xが死亡
  • 相続不動産を「4,000万円」で売却
  • 相続人は「Xの妻」「Xの子供A」「Xの子供B」
  • 法定相続分は「妻が2分の1」「子供は4分の1ずつ」

上記の例で、売却益を妻へ「2,000万円」、子供A、Bのそれぞれへ「1,000万円ずつ」分配することで遺産を分割できます。

ただし、他の相続人が全員合意しなければ換価分割はできません。相続の際には相続人全員が合意の上に、署名捺印が基本だからです。

なお、換価分割による遺産相続時には不動産全体を売却するため、一般の不動産仲介会社へ相談しましょう。

おすすめするシチュエーション

  • 不動産の売却に反対する相続人がいない
  • 相続人のうち誰も不動産の使用や活用に関心がない

不動産取得者からお金を払ってもらう

代償分割
特定の相続人に単独で不動産を相続させ、自分を含めた他の相続人へ法定相続分に応じた現金(代償金)を払ってもらうことで共有名義を回避できます。この遺産分割方法を「代償分割」といいます。

具体例をもとに解説します。

代償分割の具体例

  • 被相続人Xが死亡
  • 相続不動産の市場価格は「4,000万円」
  • 相続人は「Xの妻」「Xの子供A」「Xの子供B」の3名
  • 法定相続分は「妻が2分の1」「子供は4分の1ずつ」

上記の例で、妻が単独名義で不動産を相続するとしましょう。そうすると、子供A、Bのそれぞれに対して不動産価格の4分の1に相当する金額「1,000万円」を支払うことで遺産を分割できます。

ただし代償分割を行う際は、相続人のうち誰か1人が不動産の取得を希望しなければなりません。加えて、その人に代償金を支払える資力も必要です。

代償分割の際には、登記手続きを司法書士へ依頼しましょう。

おすすめするシチュエーション

  • 不動産の活用を希望する相続人がいる
  • すでに相続不動産に居住している相続人がいる

相続登記完了後の売却による解消方法

遺産分割協議を済ませた上で、不動産を共有名義として相続登記してしまうと、基本的に再度の遺産分割協議は行えません。

協議の上、共有名義で相続登記が完了した後はこれからご紹介する方法で、共有不動産の売却を目指しましょう。

共有者全員と協力して不動産全体を売却

共有者全員の合意のもと不動産全体を売却し、売却益を持分割合に応じて分配することで共有状態を解消できます。

共有名義の不動産とはいえ、持分を全て揃えた100%の所有権として売却するのですから、一般の不動産市場で取引される相場通りの価格で売りに出せます。

具体例をもとに説明します。
不動産の売却価格を共有持ち分割合によって分割

不動産全体売却による共有解消の具体例

  • 不動産を兄弟2人で「2分の1ずつ」共有
  • 共有不動産を「5,000万円」で売却

この場合、兄弟それぞれに「2,500万円」を分配することで共有状態を解消できます。

ただし、共有不動産全体を売却するためには、共有者全員の合意が必要であるため、1人でも反対すればこの方法は取れません。

おすすめするシチュエーション

  • 他の共有者全員と売却に向けて足並みを揃えられる
  • 不動産の活用を希望する共有者がいない
  • 市場相場通りの金額で不動産を売却したい

他の共有者に売却

あなた自身の共有持分のみを他の共有者に買い取ってもらうことで、共有状態から抜け出すことが可能です。
持分所有者同士で売却しあう

例えば、相続した実家を兄弟2人で共有しているとしましょう。もし、兄に持分を買い取ってもらえば、弟は共有状態から抜けられますし、兄も不動産を単独名義で自由に活用できるようになり、双方にメリットがあります。

ただし強制的に買い取らせるのは不可能なので、相手が納得しなければ売却はできません。

他の共有者と交渉を上手に進め、共有関係から抜け出したい人は以下の記事を参考にしてください。

共有名義の不動産を親族間の持分買取でまとめる全手順とベストな交渉術
不動産の「共有名義」とは 共有名義とは複数人が同じ不動産を所有している状態のことです。本記事で使用する共有名義に関する専門用語を定義しておきます。 共有者 不動産を共有している人 共有持分 不動産に対して各共有...

なお、共有者間での持分売買の際は、契約書作成や登記手続きを司法書士へ依頼しましょう。

おすすめするシチュエーション

  • 他の共有者があなたの持分買い取りに応じてくれる
  • 他の共有者が比較的近くに住んでおり、売却手続きが行いやすい

自分の共有持分のみを専門業者に売却

共有名義の不動産とは言え、あなたの持分はあなたの所有物なので自由に売却できます。

したがって、自分の共有持分をほかの第三者へ売却することで、あなただけが共有関係から抜け出すことが可能です。

ただし、共有持分のみを欲しがる個人や会社はごく少数であるため、「共有持分買取業者」という専門業者へ売却するのが現実的でしょう。

ただし、買取業者への共有持分のみの売却は、価格が市場相場より若干安価になってしまいます。買取業者は、数年単位で権利関係を整理してから不動産を活用しており、その間のコストを見越した金額で買い取らなければ倒産してしまうからです。

ただ、直接業者があなたの共有持分を買い取るので、金額感さえ合えば数日で現金化ができるのは大きなメリットでしょう。

弊社でも共有持分の買取を積極的に行っておりますので、共有状態でお困りの方はお気軽にご相談ください。

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また、優良な共有持分買取業者の選び方は以下の記事で詳しく解説しておりますので、気になる方は参考にしてください。

共有持分の買取業者を得意ジャンルで厳選!【悪質業者を徹底排除】
共有持分買取業者に相談すれば、あなたの共有持分のみで売却できます!この記事では、共有持分を買い取る専門業者を厳選してご紹介します。面倒な共有トラブルから抜け出したいなら必読です!

おすすめするシチュエーション

  • 他の共有者と関係が悪い
  • 他の共有者と一切関わらずに共有状態から抜け出したい
  • 他の共有者が音信不通
  • 今すぐにでも面倒な共有状態から抜け出したい

シチュエーション別の売却相談先と正しい選び方

相続不動産の売却相談先は、以下の3通りです。

一般の不動産仲介会社
不動産取引における「個人の売主」と「個人の買主」を繋ぎ、売買契約の成立に向けて様々な業務を行う不動産業者。
司法書士
国家資格を持ち、登記や訴訟、その他法律的な事務を行う専門家。
共有持分専門の買取業者
買主となって不動産を直接買い取る「買取業者」の中でも、共有不動産の取り扱いに特化した専門の不動産業者。

ここからは、それぞれの売却相談先を選ぶべきシチュエーションと、売却相談先の正しい選び方について解説していきます。

一般の不動産仲介会社に相談すべきシチュエーション

「共有者全員で売却に協力できる」「そもそも不動産が単独名義」など、不動産全体を売却可能な場合は、不動産仲介業者へ相談しましょう。たとえ共有名義であっても不動産全体の売却であれば、仲介業者へ依頼することで一般市場相場通りの金額で売りに出せるからです。

具体的に、不動産仲介会社へ相談すべきシチュエーションは以下の通りです。

  • 相続不動産全体を売却(相続前)
  • 相続不動産全体を売却して現金を相続人で分配(遺産分割協議中)
  • 共有者全員と協力して不動産全体を売却(相続登記後)

一般の不動産仲介会社の選び方

上記のシチュエーションに当てはまった方は、これからご紹介する方法で不動産仲介会社を選びましょう。

複数の仲介業者へ査定依頼

不動産仲介会社を選ぶ際は、1社に絞らず複数業者へ査定依頼をしてより多くの情報を集めましょう。担当者や会社の質にしても、査定金額にしても、比較対象がなければ判断できないからです。

国内で有名な大手業者
抱えている買主の数が多く、高い営業力がある
地元で最大手の業者
土地勘や地元住民が魅力的に感じる広告手法に長けている
自宅から最寄りの業者
アクセスがよく、進捗状況の確認や相談がしやすい

具体的には、上記から3社をピックアップして査定依頼を出してみましょう。仲介業者によって得意分野や特色が異なり、上記は特に比較対象としてうってつけです。

実際に査定依頼を出した後は、これから紹介する基準をもとに比較検討してみてください。

査定額に対する根拠が明確か

担当者が査定額に対して、しっかりと根拠を持って説明してくれるかどうかに注目してみましょう。誠実な営業マンであれば、過去の取引事例や直近の不動産市況など、複数のデータに基づいた明確な根拠を提示してくれるからです。

逆に、営業マンが「築古なので金額はこんなもんです。」と、他社と比べて安価な値付けに納得させようとしてくれば危険信号です。相場よりも安価で物件を売出し、早急に成約させて複数案件をこなしたいという魂胆があるかもしれません。

仮に、本来であれば物件の市場相場が3,000万円のところ、500万円も安い2,500万円で売り出されるとします。

この場合、相場と比べて500万円も安いのですから、引く手あまたで楽に成約させられるでしょう。

ですが、仲介業者の利益となる仲介手数料の金額は15万円しか変わりません。
(3,000万円×3%(税抜)=90万円)(2,500万円×3%(税抜)=75万円)

その結果、売主にとって迷惑でしかない、薄利多売的な考えを持つ営業マンが生まれるのです。このような営業マンに捕まってしまわないためにも、査定額の根拠をしっかりと確認してください。

効果的な広告手法を用いているか

依頼先の仲介業者が、インターネット広告などの効果的な広告手法を用いているかどうかチェックしましょう。

効果的な広告手法により、多くの人に物件情報をリーチできれば、あなたの希望する条件で購入したいという人に巡り合う確率が上がるからです。

簡単に言えば、仲介とは「売主と買主のマッチングサービス」のようなもので、あなたの物件を魅力的と思う人に情報が届かなければそもそも売れません。

具体的には、下記のような宣伝活動を十分に行ってくれるのか、事前にチェックしておきましょう。

  • SUUMO、ホームズ、athomeなどのポータルサイトへの物件情報の登録
  • レインズ(物件情報登録システム)への登録
  • 新聞の折込チラシやポスティング広告など
営業マンが聞き上手か

あなたの話をしっかりを聞き出してくれる、聞き上手な営業マンかどうかに注目してみてください。

仲介での不動産売却は、まさに営業マンと売主(あなた)の二人三脚であり、良好なコミュニケーションが取れなければ、希望条件通りでの成約はあり得ないからです。

仮に、あなたがスピード感より売却金額を重視しているとしましょう。あなたの話を聞こうとしない営業マンに任せてしまえば、成約スピードを優先され、妥協した金額で売りに出されてしまうかもしれません。

つまり、「素人は意見せずプロである自分についてこい」スタンスの営業マンに任せれば、損をするのは売主(あなた)です。

あなたの希望条件をしっかりと聞いてくれて、売却戦略を一緒に考えてくれるような営業マンを選ぶようにしてください。

司法書士へ相談すべきシチュエーション

「買い手がすでに決まっている」
「登記手続きだけで共有状態を解消できる」

このような場合は、司法書士への相談をおすすめします。

買い手が決まっていれば、わざわざ仲介業者に高額な仲介手数料(売却代金の3%+6万円+消費税)を支払う理由がないからです。

仲介業者に依頼したとしても所有権移転登記の登記手続きは司法書士が行うので、登記だけなら直接司法書士へ依頼するのが一番お得です。

なお、登記費用は相談内容によっても異なるため、相談に行った際に必ず見積もりを取ってもらうようおすすめします。

具体的に、以下のシチュエーションは司法書士へ相談しましょう。

  • 他の共有者に持分を売却する(相続前)(相続登記後)
  • 遺産相続時に不動産取得者からお金を払ってもらう(遺産分割協議中)

司法書士の選び方

上記のシチュエーションに当てはまった方は、これからご紹介する方法で司法書士を選びましょう。

アクセスが良いか

アクセスの良い司法書士事務所を選ぶようおすすめします。

司法書士事務所が遠方にあれば、その分出張料がかさむからです。

具体的には、以下が挙げられます。

決済・引き渡しへの立会
共有者間での持分売買等、不動産売買の際には決済と同時に所有権移転登記を行うため、司法書士が立ち会います。基本的には代金を支払う買主の自宅などで決済を行います。したがって、買主の住所地に近い司法書士事務所を選ぶ、もしくは買主に司法書士を探してもらうのが良いでしょう。
遺産分割協議への立会
遺産相続時には、遺産分割協議へ司法書士へ立会をお願いする場合があります。相続人のうちの代表者宅など、協議の場となる住所地から近い司法書士事務所を選ぶようおすすめします。

なお、アクセスが良ければ、何か困りごとがあった際にすぐ相談に行けるという安心感もあるのでおすすめです。

相続分野での実績があるか

不動産の相続分野に強い司法書士を選びましょう。

相続分野に精通している司法書士であれば、相続の全体像を捉えて、適切な助言や対応をしてもらえるからです。

相続とは、相続法や関連する法令、親族関係、資産状況など様々な条件が複雑に混ざり合っている特殊な場面です。

例えば、相続分野に疎い司法書士に依頼したことで、財産調査が不十分なまま相続登記してしまったとしましょう。

もしも、後々になって被相続人(亡くなった方)に多額の借金が見つかれば、その債務は相続人が背負わなければならなくなります。

その点、相続分野に強い司法書士であれば、豊富な経験に基づいてこのようなリスクを事前に回避してくれるでしょう。各司法書士事務所のHPにて相続案件への対応実績について確認できます。

質問に丁寧に回答してくれる人を選ぶ

あなたの質問に対して、丁寧に対応してくれる司法書士を選びましょう。

不動産の売買や相続の場面では、多額の資金が動くため、不明点を残したまま手続きを進めれば、後々当事者がとてつもない損をする可能性があるからです。

現に、「指示した書類を用意してるだけでいい」という態度の司法書士も一定数います。

例えば、司法書士に売買契約書の作成を依頼して、他の共有者にあなたの持分を売却するとしましょう。

売主責任があるかどうか気になり、あなたから質問しましたが、司法書士に取り合ってもらえません。疑問に感じたまま決済が完了、蓋を開けたら売主責任のある契約書の内容で、買主から数百万円の賠償請求されてしまうなんてことになるかもしれません。

売主責任(契約不適合責任)
物件に故障や不具合があった際に損害を売主が保証する責任。

不動産売買の機会は人生に何度とあるものではなく疑問や不安なことがつきものです。

疑問や不安があるときに、丁寧に対応してくれる司法書士を選びましょう。

共有持分専門の買取業者へ相談すべきシチュエーション

すでに、不動産を共有名義で所有していて、以下のようなシチュエーションなら、共有持分専門の買取業者へ相談することをおすすめします。

  • 他の共有者と協力できず、不動産を全体で売却できない
  • 他の共有者と関わらずに共有状態から抜け出したい
  • いち早く共有状態から抜け出したい

共有持分専門の買取業者なら共有不動産の活用ノウハウを有しており、あなたの持分のみを買い取ってもらうことで、共有状態から抜け出せるからです。

共有持分専門の買取業者の選び方

上記のシチュエーションに当てはまった方は、これからご紹介する方法で共有持分買取業者を選びましょう。

なお、以下の記事では優良な共有持分買取業者を厳選して、選びやすいようにまとめてあります。是非参考にして下さい。

共有持分の買取業者を得意ジャンルで厳選!【悪質業者を徹底排除】
共有持分買取業者に相談すれば、あなたの共有持分のみで売却できます!この記事では、共有持分を買い取る専門業者を厳選してご紹介します。面倒な共有トラブルから抜け出したいなら必読です!
複数の買取業者へ査定依頼する

共有持分買取業者を選ぶ際は、必ず1社でなく複数社へ査定依頼をしましょう。

査定額にしろ、営業マンの質にしろ、1社だけでは良し悪しを判断できませんが、多くの情報があれば比較検討できるからです。

具体的には、各業者のHPなどから買取実績を確認し、実績の多い順番に出来れば3社へ査定依頼をしてみると良いでしょう。

買取実績の多い買取業者が何故良いのか次項で詳しく解説します。

買取実績が豊富か

買取実績の豊富な共有持分買取業者を選びましょう。

実績豊富な買取業者であるほど、あなたの共有持分を高値で買い取ってもらえる可能性が高まるからです。

その理由を解説するためには、「共有持分買取業者がどのように利益を上げているか」から説明する必要があります。

まず、買取業者は共有持分を買い取った後、数年単位で時間をかけて不動産の権利関係を整理してから、再活用することで利益をあげています。

そのため、買取業者は利益確保のために、再活用にかかるコストを見越した金額でしか共有持分を買い取ることはできません。

よって、買取実績が豊富、すなわち共有不動産の取り扱いに慣れている買取業者なら低コストで再活用でき、その結果、より高値での買取が可能になるというわけです。

営業マンは聞き上手か

あなたの話をしっかりと聞き出してくれる営業マンかどうかチェックしましょう。

営業マンがあなたの意図を汲み取ろうとしなければ、売主であるあなたが不利益を被ってしまうからです。

例えば、共有持分を売却して得た代金を手付金として、中古マンションを新居に購入したいと考えているとします。

あなたは、一週間後には手付金を売主に支払わなければならず、それまでには共有持分を買い取ってほしいと焦っています。

にもかかわらず、あなたの意図を汲み取らず呑気に段取りを進められてしまい、買い付けに間に合わなくなってしまうなんてことになれば最悪です。

希望条件通りの買い取りを実現させるために、あなたの話をしっかりと聞き出してくれる営業マンを選びましょう。

弁護士との連携があるか

依頼先の共有持分買取業者が弁護士を連携しているか確認しましょう。

共有者間の紛争解決に長けており、すでに売主と他の共有者との間でトラブルが発生している場合でも持分を積極的に買い取ってもらえるからです。

仮に、共有不動産の管理費を巡って、あなたと他の共有者との間にトラブルが起きており、裁判となる一歩手前であるとしましょう。

このような場合でも、弁護士と連携した買取業者であれば、争いを沈静化させつつ穏便に買取まで事を運べます。

したがって、取引をより安全に進めたいなら、弁護士と連携している共有持分買取業者を選ぶようにしましょう。

査定額に明確な根拠があるか

担当者が査定額に対して、明確な根拠を持って説明してくれるかどうかチェックしましょう。

自社で叩き出した金額に対して、明確に根拠を述べられないのであれば、なにか裏があるかもしれません。

不当に金額が低いのも危険ですが、根拠を伴わない高価な査定には気をつけたほうが良いでしょう。

仮に、他社の査定額が500万円前後であるのに対し、明確な根拠もなく1,000万円と飛び抜けた査定を出してきた業者がいるとします。

もしかすると、それは高価な査定額で売主を釣る罠かもしれません。

査定をもとに売買契約を取り付けたあなたは、契約当日に買取業者の応接間に通されてこう言われるのです。

「再度現地を確認したところ瑕疵が見つかりまして、300万円までしか出せません。」

やられた! と思ったときにはときすでに遅しで、半ば強引に契約書に署名捺印させられてしまうなんてことになるかもしれません。

誠実な営業マンであれば、過去実際に取引された周辺事例や、再活用にかかるコストなど、複数のデータに基づいた根拠を説明してくれるはずです。

査定額の大小に気を取られて、悪質な業者についていってしまわないよう気をつけて頂きたいです。

信頼できる営業マンに価格交渉してみる

営業マンは信頼できていい人なんだけど、査定額が他社より低いのが残念…

このような場合は、あなたが信頼している営業マンに、
「他社では◯◯◯万円で提示されているんですが、御社では無理ですか?」
素直に聞いてみてください。

誠実に売主(あなた)に寄り添ってくれる営業マンなら、上司に査定額アップの交渉に取り合ってくれるはずです。

もちろん、買取業者は過去の成約事例などの根拠を持って査定をしているので、金額交渉に応じられないこともあります。

とはいえ、親身になってあなたの話を聞いてくれる営業マンであれば、買い取れなくても他社の査定金額や条件に不審な点がないかも教えてくれるはずです。

例えば、
「弊社では、登記費用は当方が持ちますが、他社もそのような条件になっていますか?」
「弊社では、売主責任は免責として契約を結びますが、他社はどうですか?」
「もし、同条件でその査定額であれば、弊社より他社さんにお願いしたほうがいいかもしれません。」
等、有益なアドバイスをくれるでしょう。

まとめ

この記事では、不動産相続時に共有名義を回避する手法について解説してきました。

記事内でお伝えした通り、共有名義で不動産を相続すると様々なリスクを抱えることになるため、絶対に共有を避けて相続することをおすすめします。

また、すでに共有名義で不動産を相続してしまっている場合は、早急に共有状態を解消したほうがよいでしょう。

  • 他の共有者と一切かかわりたくない
  • 他の共有者の顔や名前、連絡先などがわからない
  • すぐにでも持分を現金化して共有状態から抜け出したい

上記のような場合は、共有持分専門の買取業者へあなた自身の持分を買い取ってもらうことで、ストレスなく共有関係から抜け出すことが可能です。

弊社でも、共有持分のみの買取を積極的に行っております。相続した共有不動産で頭を抱えている方はお気軽にご相談ください。

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不動産相続に関するよくある質問

不動産相続時に必要な手続きは以下の通り。
  • 死亡届の提出(死後7日以内)
  • 相続財産目録の作成
  • 相続人の確定
  • 遺産分割協議
  • 名義変更手続き(相続による所有権移転の登記手続き)
  • 相続税申告と納付手続き(相続の開始を知った日の翌日から10ヵ月以内)
相続登記を放置していると、代が進むごとに相続人の数が多くなり、権利関係が複雑になってしまいます。 相続した不動産は、亡くなった方の名義のままだと、相続人全員の共有状態となります。 仮に、最初に亡くなった人の子の代も皆亡くなり、相続登記をまだしていなかったとします。そうすると、孫の代では相続権を主張できる人の数が膨大となり、遺産分割協議をまとめることは非常に困難となります。
相続登記をするにあたって必要となる主要な書類は以下のとおりです。
  • 登記事項証明書(登記簿謄本)
  • 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本
  • 被相続人の住民票の除票
  • 相続人全員の戸籍謄本
  • 遺産分割協議書および相続人全員の印鑑証明書
  • 固定資産税評価証明書
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