株式会社AlbaLinkは東証グロース市場に上場している不動産会社です。
事故物件が売却時に安くなる理由3選
事故物件は通常の物件と同じ価格で売り出しても、最終的な売却価格の下落は避けられません。
事故物件の価格が下がる主な理由は以下の3つです。
ただし、事故物件でも適正価格で売却することは可能です。
事故物件を今すぐ高く売却する方法を知りたい方は「そのままの状態で事故物件専門の不動産買取業者に売却する」で詳しく解説しています。
買主に心理的抵抗感を抱かせるため
事故物件が安くなる最大の要因は、買主に心理的抵抗感を抱かせる点です。
不動産取引では、物件内で発生した事件や事故により、住む人が精神的な苦痛や嫌悪感を感じる状態を「心理的瑕疵（かし）」と呼びます。
「瑕疵」とは物件に何らかの欠陥がある状態を指し、物件売却時の心理的瑕疵は目に見えない欠陥として扱われます。
心理的な不快感により「この家には住みたくない」と考える人がほとんどであることから、雨漏りをしているなど物理的な損傷（物理的瑕疵）と同様に相場よりも価格が下がることが一般的です。
購入希望者が現れず売却期間が長引けば、さらに大幅な値下げを余儀なくされるでしょう。
もし、事故物件を値下げせずに売却したい場合は、事故物件の価値を正しく判断できる専門の買取業者へ相談することをおすすめします。
心理的瑕疵の詳細や見分け方は、以下の記事で詳しく解説しています。
告知義務があることで敬遠されやすいため
事故物件が安くなるもう一つの理由は、告知義務※により買主から敬遠されやすいことです。
※告知義務とは
売主と仲介する不動産業者は買主に対し、物件の購入判断に影響を与える可能性のある欠陥や問題点（物理的、環境的、心理的、法律的瑕疵）について、契約前に伝えなければならないという法的義務のこと。
参照元：e-Gov法令検索「宅地建物取引業法第35条、第47条1項」
宅地建物取引業法上、不動産業者には契約者に「重要な事項」を説明しなければならない義務があり、売主は業者に物件の懸念事項を伝える必要があります。
告知すべき重要な事項については、国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」で以下のように定められています。
事故物件に該当する（告知事項になる）死因とは
- 他殺
- 自殺
- 焼死
- 特殊清掃（専用の機器・薬剤で事故現場を原状回復する清掃）を実施した孤独死・自然死
※上記以外でも社会に与えた影響が大きい場合や、買主に問われた場合は告知が必要です。
マイホームの購入を検討している方が物件内で人が亡くなっている事実を知れば、購入を躊躇するケースがほとんどです。
それでも購入してもらいたければ、心理的抵抗を払しょくできるような価格上のメリットを提示するしかありません。
さらに、事故物件売却時の告知義務には期限がなく、何年経っても消えないため、「ほとぼりが冷めた頃に売り出そう」と思っても価格の下落は避けられません。
もし、事故物件が売れる見込みが立たないなら、早めに事故物件専門の買取業者に相談してみることをおすすめします。
告知義務の範囲や線引きについてもっと詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
「早く手放したい」という意向が働くため
売主に「早く手放したい」という意向が強く働くことも、売却価格が下がる大きな要因です。
事故物件の売主は、不動産の維持管理負担から一刻も早く解放されたいと思う傾向にあります。
物件を早く手放したい場合には、相場よりも1～2割ほど売り出し価格を下げ、見込み客の対象を広げることも一つの手です。
ただし、上記は一般的な不動産には有効ですが、事故物件は買い手が見つかるまでに1年以上かかることも珍しくありません。
売却を焦るとさらなる値下げを強いられ、相場よりも著しく低い価格で売却せざるを得なくなるケースがほとんどです（具体的な価格下落率は「【事故内容別】事故物件の売却相場」で解説します）。
事故物件を早く・高く売却したい場合は、現状のままで買い取ってくれる専門の買取業者へ相談してみましょう。
訳あり物件専門の買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）では、事故物件を早く手放したい売主様のために、最短期間・適正価格で事故物件を買取いたします。
一度売れ残ってしまった物件でもスピーディーに買い取らせていただきますので、以下の無料査定からお気軽にご相談ください。
>>【事故物件を適正価格でスピード買取！】無料の買取査定を依頼する
事故物件をできる限り高く売却するための3つの選択肢
事故物件の売却方法は、物件の状態や売主の状況に合わせて選択することが重要です。
まず、不動産の売却方法には大きく分けて「仲介※1」と「買取※2」の2種類があります。
※1 仲介とは
不動産を売りたい人と買いたい人を仲介し、売買取引をサポートする売買形態のこと。
仲介業者が広く買主を募集するため、条件が良い物件なら高値で売却できる可能性がある。
※2 買取とは
業者が物件を直接買い取り、最適なリフォーム等を施して再販する取引形態のこと。
買主を探す必要がないため最短数日で売却でき、売買契約成立の可能性も高い。
両者の違いを踏まえて、事故物件を少しでも高く売却する具体的な方法を見ていきましょう。
詳しくは後述しますが、費用をかけずに早く売却したい場合は、事故物件専門の不動産買取業者に相談することがおすすめです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も事故物件の買取実績豊富な専門の不動産買取業者です。
相談と査定は24時間365日受け付けておりますので、事故物件の価格を今すぐ知りたい方は、以下からお気軽にお問い合わせください。
>>【事故物件でも高額・スピード買取！】無料の買取査定を依頼する
以下の記事では、事故物件を売却する際のポイントと注意点を解説しているので、参考にしてください。
特殊清掃やリフォームをしてから仲介で売却する
1つ目は、特殊清掃やリフォームをしてから仲介で売却する方法です。
孤独死などで遺体の腐敗が進み、家屋に汚損や異臭が残っている物件を売り出す場合は、通常のハウスクリーニングでは消去できないため特殊清掃が必要です。
さらに、汚損を清掃で除去できない場合は床や壁の交換、リフォームが必要な場合もあります。
室内を清潔な状態に戻すことで、買主の心理的嫌悪感を和らげる効果が期待できます。
家屋の外見が刷新されれば、事故物件を敬遠する一般のマイホーム購入層もターゲットになるでしょう。
ただし、以下のように多額の費用がかかる点がデメリットです。
【特殊清掃の費用相場】
- 1R・1K：3万円～30万円程度
- 1LDK～3LDK：10万円～50万円程度
- 4LDK以上：20万円～60万円以上
さらにフルリフォームが必要となれば別途数百万円単位の支出になります。
上記の費用をかけてリフォームしても事故物件である事実に変わりはなく、告知義務も残るため、買主が見つかる保証はなく、売れ残ればリフォーム代がそのまま赤字になってしまいます。
もし費用をかけずに確実に売却したい場合は、後述するように買取を依頼するのが賢明です。
特殊清掃費用の相場を知りたい方は、以下の記事もご覧ください。
事故物件を解体してから仲介で売却する
2つ目は、事故物件を解体してから仲介で売却する方法です。
事故が起きた建物自体を解体すれば、買主の心理的嫌悪感が和らぎ、早期に高く売却できる可能性が高まります。
また、更地になることで、買主が新しく家を建てるイメージを持ちやすいこともメリットです。
ただし、解体・更地化には以下のデメリットもあります。
- 解体には100万～300万円もの費用がかかる
- 解体したからといって売れる保証はない
- 法令により一度解体すると建物を建てられない可能性がある（再建築不可）
- 建物がなくなっても事件・事故の告知義務は消えない
立地や土地の形状、接道条件（道路に接している幅）などが良くなければ、更地にしてもそもそもニーズが低いため、買い手が見つかる保証はありません。
また、建物を壊したとしても「過去に事件・事故があった」事実と告知義務は消えず、実際に告知せずに売却して裁判にまで発展した事例もあります。
【判例：東京地裁八王子支部 H12.8.31】
50年前に殺人事件があった建物が解体された後40年間放置されていた土地を、売主側は「建物がなくなり、時間も経っているので告知の必要はない」と判断し、居住目的の買主に売却しました。
その後近隣住人から過去の事件を知った買主は、売主と仲介業者に損害賠償を請求。
裁判所は、「事件の記憶は50年経っても近隣住人の中に残っており、買主が近隣住民と交流して生活する上で支障がある」として、物件の瑕疵と買主の損害賠償請求を認めました。
参照元：国土交通省「心理的瑕疵の有無・告知義務に関する裁判例について」
そのため、事故物件を早く、かつ安心して売却したいなら、建物を解体する前に、まずは事故物件専門の不動産業者に相談することをおすすめします。
事故物件専門の買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）では、心理的瑕疵の強い物件でも解体・リフォームすることなく現状のまま適正に査定し、買い取ることが可能です。
事故物件の解体を検討されているなら、一度弊社の無料査定で物件の価値をご確認いただき、それからご判断いただいても遅くはありません。
以下のフォームからお気軽にお問い合わせください。
>>【事故物件を解体せずに高額売却！】無料の買取査定を依頼する
そのままの状態で事故物件専門の不動産買取業者に売却する
3つ目は、事故物件をそのままの状態で事故物件専門の不動産買取業者に直接売却する方法です。
専門の買取業者は事故物件を買い取った後、自社でリフォームや特殊清掃を施し、賃貸物件や投資用物件として再販または運用します。
事故物件に特化した運用方法を熟知しているため、一般の不動産業者が敬遠するような物件でも、収益を生む資産として評価できるのです。
次項では事故物件専門の買取業者について詳しく見ていきましょう。
事故物件を専門の不動産買取業者に売却するメリット
事故物件専門の買取業者に売却するメリットは以下の通りです。
- 特殊清掃やリフォーム、解体の費用が一切不要
- 売主の契約不適合責任（売却後の不具合に対する責任）が免除される
- 広告活動を行わないため周囲に知られず売却できる
- 最短数日で現金化ができる
仲介では数ヶ月～1年以上経っても売れずに値下げを繰り返すケースも多いですが、専門の買取業者であれば、どのような状態の物件でもスピーディーに査定額が提示され、合意できればその場で売買契約が成立、すぐに現金化が可能です。
また、業者が物件を現状のまま買い取ってくれるので、売主が解体や特殊清掃、リフォームをする必要もありません。
ただし、業者によって事故物件の対応範囲やサポート体制、査定価格は異なるため、事故物件をできる限り早く、高く売却したいなら、次項で解説するポイントを意識したうえで、複数の業者を比較して検討することが大切です。
事故物件専門の不動産買取業者の選び方
事故物件を安心して売却できる業者を選ぶためには、以下のポイントを確認しましょう。
| 確認するポイント | 確認すべき理由 |
|---|---|
| 事故物件の買取・相談実績は豊富か | 経験が豊富な業者ほど適正な査定が可能 |
| 所有する物件と同じ種類の事故物件に対応しているか | 業者によって対応する事故物件の種類や範囲が異なる（孤独死のみなど） 特殊清掃に対応可能な業者もある |
| 弁護士等の専門家との連携体制があるか | 士業との連携が多いほど法的トラブルを未然に防げる |
| 良い口コミやお客様の声が多数あるか | Google口コミやホームページの「お客様の声」で、実際の対応の質がわかる |
| 査定価格の根拠を説明できるか | 不当に安い価格を提示したり、契約段階で価格を下げたりする業者を見分けられる（価格に納得して取引できる） |
これらの条件をすべて満たし、多くの売主様から選ばれているのが弊社AlbaLink（アルバリンク）です。
弊社は年間相談件数14,000件以上・年間買取件数1,500以上の豊富な実績を誇り、さらに弁護士や司法書士、土地家屋調査士などの士業とも連携し、事故物件の法的なリスクの適正な対処が可能です。
弊社が実際にどのような事故物件を、どのような価格で買い取ってきたのか、具体的な事例を次章でご紹介します。
カンタン1分査定
アルバリンクなら事故物件でも適正価格で売却可能！【買取事例紹介】
弊社AlbaLink（アルバリンク）は訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような事故物件を多数買い取ってきました。
例えば、弊社は下記のように「孤独死」「自殺」「溺死」などさまざまな事故物件を全国から買い取っています。
上記の買取金額を見ていただけばわかる通り、弊社は事故物件であっても物件全体の価値を適切に評価し、適正価格で買い取っています。
買取業者の中にはホームページなどで「事故物件を買い取ります」とアピールしておきながら、実際はタダ同然の買取価格しかつけない業者も存在します。
弊社がそうした業者とは違うことが、上記の買取価格でおわかりいただけたのではないでしょうか。
実際、事故物件をはじめ、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「思った以上の高値で買い取ってもらえた」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
また、弊社はお客様からの評価だけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業として高い社会的信用も得ています。
そのため、事故物件というデリケートな対応が求められる物件も、売主様のプライバシーを守りながら、速やかに高値で買い取らせていただきます。
信頼できる買取業者に安心して事故物件を売却したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
【事故内容別】事故物件の売却相場
事故物件の売却価格は、死因（どのような亡くなり方をしたか）によって大きく異なります。
買主が受ける心理的な衝撃の強さが、そのまま価格の下落率に反映されるためです。
事故物件の死因別の売却相場は概ね以下の通りです。
ただし、ここでご紹介する相場はあくまでも目安にすぎません。
実際の売却価格は、駅からの距離や築年数、土地の形状といった立地条件に加え、物件の損傷具合などによっても大きく左右されるためです。
ご自身の物件がいくらで売れるのか、より正確な相場を知りたい方は、経験豊富な不動産業者へ査定を依頼しましょう。
事故物件専門の買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）では、事故の内容を考慮した上で、物件のポテンシャルを最大限に評価した査定価格を提示します。
物件の正確な評価額を今すぐ知りたい方は、以下の無料査定からお問い合わせください。
>>【事故物件でも高額査定・高額買取】無料の買取査定を依頼する
なお、事故物件の売却方法別価格相場は以下の記事で解説しています。
孤独死・病死｜1～2割減
孤独死や病死の場合、売却価格は通常の相場より1～2割ほど低くなる傾向にあります。
本来、国土交通省のガイドライン上では、自然死や日常生活の中で発生した不慮の事故（転倒や誤嚥など）による死亡は、原則として告知義務の対象外です。
| 事故物件に該当する死因 | 事故物件に該当しない死因 |
|---|---|
| ・他殺 ・自殺 ・焼死 ・遺体の発見が遅れて部屋が汚損した孤独死 | ・病気や老衰による自然死 ・階段での転落や入浴中の溺死などの不慮の死 |
ただし、実際には自然死や不慮の事故でも買主に心理的抵抗を与えることがあり、買主から人の死について問われた場合は告知が必要です。
また、発見が遅れて遺体の腐敗が進んでしまった場合も「特殊清掃が必要な事案」として、告知義務の対象となります。
特に室内への汚損や臭いの付着がある場合、買主が受ける嫌悪感は強くなるため、上記よりも価格を下げなければ買い手を見つけることは困難です。
自殺｜1～3割減
物件内で自殺が発生した場合は、相場よりも1～3割ほど価格が下がることが一般的です。
自殺は「そこで人が自ら命を絶った」という事実が強い心理的抵抗感を与え、相場どおりの価格では買い手が見つかりにくいためです。
マンション・戸建て別の減額幅の目安は以下の通りです。
- マンション：3割程度
- 戸建て：少なくとも1〜2割程度
告知義務も発生するため、居住用で物件を購入する候補者には「その事実を知っても買いたい」「それでも住みたい」と思ってもらえるぐらいの値引きをしないと売買は成立しないでしょう。
焼死｜2～5割減
火災で住人が亡くなった「焼死」の場合、売却価格は相場よりも2～5割ほど下落します。
火事によって人が亡くなっている事実は、買主に自殺以上の大きな心理的抵抗感を与えるためです。
実際、弊社が実施したアンケートで「事故物件に住むのもあり」と回答した人を対象に、死因の許容範囲を質問した結果、「孤独死」「事故死」までは許容できるが、焼死を許容できると回答した人はわずか5.7%（16票/281人）でした。
引用元：AlbaLink「ブームの兆し！事故物件はあり？なし？983人にアンケート調査をしてわかった年収別の超意外な傾向とは？」
加えて、火災のあった物件は建物にも瑕疵が潜んでいる可能性があり、売却後に発覚すればトラブルや損害賠償に発展する恐れもあります。
こうした要因により、焼死のあった物件は心理的瑕疵と修繕費用が差し引かれ、土地価格やそれ以下まで下がるケースも少なくありません。
火事で人が亡くなった事故物件を確実に売りたい方は、以下の記事を参考にしてください。
他殺｜3～5割減
他殺事件が起きた物件は、事故物件の中でも最も価格が下がりやすく、相場より3～5割ほど下落するのが一般的です。
殺人事件という凄惨なイメージは、他の死因以上に強い嫌悪感と恐怖心を抱かせるからです。
実際に弊社が実施した事故物件に関するアンケートでも、絶対に住みたくない物件の第1位は「殺人事件があった（55.0%）」物件でした。
引用元：AlbaLink「【住んでみたい＆住みたくない事故物件ランキング】男女500人アンケート調査」
殺人のあった物件には「縁起が悪い」「怖い」といった感情が先行するため、居住用として購入を希望する人はほとんどいないと考えて良いでしょう。
買い手が見つからない状態が続くと、最終的には土地価格を大きく割り込むような低い金額での売却を余儀なくされる恐れもあります。
このような他殺のあった物件こそ、一般市場での売却にこだわらず、事故物件を再活用するノウハウを持つ専門の不動産業者へ売却するのが賢明です。
事故物件専門の買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）は、凄惨な事件現場となった物件でも、法的・心理的な問題を整理した上でスムーズに買い取っております。
「自分の物件は本当に売れるのか」「どれくらい安くなるのだろう」と一人で悩まず、まずは弊社の無料査定で、物件の適正な価値をご確認ください。
>>【事故物件も適正価格で買取可能！】無料の買取査定を依頼する
殺人をはじめとする事故物件を高く売りたい方は、以下の記事も参考にしてください。
事故物件売却時に押さえておきたい3つの注意点
事故物件の売却には、通常の不動産取引とは異なるリスクやルールがあります。
後々のトラブルを避け、円滑に手続きを進めるために、売主が押さえておくべき注意点は以下の3つです。
告知義務違反はトラブルのもと
事故物件である事実を買主に告げずに売却することは、絶対にやめましょう。
売却後に事故の事実が発覚した場合、買主から契約不適合責任※を問われ、損害賠償請求や売買契約の解除を求められる恐れがあるためです。
引き渡された目的物が、契約で定められた種類・品質・数量に適合しない場合に、売主が負う責任のこと。
買主は補修や代金減額、損害賠償、契約解除を請求できる。
「言わなければバレない」と事実を隠して売却しても、以下のルートで買主が知ってしまうケースがほとんどです。
- 物件情報からの推測：「告知事項あり」の記載から事故の事実を特定される
- インターネット上の情報：「大島てる」などの事故物件情報サイトに掲載される
- 近隣住人や関係者からの情報：近所の噂や聞き込み、口コミから情報が洩れる
裁判になれば、売買代金の返還だけでなく多額の賠償金の支払いも発生し、結果として多大な損失を被ることになります。
こうしたトラブルを回避するには、事故物件を売却する際に、どのような些細な事実であっても包み隠さず告知することが重要です。
告知義務の最新の範囲と内容については、以下の記事で詳しく解説しています。
売り出し価格を相場より高く設定すると売れ残る
「少しでも高く売りたい」と、相場よりも高い売り出し価格を設定していると、買主から敬遠されて売却がいっそう困難になります。
わざわざ事故物件を探している一部の層が重視しているのは「安さ」と「コスパ」のため、周辺の通常物件と変わらない価格で売り出してしまうと、検討の対象にすらなりません。
実際に弊社が実施したアンケートでも、「事故物件に住むのはあり」と答えた理由の断トツ1位は「コスパが良いから」でした。
引用元：AlbaLink「ブームの兆し！事故物件はあり？なし？983人にアンケート調査をしてわかった年収別の超意外な傾向とは？」
高く売り出して長く売れ残ってしまうと「何か大きな欠陥があるのでは？」と怪しまれ、結局相場を大きく下回る価格まで下げることになります。
その間も事故物件の固定資産税や維持管理費は支払い続けなければなりません。
事故物件を早く売却したいなら、最初から市場の実勢に合わせた適正な売り出し価格を設定することが大切です。
ご自身で判断が難しい場合は、プロの査定を受けて現実的な価格のラインを把握しましょう。
弊社AlbaLink（アルバリンク）では、24時間365日無料査定を受け付けております。
全国の事故物件成約データに基づき、売主様にご納得いただける適正価格を提示しておりますので、以下からお気軽にお問い合わせください。
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事故物件の取り扱い経験がない買取業者への依頼はリスクが高い
物件の売却時に、事故物件の取り扱い経験のない不動産業者に依頼するのは経済的、時間的なリスクが高いと言わざるを得ません。
一般的な業者は事故物件の再販ノウハウを持っていないため、リスクを過剰に見積もって不当に安い価格を提示されたり、そもそも買取を断られたりすることも少なくありません。
事故物件に慣れていない業者は、販売活動が難航して売却期間も長引きがちです。
さらに、告知の範囲や契約書の特約に関する知識が乏しい業者だと、売主が将来告知義務違反に問われるようなリスクを見逃してしまう可能性さえあります。
トラブルなく確実に事故物件を売却するためには、事故物件を専門に扱う不動産業者に相談するのが適切です。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、他社で断られた複雑な事情を抱える物件の再生を得意とする専門の不動産買取業者です。
専門知識に基づいたリスク管理と、確かな査定眼で、売主様の不安を安心へと変えるサポートをお約束しますので、「自分の物件は特殊だから売れないかもしれない」と諦める前に、まずは弊社へご相談ください。
事故物件のプロフェッショナルとして、売主様に最適な解決策を全力でご提案いたします。
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弊社AlbaLink（アルバリンク）の買取実績や対応物件詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
まとめ
事故物件の売却価格が安くなる最大の理由は「心理的瑕疵」とその「告知義務」により、買い手候補が極端に絞られることにあります。
一般的な仲介で事故物件を売りに出した場合、事故の内容に応じて価格が1割から5割ほど下落するだけでなく、売却期間が長期化し、さらなる値下げを余儀なくされることも少なくありません。
高く売ることにこだわって長く売れ残ってしまうくらいなら、最初から事故物件の扱いに長けた専門業者へ直接売却する方が、結果として手元に残る金額が多くなり、精神的な負担も最小限に抑えられます。
【事故物件専門の買取業者に直接売却するメリット】
- 特殊清掃やリフォームの手配が不要
- 売却後の契約不適合責任が免除される
- ご近所に知られることなく、最短数日で現金化が可能
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、全国の訳あり物件を専門に取り扱う買取業者として、どのような凄惨な事故が起きた物件であっても、その価値を再発見し、売主様が納得できる適正価格で買い取ります。
「事故物件だから安くしないと売れない」と諦めてしまう前に、一度弊社の無料査定からご相談ください。
処分にお困りの方は、24時間365日いつでもお気軽にご相談ください。
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