株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
共有名義の土地は共有者全員の同意がなければ売却できない
共有名義の土地全体を売却するには、持分割合に関わらず共有者全員の同意が必要です。
これは、民法第251条で「共有物に変更を加えるには他の共有者の同意を得なければならない」と定められているためです。
各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。次項において同じ。）を加えることができない。
土地の売却は、所有者が変わる「変更行為」に該当します。
そのため、たった一人でも売却に反対する共有者がいれば、残念ながら土地全体を売却することはできません。
自分の共有持分のみなら自由に売却できる
ご自身の共有持分のみであれば、他の共有者の同意は不要で自由に売却できます。
民法第206条で「所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する」と定められているからです。
所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する。
共有者と連絡が取れない、あるいは売却に反対されている場合でも、自分の持分だけを売却すれば確実に共有関係から抜け出せます。
具体的な売却方法については、以下の項目で詳しく解説します。
共有名義の土地を売却する5つの方法
共有名義の土地を売却する方法は、共有者全員が売却に同意しているかどうかによって大きく異なります。
ここでは、あなたの状況に合わせた最適な売却方法を5つご紹介します。
それぞれの方法について詳しく見ていきましょう。
共有者全員で協力して土地全体を売却する
最も一般的な売却方法が、共有者全員の合意を得て土地全体を売却することです。
共有者全員が売却に前向きであれば、この方法が最もスムーズに進められます。
土地全体を売却できるため、単独名義の土地と同じように市場価格で売却できる点が最大のメリットです。
一人ではなく全員で売却活動を行うため、費用の負担も分散されます。
ただし、共有者全員の合意を得ることが必須であり、一人でも売却に反対する人がいると売却はできません。
また、全員の意見がまとまったとしても、途中で気が変わる共有者が出てくる可能性もゼロではありません。
このようなトラブルを避けるために、売却の意思を固めたら、弁護士などの専門家を交えて「売却同意書」を作成しておくことをおすすめします。
自分の持分を他の共有者に売却する
他の共有者が土地全体の売却に反対している場合でも、自分の持分を他の共有者に売却することは可能です。
共有関係から抜け出したいと考えている方にとって、有効な選択肢のひとつといえるでしょう。
他の共有者にとって、あなたの持分を買い取ることは土地全体の所有権に近づくことになり、将来的に土地活用の幅が広がるという大きなメリットがあります。
そのため、交渉がスムーズに進む可能性が高く、話し合いがまとまれば比較的早く共有関係を解消できます。
しかし、他の共有者に資金力がなければ、売却そのものが難しくなることがあります。
また、話し合いで決める売却価格が低すぎると、「みなし贈与」として贈与税が発生する可能性があるため注意が必要です。
贈与者と受贈者の間で「贈与した・された」という合意がなくても、実質的に贈与を受けた場合と同じ経済的利益があった場合に、「贈与」という行為があったと「みなす」こと
不要な税金を課されるのを防ぐためにも、適正価格での売買を心がけましょう。
ただし、共有持分は市場での取引が少ないため、個人で適正価格を判断するのは困難です。
確実に適正価格を知りたいのであれば、専門の買取業者に査定を依頼するのが確実です。
弊社、株式会社AlbaLink（アルバリンク）は、共有持分をはじめとした訳あり物件専門の不動産買取業者です。
独自のデータベースと豊富な実績に基づいた正確な査定行い、不動産仲介業者では断られるような売却の難しい物件でも積極的にお買取りいたします。
適正価格を知りたい方、他の共有者への売却が難しい方は、ぜひ一度、弊社の無料査定をご利用ください。
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自分の持分を専門の買取業者に売却する
他の共有者への売却が難しい場合は、専門の買取業者に相談するのがおすすめです。
自分の持分のみであれば、他の共有者の同意なしに売却できるため、確実に共有関係を解消できます。
専門の買取業者に依頼する最大のメリットは、他の共有者と直接交渉する必要がないことです。
買い取った後のことはすべて業者が対応するため、あなたはトラブルに巻き込まれることなく、すぐに現金化できます。
とくに、共有者と連絡が取れない、あるいは関係が悪い場合には、最も現実的な方法といえるでしょう。
ただし、共有持分を専門に扱っていない不動産業者だと、買取を断られるケースがあります。
これは、買取後に他の共有者と、物件の利用や売却について話し合う必要があるため、手間や時間がかかるリスクがあるからです。
確実に共有持分を買い取ってもらいたいのであれば、専門の買取業者に絞って相談しましょう。
アルバリンクなら共有持分の高額買取が可能！
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、全国の共有持分を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
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ただ、上記のような物件だけでなく、土地の買取実績もあります。
弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「肩の荷が下りた」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）。
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
信頼できる買取業者に安心して共有持分を売却し、共有関係から解放されたい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（売却前提の問い合わせでなくても構いません）。
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土地を分筆してから売却する
共有している土地を分筆して、それぞれが単独で所有する土地にする方法です。
分筆によって土地が単独名義になれば、自分の土地を自由に活用したり、好きなタイミングで売却したりできるようになります。
また、売却の際に隣接地の所有者が買い取ってくれる可能性もあり、交渉がまとまれば市場価格より高額で売却できるケースもあります。
ただし、分筆には共有者全員の同意が必須です。
また、分筆することで土地の価値が下がってしまう可能性がある点にも考慮しましょう。
たとえば、分筆によって土地が狭くなったり、日当たりが悪くなったりすると、それぞれの土地の評価額が不公平になることがあります。
後々のトラブルを防ぐためにも、土地家屋調査士に依頼して、公平に分筆されるよう調整しましょう。
共有物分割請求訴訟を起こす
共有名義の土地の売却に際して他の共有者の同意を得られないときには、「共有物分割請求訴訟」を提起する方法もあります。
当事者同士の話し合いで解決できない場合に、裁判所の命令で強制的に共有状態を解消する手続き
共有物分割請求訴訟のまでの流れは、大きく以下のとおりです。
- 協議による共有物分割請求：まずは共有者間で話し合い、合意を目指す
- 調停による共有物分割請求：話し合いで解決しない場合、家庭裁判所に調停を申し立てる
- 訴訟による共有物分割請求：調停でも合意に至らない場合、裁判所に訴訟を提起する
訴訟では、裁判官が共有関係を解消するために、以下の3つの方法を検討します。
- 現物分割：土地を物理的に分け、それぞれの共有者が単独で所有する方法
- 代償分割：特定の共有者が他の共有者の持分を買い取り、単独所有にする方法
- 換価分割：不動産全体を売却し、その収益を共有持分に応じて分配する方法
土地を公平に分割するのが難しかったり、共有者に買い取る資金力がなかったりする場合、最終的に「換価分割」が命じられるケースが多くあります。
ただし、裁判は決着がつくまでに1年以上かかることも珍しくありません。
また、高額な弁護士費用もかかります。
和解が成立せず、共有者同士の感情的な対立がより深刻になる可能性も否定できません。
もし、あなたが「時間や費用をかけずに、確実に共有関係を解消したい」と考えているなら、自分の共有持分のみを専門の不動産買取業者に売却する方が、はるかにスムーズです。
ご自身の持分のみの売却であれば、裁判を起こす必要もなく、他の共有者と顔を合わせることもありません。
弊社株式会社Albalink（アルバリンク）は、共有持分をはじめとした「訳あり物件」の買取を専門としており、最短即日で現金化することも可能です。
他の共有者との交渉や煩雑な手続きもすべて弊社が引き受けるため、あなたはストレスなく確実に共有関係から解放されます。
スピーディーかつ確実に共有関係から解放されたい方は、ぜひ一度弊社にご相談ください。
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共有名義の土地売却時にかかる費用と税金
共有名義の土地を売却する際には、以下のような費用と税金がかかります。
なお、以下の記事では共有持分を売却した際にかかる税金と使える特例を網羅的に解説しています。
併せて参考にしてください。
共有名義の土地売却時に利益が出たら確定申告が必要
共有名義の土地を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、翌年に確定申告を行う必要があります。
税務署に売却で得た所得を申告し、納税額を確定させる手続き
売却益が発生した場合でも、特定の特例を適用すれば、税金の負担を軽減できる場合があります。
とくに、以下の2つの特例は、共有名義の土地の売却時にも利用できる可能性が高いです。
売却で利益が出ていなくても、特例を利用して節税できる場合があるので、確定申告は必ず行うようにしましょう。
一方で、確定申告を怠ると、無申告加算税や延滞税が課せられます。
さらに、意図的な無申告と判断された場合は、より重い重加算税（税額の40%）が課される可能性もあります。
そのため、共有名義の土地を売却して利益が出たときには必要書類を準備し、必ず確定申告の手続きを行うようにしましょう。
共有名義の不動産を売却した際の確定申告については、以下の記事で詳しく解説しています。
共有名義の土地売却時に必要な書類
共有名義の土地を売却する際には、通常の土地売却とほぼ同じ書類が必要ですが、共有者全員分の書類を揃えなければなりません。
売却をスムーズに進めるために、事前に以下の書類を準備しておきましょう。
| 書類名 | 概要 | 取得先 |
|---|---|---|
| 登記識別情報（権利証） | 売却する土地の所有者であることを証明する書類 | 不動産を相続・購入した際に法務局から発行されたもの |
| 印鑑証明書 | 実印が本物であることを証明する書類 発行後3カ月以内のものを用意する |
住民票のある市区町村役場 |
| 住民票 | 氏名や住所、生年月日などを証明する書類 | 住民票のある市区町村役場 |
| 固定資産税評価証明書 | 土地の固定資産税評価額を証明する書類 | 土地が所在する市区町村役場 |
| 公図・地積測量図 | 土地の形状や隣接地の情報、面積などが記載された図面 | 土地が所在する法務局 |
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共有名義の土地をスムーズに売却するための3つのポイント
共有名義の土地は、売却に共有者全員の合意が必要なため、単独名義の土地よりも多くの時間や手間がかかります。
後々のトラブルを避けてスムーズに売却を進めるためには、事前の準備が重要です。
ここでは、共有名義の土地を売却する際に押さえておきたい3つのポイントを解説します。
代表者を決めて委任状を作成しておく
共有名義の土地をスムーズに売却するには、共有者の代表者をひとり決め、任せる内容を記載した委任状を作成しておくことが大切です。
共有者全員で売却活動を行うのは、意見の調整や手続きなどで非常に手間がかかります。
たとえば、不動産会社とのコミュニケーションひとつをとっても、共有者全員の都合を合わせる必要がありますし、書類のやり取りもその都度発生します。
そこで、共有者のうち誰か1人を代表者として決め、売却に関する手続きを一任するとスムーズです。
委任状を作成しておけば、代表者が単独で手続きを進められるため、その都度全員の合意を確認する手間が省けます。
なお、共有名義不動産売買の委任状作成について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
売却にかかる費用の負担割合・最低売却価格・売却益の按分を決めておく
売却活動を始める前に、費用や利益の分担について共有者全員で取り決めをしておきましょう。
- 費用負担の割合: 仲介手数料や測量費用など、売却にかかる費用をどのように分担するか
- 最低売却価格: これ以下の金額では売却しないというラインを設定しておく
- 売却益の按分: 売却によって得た利益を、どのような割合で分配するか
これらの取り決めを曖昧にしたまま売却を進めると、後になって「話が違う」といったトラブルに発展する可能性があります。
トラブルを未然に防ぐためにも、話し合った内容は書面で残しておくといいでしょう。
共有名義の土地の売却相場を把握しておく
共有名義の土地を適正価格で売却するためには、事前に相場を把握しておくことが大切です。
とくに、共有者間で売却価格について意見の食い違いがある場合は、客観的な相場情報が話し合いの材料となります。
しかし、共有持分は市場に流通することが少ないため、正確な相場を把握するのは難しいのが実情です。不動産会社に相談しても、査定を断られるケースも少なくありません。
そこでおすすめなのが、共有持分を専門に扱う買取業者に相談することです。
弊社、株式会社AlbaLink（アルバリンク）は、共有持分をはじめとした「訳あり物件」の専門買取業者です。
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お客様の状況に合わせて、親身に対応させていただきます。
まとめ
この記事では、共有名義の土地を売却する方法をはじめ、必要な書類や注意点について解説しました。
共有名義の土地全体を売却するには、共有者全員の合意が必須です。
しかし、共有者と連絡が取れない、あるいは売却に反対されているなど、合意を得るのが難しいケースも少なくありません。
もし、共有者との話し合いが困難なのであれば、自分の共有持分のみを専門の不動産買取業者に売却するのが賢明です。
自分の持分だけであれば、他の共有者の同意なしに単独で売却できます。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も、全国の共有持分を積極的に買い取っております。
過去には、一般の不動産業者が取り扱わない訳あり物件専門の買取業者としてフジテレビの「newsイット！」にも紹介されました。
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