違法建築と既存不適格の違いとは？見分け方・売却方法まで徹底解説！

あなたの物件はどっち？違法建築か既存不適格かの見分け方フローチャート

自分の所有する不動産が「違法建築」なのか「既存不適格」なのか把握している方は多くないでしょう。
まずは以下のフローチャートを使って、あなたの物件がどちらに該当する可能性があるか診断してみましょう。

フローチャートで「要調査」になった方、古い建物で「建築当時の書類が一切ない」「増改築を繰り返していて詳細がわからない」方は、売却前に調査が必要です。
違法建築か既存不適格かによって売却のしやすさが大きく異なるため、現況を正確に把握するためにも専門の不動産買取業者に相談し、調査してもらうことをおすすめします。

当サイトを運営する弊社AlbaLink（アルバリンク）は、違法建築・既存不適格物件をはじめとする訳あり物件の買取を専門とする不動産買取業者です。
相談・査定は無料で承っておりますので、物件の状況確認から売却のご相談まで、まずはお気軽にお問い合わせください。

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違法建築と既存不適格の違いを5項目で比較

所有している物件が「違法建築」なのか「既存不適格」なのかによって、その後の資産価値や売却戦略は大きく異なります。
どちらも「現行の法律に適合していない」不動産であることは共通していますが、法律上の扱いなどが大きく異なるため、まずは両者の違いを正確に把握することから始めましょう。

違法建築と既存不適格の違いについては、以下の記事でも詳しく解説しています。

違法建築と既存不適格の違いがまるわかり！再建築不可の解消法も伝授！

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法的扱い

違法建築と既存不適格は、どちらも現在の建築基準法に適合していない建物ですが、法律上の扱いは以下のように異なります。

建築や増改築の時点から法令に違反している「違法建築（違反建築物）」には、以下の2種類があります。

本来であれば、建物の工事完了日から4日以内に「完了検査（建物の構造や設備が法令に適合しているかどうかの検査）」の申請をして、建築内容に問題がなければ「検査済証」が交付されます。

ただし、実際には以下の理由により検査済証が交付されていない建物も少なくありません。

上記のような建物が違法建築物として残っているのです。

一方の「既存不適格」とは建物の完成当時の法律では適法だった物件が、法律の改正によって適法では無くなった物件を指しています。

建築基準法以外にも、例えば都市計画法によって定められた用途地域が変更になることで既存不適格になった物件も存在します。

違法建築と既存不適格物件の概要を押さえたところで、それぞれの具体例を見ていきましょう。

再建築不可物件の条件や、再建築できなくなった背景についてはこちらで詳しく解説しています。

関連記事：再建築不可物件とは？調べ方や後悔しないリフォーム方法を解説

違法建築の具体例

代表的な違法建築のパターンは以下のとおりです。

特に多いのは建ぺい率・容積率のオーバーと違法増築です。
「DIYで倉庫を増築した」「テラスやバルコニーを後から設置した」といった小規模な工事でも、建ぺい率オーバーで違法建築になる場合があるので、心当たりのある方は専門家に相談することをおすすめします。

建ぺい率・容積率オーバーの詳細と具体的なデメリットについては、以下の記事で解説しているので、併せてご参照ください。

建ぺい率・容積率オーバーの中古物件のデメリット3選！売却方法も紹介

建ぺい率・容積率オーバーの中古物件のデメリットとメリットを紹介！売却できるかどうかについても解説しますので、該当する物件を所有している方は参考にしてください。

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既存不適格物件の具体例

法改正や行政上の変更によって既存不適格となる主なパターンは以下のとおりです。

旧耐震基準（1981年6月以前の基準）で建てられた建物は、既存不適格物件に該当する可能性が高いため、築年数が古い物件を相続したような場合には、一度専門家に確認しておくことをおすすめします。

罰則・是正リスク

違法建築と既存不適格では、行政からの是正命令や罰則の有無が大きく異なります。

違法建築は行政（特定行政庁）から是正命令を受け、無視・違反した場合は刑事罰を受ける可能性があります。

参照元：e-Gov法令検索「第9条、第98条、第99条、第7条6項」

特に、増改築や自由設計の家屋で基準に適合しないと知りながら確認申請を怠った場合は、建築主・設計者・工事施工者のそれぞれが行政処分を受ける可能性があります。

一方、既存不適格物件の場合は、原則として現状のまま使い続けて構わず、罰則もありません。
ただし、以下の場合には現行の建築基準法への適合（改修）が求められる点に留意しましょう。

参照元：国土交通省「大規模の修繕・模様替を行う既存不適格建築物への緩和措置」

参照元：e-Gov法令検索「建築基準法第10条」

言い換えると、既存不適格物件は「現状維持なら問題なし、大規模に手を加えるなら現行法に合わせる必要がある」ということになります。
将来的に売却を検討している場合、こうした制約が売却難易度や価格に多大な影響を及ぼす可能性がある点に留意しましょう。

購入時の住宅ローン利用可否

住宅ローンの利用可否も、違法建築と既存不適格では扱いが異なります。

まず、違法建築の場合、原則として住宅ローンを利用できません。

金融機関が融資を行う際は、担保となる物件が法律に適合しているかを審査します。
ほとんどの金融機関では「検査済証」の提出を融資の条件としていますが、違法建築では検査済証が存在しないか、現況が確認申請の内容と一致しないため、審査の土台に乗らないケースがほとんどです。

一方、既存不適格物件の場合は、住宅ローンの審査は受けられる場合があるものの、承認が下りにくいのが実情です。

検査済証が存在すれば審査自体は受けられますが、現行法に適合していないために担保評価が低くなり、融資額が圧縮されたり、審査が通らなかったりするケースが少なくありません。
一部の金融機関では一定の条件をクリアすれば融資が受けられる場合もありますが、そのような事例はけっして多くはなく、過度な期待は禁物です。

違法建築・既存不適格物件のいずれも融資が利用しにくいため、買主は現金一括で購入できる人に限定されるのが現状です。

売却難易度

違法建築・既存不適格物件はどちらも、一般市場での売却は容易ではありません。

いずれも住宅ローンが組めない・組みにくいことで買主が限定されるうえ、建て替えや大規模リフォームに制約が生じるため、需要は低いと言わざるを得ません。
特に違法建築は「現金一括で購入できる買主」しか対象にならず、一般の買主からは敬遠されやすいのが実態です。

ただし、売却する方法がないわけではありません。
違法部分を改修してから売るか、解体して更地にして売る、専門の不動産買取業者に現状で売却するという3つの方法があります。

それぞれの詳細は、後述の「違法建築・既存不適格物件の売却方法3選」で解説します。

売却価格

違法建築と既存不適格物件とでは、売却価格にも以下のように大きな差が生じます。

違法建築の場合、建物部分の評価はほぼゼロ扱いとなり、「土地の価格から取り壊し費用を差し引いた金額」で査定されるのが一般的です。
法令違反の状態にある建物には市場価値がつきにくく、買主にとっては「解体が前提の土地」として判断されるためです。

一方、既存不適格物件の場合は、建築当時は適法だったため建物に一定の価値は残るものの、現行法に適合していないことから担保評価が下がり、市場相場より安くなるのが一般的です。

ただし、実際の売却価格は立地条件・建物の状態・周辺の需給バランスなど多くの要因に左右されるため、一概には言えません。
より正確な売却相場を知りたい場合は、違法建築・既存不適格物件の扱いに長けた不動産業者に査定を依頼するのがおすすめです。

当サイトを運営する弊社AlbaLink（アルバリンク）は、年間相談件数約20,000件・年間買取件数2,000件（2025年）の実績を持つ、訳あり物件専門の不動産買取業者です。
不動産業者としては数少ない上場企業として高い社会的信用もあり、違法建築・既存不適格物件の査定にも豊富なノウハウがあります。

「自分の物件がいくらで売れるか知りたい」という方も、まずは一度弊社までお気軽にご相談ください。

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違法建築・既存不適格物件の売却方法3選

住宅ローンの審査が通りにくい違法建築・既存不適格物件は、通常の売却活動では買い手を見つけるのが困難です。

しかし、適切な方法を選択すれば売却すること自体は可能です。
具体的な売却方法は以下の3つです。

違法建築の売却方法については以下の記事でも詳しく解説しているので、併せてご参照ください。

違法建築は買取で売却すべき3つの理由！業者選びのポイントも解説

違法建築物は専門の買取業者であれば問題なく売却できます。本記事では、違法建築（違反建築物）の概要・ベストな売却方法・違法建築物件と既存不適格物件の違い・違法建築物専門の買取業者を選ぶ3つのポイント・おすすめ買取業者3選について解説します。

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建物の違法部分を改善してから売却する

一つ目は、増築部分を取り壊したり、セットバック（道路の後退）をしたりして、違法な状態を解消してから売りに出す方法です。

違法部分を改善して売却するメリット・デメリットを以下にまとめました。

建物が適法な状態に戻れば、購入検討者が住宅ローンを利用できるようになるため、一般の個人への売却が可能になります。

ただし、改修にかかる費用が高額になる可能性があります。
増築部分の解体であれば数十万円程度で済む場合もありますが、大規模な構造変更が必要なケースでは数百万円規模になることも珍しくありません。

また、高額な費用をかけて改修しても、立地や物件の状態によっては買い手が見つからないケースもあり、その場合は出費が無駄になってしまいます。
費用をかけずに違法建築や既存不適格物件を売却したい場合は、後述する「専門の不動産買取業者への売却」を検討するとよいでしょう。

更地にしてから売却する

二つ目は、違法建築や既存不適格物件を解体して、更地として売りに出す方法です。

更地にして売却するメリット・デメリットは以下の通りです。

法律に違反している建物自体が消滅するため、土地としての売買となり、売却に支障がなくなります。

ただし、解体費用が高額になりやすく、木造住宅（30坪）で100〜180万円程度が相場です（建物の構造・規模・立地条件によって変動します）。
また、土地の形状が旗竿地だったり、接道条件を満たしていなかったりする場合は、更地にしても需要が見込めず、買い手が見つからなければ解体費用が無駄になってしまう恐れがあります。

高額な解体費用を支払いたくない方や、なるべく早く売却したい方は、まず現状のまま売却できないかを検討してみましょう。
違法建築・既存不適格物件を扱う専門の不動産買取業者なら、解体不要で現状のまま買い取ってもらえる可能性があります。

現状で専門の不動産買取業者に売却する

手間や費用をかけずに違法建築や既存不適格物件を売却できるのが、専門の不動産買取業者にそのままの状態で売却する方法です。

現状で専門の不動産買取業者に売却するメリット・デメリットを以下にまとめました。

専門の不動産買取業者が一般の個人に敬遠されるような違法建築・既存不適格物件を買い取れる理由は、こうした物件を再生・活用するためのノウハウと再販ルートを豊富に持っているためです。

売却価格は仲介での売却と比べると低くなる傾向はあるものの、仲介手数料が不要で、かつ業者が現状で買い取った物件のリフォーム・再生費用や再販売のコストを負担するため、最終的な手残りはほとんど変わらないケースが少なくありません。

弊社AlbaLink（アルバリンク）は、訳あり物件の専門業者として、複雑な法規が絡む物件の買取実績を豊富に持っています。
弁護士や土地家屋調査士といった士業と連携し、法的な問題も適正にクリアした上で買取を進めるため、売主様は売却後のトラブルを心配する必要がありません。

「是正命令が出るのではないか」「住宅ローンが組めないから一生売れないのではないか」といった不安を抱えている方は、ぜひ弊社にご相談ください。
東証上場企業としての社会的信用に基づき、最後まで誠実に対応させていただきます（具体的な買取事例については、次の見出しで詳しく紹介します）。

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なお、以下の記事でも違法建築や既存不適格物件の売却方法について解説しているので、併せて参考にしてください。

違法建築は買取で売却すべき3つの理由！業者選びのポイントも解説

違法建築物は専門の買取業者であれば問題なく売却できます。本記事では、違法建築（違反建築物）の概要・ベストな売却方法・違法建築物件と既存不適格物件の違い・違法建築物専門の買取業者を選ぶ3つのポイント・おすすめ買取業者3選について解説します。

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アルバリンクが違法建築・既存不適格物件を600万円で買取した事例

弊社AlbaLink（アルバリンク）は訳あり物件専門の買取業者として、他社では断られるような違法建築・既存不適格物件を多数買い取ってきました。

たとえば下記は弊社が買い取った千葉県富津市の既存不適格物件です。
この物件は前面道路の幅員が2m未満で接道義務を満たさなくなっていました。 また、下の写真の「BEFORE＆AFTER」のように、室内も老朽化が進んでいましたが、弊社はこの物件を600万円で買取り、リフォームを施したのち、提携している不動産投資家へと再販致しました。 このように弊社は違法建築や既存不適格物件の再販先や運用方法を豊富に持っているため、老朽化が進んだ物件であっても積極的にお買取りいたします。

実際、再建築不可物件をはじめ、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「売れずに困っていたが買い取ってもらえてホッとした」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）

また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。

ですから、「違法建築を指摘されてどうしてよいかわからない」と戸惑っている方こそ、弊社にご依頼いただければと思っております。
年間相談件数約20,000件、年間買取件数約2,000件の豊富な実績で得たノウハウをフル活用し、あなたの違法建築・既存不適格物件のスムーズな買取を目指します（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。

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まとめ

「違法建築」は、建ぺい率や容積率、斜線制限など、建築基準法やその他法令に違反した状態の建築物を指しています。

「既存不適格」は、建築時は適法でも、後年の法律改正により適法状態では無くなった建築物です。

違法建築や既存不適格物件は、そのままの状態だと一般の買い手への売却が難しくなる傾向にあります。

しかし、違法建築や既存不適格物件を活用できるノウハウを持っている専門の不動産買取業者ならスピーディーな売却が期待できるでしょう。

弊社AlbaLink（アルバリンク）では、2011年の創業以来、違法建築や既存不適格物件を数多く買い取ってまいりました。
過去には、一般の不動産業者が取り扱わない訳あり物件専門の買取業者としてフジテレビの「newsイット！」に取り上げられた実績もあります。

違法建築や既存不適格物件をいますぐ手放したいとお考えの方は、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。

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