株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
空き家を活用したビジネスモデル10選！
空き家を活用したビジネスモデルはいくつかあります。
・戸建て賃貸
・シェアハウス
・シェアオフィス / サテライトオフィス
・駐車場
・貸し倉庫
・宿泊施設
・シェアカフェ
・サブスク住宅
・介護施設
・セーフティネット住宅
空き家ビジネスを成功させるために必要なことは、空き家と社会のニーズを掛け合わせたビジネスができるかどうかです。空き家の条件が社会から求められているニーズに合わない場合、ビジネスとして成り立たないことも十分に考えられます。
ですので、求められるのは経営者としての資質、考え方ができるかどうか。収益を得る以上、ビジネスとして責任を持てるかどうか、労力をかけ続けることが必要になります。
戸建て賃貸
最初に思い浮かぶのは、空き家の戸建て賃貸ではないでしょうか。入居者が決まれば毎月安定的な収入源となるビジネスだと考える方も多くいるでしょう。リフォームを行い、住居に問題ない環境を提供できればビジネスとして展開できる可能性があります。
空き家で賃貸経営をする前に、地元の不動産業者に相談してみると良いでしょう。その後、必要に応じて、税理士、弁護士、地方自治体などに相談し、節税対策や補助金などについて相談するのも良いかと思います。
1番最初に行うことは、空き家が建築基準法を遵守しているか確認することです。違反している場合、違反している箇所を直す必要があります。（詳しく知りたい方は、所有している空き家が建築基準法に適合しているかどうかを確認してみてはいかがでしょうか。）
また、賃貸経営をする場合には必要な法的手続きが必要です。賃貸契約書の作成や住宅用火災保険の加入、建物の耐震補強などです。
しかし、賃貸経営は居住者の希望がなければ、空き家の維持費にお金がかかり続けます。メンテナンスも自分で行わなければなりません。さらに、リフォームをした場合、リフォーム費用を回収するまで時間もかかります。
一見、シンプルで収入源が可視化しやすいビジネスモデルですが、ビジネスである以上、収益化は簡単ではありません。リフォームから居住者探しまで自分で行わなければならないですし、家賃の滞納があることも考えられます。
空き家を個人で貸す具体的な方法について、詳しくはこちらをご覧ください。
シェアハウス
シェアハウスは複数の人々が一つの住宅を共有して住む形態の住居です。
戸建て賃貸と違い、複数の入居者と個別に契約するため、入居者の入れ替わりがあったとしても賃貸の収入がゼロになるリスクを阻止できます。収入源を複数に分けることができるので、リスクも細分化できるというメリットがあります。
シェアハウスは女性に人気があり、女性限定などコンセプトを決めて運営すると入居者の希望を募ることができるビジネスモデルです。
しかし、住人が複数いるという性質があるため、人間関係のトラブルをゼロにすることは難しいです。小さなトラブルでも放置し続けると大きなトラブルになりますし、退去者が出ることもあります。
また、部外者の出入りを管理することも難しく、戸建て賃貸よりも神経を使うことになります。
シェアオフィス / サテライトオフィス
テレワークの増加により、需要があるシェアオフィスやサテライトオフィスは企業からも注目されている分野です。インターネットの設備に問題なく、仕事に集中できる環境であれば展開できるビジネスモデルです。
また、社会人の学び直しやリカレント教育が注目されている近年では、社会人が仕事だけでなく、資格試験の勉強などでサードプレスとして活用できる場としても注目度が高い分野でしょう。
しかし、人の出入りが複数ある以上、管理に注力しなければなりません。クレーム対応も1人で対処できなければ、管理業者に依頼するしかなくなります。その場合、管理費用が利益を上回る可能性もあります。
駐車場
空き家を駐車場として運営したい方もいるのではないでしょうか。
近年、シェアカーの人気から車をレンタルするニーズが高くなっています。そのため、車を運転する人が増えていることから自然と駐車場の需要も高くなっているのではないでしょうか。
空き家所有者であれば、空き家を解体して駐車場として活用したビジネスをしようと考える方もいるでしょう。
空き家は解体すると、税金が増えます。
なぜなら、建物がある土地は固定資産税が住宅用地の特例により減額されるからです。
空き家が建っている土地は固定資産税が住宅用地の特例により減額されます。最大6分1まで減額されることによって、固定資産税を多少なりとも安くすることができていました。
空き家であっても住宅が立っている土地には固定資産税の特例措置が適用され、税金が軽減されています。空き家を解体して更地にすると、この特例措置がなくなり、固定資産税が増加します。
このように、固定資産税の特例措置が解体後には適用されなくなるため、税金が増えるのです。
駐車場の運営を空き家の解体から行ったとして、土地の維持費や設備費用の負担を考えると、真剣に駐車場の運営をしていく覚悟がなければ赤字経営になる可能性も十分にあります。
駐車場にしてしまえば楽に収益化できるという形態ではない以上、黒字経営にするのに根気がいることは間違いありません。
貸し倉庫
空き家を貸し倉庫に建て替え、トランクルームとして荷物を預かる運営をするビジネスモデルもあります。トランクルームを設営するための負担費用を安く抑えられることから注目されている方も多いのではないでしょうか。
住居ではないということで、比較的管理しやすいということも空き家を活用するメリットに感じるのではないでしょうか。
しかしながら、地域によってはトランクルームを設置することができるかどうかという問題があります。「建築基準法」と「都市計画法」という法律によって、トランクルームをその地域に作ってもよいかどうかが定められるからです。仮に、「建築基準法」の条件を満たし安全な建物を設置することを条件にトランクルームが設立できるとしても、「都市計画法」により立地不可の地域であれば、建設はできません。
なので、事前確認が必須になってきます。「都市計画法」により、トランクルームが設置できない地域であれば、空き家を手放すことも検討にいれた方がいいかもしれません。
弊社株式会社Albalink（アルバリンク）では、年間6,000件以上の相談を専門のスタッフが受けております。ご相談頂ければ、空き家のエリアの都市計画法についてもお調べ致します。また、売却の相談も承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。
民泊施設
近年では外国人観光客が増加しており、コロナ前よりも多くの観光客で人が溢れています。それに伴い、宿泊施設の需要も高まっていることから、空き家を民泊施設として提供するビジネスモデルにもニーズがあると考える人が多くいます。
民泊のような宿泊施設を運営するに当たっては手続きが多くあります。
法的手続きでは、自治体に民泊経営を行うために必要な住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく公的書類を提出しなければなりません。
民泊経営を始める前にすること
- 市場調査と計画の立案
市場調査：ターゲット市場の需要を把握し、競合の価格やサービス内容を調査
計画立案：料金設定、運営方針、ターゲット顧客を明確にしてビジネスモデルの確立 - 物件の準備
空き家の評価と準備：空き家の状態を評価し、必要な改修工事や修繕を実施 - 法的手続き
住宅宿泊事業法に基づく届出：運営する物件の所在地を管轄する自治体に住宅宿泊事業の届出を行い、届出書、身分証明書、管理規約、消防設備の設置証明書、賃貸契約書などを提出 - 消防法の遵守
消防計画書を作成し、管轄の消防署に提出した上で、消火器や火災報知器、避難経路表示など、必要な消防設備を設置
しかし、空き家を民泊施設にするには地域との相性もあります。観光スポットでなかったり、人の出入りが多くなかったりする地域の空き家は手放す方が得策です。
空き家を民泊にする方法や費用について、詳しくはこちらをご覧ください。
シェアカフェ
空き家を活かした古民家カフェの運営に興味ある方もいるのではないでしょうか。空き家の趣きを活用したコンセプトでカフェを運営するとしたら、リフォーム費用も最低限の負担で済むでしょう。
また、カフェにリフォームした建物を管理者がシェアすることで朝・昼・夜と場所を最大限活用することもできると考えられます。
ただ、カフェ運営を希望する人がいないと場所の維持費がかかり続けることになるので、最低限のリフォームとは言え、リフォームする前に検討が必要です。
サブスク住宅
サブスク住宅は初期費用などかからず、一定期間、住居を使用できる定額制のサービスです。また、必要な家具付きの住居なので、入居日から生活できるのも利点です。
| サブスク住宅の種類 | 説明 |
|---|---|
| 短期滞在型 | 数日から数週間程度の短期間で利用できる住宅 |
| 中期滞在型 | 数週間から数ヶ月程度の滞在に適した住宅 |
| 長期滞在型 | 数ヶ月から1年以上の長期間で利用する住宅 |
| 多拠点居住型 | 一つのサブスクリプションで複数の拠点を利用できるサービス |
| 家具・家電付き型 | 家具や家電が完備されており、引っ越し後すぐに生活を始められる住宅 |
| コミュニティ型 | シェアハウスのように、共同生活をしながらもプライバシーが保たれるタイプの住宅 |
| 地方移住型 | 地方への移住を支援するタイプのサブスク住宅 |
しかし、サブスク住宅を提供する側としては、入居者が生活に不自由することがない環境を整える必要があり、空き家をリフォームする費用が他のビジネスモデルより高くなる可能性があります。
加えて、入居者希望者がいなければビジネスとして成り立たない可能性もあります。
サブスク住宅のニーズを把握したい方や物を持たない暮らしのメリット・デメリットについて、詳しくはこちらをご覧ください。
介護施設
2025年には人口の高齢者率が約30％となり、超高齢社会が問題視されています。そのため、老人ホームやデイサービスのような高齢者向け介護施設のニーズが高い状況です。また、高齢者向けのシェアハウスとして空き家を貸し出すニーズもあります。
介護施設は高齢者が使用するということで建物をバリアフリー化する必要はありますが、一定の条件を満たせば改築に補助金制度が適用することもできます。
しかし、空き家を高齢者向けの施設にするには法的制限があり、それらを満たさなければなりません。加えて、建物以外の点において、食事や送迎などのサービスが求められます。介護施設の運営すべての負担を担える金銭的、人的な資源が十分に準備できるかの検討が必要です。
セーフティネット住宅
2017年10月に住宅セーフティネット制度が開始されました。背景として、日本では今後、高齢者や障がい者、子育て世帯に住居を確保することが必要となる人が増える中、依然として必要な住居を用意できていない現状があります。そのため、近年、増加している民間の空き家を活用することを促しています。
以下の住宅の基準を満たせば、セーフティネット住宅として活用することが可能です。
[1] 耐震性を有すること
[2] 住戸の床面積が原則２５㎡以上であること
[3] 家賃の額が近傍同種の住宅の家賃の額と均衡を失しないこと引用元：国土交通省
また、この3つの条件は地方公共団体が賃貸住宅供給促進計画を定めることによって、規制の緩和を求めることができます。
セーフティネット住宅は、生活保護者や低所得者などを対象に住居を提供するので収入性は他の活用方法に比べたら低くなります。空き家をビジネスというよりも、住宅支援という形で運営する意志のある人であれば向いているのかもしれません。
空き家ビジネスのメリット
空き家ビジネスのメリットとして真っ先に思い浮かぶことは、家賃収入が手に入るということではないでしょうか。
持っているだけの空き家が収入を生み出すツールになるのであれば有効活用するべきだと思うでしょう。
空き家ビジネスのメリットは収入以外にもあります。
・特定空き家認定されない
・補助金の申請ができる
・相続税の減額対象になる
ここでは、空き家ビジネスの3つのメリットについてご紹介します。
特定空き家認定されない
空き家の放置は劣化が進むだけでなく、近隣の景観や安全を阻害することに繋がります。このような状況から、管理されていない空き家は国から「特定空き家」だと認定されることがあります。
参照：国土交通省
特定空き家認定され、注意勧告を無視し空き家に対して対応しなかった場合、固定資産税や都市計画税の減額対象から外れ、最大6倍の税を支払うことになりかねないという状況に陥ります。
ビジネスとは言え、空き家を管理することで特定空き家と認定されるリスクを回避することができます。
空き家対策特別措置法について、詳しくはこちらをご覧ください。
補助金の申請ができる
空き家増加の問題の解決のため、市区町村によって、様々な補助金が設けられています。
地域により、金額の上限は異なりますし、対象となる建物、補助金支給の条件なども異なります。
リフォーム費用を自分で全額負担する前に一度、空き家のある地域の補助金制度を調べることをおすすめします。
補助金に関しては、地域活性化を目的とした用途が対象になることが多いでしょう。例えば、コワーキングスペース、ゲストハウス、交流施設などです。補助金は空き家所有者のビジネス支援というよりも、空き家がある地域の持続可能なまちづくりが目的とされています。
また、補助金の対象条件や補助金額は地域により異なっているので確認が必要です。
空き家の補助金について、詳しくはこちらをご覧ください。
相続税の減額対象になる
アパートのような住居の貸付事業を行っている空き家を相続した場合、空き家の相続税が減額対象になります。住居の貸し出し以外でも、一定の条件を満たせば相続税の減額対象になることもあります。
「小規模宅地等の特例」とは、要件を満たせば土地の価値を最大80％下げることができ、相続税を減額することができるという制度です。
この制度は、相続人が空き家を住居として利用するケースで活用することができます。
空き家の相続を考えるのであれば「小規模宅地等の特例」についても知っておく必要があります。
空き家ビジネスのデメリット
ここまでは空き家ビジネスのメリットについてご紹介しましたが、メリットがある以上、デメリットもあります。
空き家を貸し出すというビジネスモデルである以上、空き家の借り手を探すことが難しいと感じるかもしれません。空き家の立地も関わってきますし、空き家の築年数も影響してきます。人の出入りを考慮するビジネスモデルは立地条件が良いことが重要視されます。建物の安全衛生を気にする方もいるでしょう。
しかし、最も考慮しなければならないのは建物が空き家だということです。
空き家であることの性質を活かしてビジネスモデルを形成するのであれば、空き家の性質の懸念材料も考慮しなければなりません。
以下、空き家ビジネスのデメリットが5つ考えられます。
・専門のビジネスノウハウが必要になる
・空き家の資産価値が低下する
・空き家の維持費にお金がかかる
・リノベーション費用がかかる
・地域経済の衰退が進んでいる
ここでは、空き家ビジネスのデメリットについてわかりやすくご紹介します。
専門のビジネスノウハウが必要になる
空き家とは言え、ビジネスとして成り立たせることを目的にするのであればビジネスのノウハウが求められます。
空き家の賃貸ビジネスにおいても、専門のビジネスノウハウは必要ですし、自分でカバーできなければ専門家に相談を依頼することも考慮しなければなりません。
専門家に依頼する場合、相談料が高くついてしまうこともあります。そこまでして空き家ビジネスに対して、時間的、経済的に余力があるかどうか考えなければなりません。
事前に、所有している空き家を活用してビジネスできるかどうかという点から専門家へ考えを聞いてみるということも必要となるでしょう。
空き家の資産価値が低下する
空き家は時間が経てばたつほど劣化します。それによって、資産価値が低下し続けます。こればかりは、空き家ビジネスをするしないに関わらず、放置していても同じです。
空き家ビジネスをして収益化を目指すのか、資産価値が下がる前に空き家を売却して現金化するかを考える必要があります。
空き家をビジネス活用するとしても、収益が発生するものは責任を果たす役割を担うことになります。空き家ビジネスに労力を注ぐ体力、精神力があるのであれば空き家の有効活用も検討できると思います。しかしながら、空き家ビジネスに疲れ果ててしまい、収益と労力が見合わないことも十分にあり得ます。
単に、空き家で収益化したいのであれば売却して現金化する方が早いです。
空き家専門の買取業者もいるので専門の買取業者に査定を依頼するのも1つの方法です。
空き家所有について、詳しくはこちらをご覧ください。
空き家の維持費にお金がかかる
空き家は国からは資産とみなされています。資産を所有している以上、資産の維持費にお金がかかり続けます。
空き家の維持費とは、固定資産税、都市計画税、火災保険料、水道光熱費など空き家を管理するのにかかる費用です。
空き家ビジネスの収益が空き家の維持費を下回ることも容易に考えられます。また、空き家ビジネスの収益が空き家の維持費に消えてしまうこともあり得ます。
空き家ビジネスに時間、労力を奪われてしまうのであれば、空き家を手放す方がはるかに楽に済むのではないでしょうか。
空き家を持っていて負担に感じるのであれば、専門の買取業者に売ることがおすすめです。
空き家の維持費について、詳しくはこちらをご覧ください。
リノベーション費用がかかる
空き家ビジネスは空き家をそのまま活用して利益を得ることは難しいです。
どのようなビジネスを選んだとしても、そのビジネスに適した空き家のリノベーションは必要となってきます。国からの補助金の対象であったとしても、リノベーション費用が高くなる場合もあります。フルリノベーションの費用はおおよそ500〜2,000万円ほどはかかります。補助金の対象外になることもあります。その場合、リノベーション費用は全額自費負担となります。
リノベーション後、ビジネスを始めたとしてもリノベーション費用を回収するまでに時間がかかりますし、リノベーション費用以外にも費用がかかります。
様々な費用を負担しながら、ビジネスを行う必要があるのかという点から考えることも必要です。
空き家のリノベーションについて、詳しくはこちらをご覧ください。
地域経済の衰退が進んでいる
空き家ビジネスは地域経済の活性化が求められています。補助金は地域経済を支援するために、設けられています。
しかし、衰退している地域にある空き家を活用してビジネスを成り立たせることは、難しいと言わざるを得ません。ビジネス経験のない人が自ずら難しい選択をする必要はないのではと思います。
空き家がある地域にもよりますが、地域の経済状況によってビジネスするかどうかを考えても良いかもしれません。
空き家のビジネス経営に疲弊する前に買取を！
空き家ビジネスはビジネスである以上、ビジネススキルが求められます。
一見、ゼロから起業するよりも、持っている空き家を活用するビジネスは手軽さを感じるかもしれません。
近年、空き家ビジネスが流行っています。国から補助金をはじめ、空き家ビジネスの書籍が出版され、ビジネスモデルがメディアで紹介されています。
しかしながら、安易に手を出してしまい、ビジネスとして形成できなかったと後悔して終わることもあります。
だからこそ、事前に下調べや専門家へ意見を求めるなどの行動が必要になります。また、空き家ビジネスには地域性の相性が関係してくるため、自分がしたいビジネスをできないこともあり得ます。
仮に、空き家ビジネスを始めたとしても経営に疲弊してしまって、生活の負担になる可能性も十分にあります。
空き家ビジネスに疲弊する前に、空き家を売却して、負担を手放すこともできます。
一般の不動産買取業者には断られる空き家であっても、空き家専門の買取業者であれば適正価格で買取が可能です。
空き家ビジネスに手を付ける前に、空き家専門の買取業者に査定依頼をして、空き家の現状の価値を知ることから行動してみることがおすすめです。
弊社株式会社AlbaLink（アルバリンク）では、空き家の無料査定・無料相談を実施しています。空き家の買取の相談だけでなく、現時点での空き家の価値をお伝えすることも専門のスタッフが対応いたします。
空き家ビジネスをするしないに関わらず、空き家の資産価値を知ることで空き家をどうするのかを考える材料になるかと思います。空き家を今後、どうするのか悩まれている方は、是非一度、お話をお聞かせください。
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まとめ
本記事では、空き家ビジネスのビジネスモデル、空き家のメリット・デメリットなどについて解説してきました。
空き家ビジネスはメディアで取り上げられていることもあり注目されています。古民家カフェのように空き家の趣きを残しつつ、空き家をカフェとして運用するビジネスモデルを連想する人も多いでしょう。他にも、空き家を戸建て賃貸や駐車場にリフォームするなど様々な方法があります。
ただ、空き家ビジネスは金銭的・時間的な労力がかかります。空き家ビジネスによって自己実現ができれば良いのですが、空き家ビジネスに固執する必要がなければ空き家を手放すことを念頭に置いて良いでしょう。
もし、空き家ビジネスが難しいと感じたり、お金にできればいいとお考えなら、買取の方が断然早いです。1円でも高く売れる時に、空き家を売ることをおすすめします。
空き家専門の買取業者であれば、スムーズに売却できます。
なぜなら、専門の業者は独自のノウハウによって、通常では困難な空き家を売却できる状態にして買手を見つける手段に長けているからです。
実績豊富な買取業者ほど、他の業者よりも空き家を低コストかつ、最も資産価値の高い形で再活用するノウハウを有しています。それにより、高く売れた金額を買取金額に上乗せして売主様に支払うことができます。
実際に弊社株式会Albalink（アルバリンク）では、他では断られたという物件に関しても買取した実績があります。過去に、一般の不動産業者が取り扱わない訳あり物件専門の買取業者としてフジテレビの「newsイット！」に紹介されたこともございます。
弊社では無料相談を行っております。空き家を売るか売らないかは後に決めていただいても構いません。
今後、空き家をどうするかという選択肢の1つとして、年間相談実績が6,000件以上の弊社株式会社Albalink（アルバリンク）にご相談ください。金額や日程なども含め、全力でご対応いたします。お気軽にご連絡ください。
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