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そもそも借地権とは？
借地権とは、建物を建てる目的で地主へ地代などを支払って土地を借りる権利のことです。
借地権は、地主の承諾なしで自由に土地を利用できる「地上権」と、賃貸借契約の内容に基づいて土地を使用できる「賃借権」とに分けられます。
ただし地上権は借地人に与えられる権利が非常に強いことから、借地といえば賃借権を指すのが一般的です。
また一口に借地権といっても、その種類は以下3つに分類されます。
借地を返還する際に建物の解体義務があるのかどうかは地主と契約を交わしている借地権の種類によっても変わってくるため、自分がどの借地権に基づいて土地を借りているのかをいま一度確認しておきましょう。
ここでは、3つの借地権の特徴について詳しく解説します。
なお、以下の記事でも旧借地権と新借地権の違いを解説しているので、併せて参考にしてください。
借地上の建物を更地にしないで返還する方法を早く知りたい方は、「借地上の建物を解体せずに借地権を返還できる4つのケース」の章からお読みください。
旧借地法に基づく借地権
現行の借地借家法は、1992年8月1日に施行されました。
したがって、1992年7月31日以前に借地契約を交わしていた場合は、旧借地法に基づく借地権が設定されていることになります。
旧借地権の特徴は、借地人が持つ権利が強い点にあります。
基本的に契約期間は木造など非堅固な建物で20年（期間の定めがない場合は30年）、鉄筋コンクリート造など堅固な建物で30年（期間の定めのない場合は60年）と設定されていますが、借地人が希望する限り半永久的に更新が可能です。
地主側が契約更新を拒絶するには「本人が居住するために使う」などの正当事由が必要であり、ほぼ認められることがないのが実情です。
なお、以下の記事では旧借地権でよく起こりがちなトラブル事例をご紹介しています。
旧借地権で土地を借りていてトラブルに見舞われたくない方はぜひご一読ください。
現借地借家法に基づく借地権
現行の借地借家法が施行された1992年8月1日以降に地主から土地を借りている場合は、以下2つの借地権のいずれかに基づいて借地契約を交わしていることになります。
2つの借地権のもっとも大きな違いは「契約更新の有無」です。
借地人の建物の解体義務に大きく関わってくるので、違いを押さえておきましょう。
2つの借地権の特徴について、詳しく解説していきます。
普通借地権
普通借地権は、地主から土地を借りる際の一般的な契約形態です。
契約期間は建物の構造にかかわらず「30年」と設定されていますが、借地人が拒絶しない限り契約が自動更新される点が特徴です。
地主側から借地契約を解除するには「その土地を使う必要がある」などの正当事由が必要であり、かつ一定の立ち退き料も支払わなければなりません。
普通借地権は旧借地権と同様、借地人に与えられた権利が強い借地権といえます。
定期借地権
定期借地権は、借地借家法の施行によって新たに設定された借地権です。
定期借地権の契約期間は「50年」と普通借地権よりも長いものの、期間満了後、借地人は地主へ土地を必ず返還しなければならない特徴があります。
旧借地法では借地人の権利が強く、地主にとっては土地を一度貸すと半永久的に返ってこないリスクがありました。
そこで、一定の契約期間が経過すると必ず土地が返還される定期借地権が新たに設けられることになったのです。
なお、定期借地権には以下の3種類があります。
| 定期借地権の種類 | 特徴 |
|---|---|
| 一般定期借地権 | 契約期間は50年以上。 期間満了後、借地人は建物を解体して土地を返還する必要がある。 |
| 建物譲渡特約付借地権 | 契約期間は30年以上。 30年以上経過した時点で地主が借地上の建物を買い取ることを約束する契約。 |
| 事業用借地権 | 契約期間は10年以上50年未満。 事業用の建物を建てるための借地権であり、住宅には利用できない。 |
定期借地権で土地を借りているときには、3種類のうちのどれに該当するのかを確認しておくことも大切です。
なお、基本的には一般定期借地権で契約を交わしているケースが多い傾向にあります。
借地人には更地返還する「原状回復義務」がある
借地契約が満了して地主へ借地権を返還する際、原則として借地人は自分名義の建物を解体して更地にしなければなりません。
民法第599条第1項で以下のように定められているからです。
（借主による収去等）
第五百九十九条 借主は、借用物を受け取った後にこれに附属させた物がある場合において、使用貸借が終了したときは、その附属させた物を収去する義務を負う。
借地契約の終了とともに、借地人はいままで使用してきた建物や土地を使用できなくなります。
すると土地上に何の権利も持たない借地人の建物のみが残されることになるので、借地人は借地契約を交わす前の状態に戻すべく、借地上の建物の解体義務を負うのです。
これを「原状回復義務」といいます。
借地上建物の解体費用は借地人が負担する
借地の原状回復にあたり、借地上の建物の解体費用を負担するのも原則として借地人です。
解体費用は以下の表のように建物の構造によって異なりますが、100万円以上にのぼるケースは少なくありません。
| 建物の構造 | 1坪あたりの相場 | 30坪の場合 | 40坪の場合 | 50坪の場合 |
|---|---|---|---|---|
| 木造 | 3～5万円 | 90～150万円 | 120～200万円 | 150～250万円 |
| 鉄骨造 | 6～7万円 | 180～210万円 | 240～280万円 | 300～350万円 |
| 鉄筋コンクリート造 | 6～8万円 | 180～240万円 | 240～320万円 | 300～400万円 |
したがって借地契約の更新をせずに地主へ返還する場合には、建物の解体費用をどのように捻出するかを考えておくことも大切です。
もし借地上の建物の解体費用を支払えない場合には、「借地権を専門の買取業者に売却する」の章で解説するように、建物を解体せずに借地権を処分する方法を模索するとよいでしょう。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、借地権をはじめとする権利関係が複雑な不動産の買取を専門におこなっている買取業者です。
あなたの借地権を建物ごと買い取らせていただきますので、「解体費用を支払えない」「解体費用を負担したくない」とお悩みの方は、弊社までお気軽にご相談ください。
なお、建物の解体にかかる費用相場については以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
借地上の建物を解体せずに借地権を返還できる4つのケース
ここまで、地主へ借地権を返還する際には借地人が建物を解体する必要があると解説してきました。
ただし、以下4つのケースのうちいずれかを選択すると、建物を解体しなくても地主へ借地権を返還できるようになります。
結論から申し上げると、4つのケースのうちもっともスムーズに、かつ手軽なのは「借地権を専門の買取業者に売却する」ことです。
上記3つはいずれもあなたが地主と交渉する必要があるのに対して、専門の買取業者に依頼すれば売却に関するすべてのことをあなたに代わっておこなってくれるからです。
手間をかけることなく借地権を手放したい方は、専門の買取業者に相談することをおすすめします。
それでは、借地上の建物を解体せずに借地権を返還できる4つのケースについて見ていきましょう。
借地契約が期間満了により終了
前述のように、借地人には「原状回復義務」があります。
ただし借地契約が期間の満了によって終了する場合、借地人は借地上の建物を時価で買い取るよう地主へ請求できる権利が認められているのです。
これを「建物買取請求権」といいます。
（建物買取請求権）
第十三条 借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。
ただし、すべてのケースにおいて建物買取請求権が認められるわけではない点に注意が必要です。
建物買取請求権に関する以下の事項について、詳しく解説していきます。
なお、以下の記事では借地権を返還する流れについて解説しているので、併せて参考にしてください。
建物買取請求権を行使できる条件
前提として、借地人が建物買取請求権を行使できるのは以下4つの要件を満たしている場合に限ります。
- 借地上に建物があること
- 借地契約満了のタイミングであること
- 地主から借地人に対して契約更新しない旨を通知していること
- 地主側に借地契約を更新しない正当事由があること
まず、借地上に建物が存在していることが条件です。
また、借地権の存続期間が満了を迎えるタイミングでなければ建物買取請求権は行使できません。
たとえば普通借地権の存続期間は初回が30年、更新後が20年なので、更新前なら30年目、更新後なら50年目が建物買取請求権を行使できるタイミングです。
それにくわえて、借地人が借地契約の更新を希望しているのにもかかわらず、地主側が契約更新を拒否していることも条件のひとつです。
地主側が借地契約の更新を拒否するには、「地主がその土地を使う必要性がある」などの正当事由も必要です。
これら4つの条件がそろって初めて、借地人は建物買取請求権を行使できるのです。
なお、立ち退きの正当事由については以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
建物買取請求権を行使する方法
建物買取請求権は、借地人から地主への一方的な通知によって効力が発生します。
つまり、借地人が地主に「建物を買い取ってほしい」と告げるだけで売買契約が成立するのです。
借地人から建物買取請求権を行使されたら、地主は基本的に応じなければなりません。
たとえ借地契約において「借地人は地主に建物買取請求権を行使しない」と取り決めてあったとしても、無効となります。
ただし定期借地権で土地を借りている場合、契約書に「建物買取請求権は認めない」と記載されていたら、借地人は建物買取請求権を行使できない点に注意が必要です。
なお、建物買取請求権を行使する際には口頭で伝えても問題ありません。
しかし「言った言わない」の論争を防ぐためにも、内容証明郵便で通知して証拠を残しておくことをおすすめします。
いつ、どのような文書を誰から誰に送ったかを郵便局が証明する制度。
切手代にくわえて一般書留代として480円、内容証明郵便代として480円が加算される。
借地権を返還する際の相場
借地借家法上、借地人が建物買取請求権を行使した際に地主に建物を買い取ってもらう際の価格は「時価」と定められています。
時価とは「いま建物を売却しようとしたときに売買できると予想される価格」のことです。
借地人が建物買取請求権を行使した時点で借地を使用する権利は失われるので、時価に借地権の価格は含まれません。
建物買取請求権行使時の建物の売却価格に「場所的利益」を考慮した金額が売買価格となります。
駅から近い、日当たりが良いなど建物が存在する環境によって生じる利益のこと。
一般的には更地価格の1～2割ほどと判断されるケースが多い。
ただし、建物の時価を自分で算出するのは難しいといわざるを得ません。
建物に定価は存在せず、立地条件や築年数、経済状況などの個別的要因によって売買価格は大きく左右されるからです。
したがって、地主への交渉材料として建物の時価が知りたいときは、不動産業者や不動産鑑定士に査定を依頼するとよいでしょう。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）では無料査定をおこなっております。
査定を依頼しても無理な営業をかけることはいっさいありませんので、借地上の建物がいくらで売れるのかが気になる方は、お気軽にお問い合わせください。
建物買取請求権が認められないケースもある
ここまで解説してきたように、建物買取請求権は借地人に認められている権利です。
一方で、以下のケースに該当する場合は建物買取請求権を行使できない点に注意が必要です。
- 借地権の契約期間がまだ残っている
- 地代の不払いなど借地人側の債務不履行により借地契約を解除された
- 地主との合意によって借地契約を解除した
借地権の契約期間中に地主へ「建物を買い取ってほしい」と申し出ることはもちろん可能です。
ただし、この時点では借地人に建物買取請求権は発生していないので、買取に応じてもらえるかどうかは地主の考え次第です。
また「地代を滞納した」など借地契約の解除理由が借地人側にあるときにも、建物買取請求権は行使できません。
借地契約を更新しないことが地主側の理由によるものではなく合意だった場合も、建物買取請求権は行使できない点に注意しましょう。
しかし、建物買取請求権が行使できない状況でも建物を解体せずに借地権を返還できる方法は存在します。
建物買取請求権を行使せずそのままの状態で借地権を返還する方法について、次の見出しから詳しく解説していきます。
借地権を地主に買い取ってもらう
建物買取請求権が発生していない場合でも、借地権を建物ごと地主に買い取ってもらえれば、建物の解体費用を負担せずに済みます。
借地人側から借地権の買取を地主に要求する場合の買取価格の相場は更地価格の50％ほどといわれていますが、それでも解体費用を支払わずに済む点は大きなメリットといえるでしょう。
ただし当然のことながら、地主側に借地権を買い取る意思がなければ売却はできません。
くわえて、解体せずに地主へ返還するには借地上の建物の状態が良好である必要があります。
「購入したい中古住宅」に関する下記アンケート調査でも、家屋には状態の良さが求められることがわかります。
地主との交渉が難しい場合には、後述の「借地権を専門の買取業者に売却する」の見出しで解説するように専門の買取業者への相談をおすすめします。
地主と協力して借地権と底地を同時に売却する
地主も土地（底地）を手放したいと考えているなら、協力して借地権と底地を同時に売却するのも選択肢のひとつです。
基本的に借地権と底地をそれぞれ単体で売りに出しても、買主が見つかることはほぼありません。
借地権と底地のみを購入しても、土地全体を自由に活用できるようにはならないからです。
しかし借地権と底地をセットにして販売すると、買主はその土地をどのような用途にも活用できるようになります。
そのため、買主が見つかりやすくなるだけでなく、相場に近い価格での売却が期待できる点がメリットです。
ただし、借地権と底地を同時売却するには借地人と地主両者の同意が不可欠です。
地主側に売却の意思がなければ、交渉してもうまくはいかないでしょう。
また、地主が同時売却に同意してくれたとしても、立地が悪ければ買い手を見つけるのは難しい点に注意が必要です。
実際、弊社がおこなったアンケート調査によると、マイホームを購入した方がもっとも優先している条件は「立地」であるためです。
そのため、借地権付き建物が建っている土地が駅から徒歩15分以上かかるなど、そもそもの立地が悪い場合には同時売却ではなく、専門の買取業者に買い取ってもらうことをおすすめします。
なお、借地権と底地を同時売却する方法や注意点は以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
借地権を専門の買取業者に売却する
借地権を解体費用や手間をかけることなく手放したいなら、専門の買取業者に売却することをおすすめします。
専門の買取業者は弁護士などの専門家と連携しており、地主との交渉術に長けています。
買い取った借地権を活用して収益を上げるノウハウも持っているため、建物ごとスピーディーに買い取ってくれるのです。
また借地権の売却を専門の買取業者に依頼すれば、あなたが地主から売却に関する承諾を得る必要もありません。
手間をかけることなく借地権を建物ごと手放せる点は、専門の買取業者に売却する最大のメリットといえます。
なお、以下の記事でも借地権を建物ごと売却する方法について詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
アルバリンクの借地権買取事例
弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、地主と借地人がトラブルになっているなど、他社では断られるような底地・借地を多数買い取ってきました。
たとえば、弊社では以下のような借地を190万円で買い取った実績もあります。
| 築年数 | 54年 |
|---|---|
| 物件の所在地 | 東京都荒川区 |
| 借地の状況 | ・10坪ほどの土地に木造2階建の戸建が建っている ・建築基準法を満たしておらず再建築できない土地 |
| 借地売却に関する地主様の要望 | ・売却を承諾するための費用（譲渡承諾料）を更地価格の10％とする ・借地の更新料を更地価格の8％～10％とする ・宅建業者が買い取った場合、転売時に承諾料を支払うこととする など |
| 買取価格 | 190万円 |
| 買取時期 | 2023年8月 |
上記の「借地売却に関する地主様の要望」を見て頂けばわかるように、この借地は売却に関する地主様の要望が厳しく、依頼主様（借地人）は他社では買取を断られてしまったようです。
とくに転売時に承諾料がかかることは買取業者にとって直接的な負担となるため、買取を敬遠する業者が多いのも当然といえます。
このように、地主の要望が厳しく、再建築もできず、建物の築年数も古い借地であっても、弊社が190万円で買い取れる理由は以下の2つです。
- 土地の利権に強い弁護士と提携しており、利権問題を解決した上で運用・再販できるため
- 借地の再販先が豊富であり、買取に際して費用がかかっても（承諾料など）利益を生み出せるため
実際、弊社は底地・借地をはじめ、訳あり不動産の買取実績が600件以上（2023年1月〜10月時点）あり、これまで買取をおこなったお客様からも「買い取ってもらえてホッとした」「早く依頼すればよかった」といった好意的な評価を多数いただいております。
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
底地・借地を手間や費用をかけることなく、なるべく高値で売却したい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたことが地主に知られることはありませんので、ご安心ください）。
まとめ
借地権を地主へ負担する際には、原則として借地人の負担で建物を解体して更地にする必要があります。
ただし借地契約が期間満了により終了し、地主側から契約更新をしない旨を通知されたときには、建物買取請求権を行使して建物ごと地主に買い取ってもらうことが可能です。
建物買取請求権を行使できない場合でも、専門の買取業者に依頼すると建物ごと借地権を買い取ってもらえます。
借地契約が満了していない、解体費用を負担したくない場合には、借地権を建物ごと専門の買取業者に売却することをおすすめします。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は、借地権をはじめとする権利関係が複雑な不動産を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
過去には、一般の不動産業者が取り扱わない訳あり物件専門の買取業者としてフジテレビの「newsイット！」にも紹介されました。
弊社なら、あなたの借地権を建物ごとスピーディーに買い取ることが可能です。
弁護士などの専門家とも提携しているので、地主との交渉もお任せいただけます。
解体費用を負担せずに借地権を建物ごと売却したい、地主との交渉が難しいとお悩みの方は、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。
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