株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
旗竿地とは？
旗竿地とは敷地の形状が旗のような形をしている土地のことを指します。
一般的には四角形や長方形のような整えられた土地が整形地と呼ばれ、複雑な形状をした整えられていない土地が不整形地と呼ばれます。
不整形地は三角形やL字型など形が整えられておらず、旗竿地も不整形地の1つです。
旗竿地は道路に接する細長い箇所が「竿」部分、その先にある敷地が「旗」部分という形状の土地です。
土地の形状が特殊な旗竿地はメリットとデメリットがはっきりしており、敷地の利用に工夫が求められます。
旗竿地ができる背景
旗竿地は区画整備や相続による土地の分割などによってできた背景があります。
それに加えて、旗竿地ができる背景には、建築基準法の存在が大きく関係しています。
建築基準法とは、建物を建てる際に安全性や環境面などから守らなくてはいけない規定のことです。
建築基準法の1つに「接道義務」があります。
接道義務とは、幅員4メール以上ある道路に2メートル以上接している条件を満たすことです。建築基準法第43条で規定されています。
参照元：第43条第2項に基づく認定・許可の取扱い | 東京都都市整備局
旗竿地は建物が密集している都市部などにおいて、接道義務を満たしながら土地を分割し、宅地を作っていく結果、生まれました。
なぜなら土地を分割する際に道路に接する部分を2メートル以上作ってから土地を切り売りするからです。
建築基準法を守りつつ、区画整備や土地の分割を行おうとすると、幅4m以上の道路に2m以上接道するという最低限のルールを守り土地を細分化していくことになります。
その結果、旗竿地のような土地が生まれることになったわけです。
整形地と比べると旗竿地は評価が低くなる
旗竿地は整形地と比べると評価が低くなります。
理由は旗竿地の性質上、利用効率の低さ、アクセスの悪さ、日当たりや風通しの問題、資産価値の低さ、建築制約の多さ、プライバシーの問題といった要素が影響しているからです。
これらの要素が土地の価値を下げるため、旗竿地は市場で整形地よりも評価が低くなることが多いです。
より詳しく旗竿地の評価が低い理由について知りたい方は、旗竿地が売れにくいとされる4つの理由をご覧ください。
旗竿地の評価方法
旗竿地の評価方法の流れは以下の4ステップです。
- 基準となる土地の価値を知るために対象のエリアの路線価を調べる
- 路線価をもとに通常の土地の評価額を出す
- 通常の土地の価格からかげ地分を差し引く
- 不整地補正率をかける
この章で詳しく紹介します。
路線価を調べる
最初、対象の土地の路線価を調べます。
路線価とは、国税庁が毎年公表する土地の評価額の一種で、道路ごとに設定され、その道路に面した土地1平方メートルあたりの価格が示されます。その価格に基づいて、道路に面する土地の評価額を計算します。
路線価は、財産評価基準書路線価図・評価倍率表のホームページから対象の地域を選択して調べます。
例えば、「400C」と路線価が設定されている場合、1平方メートルあたり40万円を意味します。「C」は、土地の所有権全体に対してどれくらいの価値を占めているかを示す割合（借地権割）が60%であることを意味します。
路線価をもとに通常の土地の評価額を出す
路線価を調べたら、まず通常の土地の評価額を出します。
通常の土地の評価額は以下の計算式で算出できます。
例えば、400Cの路線価が設定されている道路に面した100平方メートルの土地を持っている場合、計算方法は以下の通りです。
通常の土地の評価額は4,000万円と出ますが、旗竿地の評価額の計算はここで終わりません。
通常の土地の価格からかげ地分を差し引く
通常の土地の価格が計算できたら、その価格から建物や道路の影響で日当たりが悪くなったり、利便性が低下している「かげ地」の面積を差し引きます。
かげ地の計算方法は以下の通りです。
かげ地には通常、土地の評価額を減額するための「補正率」が適用されます。
補正率は地域や土地の形状に応じて異なり、国税庁の基準や自治体ごとのルールで決まります。かげ地の補正率は、一般的には70%前後（0.7）となることが多いです。
例えば、通常の土地の評価額が4,000万円の場合、かげ地の評価額の計算方法は以下の通りです。
＝1,200万円（旗竿地の評価額）
通常の土地の価格からかげ地分を差し引くまでできたら、最後にその評価額を使い旗竿地の評価額を計算します。
不整地補正率をかける
上記で出した評価額に不整地補正率をけかると、旗竿地の評価額を出すことができます。
不整形地補正の計算方法は以下の2つです。
- 不整形地補正率×間口狭小補正率
- 間口狭小補正率×奥行長大補正率
2つの方法の中で、補正率が小さくなる計算方法で評価額を計算します。
補正率は、一般的に0.9～0.7程度で設定され、土地の形状や間口の狭さに応じて異なります。
不整形地補正率×間口狭小補正率で計算する場合、以下の計算方法で不整地補正率を出します。
仮に旗竿地の評価額が1,200万円の場合、計算方法は以下の通りになります。
不整地補正率をかける前の旗竿地の評価額が1,200万円であれば、計算すると864万円と出てきます。
864万円が対象の土地の評価額とみなすことができますが、これらの計算はあくまで目安です。正確な評価額を知りたいのであれば、専門家に依頼した方が良いでしょう。
参照元：奥行価格補正率表（昭45直資3－13・平3課評2－4外・平18課評2－27外・平29課評2－46外改正）｜国税庁
かげ地の奥行が短い場合の注意点
かげ地の奥行が短い場合、奥行価格補正を適用する必要があります。
奥行価格補正とは、土地の奥行が標準的な長さに対して極端に短い、または長い場合に、その土地の価格評価を調整するための補正です。
かげ地の奥行が長い場合、通路部分の利用価値が低下し、一般的に評価額に追加の減額が適用されます。また、宅地部分もアクセスの不便さが評価に反映され、全体的に旗竿地の評価額が低くなる傾向にあります。
一方、かげ地の奥行が短い場合、かげ地の奥行が長い場合と異なり、竿部分の通路としての利便性が高まることもあり、場合によっては、通常の整地と評価額が変わらなくなってしまう場合があります。
そのため、かげ地の奥行が短い場合には、補正率を適切な数値に調整して計算することで、評価額をより妥当なものにすることができます。加えて、かげ地だけでなく、全体の奥行が短い場合には面積全体に補正率を適用します。
奥行価格補正を適用して計算方法は以下の通りです。
この場合、奥行が短いため、評価額は補正されて2,700万円となります。
奥行価格補正は、土地の奥行が標準的な長さから外れている場合に、実際の利用価値に見合った評価額を得るための調整です。
旗竿地が売れにくいとされる4つの理由
旗竿地が売れにくいとされる理由は以下の4つです。
- 他の建物に周囲を囲まれている
- 建設費用が高額になる
- 建築の制限を受ける
- 現在の建築基準法に満たしていない
この章で紹介します。
他の建物に周囲を囲まれている
旗竿地の周囲は建物に囲まれているので、日当たりや風通しが悪くなる環境です。
不動産市場では、日当たりや風通しの良さは物件の価値を決める重要な要素とされています。その要素がないのであれば、市場価値が下がり需要も下がります。
結果的に他の建物に周囲を囲まれていることで日当たりや風通しが悪くなれば、買手が見つかりにくく売れにくい不動産となります。
建設費用が高額になる
旗竿地での建設は整形地よりも高額になります。
なぜなら、旗竿地では入口部分の間口が狭く、工事に使うショベルカーのような重機が入らずに使用できない状況になるからです。
それにより、建設に携わる人手が増えたり、作業が分割され拘束期間が長くかかることで人的費用が高くなります。
建築の制限を受ける
旗竿地は建築できる敷地が限られています。
建物を建てることができるのは旗部分である「有効宅地部分」と限定されています。
自分が所有している旗竿地だとしても、竿部分には建設できません。一般的に狭い範囲である竿部分は車や自転車置き場として活用されます。
土地の活用が制限されているので、建築時にも制限を受けます。
現在の建築基準法に満たしていない
旗竿地は現在の建築基準法と合わない場合があり、再建築不可物件が多くあります。
なぜなら、旗竿地の中には、旗竿地の形状や接道状況によって、接道義務を満たしていないことが多いからです。
接道義務を満たしておらず、建築基準法から外れている物件は、不動産会社に相談したとしても、不動産会社に相談したとしても取り扱いを断られる可能性が非常に高いです。
しかし、再建築不可の旗竿地のような特殊な土地の扱い長けている不動産買取業者に依頼すれば心配ありません。
不動産買取業者に旗竿地の買取を依頼すれば、売主との直接契約になるので売却できないと悩む必要はなくなります。加えて、特殊な不動産の扱いに信用のおける不動産会社であれば、旗竿地を適切な判断で適正価格が買取を行います。
不動産買取業者であれば、再建築不可の土地であっても再生されて新たな買主へ販売するノウハウがあります。再建築不可の旗竿地であっても問題ありません。
弊社、株式会社AlbaLink（アルバリンク）は旗竿地のような特殊な不動産の買取に長けている不動産会社です。
一般の不動産会社が扱いにくいとされる不動産を多く買い取ってきた実績があり、その事業の功績を基に上場している会社です。
旗竿地は専門の業者であれば高確率で売却できますので、詳しくはこちらの記事をご覧ください。
アルバリンクでは、再建築不可の旗竿地の買取も承っております。
随時、無料相談・無料査定を行っておりますので、お気軽にお問い合わせください。
>>【再建築不可物件の旗竿地でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
評価が低い旗竿地にある3つのメリット
旗竿地はデメリットが多いと感じられる要素が多いですが、メリットもあります。旗竿地のメリットとデメリットを把握した上で、所有している旗竿地の評価を客観的に行うことができます。
評価が低い旗竿地にあるメリットは以下の3つです。
- 周囲が静か
- プライバシーが守れる
- 飛び出し・車の侵入による事故が回避できる
この章で紹介します。
周囲が静か
旗竿地は道路から離れているので、車の音や通行人の話し声が届きにくく比較的静かです。
閑静な環境を求めている方にとって、旗竿地の立地条件は適しています。
プライバシーが守れる
接している道路から敷地内が見られることがないので、プライバシーを守ることができます。
一見、プライバシーが確保できることは利点で問題点がないと感じられるでしょう。
しかし、敷地内が人目に触れないということは、空き巣や窃盗に目を付けられる可能性があるということです。
周囲の目がない以上、防犯カメラの設置だけでなく、近隣住民とのコミュニケーションをとることや留守宅と推測されないようにポストにある郵便物はためないなどの防犯対策が必要になります。
飛び出し・車の侵入による事故が回避できる
飛び出し・車の侵入など衝突事故を回避できる点は旗竿地のメリットです。
旗竿地の性質上、道路から建物まで車が通る心配がないので、急な子どもの飛び出しの心配はありません。加えて、比較的幅が狭い竿部分には車が侵入してくることはないので、接触事故を心配することもありません。
特に小さな子どもがいる家庭では、旗竿地の特性を子どもの遊び場として有効に活用できるのではないでしょうか。
売却しやすい旗竿地の3つの特徴
売却しやすい旗竿地の特徴は以下の3つです。
- 間口が3m以上で再建築可能
- 建物の条件が良い
- 重機のスペースが確保できる
この章でわかりやすく紹介します。
間口が3m以上で再建築可能
間口が3m以上で再建築可能な旗竿地は接道義務を満たしているので売却しやすい状態です。
接道義務を満たしていれば、現在建っている建物を取り壊した後、新たに建物を建てることが法的に許可されているので、建て替えが自由にできます。
また、間口が3メートル以上あれば余裕をもって駐車することができ、乗り降りしやすいです。
加えて、再建築可能であれば、既存の建物が老朽化していたとしても立て直しが可能です。
そのため、旗竿地であっても購入希望者が表れやすく売却しやすい条件を持っています。
建物の条件が良い
建物がある旗竿地であれば、日当たりと風通しの良さを確保できていることは売却のしやすさに繋がります。
日当たりと風通しがよい建物は、住む人の生活の質の大きく影響を与えるからです。
日当たりが良ければ自然光を浴びて幸福度を高めることができますし、風通しが良ければ室内の湿気が排出されて空気がこもりにくくなります。
旗竿地においても、建物の条件が良ければ不動産市場で高い需要があり、売却しやすくなります。
重機のスペースが確保できる
既存の建物の劣化が激しく安全性が確保できないく建設が必要な方や旗竿地に新たに建設したい方にとって重機のスペースがあるかどうかは重要です。
重機とは、建設や土木工事、採掘、解体作業などに使用される大型の機械や装置の総称です。ショベルカー、ブルドーザー、クレーンなどが重機になります。
重機を置くスペースがあることによって、重機は建物の解体や新しく建物を建てる時の工事作業に使用し、重機を活用することで力では困難な作業を安全に進めることができるので作業を効率よく進めることができます。
それにより、過酷な作業環境においても効率よく作業が進み、労働時間を短縮して人件費を抑えることができます。
このような要望がある方にとって旗竿地であっても重機のスペースが確保できると主張することで売却しやすくなります。
売却しにくい旗竿地の4つの特徴
売却しにくい旗竿地の特徴は以下の4つです。
- 間口が3m未満で再建築不可
- 間口が私道
- 間口が狭い
- 建築の制約を受ける
この章で紹介します。
間口が3m未満で再建築不可
間口が3m未満で再建築不可の旗竿地は、土地の利用制限を受けるので売却することが難しいとされています。
間口が3メートルなければ、接道条件を満たしていない場合が多く、新たに建物を建てることができない状況です。
このような再建築不可の土地は、新築を求める買手は購入を希望することはありません。
間口が3m未満で再建築不可の旗竿地では、不動産市場では競争力が低く、売却しにくい大きな要因となります。
建て替えできない土地を高く手放したい方は、こちらの記事をご覧ください。
間口が私道
間口が私道である旗竿地は、土地の権利関係が複雑化するので売却しにくい要件となります。
私道の所有者に土地の権利や取り扱いの権限があるので、売却時には相談が必要になります。
その際、私道の所有者との間で私道の責任管理、通行権の明確化などの課題を解決しなければなりません。
権利関係の課題がありそれを購入後に所有者が弁護士などに相談して解決しなければならないことに費用がかかるのではないかと、買手に不安感を与えることに繋がるので、間口が私道であると売却しにくくなります。
間口が狭い
土地の入り口部分である間口が狭いと、軽自動車が通過するので精一杯です。普通車も間口が2メートル以上、通行は可能ですが運転技術が必要となります。
所持する車に制限がかかるだけでなく、間口が狭いことで建築に必要なショベルカーのような重機も通ることができません。その場合、建築費用のコストが高くなります。
間口が狭いと所有する車が限られたり、効率的な建築作業ができなかったりなど制約を受けます。これにより、買手が好む車を所持できなかったり、理想通りの建築ができなかったりします。
結果として、間口が狭い旗竿地は買手が見つかりにくく売却しにくい土地と見なされます。
建築の制約を受ける
所有している旗竿地自体に問題はなくても、土地の性質上、建築の制約を受けることがあります。
囲まれている近隣の建物の位置関係、日当たりや風通しの条件によって、間取りなど設計に制限が出てしまうことになります。
結果として、建築の制約を受けることになる可能性があります。
売りにくい旗竿地を売却する3つの方法
売りにくい旗竿地を売却する方法は以下の3つです。
- 隣接する土地を購入してから売却
- 隣接する土地の所有者に売却
- 不動産買取業者に売却
この章で紹介します。
加えて、旗竿地を高く売りたい方はこの記事をご覧ください。
隣接する土地を購入してから売却
隣接する土地を購入して、元々所有していた土地とひとまとめにしてから土地を売却する方法があります。
その方法であれば、旗竿地として売却するのではなく、1つの整形地として売りに出すことができます。
この方法であれば、再建築不可であった旗竿地を建築可能な土地に変えることで活用しやすい土地として、売りに出すことが可能です。
土地が大きい場合には2つの整形地として売却する方法をとることもできます。
しかしながら、都合よく隣の土地を購入できる可能性は低いですし、相手に購入金額を高く設定されることもあります。なぜなら、相手からしたら土地を売る相手は誰でも良く、売らない選択も高値で購入してくれる買手を選ぶこともできるからです。
であれば、相場よりも高い金額を提示しなければ土地を売却しとうと思わないことも十分にあり得ます。
旗竿地を所有している人が、隣接する土地を買い取って整形地にしたいと考えている場合、隣地の所有者はその意図を把握している可能性があります。そのため、通常の市場価格よりも高い価格で買取を求められることが多くなる状況になります。
仮に、高い金額で隣接する土地を買い取ったとしても、支払った金額を上回る金額で売れる保証はありません。
この方法はリスクだけを抱える事態にしかなりません。
隣接する土地の所有者に売却
隣接する土地の所有者へ売却する方法があります。
この方法は隣接する土地の所有者に対して、旗竿地の購入して自分の土地面積を大きくすることができます。将来的に土地の資産価値を上げる方法として有効なので、隣接する土地の所有者にとって魅力的な提案と思ってもらうことができます。
しかし一方で、隣接する土地の所有者は、旗竿地の価値が低く買手が現れないのではと考えることは容易に想定できます。その想定ができるのであれば、旗竿地を安く購入できると考え値下げ交渉を打診される可能性が出てきます。
買手がいなければ値下げ交渉に応じるしかなく、適正価格を下回る金額で売却せざるを得ない状況になります。
安くても売却できれば良いと考えているのであれば、この方法でも良いでしょう。
不動産買取業者に売却
旗竿地を不動産買取業者に売却する方法があります。
不動産買取業者であれば、旗竿地の最大限の活用方法を考え新たな買主に販売することができます。
しかし、一般の不動産買取業者では旗竿地のような特殊な土地は買取を拒否されるケースも出てきます。
旗竿地のような特殊な土地に対して専門的な知識があり、実績のある買取業者に依頼すればスムーズに売却できます。
なぜなら、専門の不動産買取業者は、旗竿地を活用する再生ノウハウも有効な販売ルートも持っているからです。
弊社、株式会社AlbaLink（アルバリンク）は旗竿地のような特殊な土地を専門に買取している不動産会社です。
一般の不動産買取業者がお断りする物件を扱って買取してきた実績が多くあります。アルバリンクのホームページで買取実績をみることができますので、興味ある方はご覧ください。
何かしらの事情がある訳あり物件を専門に取り扱ってきたので正しく資産価値を提示して、適正価格で買取をすることで多くのお客様に喜ばれており、Googleの口コミが4.6という高い評価をいただいております。
また、弊社では年間6,500件以上の訳あり物件に関する相談を引き受けています。専門のスタッフが無料相談・無料査定は随時、行っておりのでお気軽にお問い合わせください。
まとめ
この記事では、旗竿地の評価について、評価額を計算する方法や旗竿地の性質を説明した上でメリットとデメリットを紹介しました。
旗竿地のメリットとデメリットがはっきりと明確で、利用方法次第では特性を生かして有効活用できることもあるでしょう。
しかしながら、旗竿地の評価額を計算するのは面倒ですし、その土地を活用することも現実問題として難しいと感じている方が多いのではないでしょうか。
売却をしようとしても、購入希望者が現れて売れるまで時間がかかりますし、一向に売れずに時間だけが過ぎていくこともあります。その場合、土地の維持管理費を支払い続けることになります。
そのような状況を解決するには素早く買手を見つけることです。
素早い解決策は、不動産買取業者へ依頼して売却する手段です。
不動産買取業者へ旗竿地を直接買い取ってもらえれば、買手が見つかるまで時間を要することはありません。
なぜなら、旗竿地を買い取るのは不動産買取業者で直接売買ができるからです。
しかし、一般の不動産買取業者に依頼しても断られることがあるかもしれません。
旗竿地のような特殊な土地を再生させて活用するノウハウがない買取業者もいるからです。
弊社、株式会社AlbaLink（アルバリンク）であれば旗竿地も買い取ることができます。
弊社は旗竿地のような訳わけ物件を専門的に扱ってきた実績・経験から、買取した土地を有効活用するノウハウ、独自の不動産販売ルートを持っているのでどのような土地であっても活かすことができます。
弊社で行っている無料相談・無料査定にも多くのお問い合わせを頂き、一人でも多くの訳あり物件に困っている方の力になれるように努めています。
「不動産についてプロに相談したい」とお考えでしたら、是非とも弊社へお問い合わせください。お客様に寄り添い、共に問題の解決へ進んでいきたいと考えています。
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