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地目「山林」とは広大な山の土地のこと
はじめに地目「山林」の定義を解説します。
「地目」とは土地の用途による区分のこと
「地目」とは、土地をその利用状況によって分類した登記上の区分のことです。
不動産登記法によって地目は以下の23種類に区分されています。
| 地目 | 概要・用途 |
|---|---|
| 田 | 農耕地で用水を利用して耕作する土地 |
| 畑 | 農耕地で用水を利用しないで耕作する土地 |
| 宅地 | 建物の敷地及びその維持若しくは効用を果すために必要な土地 |
| 学校用地 | 校舎、附属施設の敷地および運動場 |
| 鉄道用地 | 鉄道の駅舎、附属施設および路線の敷地 |
| 塩田 | 海水を引き入れて塩を採取する土地 |
| 鉱泉地 | 鉱泉（温泉を含む）の湧出口およびその維持に必要な土地 |
| 池沼 | かんがい用水でない水の貯留池 |
| 山林 | 耕作の方法によらないで竹木の生育する土地 |
| 牧場 | 家畜を放牧する土地 |
| 原野 | 耕作の方法によらないで雑草、かん木類の生育する土地 |
| 墓 | 地人の遺体または遺骨を埋葬する土地 |
| 境内地 | 境内に属する土地であって、宗教法人法（昭和26年法律第126号）第3条第2号および第3号に掲げる土地（宗教法人の所有に属しないものを含む） |
| 運河用地 | 運河法（大正2年法律第16号）第12条第1項第1号または第2号に掲げる土地 |
| 水道用地 | 専ら給水の目的で敷設する水道の水源地、貯水池、ろ水場または水道線路に要する土地 |
| 用悪水路 | かんがい用または悪水はいせつ用の水路 |
| ため池 | 耕地かんがい用の用水貯留池 |
| 堤 | 防水のために築造した堤防 |
| 井溝 | 田畝または村落の間にある通水路 |
| 保安林 | 森林法（昭和26年法律第249号）に基づき農林水産大臣が保安林として指定した土地 |
| 公衆用道路 | 一般交通の用に供する道路（道路法（昭和27年法律第180号）による道路であるかどうかは問わない） |
| 公園 | 公衆の遊楽のために供する土地 |
| 雑種地 | 以上のいずれにも該当しない土地 |
参照元：Wikibooks「不動産登記事務取扱手続準則第68条」
土地の地目は、登記官が土地の現況や利用目的によって客観的・総合的に判断・認定されます。
「山林」とは耕作によらず竹木の生えた土地のこと
不動産登記法上の「山林」とは「耕作の方法によらないで竹木の生育する土地」のことです。
似た地目に「原野」がありますが、山林との違いは主に生えている植物の大きさにあります。
原野の定義は「耕作の方法によらないで雑草、かん木類の生育する土地」です。
原野が農耕などに適さず、草や低木が生えている土地のことであるのに対し、山林は人の背丈を超える大木(竹を含めた)の立ち並ぶ土地である点が異なります。
その他の似た地目に「雑種地」がありますが、雑種地は他の22地目のいずれにも該当しない以下のような土地のことです。
- 資材置き場
- 舗装されていない駐車場
- 水力発電のための水路または排水路
- 遊園地、運動場、ゴルフ場、飛行場（建物が付随的な場合）
- テニスコート、プール
- 競馬場の馬場
- 火葬場（建物のないとき）
- 高圧線の下の土地で他の目的に使用することができない区域
- 鉄塔敷地または変電所敷地 など
参照元：Wikibooks「不動産登記事務手続準則第69条」
雑種地は消去法でしか定義できず、山林でも原野でもない土地として区別されます。
山林と原野、雑種地など地目の区別は、あくまで登記官の現況判断によるものです。
地目が山林か確認する方法
所有する土地が山林かどうかを知りたい場合は、「登記簿※」を取得すると土地の地目を確認できます。
※登記簿とは
不動産の物理的な状況と権利関係を法的に登録した公的文書のこと。
正式名称は「登記簿謄本（電子化以前）」「登記事項証明書（電子化後）」。
登記簿を見ると「表題部」の地番の隣（目印④の部分）に地目が「畑」「宅地」と記載されています。
登記簿（登記事項証明書）は法務局の窓口、郵送のほか、オンラインで法務省「登記ねっと」からも請求できます。
登記ねっとは平日の午前8:30～21:00まで利用が可能で、「窓口受け取り」と「郵送」を選択できます。
窓口受け取りの手数料は1通480円、郵送してもらう場合は1通500円です。
もしくは、固定資産税納税通知書が手元にあれば、同封された「課税明細書」や「評価明細書」でも地目をチェックできます。
なお登記情報の見方については、以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてください。
地目が山林の土地の6つのデメリット
ここでは、山林を所有するとどんなデメリットやリスクがあるのかについて解説します。
なお、山林に家を建てる際の注意点については後述します。
法律で利用を制限される場合がある
地目が山林の土地では、以下の法律で利用や建物の建築を制限される場合があります。
- 農地として使用されている場合は「農地法」
- 保安林に指定されている場合は「森林法」
- 市街化調整区域に指定されている場合は「都市計画法」
山林が農地として使用されている場合は、耕作以外で土地を使用する際に「農地転用」の届け出や許可申請が必要となる可能性があります。
また、所有する山林が「保安林※」に該当する場合は、国に保護されている森林のため、木の伐採が原則認められていません。
※保安林とは
以下の目的のために、農林水産大臣や都道府県知事が指定した森林のこと。
- 土砂災害防止
- 水源涵養（かんよう）機能の維持
- 生活環境の保全・形成 など
保安林で無断で木を伐採した場合「原状回復」を命じられる可能性もあるため注意が必要です。
参照元：農林水産省「保安林とは」
さらに地目が山林の土地は「市街化調整区域」に指定されているケースも多く、その場合農林漁業者以外は自治体の許可なく家を建てられないので注意しましょう。
市街化調整区域かどうかを調べる方法については、以下の記事で解説しているので参考にしてください。
市街地から遠く生活の便が悪い
地目が山林の土地は、市街地や都市部から離れてる場合が多いです。
主要道や駅へのアクセスが悪く、生活に欠かせない商店や病院などの便も悪いことから、毎日の生活に車が必須となり、しかも山間部ではガソリン価格も高いのが一般的です。
仮に近隣に大型ショッピング施設や大病院がある、または建設計画がある場合は、今後周辺が開発され、利便性が高まる期待も持てますが、そうでなければ不便さを受け入れるしかありません。
災害のリスクが高い
特有の地形や自然環境により、山林では災害のリスクも高まります。
山林は豪雨や台風による地滑りや土砂崩れの発生リスクが高いため、傾斜の急な山地の場合は特に注意が必要です。
また、山間の水辺に近い土地は地盤が軟弱な場合も多く、地震により地盤沈下が起こる可能性もあります。
自然豊かで起伏に富んだ山林においては、都会では想像もつかない被害も想定しなければなりません。
緊急時の安全確保が難しい
山林では緊急時の安全確保や安全行動が難しい場合があります。
まず、道路整備が行き届いていない山間部のエリアでは、救急車や消防車など緊急車両の到着までに時間がかかる恐れがあります。
悪天候時や降雪時には、道路の通行がさらに困難になる可能性が高いでしょう。
さらに山林では自身が避難する経路も限られており、災害時の避難が困難になることも考えられます。
最悪の場合孤立するリスクもあるため、常に食糧や水、救急キット、携帯ラジオや懐中電灯といった備えが必要です。
土地活用が難しい
宅地と比べると山林は土地の活用に制限がかかり、活用範囲が狭められています。
先述したように都市計画法や森林法、宅地造成等規制法など多くの法律の制約を受けるため、自分が買った山であっても自由に建物を建てられないケースも多いです。
制限区域内に建物を建てられる場合でも、自治体や組合などに許可申請を行う必要があり、家の建築に時間がかかる要因の1つにもなっています。
そのため山林の活用を考える際には、事前に法規制を調べることが大切です。
| 制限や指定 | 確認する方法 |
|---|---|
| 農地 |
|
| 保安林 | 県庁森林保全課にある「保安林台帳」を閲覧する |
| 市街化調整区域 | 市町村の都市計画課に問い合わせる |
売却が難しい
山林の土地は活用しづらいうえに、災害などのリスクが高いなど、デメリットが敬遠されるため売却が困難です。
山林所有者の中には、コロナ以降のキャンプブームやリモートワーク、二拠点生活などの需要により山林人気が高まっていると聞いて、売却を期待している方もいるでしょう。
しかし基本的に山を欲しい人はかなり少数派と言わざるを得ません。
全体としては、買いたい人より手放したい人が圧倒的に多く、山林は供給過多でいっそう売れにくいのが実態です。
なお弊社AlbaLink（アルバリンク）は、山林を積極的に買い取る不動産買取業者です。
流動性の低い土地でも弊社なら問題なく買い取れますので、山林の売却を検討する際は一度弊社へご相談ください。
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地目が山林の土地の4つのメリット
地目が山林の土地にはデメリットが多いと同時に、以下のようなメリットもあります。
山林の保有はメリット・デメリットの両面から慎重に検討しましょう。
土地価格が安い
山林は宅地と比べると土地価格が圧倒的に安いです。
一例として、国土交通省「不動産情報ライブラリ」をもとに、令和5年の住宅地と山林の基準値価格を比較してみましょう。
| 所在地 | 用途区分 | 価格 |
|---|---|---|
| 東京都港区西麻布3丁目 | 住宅地 | 2,080,000(円/㎡) |
| 東京都西多摩郡奥多摩町氷川 | 住宅地 | 27,700(円/㎡) |
| 東京都西多摩郡奥多摩町川野 | 林地 | 73,800(円/10a) |
1a=100㎡のため林地の基準値価格は73.8円/㎡となり、同じ町内の宅地27,700円と比べてもけた違いに安いことがわかります。
したがって宅地では購入できない広大な敷地も、山林なら容易に手に入れることが可能です。
先述した規制さえクリアできれば、土地を広く使った開放感ある山林ライフを実現できるでしょう。
税金が安い
山林は土地の評価額自体が低いため、固定資産税などの税金も安いです。
山林の固定資産税は1haあたり数千円（年間）程度である場合がほとんどで、一般的な戸建ての10万～15万円（年間）と比べると安さは一目瞭然です。
さらに、保安林や課税標準額30万円未満の山林については固定資産税がかかりません。
また、山林は活用のしづらさが考慮され、相続税評価額も低くなっています。
ただし、山林の固定資産税の評価は「地目」ではなく、「現況」の土地利用によって認定されるため、家を建てた時点で宅地並みの課税になる点に注意しましょう。
登記地目は「申請主義」であり、所有者が変更登記をしないかぎり変わらず、市役所の資産税課の担当者が判断する現況とは差異が生じる場合があるのです。
ちなみに、世の中には固定資産税の安い「山林」に地目変更するために、わざわざ土地に木を植える人もいるようですが、調査官が「現況が山林」と認めなければ地目変更申請は却下されてしまいます。
自然豊かで環境が良い
豊富な自然に囲まれた環境で、景観に恵まれていることも山林の土地を持つメリットです。
山林では都会と比べて四季の変化を感じられるほか、マイナスイオンによる癒し効果も得られます。
そのためリモートワークの二拠点生活や自給自足生活には、快適な環境といえます。
自然災害のリスクなどに十分対策できるのであれば、都会の喧騒から離れ、自然と共存し穏やかに暮らせるメリットは大きいでしょう。
木材を売却できる場合もある
山林を所有していると、生育する木を伐採して売却できる場合もあります（立木売買）。
売上金が手に入るほか、森林資源の育成や環境保全の観点から、山林整備に対し税制上や融資面で優遇を受けられる点もメリットです。
売却できる木材は杉や桧などの針葉樹が中心で、主な売却先は原木市場やバイオマス発電所です。
ただし初心者が1人で伐採・運搬することは困難なため、専門の伐採業者に山に入ってもらうのが一般的です。
原木価格は毎日変動しますが、参考までに2024年11月時点の価格相場を挙げておきます。
- スギ：約13,400円/1㎥
- ヒノキ：約19,500円/1㎥
参照元：一般社団法人全日本木材市場連盟「原木市場の部 木材価格調査表」
近年はウッドショックやバイオマス発電の普及などにより、木材価格は上昇傾向にあります。
とはいえ、伐採・運搬などの諸費用を差し引くと、利益はほとんど残らないのも事実です。
また、山林と木材の品質を保つためには、間伐、枝打、下草刈りなどのメンテナンスが欠かせません。
植林した立木が育つには少なくとも30年～40年かかることを考えると、立木売買で収入を得続けるには林業に骨を埋める覚悟といえます。
地目が山林の土地に家を建てる場合の8つの注意点
先ほど山林の土地を所有するデメリットをお伝えしましたが、ここからは山林に家を建てる場合の注意点を解説します。
家を建てると「地目変更」が必要になる
地目が山林の土地に家を建てたら「地目変更」が必要です。
地目はあくまで土地が登記された時点の現状であって、地目が「宅地」でなくても家を建てること自体は可能です。
ただし、家を建てたら1カ月以内に地目を「宅地」へ変更しなければなりません。
不動産登記法上、土地の用途を変更した場合は1カ月以内の変更登記が必要と定められているためです。
申請を怠ると、不動産登記法の規定で10万円以下の罰金に科せられる場合があるため注意しましょう。
山林を宅地に地目変更する方法
法務局に地目変更登記を申請する際の流れは以下のとおりです。
- 家屋の完成後、管轄の法務局に「地目変更申請書」を提出する
- 法務局が書類を確認後、現地調査を行う
- 問題がなければ「登記完了証」を受け取るか郵送される
地目変更登記を申請する際には、以下の書類を用意しておきましょう。
- 地目変更登記申請書
- 登記原因証明情報
- 登記事項証明書（登記簿謄本）
- 地積測量図
- 現地地図
なお、所有する山林の全体でなく一部に家を建てる場合は、現状が「山林」の部分と「宅地」の部分に土地を分筆する必要があります（土地分筆登記）。
分筆登記には測量が必要となり、単独で行うのは困難なため、土地家屋調査士に依頼することをおすすめします。
建築費用が高額になる
山林で家を建てる際の注意点としては、以下の工事が必要になり、建築費用が高額になりがちな点が挙げられます。
- 宅地造成工事
- 地盤改良工事
- 道路開発工事
- インフラ整備
いずれも大規模な工事となりがちで、さらに擁壁設置義務※のある地域では、追加で多くの建築費用が必要です。
※擁壁設置義務のある地域とは
高低差のある土地の斜面や崖などが崩れないよう、壁状の構造物の設置が必要な箇所のこと。
- 盛土によって1ｍ以上の崖が生じる場合
- 盛土・切土どちらでも2ｍ以上の崖が生じる場合
参照元：e-Gov法令検索「宅地造成及び特定盛土等規制法施行令第3条」
また、道路の状況によっては資材や重機の搬入が困難な場合もあり、その分の追加費用が発生することも想定されます。
なお、以下の記事では土地の整地にかかる費用について詳しく解説しているので、参考にしてください。
インフラの調査・整備が必要になる
山林に家を建てる場合は、事前のインフラの調査と整備が不可欠です。
- 水道の整備状況（または井戸水が利用可能か）
- 電気の引き込み費用の見積もり
- 下水道などの排水設備の有無
- 通信環境の確認
山林には水道が引かれていない場合も多く、新たに水道を引くと1,000万円以上の工事費がかかることもあるため、事前に確認が必要です。
また、最寄りの電柱からの距離をチェックし、電気の引き込み工事の費用を概算する必要もあります。
場合によっては、太陽光発電などの代替エネルギーの活用も検討しなければならないでしょう。
下水処理設備の設置が必要かどうかについても、事前にチェックしておきましょう。
多くの場合、先述した工事費用に追加でインフラ整備費用が生じるので、事前の見積もりが大切になります。
太陽光発電パネルが設置できないケースもある
山林に電力を引き込む代わりに太陽光発電を選択する場合がありますが、条件によっては設備を設置できない可能性があります。
例えば、以下の土地は太陽光発電設備の設置に不向きです。
- 日照が遮られる土地
- 傾斜のある土地
- 北向きの斜面
- 地盤が軟弱な土地
- 樹木の伐採が禁止されている土地
樹木がうっそうと繁っているなど、日照が悪い土地だと太陽光パネルに日光が当たらないため、発電力を発揮できません。
土地が北向きの斜面の場合も、十分な発電効果を得られず、設置費用を回収できない恐れがあります。
また、地面の傾斜が急な場合も安定した基礎の設置が難しく、土砂崩れで設備が崩壊するリスクが生じます。
もし太陽光発電が難しい場合は、地中熱や小水力発電など、立地に適した他の再生可能エネルギーを検討するほうがよいかもしれません。
地質調査が必要になる
山林に家を建てる場合は、以下の地質調査を実施しましょう。
- 岩盤調査
- 地価水の状況確認
- 土壌汚染の確認
ボーリング調査の結果次第では、特別な基礎工事が必要になる可能性があります。
また地下水位が高い場合も、基礎の防水処理や湿気対策が必要となるため、やはり追加で費用がかかります。
さらに過去の土地の利用歴によっては、土壌に有害物質が含まれている可能性があるため、土壌汚染調査も必要になるでしょう。
もし土壌に有害物質があると、地下水が汚染され健康被害につながる恐れもあるため、注意が必要です。
家が建つまでに数カ月～1年かかる
山林では、家が建つまでに数カ月～1年以上かかる場合が多いです。
お伝えしてきたように、法的規制のある土地では、開発許可や農地転用などの法的手続きが必要で、数週間～数カ月かかります。
さらに前項の事前調査や、造成工事や地盤改良、インフラ整備にも時間が必要です。
山林は宅地と異なり、相続や購入をした後すぐに家を建てて住めるわけではないため、余裕を持ったスケジュールで家の建設計画を立てることが大切です。
自然との共生を考える必要がある
山林に家を建てるなら、自然との共生や調和も考慮しなければなりません。
森林資源の保護は、生物多様性の保全や山の持つ治水力の保護、地球温暖化の緩和にもつながります。
そのため、なるべく開発を最小限に抑え、山の生態系を破壊しないよう留意することが必要です。
造成についても、できるだけ地形を変えないよう留意しましょう。
例えば、インフラを引く代わりに再生可能エネルギーを利用するなどの工夫が求められます。
また、家屋のデザインや色調についても、周辺の景観と調和するよう配慮しましょう。
地域コミュニティとの関係を考える必要がある
山林に暮らすのであれば、地域コミュニティとの関係性構築が不可欠です。
山林の土地では昔からの集落がある場合が多く、一般に田舎の人間関係は都市部よりも濃い場合が多いです。
例えば山間のコミュニティでは、以下のような行事や役割があります。
- 草刈り
- 清掃活動
- 消防団の活動
- 自治会の集まり
- 祭りや運動会
これから山を購入する場合は、事前に近所にどんな人が住んでいるか、地域にどんなイベントがあるか確認し、コミュニケーションを取っておきましょう。
家を建てる前に近隣住民に建設計画と移住計画を説明し、理解を得ておくことも大切です。
山林は医療機関へのアクセスが困難なこともあり、非常時には近隣住民と助け合わざるを得ません。
時にはプライベートなことにまで干渉され、引いてしまうかもしれませんが、コミュニティと共存しないと田舎暮らしは成り立たないと考え容認しましょう。
住宅ローンは使えない
山林を購入すること自体に住宅ローンは使えません。
そもそも住宅ローンは家を購入するための制度のため、山林に家を建てる目的であれば、住宅ローンが使える場合もあります。
とはいえ、山林の土地は担保価値が低いため、金融機関は融資をしたがらないのが一般的です。
もし審査が通った場合は、家を建てて土地の現況が宅地に変わったと同時に地目を宅地へ変更し、金融機関に報告する必要があります。
地目変更登記を忘れてしまうと、違約金や契約解除を受ける場合があるので注意が必要です。
地目が山林の土地を所有し続ける7つのリスク
ここまで、山林を所有する場合と、家を建てる場合のデメリットや注意点を解説してきました。
地目が山林の土地を所有し続ける限り、以下のリスクがつきまといます。
山林には広大な土地を安く手に入れられるメリットはありますが、保有はリスクに留意して判断しましょう。
固定資産税や維持管理費用が永遠にかかる
山林を保有し続けると、固定資産税や維持管理費用が永遠にかかります。
宅地より固定資産税が安いとはいえ、市街地に近い立地の場合は評価額も上がり、税額も宅地並みになる場合があるので注意が必要です。
おおまかな税額を調べるなら、役所で固定資産課税台帳を閲覧したり、以下の固定資産評価証明書を取り寄せて確認するとよいでしょう。
さらに、山林に必要な維持管理には以下のものがあります。
- 敷地の草刈り
- 水源の維持
- 倒木を防ぐための整備
- 林道整備
山の価値を維持し安全性を確保するためにも、敷地の草刈りや水源の維持、林道の整備が必須です。
大雨で通路が崩落した場合に重機で整地したり、台風で倒木が発生したときの除去費用なども考慮しなければなりません。
また災害のリスクや後述する事故のリスクを回避するために、倒木を未然に防ぐ点検・整備も必要です。
ちなみに木の伐採には1本当たり5万～10万円のコストがかかり、200坪で約70万円かかったケースもあるといわれます。
このまま山林を保有し続けると、使わない土地に手間と費用を半永久的に掛けなければなりません。
ゴミや産廃を不法投棄される
山林を放置していると、ゴミや産廃の不法投棄の誘発につながります。
不法投棄されやすい土地には以下の共通点があります。
- 車や人どおりの少ない道路付近の山林
- 周りに民家のない人目に付きにくい農地や山林
所有する山林で第三者に不法投棄された場合、犯人が特定できなければ、ゴミの処分費用を土地の所有者が負担することになります。
なお、ゴミが一度投棄されると同じ場所に繰り返し投棄されるケースが多く、いつしか大量のゴミや大型家電、ひどい場合は建設残土やコンクリートなどの建築廃材、産廃まで投棄されることも少なくありません。
大型家電や自動車部品などを廃棄された場合、土地所有者の処分費用は計り知れませんが、どんなに大きな廃棄物でも、すべて所有者に撤去義務がある点に注意が必要です。
伸びた木が交通の妨げになる
放置した山林の木が以下のように交通の妨げとなった場合は、行政の指導や罰則を受けることもあります。
- 倒木が道路をふさいだ場合
- 伸びた枝で信号や標識が見えにくい場合
道路構造令では、車や歩行者の安全通行を確保するために、樹木などの障壁物が道路上に入ってはいけない範囲を、車道の場合が高さ4.5mまで、歩道の場合は高さ2.5mまでと定めています。
参照元：e-Gov法令検索「道路構造令第12条（建築限界）」
道路上に張り出している樹木の土地所有者は、樹木の移転や伐採などの指導を受ける場合があります。
自治体によっては悪質な場合に3年以下の懲役または100万円以下の罰金が科されることもあるので注意しましょう。
参照元：栃木県矢板市「道路に張り出した樹木は切りましょう – 栃木県矢板市公式ウェブサイト」
参照元：e-Gov法令検索「道路法第43条（道路に関する禁止行為）」
なお、倒木や張り出した枝が原因で事故が起きた場合は、原因となった樹木の所有者が賠償責任を問われるケースもあります。
実際に倒木による死亡事故が発生し、遺族が市と山林所有者に6,000万円の損害培養を求めて提訴した事例もあるため、注意が必要です。
参照元：RKK NEWS「倒木で男性が死亡した事故 熊本市が土地所有者に賠償請求 所有者側は争う姿勢 | 熊本のニュース」
山火事が発生し延焼する
山林を保有している限り、山火事の発生・延焼リスクも負い続けることになります。
林野庁の調査によると、2018年～2022年の5年間の平均で国内では年間1,300件以上、1日あたり約4件のペースで山火事が発生しています。
これだけ発生していると、いつどこで山火事が起きてもおかしくありません。
また、原因のほとんどは人為的な不注意によるものあることもわかりました。
山火事の原因トップは「たき火」が32.5％で最も多く、次いで「火入れ」「放火(疑い含む)」「たばこ」の順です。
一度山火事が発生すると、風向きや風の強さによっては周辺の人家にも被害を及ぼし、避難勧告が出されることもあります。
もし山林所有者が管理や伐採を怠っていて、山火事が発生し民家などに延焼した場合は、所有者も損害賠償を請求される可能性も否定できません。
土砂崩れで損害賠償請求される
もし所有している山林で土砂崩れが発生し、周囲に被害を及ぼした場合には、損害賠償を請求されることもあります。
請求されるのは他者の敷地に流入したがれきや土砂の撤去費用や、土砂崩れで被害を受けた場合の損害賠償請求などです。
「自然災害なのに土地所有者が責任を負うの？」と思うかもしれませんが、山林の樹木や地盤などを適切に管理していなかった場合は、所有者側の過失とされ、賠償責任を負う可能性が高いです。
特に、行政から過去に土砂崩れのリスクを指摘されていたにもかかわらず、対策を取っていなかった場合は所有者の過失として扱われます。
実際に2021年7月に静岡県熱海市で発生した土石流災害をめぐっては、遺族が土地の前所有者と現所有者、静岡県や熱海市に対し64億円ほどの損害賠償を請求する裁判を起こしています。
参照元：SBSNEWS | 静岡放送「裁判は佳境に入っていくところ」原告側の弁護士が語る 熱海土石流をめぐる裁判 現地検証を行う方針が示される=静岡 | 静岡のニュース 」
この際に、土地の所有者は業務上過失致死容疑で強制捜査も受けました。
土地の管理不全はこのように「重大な過失」につながるのです。
害虫・害獣が近隣に被害を及ぼす
山林を放置した結果、害虫や害獣が繁殖し、近隣に被害を及ぼす恐れもあります。
山にはキクイムシや細菌が増殖しやすい環境が整っており、もし所有する山林に害虫が大量発生した場合、拡散を防ぐために大規模な伐採を行う必要性も出てきます。
もちろん伐採費用は所有者負担です。
また、シカやイノシシ、野ネズミの食害を受けた木は幹まで腐朽し、立ち枯れの原因となります。
立ち枯れは木材としての価値低下だけでなく、倒木や土壌流出の要因ともなるため、早急な撤去が必要です。
さらに害獣が周辺の農作物に被害を及ぼせば、山林所有者の責任が問われることは言うまでもありません。
境界の特定が困難になり処分できなくなる
山林を長く所有するうちに、境界の特定が困難になるケースもよくあります。
山林の境界は地元の人が尾根筋や沢筋、目印となる樹木などをもとに決めている場合が一般的ですが、山林は風化などによって落石・崩落が頻繁に起こるため、土地形状が変化し目印が消えてしまうことも多いです。
さらに大雨や雪解けで土砂崩れや地滑りも発生しやすく、林道が崩落したり河川形状が変わることもあります。
結果として、山林では隣地の所有者と境界の認識が異なり、トラブルになるケースも少なくありません。
そもそも山村部では住人の高齢化が進み、本当の境界を知っている人自体が減っている現状もあります。
山林に限りませんが、隣地との境界線が特定できない「境界不明」の土地は、買主がトラブルを懸念するため売却は極めて困難です。
なお、以下の記事では境界未確定の土地を売却する方法について詳しく解説しているので、参考にしてください。
地目が山林の土地を手放す7つの方法
地目が山林の土地を保有するデメリットや、放置するリスクを考えると、使わない山林は手放してしまうほうが得策です。
ここでは、地目が山林の土地を上手に手放す方法を紹介します。
ちなみに、もっとも確実で手間なくスピーディーな方法は、最後の「専門の買取業者」です。
相続放棄する
山林をまだ相続していないのであれば、相続せずに放棄するのも1つの方法です。
相続放棄とは、故人の財産や負債すべての相続を放棄することで、借金が多い場合や負動産がある場合によく用いられる方法です。
相続放棄を放棄すれば、山林の固定資産税や管理負担を免れられます。
また、遺産分割協議の面倒なトラブルに巻き込まれずに済む点も、相続を放棄するメリットです。
ただし負の遺産だけでなく、プラスの遺産も相続を放棄する必要があります。
また、相続を知った時から3カ月以内に手続きをしないと、「相続を承認」したとみなされ、放棄できなくなる点にも注意が必要です。
また、自分1人が相続を放棄した場合、他の相続人が山林を相続しなければならない点にも留意しなければなりません。
なお、以下の記事では、ある日突然相続が判明したときの対処法や、相続放棄すべきかどうかの判断基準について詳しく解説しているので、参考にしてください。
「相続国庫帰属制度」で国に返す
山林を手放すもう1つの方法に「相続土地国庫帰属制度」があります。
相続土地国庫帰属制度とは、相続や遺贈で土地を取得した人が、一定の条件を満たした場合に土地を国に返還できる制度です。
この制度は、相続した土地が管理されず放置され、「所有者不明土地」となることを防ぐ目的で、2023年4月に導入されました。
相続土地国庫帰属制度を利用できれば、相続放棄しなくても山林を手放すことができ、固定資産税からも解放されます。
相続土地国庫帰属制度の手続きの流れは以下のとおりです。
- 法務局へ事前相談
- 法務局へ連絡のうえ申請書を提出
- 土地の要件審査（実地調査）
- 承認された場合、負担金を納付
- 土地が国庫へ帰属
もし山林が共有状態の場合は、共有者全員で申請を行う必要があります。
ただし、相続土地国庫帰属制度で土地を国に引き取ってもらえるためには、以下の厳しい要件を満たさねばなりません。
【申請できない土地】
- 建物がある土地
- 担保権や使用収益権が設定されている土地
- 他人の利用が予定されている土地
- 土壌汚染されている土地
- 境界が明らかでない土地・所有権の存否や範囲について争いがある土地
【申請できても承認されない土地】
- 一定の勾配・高さの崖があって、管理に過分な費用・労力がかかる土地
- 土地の管理・処分を阻害する有体物が地上にある土地
- 土地の管理・処分のために、除去しなければいけない有体物が地下にある土地
- 隣接する土地の所有者等との争訟によらなければ管理・処分ができない土地
- その他、通常の管理・処分に当たって過分な費用・労力がかかる土地
例えば、傾斜が急な土地や、境界不確定の土地は引き取ってもらえない可能性が高いです。
また、仮に申請が通っても、タダで山林を引き取ってもらえるわけではなく、以下の費用がかかります。
- 審査手数料の金額：土地1筆につき14,000円
- 負担金（森林の場合）：254,000円～611,000円※面積に応じて算定される
参照元：法務省「相続土地国庫帰属制度のご案内」
負担金には、引き取った土地を国が長期的に管理するための費用としての意味合いがあります。
負担金を支払えて、山林の土地が要件を満たす場合は、相続土地国庫帰属制度を検討するとよいでしょう。
なお、相続土地国庫帰属制度の詳細は以下の記事で詳しく解説しているので、参考にしてください。
自治体や団体に寄付する
不要な山林は自治体や団体に寄付できる場合もあります。
自治体に山林を寄贈できれば、維持するリスクと費用を免れられるほか、寄付金控除の対象にもなるため、節税にもなります。
ただし、自治体としては土地の寄付を受けると固定資産税の税収が減ってしまうため、無条件で土地を引き取ってくれるわけではありません。
一般的に自治体が引き取るのは以下の条件を満たした土地です。
- 公共の利益に見合う土地
- 開発できる可能性のある土地
- 防災や環境保護に寄与する土地
なお、以下の土地は自治体でも寄付を受け付けていません。
- アクセスが難しい土地
- 大規模な修繕が必要な土地
- 環境規制に違反している土地
基本的に、自治体は公共の役に立ち、かつ管理負担のない土地でなければ引き取らないと考えましょう。
なお、実際に自治体が放置された山林を引き取った事例もあるものの、極めて例外的なケースといえます。
参照元：読売新聞オンライン「管理できない山林どうする？町が始めた民有林買い取り制度に評価『相続で子に処分促され』」
なお、山林は自治体ではなく公益法人や自治会、町内会などへ無償譲渡することも不可能ではありません。
ただし法人へ譲渡した場合、寄付を受けた法人に不動産取得税、登録免許税、法人税（受贈益として）が課される点に注意が必要です。
また、自治会や町内会については法人格を得ないと、そもそも土地の登記ができません。
法人や自治会に山林を活用するニーズがある場合は、寄付を受けてくれるかもしれませんが、周辺も同じような持て余された山林の場合、自分の土地だけ引き取ってもらえる見込みは低いと言わざるを得ません。
隣人に無償譲渡する
山林をタダでも手放したい場合、土地の隣人に無償譲渡を申し出ると受けてもらえる場合があります。
隣地の住人であれば、自分の土地と山林を一緒に活用できるので、他へ打診するよりも引き取ってもらえる確率が高いです。
ただし、無償譲渡だからといって口約束だけで済ませてしまうと、譲渡後にトラブルになる可能性があるため、以下のような「贈与契約書」を正式に交わしておくことも大切です。
【契約書に記載する内容】
- 贈与者と受贈者の氏名
- 森林の所在地
- 所有権移転登記の日時と費用負担者
- 公租公課の負担者
また、無償譲渡は「贈与」に当たるため、山林を譲り受けた人に贈与税がかかる点にも注意が必要です。
とはいえ、実際には山林の隣地の住人が隣の山を欲しているケースはあまり多くないでしょう。
不動産マッチングサイトで譲渡する
手放したい山林は、不動産マッチングサイトに掲載して譲渡先を探す方法もあります。
不動産マッチングサイトとは、不動産を「売りたい人」と「買いたい人」をマッチングするプラットフォームのことです。
マッチングサイトを利用すれば、インターネットを通じて山林の存在を幅広い人に知ってもらえて、手軽に譲渡できるでしょう。
マッチングサイトには取引を仲介してくれるサービスと、個人対個人で売買交渉・取引ができるサイトがあり、以下におすすめのサービスを挙げておきます。
| サイト名 | 概要 |
|---|---|
| 山いちば |
|
| フィールドマッチング |
|
| みんなの０円物件 |
|
| 負動産の窓口 |
|
仲介のないサービスの場合、相談・交渉、トラブル発生時の対応は自己責任となる点に注意しましょう。
また、掲載したまま半永久的に引き取り手が現れない可能性もあるので、急いで手放したい場合は他の方法を選択するほうが良いでしょう。
なお、以下の記事では売れない土地の手放し方について解説しているので、参考にしてください。
山林引き取りサービスに引き取ってもらう
山林をタダでも手放せない場合は、有料で引き取ってくれるサービスを利用する方法もあります。
| 会社・サービス名 | 概要 |
|---|---|
| 株式会社KLC 「不動産引き取りサービス」 |
|
| 株式会社EINZ 「不動産有料引き取りSOS」 |
|
| LandIssues株式会社(ランドイシューズ) 「LAND ISSUES」 |
|
| 株式会社メディコム 「YAMAKAS山林引き取りサービス」 |
|
なお、不動産の有料引取りは比較的新しいサービスのため、レビューも少なく、優良な業者かどうかを見分けるのは困難かもしれません。
現状、法整備が追い付いていないこともあり、以下のような悪徳業者もいるようです。
- 契約後連絡が取れない
- 山林を売却したら新たな土地を契約させられた
- 「引き取った山林を活用します」と言いながら放置し、そのまま廃業してしまった
もし引き取った業者が山林の維持管理を怠れば、土砂崩れなどの発生時に、元の所有者が責任を問われかねません。
そのため、契約前に以下のポイントをチェックすることが肝心です。
- 契約内容を明確に開示してくれるか
- 名義移転（契約）後に追加費用が発生しないか
- 確実に名義移転してくれるのか
引取り業者の中にも適正な業者はいるものの、もし見分けがつかず心配な場合は、次項で紹介する信頼性の高い方法で山林を手放すことをおすすめします。
専門の買取業者に買い取ってもらう
タダでも手放せないような山林でも、山林専門の買取業者なら買い取ってもらうことが可能です。
「タダでも引き取ってもらえない山林をなぜ買い取れるの？」と思うかもしれませんが、山林の取り扱いを断る不動産業者は「買取業者」ではなく「仲介業者」である場合がほとんどです。
ここで「買取」と「仲介」の違いを見てみましょう。
買取とは、業者が売主から直接不動産を買い取る不動産売買形態です。
一方の不動産仲介とは、不動産を売りたい人と買いたい人を媒介し、契約成立をサポートする売買形態です。
仲介業者の収益源は、契約成立時の成功報酬である「仲介手数料」であるため、ニーズが低く売却の見込みの薄い物件は、、仲介してもらえないことも少なくありません。
仲介手数料は一般に以下のように決められています（速算式）。
| 成約価格（税抜） | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 200万円以下 | 成約価格（税抜） × 5％ ＋ 消費税 |
| 200万円超～400万円以下 | 成約価格（税抜） × 4％ ＋ 2万円 ＋ 消費税 |
| 400万円超 | 成約価格（税抜） × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税 |
このように成約価格が高いほど仲介手数料も高くなるため、評価額の低い山林は仲介を断られるか、売却を後回しにされてしまうケースが多いのです。
一方、専門の買取業者は、買い取った物件の再販先を事業者や不動産投資家など、多岐に拡大しています。
特に優良業者は豊富な取引ノウハウで物件を収益化できるため、山林でも問題なく買い取れるのです。
また、山林引き取りサービスではほとんど引き取ってもらえないような共有名義や農地であっても、ノウハウ豊富な不動産買取業なら買取が可能です。
また、買い取った物件を即時に現金化する買取業者は、基本的に資金繰りが良好で経営基盤が盤石なため、山林の買取後に廃業する心配もありません。
なお不動産買取事業についてはバブル期以降に法整備が進んでいるため、新しい業態よりもトラブルが少なく信頼性が高いです。
アルバリンクなら地目が山林の土地でも売却できる！
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、山林などの負動産を積極的に買い取っている不動産買取業者です。
弊社には通常では売れない田舎の土地や、市街化調整区域など規制の厳しい土地でも、多数買い取り再販してきた実績があります。
例えば、以下のような豊富な活用ノウハウと再販先があるので、地目が山林であっても高く買い取ることができるのです。
- キャンプ場・サバゲー場
- 別荘地
- キノコ栽培
- 植木屋の植木育成
- 林業施設
- 猟師の狩猟関連施設
- 自然保護団体の活動拠点
- 太陽光発電設備の設置
さらに弊社は法律や税金の専門家と連携しているので、面倒な登記の相談や手続き、分筆時の測量などもワンストップで対応できます。
ここで、弊社Albalink（アルバリンク）の実際の買取事例を紹介しましょう。
弊社は訳あり物件専門の買取業者として、他社では断られるような山林や農地、市街化調整区域なども多数買い取ってきました。
実際、地方の不動産の相続が発生し、弊社でその不動産を買い取らせていただいたお客様からは、以下のような感謝のお言葉を頂いています。
かねてより悩みの種であった地方にある不動産をいよいよ相続することとなり、相続人全員で話し合い、買取業者様にお願いすることにしました。 譲渡益は見込んでおらず、とにかく早い段階での現状渡しが実現しそうな業者様を探し、口コミや実績からAlbaLink様にご相談いたしました。 断られてしまうのでは、と不安が募りましたが、担当の方が当初より親身に寄り添って下さり、難しい条件の不動産ではありましたが、何とかお引き受けいただけることになりました。 やり取りも非常にスムーズ且つ迅速で、相続発生から短期間での契約締結となり、長年の肩の荷が下りてホッといたしました。 AlbaLink様にご相談して本当に良かったです。また、ご担当いただいた方にも心より感謝申し上げます。引用元：Google口コミ（Albalink）
上記は信憑性の高いGoogleの口コミにお客様が書き込んでくださったものですが、その他にも弊社はGoogleの口コミで多数の好意的な評価を頂いております。
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、以下の理由から高い社会的信用も得ています。
「地方の山林の相続が発生してどうすればよいかわからない」「タダでも山林を引き取ってもらえず困っている」そのような方はぜひ一度下記無料買取査定フォームから弊社にご相談ください（売却前提の問い合わせでなくても構いません）。
>>【家の建たない山林でも高額売却！】無料の買取査定を依頼する
まとめ
地目が「山林」の土地を所有するデメリットは、法による規制とリスクが多いことです。
農地法や都市計画法、森林法による利用制限を受けるため、所有者は山林を自由に活用できません。
また、災害や土砂崩れ、倒木などのリスクも高く、普段から周囲へ被害を及ぼさないよう維持管理に努める重い責任が生じます。
こうした手間や負担が原因で、近年は山林を手放したい人が増えている一方で、活用できない山林を買いたい人は少なく、山林が供給過剰で売れないのが実情です。
結果として山林はタダでも手放すことができず、有償で引き取ってもらったり、原野商法まがいの被害に遭ってしまうケースも少なくありません。
しかし手放すことが難しい山林でも、信頼できる買取業者に相談すれば、しっかり値段を付けて買い取ってもらえます。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、山林などの売れない土地を専門に買い取る不動産買取業者です。
多くの山林や農地、市街化調整区域の土地を買い取ってきた豊富な実績は、以下をはじめとする数々のメディアでも紹介されています。
弊社には豊富なノウハウと再販先を持っているので、あなたが無料もしくは有償で手放そうとしていた山林でも、高値で買取が可能です。
山林を活用する予定もなく、手放すこともできずお困りの方は、ぜひ弊社へご相談ください。
相談・査定はこちら
