株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
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施設に入った親の家にできる3つの対処法
親が介護施設に入ったときに、あなたが空き家となった実家にできる対処法は主に以下の3つです。
売却する
「空き家となった実家に住む人がいない」「親が介護施設を終の棲家に考えている」場合には、空き家となった実家を売却するのはひとつの手です。
実家を売却するメリットには、「親の家の売却代金を施設の入所費用に充てられる」「親の家の維持管理費用がかからなくなる」などさまざまあります。
ただし、「思い出の詰まった家がなくなる」「親が介護施設を退去したときに住む場所がなくなる」などのデメリットもあるため、慎重に検討することが求められます。
賃貸に出すなど活用する
介護施設に入った親の家を何らかの方法で活用する選択肢もあります。
たとえばあなたがいま賃貸物件に暮らしているのなら、施設に入った親の家に住むことで毎月の家賃負担を抑えられるようになります。
また、介護施設に入った親の家を賃貸物件として貸し出したら、毎月家賃収入を得られる点がメリットです。
家賃収入を、介護施設で暮らす親の生活費に充てることもできます。
そのほか、実家を解体して更地とし、駐車場経営を始める方法もあります。
ただし、賃貸経営や駐車場経営は必ずしもうまくいくとは限りません。
借り手が見つからなければ収入は得られず、空き家や土地を維持管理する費用ばかりがかかってしまうリスクがあることは押さえておく必要があります。
なお、以下の記事では不動産投資に詳しくない方が賃貸経営に向いていない理由を解説しているので、併せて参考にしてください。
また、施設に入った親の家を解体すべきかどうかで悩んでいる方は、まず以下の記事をご参照ください。
リバースモーゲージを利用する
親の介護施設代や生活費などをまかないたいのなら、リバースモーゲージを利用する手もあります。
リバースモーゲージとは、自宅を担保としてお金を借りる方法です。
リバースモーゲージは、契約者が亡くなったときに担保に入れている不動産を売却して元金を一括返済する仕組みとなっています。
毎月の返済は利息分のみで済むため、返済負担を軽減できるメリットがあります。
また、借り入れたお金を介護施設の入所代や親の生活費など自由に使えることもメリットです。
ただし、リバースモーゲージには「返済中に金利が上がると返済負担が増える」「自宅の売却金額で借入金を返済できないと借金が残る」などのデメリットもあるため、利用は慎重に検討することをおすすめします。
施設に入った親の家を売却する4つのメリット
介護施設に入った親が実家に戻る可能性がほぼない、子どもも実家に住む・活用する予定がないのなら、売却を検討するのは賢明な選択肢といえます。
ここでは、施設に入った親の家を売却することで得られる4つのメリットについて解説していきます。
親の家の売却代金を施設の入所費用に充てられる
施設に入った親の家を売却する最も大きなメリットは、介護施設の入所費用に充てられる点です。
親が民間の老人ホームに入所する場合には、入所一時金として数百万円、毎月の利用料として10～20万円ほどの費用を支払わなければなりません。
しかし施設に入った親の家を売却すればまとまった現金が手に入るため、金銭面で不安を感じることなく親が介護施設で生活を送れるようになります。
介護施設へ入所するにあたって親の預貯金に手をつけずに済む点も、施設に入った親の家を売却するメリットといえるでしょう。
親の家の維持管理費用がかからなくなる
施設に入った親の家を売却すると、以降の維持管理費用がかからなくなる点もメリットです。
空き家を維持するためにかかる費用には固定資産税や都市計画税、水道光熱費、火災保険料などがあり、少なくとも年間で26万円ほどはかかるといわれています。
しかし施設に入った親の家を売却してしまえば、維持管理費用を負担する必要はありません。
空き家にかかる維持管理費については以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
親が元気なうちに売却すれば手間がかからない
原則として、介護施設に入った親の家は名義人である親にしか売却できません。
そのため、もし親が認知症などの病気を患って正常な判断ができなくなったら、売却が難しくなってしまう点に注意が必要です。
しかし、親の意思がまだはっきりとしている状態で売却すれば、余計な手間をかけずに施設に入った親の家を現金化することが可能です。
親が認知症でも成年後見制度を利用すると売却できる
親が認知症を患ってしまったとしても、成年後見制度を使えば施設に入った親の家を売却できます。
成年後見制度とは、認知症などで判断能力が不十分となった方を成年後見人が法的にサポートする制度です。
ただし、子どもでも親の成年後見人になれるとは限りません。
成年後見人を選任するには、まず家庭裁判所に申し立てを行う必要があります。
その後、家庭裁判所による審判が行われて成年後見人が選任される流れですが、弁護士などの専門家が選ばれるケースも少なくないのです。
この場合は、一定の報酬を支払わなければなりません。
また、成年後見人による親の家の売却が家庭裁判所に認められるには、施設に入った親の介護費用を捻出するなどの理由が必要です。
必ずしも売却の判決が下されるわけではない点も押さえておく必要があります。
このように、親が認知症などで判断能力がなくなってしまうと格段に売却のハードルが上がってしまうため、施設に入った親の家を売りたいのなら、親が元気なうちに行動に移すことが大切です。
特例が適用されて譲渡所得税の負担を抑えられる
施設に入った親の家を売却して利益が発生したら、譲渡所得税と呼ばれる税金を納める必要があります。
ただし、親が施設に入ってから3年以内に売却すれば、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例（マイホームを売ったときの特例）」を利用でき、譲渡所得税の軽減が可能です。
具体的には、施設に入った親の家を売却したときの利益が3,000万円以内に収まれば、譲渡所得税を納める必要はありません。
施設に入った親の家を売却する3つのデメリット
施設に入った親の家を売却することにはメリットだけでなく、以下のデメリットが潜んでいる点も押さえておく必要があります。
思い出の詰まった家がなくなる
生まれ育った思い出深い家がなくなってしまうのは、施設に入った親の家を売却するデメリットといえます。
特別な場所を失うと、喪失感やさみしさを覚えることもあるでしょう。
実家に強い愛着があるときには売却ではなく、自分で住むなどほかの活用方法を検討してもよいかもしれません。
以下に空き家の活用方法についての記事を載せておきますので、活用を検討している方は参考にしてください。
親が介護施設を退去したときに住む場所がなくなる
親が終の棲家として老人ホームに住むことを決めたとしても、環境が合わないなどの理由で退去を余儀なくされる可能性があります。
そういったケースにおいて親が住む家がなくなってしまうのは、親の家を売却するデメリットです。
ですから、もし親が家に戻る可能性が遺されている場合は売却を見合わせるか、もし売却する場合は、親が施設を退去した場合、どこへ戻るか親族で決めておく必要があります。
売却時に費用がかかる
施設に入った親の家を不動産業者の仲介で売却するときには、以下のようにさまざまな費用がかかるデメリットもあります。
| 費用名 | 費用の相場 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 数十万円～数百万円 |
| 解体費用（築古の場合） | 数百万円 |
| リフォーム費用（築古の場合） | 数百万円 |
| 測量費用（土地の境界が不明確な場合） | 40～50万円 |
そのため、売却費用のすべてが手元に入るわけではない点に注意が必要です。
ただし、施設に入った親の家を専門の不動産買取業者に売却するときには、上記の費用はかかりません。
したがって売却時の諸経費を少しでも抑えたいのなら、専門の不動産買取業者に依頼するのは選択肢のひとつです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、全国の空き家を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
もちろん、空き家となってしまった実家の買取も行っています。
無料査定は24時間365日対応しておりますので、施設に入った親の家をいくらで売却できるのかが知りたい方は、お気軽にお問い合わせください。
施設に入った親の家を売却するタイミングとかかる税金の違い
施設に入った親の家を売却するタイミングは、主に以下の2つです。
ただしそれぞれかかってくる税金が異なるため、違いをよく把握したうえで施設に入った親の家を売却するタイミングを検討することをおすすめします。
親が施設に入ったとき
親が施設に入ったタイミングで親の家を売却するときにかかる税金は、譲渡所得税です。
ただし前述のように、親の家を売却するときには「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を使えるので、ほとんどのケースで譲渡所得税がかかることはありません。
また、たとえ介護施設で親が亡くなっても、すでに所有している不動産は現金化されていることから、親の家に対しての相続税がかからない点もポイントです。
しかし、現金を相続する場合は、不動産のように相続税評価額を軽減する特例はないため、不動産で相続したときよりも相続税が高くなる点は否めません。
ただし、相続税には基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）があります。
そのため、相続財産の総額が基礎控除以下に収まるのなら、相続税は発生しません。
相続したとき
介護施設で親が亡くなり、親の家を相続してから売却するときには相続税と譲渡所得税がかかります。
ただし、不動産の相続税評価額は土地は購入価格の約80％、建物は約5～6割になるので、同じ価値の現金や預貯金を相続するよりも相続税が抑えられる点はメリットです。
また、亡くなった方が自宅として使っていた不動産を相続したときには「小規模宅地等の特例」が適用されて土地の評価額が最大で80％に減額されるため、土地にかかる相続税を抑えることも可能です。
一方で、相続した空き家を売却するときには、一定の要件を満たすと「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（空き家特例）」を適用でき、譲渡所得から3,000万円を控除できます。
そのため、相続した親の家を売却しても譲渡所得税がかからずに済むケースは少なくありません。
なお、小規模宅地等の特例の概要や要件については以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
施設に入った親の家を売却するか迷ったときの4つの判断基準
施設に入った親の家を売却すべきか迷ったときには、以下の基準をもとに判断することをおすすめします。
親の意思を確認する
もっとも大切なのは、親に家を売却する意思があるかどうかを確認することです。
施設に入った親が「家を売りたくない」「自分が生きている間は残してほしい」と考えているのなら、親の意思を尊重しましょう。
ただし、施設に入った親の家を残すことは、相続の問題につながる点を押さえておく必要があります。
そのため、この場合は施設に入った親の家を将来的にどうするのかを家族でしっかりと話し合うことが大切です。
親が実家に戻る可能性を考慮する
介護施設に入った親が退所する可能性があることも、親の家を売却するときには考慮しておかなければなりません。
終の棲家とした入った介護施設でも、「雰囲気が合わない」「ほかの入居者との相性が悪い」などの理由で退所せざるを得なくなることがあります。
親が施設に入ったすぐあとに親の家を売却してしまうと、介護施設を退所したときに戻る場所がなくなってしまいかねません。
そのため、施設に入った親の家を売却すべきか迷ったときは、まず親が介護施設で快適に暮らせるかどうかを確認してから行動に移したほうがよいでしょう。
住民票を移すかを考える
親の家を売却する前には、親の住民票を移すかどうかを検討することも大切です。
親が介護施設に入居したときには施設が住居となるため、住民票も施設のある住所地を管轄する自治体に移すケースが一般的です。
ただし、介護施設へ入居するときの住民票の移動は義務ではありません。
住民票を移すことで介護保険料が高くなる、これまで受けていた介護サービスを受けられなくなるなどのデメリットが発生するときは、住民票をそのまま残しておいたほうがよいこともあります。
親の家を売却してしまうと、介護施設のある自治体に住民票を移さざるを得なくなるため、慎重に検討することをおすすめします。
維持管理費や税金の負担を把握する
施設に入った親の家をそのままにすると発生する維持管理費や税金の負担を計算することも、売却を迷ったときに考えるポイントのひとつです。
空き家であっても維持管理費や税金がかかることに変わりはないため、あまりにも経済的負担が大きすぎる場合には親を説得して売却の方向性へ舵を切るのは賢明な方策といえます。
施設に入った親の家を売却する2つのコツ
ここからは、施設に入った親の家を売却する以下2つのコツを解説します。
早く行動する
施設に入った親の家の売却を決めたら、早めに行動することが重要です。
たとえば前述の「マイホームを売ったときの特例」は、親が住まなくなった日から3年が経過すると利用できません。
「空き家特例」も、相続開始日から3年を経過した年の12月31日までに売却する必要があります。
また、親が認知症などを患ってしまうと、家の売却が難しくなってしまいます。
そのため、施設に入った親の家を売却するときの税金を少しでも抑えたい、スムーズに売却したいと考えているのなら、できる限り早く行動に移すようにしましょう。
高く売却できる不動産業者を選ぶ
できる限り高く売却できる不動産業者を選ぶことも、施設に入った親の家を売るときに押さえておきたいポイントです。
一口に不動産業者といっても、土地の売却が得意なところがあれば、マンションの売却に特化しているところがあるなど、その特徴はさまざまです。
たとえば土地専門の不動産業者に空き家の売却を依頼すると、相場観がわからないために市場価格よりも安く売ってしまったり、売却までに時間がかかったりしてしまいかねません。
そのため、施設に入った親の家をより高く売却したいのなら、空き家の売却実績が豊富な不動産業者に相談することをおすすめします。
なお、以下の記事でも親の家を売る方法を解説しているので、併せて参考にしてください。
施設に入った親の売却方法は「仲介」と「買取」の2種類
施設に入った親の家を売却する方法は、「仲介」と「買取」の2種類です。
仲介は不動産業者の販売活動を通じて一般の買い手に売却する方法、買取は不動産業者に直接買い取ってもらう方法です。
あなたの要望や施設に入った親の家の条件によって適した売却方法は異なるので、違いを把握したうえでより自分に合ったほうを選択しましょう。
なお、仲介と買取の違いについて詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
高く売りたいなら仲介業者に依頼
施設に入った親の家をより高く売りたいなら、仲介業者に相談しましょう。
仲介ではマイホームの購入を検討している個人の方がターゲットとなるため、市場相場に近い価格で売却できる可能性があります。
ただし、築年数が古い、物件の状態が悪い、立地条件が悪いなどの空き家は、仲介で売りに出しても買い手が見つかりにくい傾向です。
もし施設に入った親の家がこれらの条件に該当するなら、買取業者への売却を検討することをおすすめします。
早く確実に売りたいなら買取業者に依頼
施設に入った親の家を早く、確実に売却して親の入所費用や生活費をまかないたいと考えているのなら、空き家専門の買取業者に依頼しましょう。
仲介とは違い、買取では買主を探す必要がありません。
そのため、買取業者から提示された査定価格に納得がいったら、1週間～1か月ほどで施設に入った親の家を現金化できる点がメリットです。
仲介で売却するよりも価格は安くなりますが、仲介手数料などの売却諸経費がかからない分、手元に残る金額はそこまで変わらないこともあります。
なお、以下の記事では空き家専門の買取業者を30社ご紹介しています。
施設に入った親の家を売却するにあたり、どこに依頼したらよいのかが分からない方は、ぜひ参考にしてください。
まとめ
施設に入った親の家を売却すると、施設の入所費用をまかなえる、維持管理費の負担がなくなるなどのメリットがあります。
ただし思い出のある家がなくなる、親が介護施設を退所したときに住む場所がなくなるなどのデメリットがあるのも事実です。
そのため、施設に入った親の家を売却したほうがよいか迷ったときは、親の意思や維持管理費・税金の負担などを考慮したうえで慎重に考えることをおすすめします。
また、親の介護費用や施設の入所費用、生活費を捻出する目的で施設に入った親の家をできる限り早く売却したいのなら、空き家専門の買取業者に依頼するとスムーズです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、全国の空き家を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
フジテレビの「newsイット！」にも、一般の買い手が見つかりにくい訳あり物件を買い取っている専門の買取業者として紹介された実績もあります。
施設に入った親の家をスピーディーに、かつできる限り高く買い取らせていただきますので、売却をお悩みの方は、まずは弊社の無料査定をご活用ください。
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