株式会社AlbaLinkは東証グロース市場に上場している不動産会社です。
長屋（連棟式建物・連棟住宅）が売却しにくい6つの理由
長屋（連棟式建物・連棟住宅）は、隣の家と壁を共有している構造上、独自の売却の難しさがあります。
一般的な戸建てやマンションと比べて買い手が見つかりにくく、市場に出してもなかなか売れないというケースが少なくありません。
ここでは、長屋（連棟式建物・連棟住宅）が売却しにくい主な理由を6つに分けて詳しく解説します。
なお、長屋を売却する方法を早く知りたい方は、後述の「 長屋（連棟式建物・連棟住宅）の売却方法3選」をご参照ください。
老朽化が進んでいるケースが多い
長屋は築年数が経過している物件が多いため、老朽化によるリスクが原因で買い手が見つかりにくいのが実情です。
長屋の多くは旧耐震基準で建てられており、地震に対する安全性が低い上に、屋根や配管などの修繕が必要なケースがほとんどのため、買い手は長屋の購入後、多額の修繕費用を負担する可能性が高いです。
たとえば、1981年以前に建てられた旧耐震基準の物件は、耐震補強工事だけで数百万円かかることがあります。
さらに、シロアリ被害や雨漏りなどが見つかれば、追加で修繕費用が発生するでしょう。
長屋は経年劣化によるさまざまなリスクとコストを抱えているため、多くの買い手は購入をためらうことになり、売却のハードルが上がってしまうのです。
物理的な切り離しが難しい
長屋の解体や建て替えは、隣家との物理的な切り離しが難しいため、買い手から敬遠されがちです。
なぜなら、隣の所有者からの承諾を得ることは非常に困難だからです。
自分の長屋を解体・建て替えするには、隣の家の壁を補強したり、新たに外壁を設置したりする工事が不可欠です。
しかし、この工事は騒音や振動を伴ううえ住居の安全性に影響を及ぼすリスクがあり、隣人には協力するメリットがほとんどないため、同意を得られることは稀です。
隣家の承諾がなければ解体・建て替えができないことは、長屋の売却における大きな障壁となります。
再建築が難しい
物理的な切り離しができたとしても、多くの長屋は再建築が難しいという問題を抱えています。
長屋が建てられた古い時代は、現在のような建築基準法が厳密に適用されていなかったため、接道義務を満たしていない物件が多数存在します。
長屋の敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接していない場合、現在の建築基準法では再建築が認められません。
もし、長屋を解体しても新しく家を建てるられないため、土地としての価値が著しく下がってしまいます。
再建築ができないというリスクは、長屋が買い手に見つかりにくい、売却が困難な状態を生み出します。
なお、未接道の土地を売却する方法について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
買い手が住宅ローンの審査に通りにくい
長屋の購入希望者がいても、住宅ローンの審査に通らないケースが多く、売却を難しくする主要な理由の一つです。
金融機関は住宅ローンを組む際、物件の資産価値を担保として評価します。
しかし、再建築が困難であったり、土地の境界が不明確だったりする長屋は、一般的な戸建て住宅と比べて担保としての価値が低く見積もられます。
担保評価額が低いと、銀行から希望額の融資を受けられなかったり、最悪の場合、ローン自体を組むことができなかったりします。
多くの買い手は住宅ローンを前提に購入を検討するため、ローンが組めなければ契約は成立しません。
購入してもリフォームに制限がかかる
長屋は隣家と壁を共有しているため、自由にリフォームができないことが、買い手にとって懸念材料となります。
一般的な戸建てと異なり、長屋は隣家との壁が共有財産であるため、その壁を壊したり、間取りを大きく変更したりすることはできません。
たとえば、隣との壁を撤去して広いリビングを作りたいと思っても、隣の所有者の同意がない限り、それは不可能です。
また、構造上の問題から、安易なリフォームは建物の強度を損なうリスクも伴います。
長屋はリフォームの自由度が低く、買い手にとって理想の住まいを実現しにくいため、購入をためらう大きな理由です。
火災リスクが高い
隣家と隣接している長屋は、片方の家で火災が発生した場合、延焼する可能性が非常に高いため、買い手から敬遠されがちです。
古い木造建築が多いため火の回りも早く、隣の家から出火した場合でも、自分の家にも被害が及ぶリスクがあります。
また、多くの長屋は路地に面しているため、火災発生時に避難経路が限られてしまうといった問題も考えられるでしょう。
火災による被害リスクが高いことは、長屋の売却における大きな懸念事項となります。
長屋（連棟式建物・連棟住宅）の売却方法3選
売却が難しいと言われる長屋ですが、適切な方法を選択すれば、買い手を見つけることは可能です。
ここでは、特に検討すべき3つの売却方法をご紹介します。
隣人に自分の家を買い取ってもらう
長屋を売却する方法の一つとして、隣人に買い取ってもらう方法があります。
長屋全体を単独で所有できるようになれば、将来的な建て替えや大規模リフォームがしやすくなるため、隣人にとってメリットが大きい売却方法となります。
しかし、この方法は隣人に購入する意思と資金があることが大前提です。
また、隣人との関係性が良好でなければ、交渉すら難しくなります。
交渉がまとまらない場合は、「他の住戸を購入し単独名義にしてからの売却」か「専門の買取業者への売却」を検討しましょう。
他の住戸を購入し単独名義にしてから売却する
長屋の他の住戸を買い取ってすべてを単独名義にすれば、長屋特有のデメリットが解消され、売却しやすくなります。
長屋全体が1つの名義になれば、自由に建て替えや大規模リフォームが可能になります。
その結果、物件の資産価値が向上し、住宅ローンを利用する一般の買い手にも売却しやすくなるでしょう。
しかし、この方法は他の住戸を買い取るための相応の資金力が必要です。
また、隣人が売却に同意しなければ成立しないという大きなハードルもあります。
訳あり物件専門の買取業者に売却する
隣人との交渉が難しい場合や、すぐに売却したい場合は、訳あり物件を専門に扱う買取業者に直接買い取ってもらう方法がおすすめです。
買取業者は居住目的ではなく、事業目的で物件を買い取るため、長屋が抱える問題を気にしません。
買取業者に売却するメリットは以下の通りです。
コストをかけず売却できる
買取業者に直接物件を売却すれば、売主が負担するコストは一切ありません。
買取業者は、物件を商品化するまでに必要なコストを全て計算し、そのコスト分を物件の価格から差し引いた価格で買い取るからです。
ゆえに、リフォームしないと住めないなど、一般の買い手にとっては用途が無いような物件も、買取業者は買い取れます。
コストを差し引かれる分売却価格は安くなりますが、一生売れ残っていたかもしれない物件を、一切費用をかけることなく確実に売却できます。
契約不適合責任の一切が免責される
買取業者に直接売却すれば、売主の契約不適合責任の一切が免責されます。
そもそも契約不適合責任とは、不動産の売却後、売買契約書には無い欠陥が見つかった場合に、売主が買主に対して負う責任です。
不動産の知識を持たない一般消費者が全ての欠陥に気付くのは難しいことから、仲介の買主を守る目的で制定されています。
しかし、買取業者は、物件に潜む全ての欠陥を把握したうえで、物件にリフォームを施して商品化するので、本来売主が負う契約不適合責任の全てを特約によって免責できます。
以上のように、買取業者が買主になるからこそ、どんな欠陥があるかを把握しきれない物件も、あなたは安心して売却できます。
アルバリンクが長屋を700万円で買取した事例
当サイトを運営しております、弊社「株式会社Alba Link（アルバリンク）」では、全国の長屋を積極的に買い取っております。
実際、築55年の長屋を700万円で買い取らせていただいたこともあります。
| 所在地 | 東京都世田谷区 |
|---|---|
| 築年数 | 55年 |
| 構造 | 木造 |
弊社には、買い取った長屋を再生して収益化できるようにする独自のノウハウがあります。
そのため、一般の買い手からの需要がない長屋でも、適正価格で買い取ることが可能なのです。
また、あなたの契約不適合責任を免除したうえで買い取らせていただくので、築年数の古い長屋でも安心してご売却いただけます。
売却のご相談は無料電話およびインターネットから承っております。
ぜひ下記お問い合わせフォームからご連絡ください。
>>【長屋・連棟建て住宅でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
払いますか？
固定資産税の支払いが
なくなります
アルバリンクにご依頼いただけば、
平均1か月程度で買取可能です
カンタン1分査定
長屋（連棟式建物・連棟住宅）の売却価格は相場の2～3割減
長屋（連棟式建物）の売却価格は、同じような条件（立地・築年数・間取り・延床面積）の戸建てやマンションと比較すると7～8割程度まで安くなります。
前述したとおり、長屋は住宅ローンの審査に通りにくいことや、土地の条件や隣家の所有者との関係から、再建築が困難なことが多くあるからです。
ただし、長屋であっても、各住戸の所有者間で土地や建物の権利や利用、維持管理などについて明確に定められている物件については、売却価格が極端に安くなるとは限りません。
なお、自身の長屋（連棟式建物）の売却価格を調べたい場合は、複数の不動産会社に査定を依頼して、簡単に、より正確な売却価格を把握しましょう。
高く売却できる長屋の特徴
長屋は一般的に売却価格が低くなりがちですが、中には高く売却できる可能性を秘めた物件も存在します。
以下に当てはまる長屋は、高い需要が見込めるため、高額での売却が期待できます。
しかし、もしご自身の長屋がこれらの条件に当てはまらない、あるいは判断に迷う場合は、訳あり物件を専門に扱う不動産会社に相談することをおすすめします。
弊社、株式会社AlbaLink（アルバリンク）も、訳あり物件に特化した買取業者の一つです。
独自のノウハウと豊富な買取実績がございますので、再建築が難しい長屋や、他の不動産会社で断られた物件も積極的にお買取りいたします。
長屋の売却にお悩みでしたら、ぜひ一度ご相談ください。
>>【長屋・連棟建て住宅でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
払いますか？
固定資産税の支払いが
なくなります
アルバリンクにご依頼いただけば、
平均1か月程度で買取可能です
カンタン1分査定
長屋（連棟式建物」を売却しやすくする3つのポイント
それでは最後に、長屋（連棟式建物）をできる限り高く売却する3つのポイントをご紹介していきます。
これらのポイントをおさえて、より高額売却を目指しましょう。
それでは、ひとつずつ紹介していきます。
隣家等に解体承諾を取得しておく
現時点ではまだまだ使用できる状態であっても、将来必要になりそうな再建築などを考慮に入れて、隣家等の関係者から解体についての承諾を取得しておきましょう。
将来解体できることが保証されていれば、購入者に対して安心感を与えられるため、より高い売却価格でも納得してくれる買い手が現れやすくなるからです。
とはいえ、隣家の所有者等から確実に許可を得られるわけではありません。
どうしても隣家から許可を得られず、売却が難しい場合は、買取業者に相談しましょう。
境界を決定しておく
隣接する土地所有者との境界は、明確に決定してきましょう。
中には他の所有者との間で土地の境界が明確に定まっていない長屋も多くありますが、再建築などの際に必ずといっていいほどトラブルの原因となります。
トラブルとなることが分かっている物件を高く売却することはできませんので、あらかじめ境界を確定しておくことで、少しでも高く売れるよう準備しておきましょう。
ただし、境界を確定させるには数十万円かけて専門家の「土地家屋調査士」に依頼する必要があります。
買取業者に直接売却すれば一切費用はかかりませんので、売却に費用をかけたくない方は、買取業者に相談しましょう。
なお、土地の境界の確認方法について知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
リフォームしない
長屋を売る際は、売主負担でリフォームしてはいけません。
リフォームをするには、数十万円から数百万円もの費用がかかるうえに、売却できるとは限らないからです。
売れ残ってしまえば、リフォーム費用分が全て赤字になってしまいます。
また、一般の買い手の中には、自分好みのリフォームをおこないたい方もいます。
このような方にとって、売主好みでリフォームされ、その費用分売却価格が高くなってしまっている物件を購入したいとは思いません。
以上のことから、物件はリフォームせず、そのまま売り出しましょう。
なかなか買い手がつかないようであれば、買取業者に直接買い取ってもらうことで、一切費用をかけずに売却できます。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、全国の長屋を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
買い取った長屋は弊社側でリフォームを施して再生したうえで活用します。
そのため、あなたがリフォーム費用を負担する必要はありません。
費用や手間をかけずに長屋を売却したいとお考えの方は、まずは弊社までお気軽にご相談ください。
>>【長屋・連棟建て住宅でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
払いますか？
固定資産税の支払いが
なくなります
アルバリンクにご依頼いただけば、
平均1か月程度で買取可能です
カンタン1分査定
まとめ
長屋（連棟式建物）は、一般の買い手にとって、購入時の住宅ローンの審査に通りにくいうえに、建て替えをおこなう際には他の部屋の所有者全員と交渉しなければならないため、売れにくくなってしまいます。
ゆえに、長屋（連棟式建物）を売却するには、全部屋の所有者と交渉し、所有権を買い取ったり、将来的な解体の許可をもらっておく必要があります。
ですが、この方法は手間も時間もかかりますし、全部屋を買い取るとなれば膨大な費用もかかります。
そのうえ、そこまでしても必ず売却できるとも限りません。
そこで、長屋（連棟式建物）の売却は、専門の買取業者に依頼し、手間も費用もかけずに直接買い取ってもらう「買取」がおすすめです。
買取業者は、リフォームが必要な物件も、そのままの状態で1週間から1ヶ月程度で買い取ってくれます。
弊社「株式会社Alba Link（アルバリンク）」は、これまで長屋等の再建築不可物件を数多く買い取ってまいりました。
フジテレビの「newsイット！」はじめ、数々のメディアにも訳アリ物件専門の買取業者として紹介された実績もあります。
豊富な知識や経験を持った担当者が、責任を持って適切な買取価格を提示いたしますので、ぜひご連絡ください。
もちろん、売却前提ではなく、ご相談のみでも大歓迎です。
相談・査定はこちら
