株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
競売物件は事故物件の可能性があるので注意が必要
不動産競売物件情報サイトに登録されているのは、主に住宅ローンなどの債務を返済できなかった方が所有する不動産です。
裁判所の権限で強制的に不動産を売却し、その売却金額から借金を回収する仕組みとなっています。
ただし、競売物件のなかには「事故物件」が登録されている可能性もあるため、購入する際には注意しなければなりません。
事故物件は購入者・入居者の精神面・心理面に抵抗感や嫌悪感を抱かせる瑕疵（不具合・欠陥）を持つ不動産のことで、「心理的瑕疵物件」とも呼ばれます。
たとえば、所有者が何らかの事情によって亡くなってしまい、住宅ローンなどの借金を返済する人がいなくなった結果、競売にかけられるケースは比較的多い傾向にあります。
競売の事故物件に告知義務はない
後述の「競売で事故物件を見抜く方法4選」の章で詳しく解説しますが、競売にかけられた不動産が事故物件である場合は、「現状調査報告書」「評価書」「物件明細書」にその旨が記載されます。
たとえば、「本件建物内で傷害事件があった」などです。
しかし、競売の事故物件には告知義務はありません。
建物内で起きた事件や事故などで人が亡くなっている事実を売主から買主へ告げること
つまり、競売にかける物件を裁判所の執行官が調査した際に事故物件である事実が判明せず、そのまま売却したとしてもとくに問題とはならないのです。
実際、競売物件の購入後に居住者が自殺していたことを知った買主が「自殺の事実を調査しなかったこと」を裁判所の執行官の過失として訴えた事案において、裁判所は買主の訴えを退けています（さいたま地裁判決平成21年1月30日）。
一般的な不動産取引とは異なり、競売での物件の落札は自己責任です。
たとえ物件に瑕疵が潜んでいたとしても、責任を追及できない点は押さえておく必要があります。
なお、事故物件の定義や告知義務の範囲について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
事故物件はデメリットが多いので購入するべきではない
相場よりも安価で購入できる事故物件は、じつは競売のなかでは人気の高い物件のひとつです。
実際、横浜地裁小田原支部で2023年6月21日に開札された競売では、事故物件に38本もの入札が集まっています。
参照元：KEIBAI.JP
「事故物件であることは気にしないから、とにかく安く買いたい」と考えている方もいるかもしれませんが、事故物件の専門業者から言わせていただくと、事故物件はそもそも購入すべきではありません。
事故物件には値段が安いというメリットだけでなく、以下のデメリットが潜んでいるからです。
- 精神的な負担を感じる
- 売却したくても買い手が見つからない
たとえば、人が亡くなっている事実は気にならないと考えている方でも、実際に住み始めてから後悔してしまうケースは少なくありません。
「以前この場所で人が亡くなった」事実を知っているからこそ、ささいな物音がしたり、誰もいないのに気配を感じたりするたびに怪奇現象ではないかとおびえてしまい、落ち着いた生活ができなくなってしまいます。
また近年はインターネット上で事故物件を公開するサイトがあることから、興味本位で事故物件を訪れる方が後を絶ちません。
物件の外観写真がSNSで出回るなどのトラブルに巻き込まれやすい点も、事故物件に住むデメリットです。
しかし「事故物件にはもう住みたくない」と思って売却しようとしても、そう簡単に買主は見つかりません。
事故物件を売却するときには事件の発生から何年が経過していても告知する義務があり、買主から購入を敬遠されてしまうからです。
競売で事故物件を購入すると、のちの後悔につながりかねません。
そのため、競売では出品されている不動産が事故物件であるかどうかを見極める目が必要不可欠であるといえます。
事故物件を見分ける方法については、次の章で詳しく解説します。
なお、以下の記事では事故物件を購入するメリットとデメリット、誤って買ってしまった場合の対処法をご紹介しています。
併せて参考にしてください。
競売で事故物件を見抜く方法4選
競売で事故物件を誤って購入しないためには、以下の4つのポイントを意識することが大切です。
- 物件資料をチェックする
- 価格が安すぎる物件は疑う
- 物件の周辺で聞き込みをする
- 専門サイトなどで調べる
それぞれのポイントについて、詳しく見ていきましょう。
なお、事故物件を見分ける方法は以下の記事でも解説しているので、併せて参考にしてください。
物件資料をチェックする
まずは競売物件に関する物件資料をくまなくチェックしましょう。
不動産競売物件情報サイトで物件を検索すると、以下3つの資料をダウンロードすることができます。
- 物件明細書
- 現況調査報告書
- 評価書
物件明細書には不動産の権利関係、現況調査報告書には裁判所の執行官による現地調査の情報、評価書には不動産鑑定士による物件の評価額などが記載されています。
もし競売物件が事故物件であることが明らかなときは、特記事項として「室内リビングで所有者の遺体が発見された」などと記載されているので、一目瞭然です。
ただし前述のように競売物件には告知義務はなく、執行官にも事故物件であるかどうかを詳しく調べる義務はありません。
そのため特記事項に記載がなくても、事故物件である可能性は十分にある点には注意が必要です。
事故物件であるかどうかを判別するためには、以下3つのポイントも併せてチェックしておくことが大切です。
価格が安すぎる物件は疑う
競売物件のなかでも、相場よりも極端に安い価格が設定されている不動産は事故物件である可能性が高いといえます。
基本的に事故物件は、相場よりも10～50％ほど価格を下げなければ売却できません。
建物内で人が亡くなっていることに嫌悪感を抱く方は多いからです。
また競売では現状渡しが基本なので、室内に残されている家具などの処分費用、事故現場を修繕する費用などを踏まえたうえで低価格が設定されている側面もあります。
そのため、購入を検討している競売物件があるなら、まずは不動産ポータルサイトを通じて立地や間取り、築年数などが類似している物件の相場観を把握しておきましょう。
競売の最低入札価格は市場相場の70％ほどで設定されているケースが多いため、それよりも安い競売物件は事故物件である可能性を疑ったほうがよいでしょう。
事故物件の売却相場について知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
物件の周辺で聞き込みをする
購入を検討している競売物件の周辺に住んでいる方に聞き込みをする対策も有効です。
殺人事件や自殺などにより建物内で人が亡くなっている事実は、周辺住民の方にも広く知られているものです。
そのため、「このあたりは治安がよいエリアですか？」「近隣で物騒な事件は起こっていませんか？」などと聞くと、「じつはあそこの家で……」と教えてもらえる可能性があります。
専門サイトなどで調べる
周辺住民への聞き込みと併せて行いたいのが、事故物件公示サイトの調査です。
インターネットの普及に伴い、「大島てる」をはじめ全国にある事故物件を紹介するサイトが増えてきました。
たとえば大島てるでは、トップページにある検索窓に住所を入力してクリックすると、該当箇所周辺に存在する事故物件が炎のマークで表示されます。
さらに炎のマークをクリックすれば、死因などをチェックできる仕組みです。
たとえ物件情報に事故物件であることが記載されていなくても、事故物件公示サイトに掲載されていたら事故物件の可能性は高いといえます。
ただし、大島てるはユーザーの投稿制であり、情報が正確とは限らない点には注意が必要です。
競売物件が事故物件かどうかを調べたいなら、大島てるの閲覧だけでなく、他の調査方法も併せて実施することをおすすめします。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）では、大島てるの管理人である大島てる氏にインタビューを行い、日本一の事故物件情報共有サイト「大島てる」がなぜ生まれたのか、サイトの運営・チェック体制はどうなっているのかについてお話をうかがいました。
以下の記事で詳しくご紹介しているので、ぜひご一読ください。
事故物件を落札してしまっても代金を支払う前なら救済措置がある
さまざまな方法で調査をしたとしても、「競売物件が事故物件ではない」とは100％言い切れないのが現状です。
しかし、ご安心ください。
物件資料に記載されていないにもかかわらず、落札した競売物件が事故物件であることが判明した場合、代金をまだ支払っていない段階であれば購入申し込みを取り消せる可能性があるのです。
入札時に支払っていた保証金（売却基準価額の20％）も返還されます。
その法的根拠となっているのが、民事執行法第75条です。
第七十五条 最高価買受申出人又は買受人は、買受けの申出をした後天災その他自己の責めに帰することができない事由により不動産が損傷した場合には、執行裁判所に対し、売却許可決定前にあっては売却の不許可の申出をし、売却許可決定後にあっては代金を納付する時までにその決定の取消しの申立てをすることができる。
ただし、不動産の損傷が軽微であるときは、この限りでない。引用元：e-Gov法令検索｜民事執行法第75条第1項
たとえば、競売物件の購入後に所有者である夫が自殺したことを知った買主が代金納付前に売却許可決定の取り消しを求めた事案において、裁判所は民事執行法第75条第１項が類推適用されるとして、これを認めています（札幌地裁判決1998年8月27日）。
ただし「不動産の損傷が軽微であるときは、この限りでない」と明記されているように、たとえ事故物件であったとしても、売却許可決定の取り消しが受理されるかどうかは個別的事情によって異なる点に注意が必要です。
代金を支払った後はどうしようもない
一方で、すでに競売物件の購入代金を支払った後で事故物件である事実を知って購入の取り消しを訴えても、民事執行法第75条第1項は適用されません。
つまり、代金納付後のキャンセルは難しいということです。
実際、競売物件の購入者が代金納付後に建物内で自殺があった事実を知り、売却許可決定の取り消しを申し立てた事案において、裁判所は以下の理由により、購入者の訴えを退けています（東京高裁判決平成8年8月7日）。
- 代金はすでに納付済みであるから民事執行法第75条第1項の申し立てはできない
- 本件不動産には自殺の痕跡が残っておらず、土地が滅失（なくなること）とはいえないことから民事執行法第53条も類推適用できない
第五十三条 不動産の滅失その他売却による不動産の移転を妨げる事情が明らかとなったときは、執行裁判所は、強制競売の手続を取り消さなければならない。
引用元：e-Gov法令検索｜民事執行法第53条
したがって競売で不動産を購入する際には、代金を支払う前に事故物件であるかどうかを徹底的に調べることが大切だといえます。
事故物件が競売にかけられた場合の対処法2選
ここからは、住宅ローンなどを返済できずに事故物件が競売にかけられそうになっている方へ向けて以下2つの対処法を解説していきます。
- 住宅ローンの残債を一括で返済する
- 任意売却する
結論から申し上げると、事故物件が競売にかけられる前に専門の買取業者に相談することをおすすめします。
競売では市場相場の50～70％ほどの価格でしか売却できず、借金を完済できない可能性があるからです。
その点、専門の買取業者には購入した事故物件を活用して収益化できるノウハウがあるので、できる限り高値で買い取ってもらえ、残債を可能な限り減らすことができます。
事故物件を専門の買取業者に売却する具体的な方法は、後述の「事故物件は専門買取業者に売却するべき」の章で解説するので、ぜひ参考にしてください。
それでは、事故物件が競売にかけられたときにできる2つの対処法について詳しく見ていきましょう。
住宅ローンの残債を一括で返済する
所有している事故物件が競売にかけられるのを防ぐには、滞納している住宅ローンを一括で返済しなければなりません。
住宅ローンを完済したら不動産に設定されている抵当権を抹消できるので、家を競売にかけられずに済みます。
しかし住宅ローンの残債を一括で返済できるほどの経済力があったら、そもそもローンを滞納することはなかったでしょう。
そのため住宅ローンの一括返済は現実的な選択肢とはいえず、次の見出しでご紹介する「任意売却」が唯一残された道だといえます。
任意売却する
事故物件を競売にかけられるのを回避したいなら、なるべく早く任意売却の手続きを進めましょう。
任意売却とは、不動産に抵当権を設定している金融機関の同意を得たうえで一般の不動産市場で売却する方法です。
任意売却のメリットは、以下のとおりです。
- 市場相場に近い価格で売却できる可能性がある
- 引っ越し費用を捻出できる
- 残った住宅ローンは分割払いにできる
- 家族のプライバシーを守れる
任意売却は、通常の不動産を売却する方法と何ら変わりはありません。
そのため、市場相場に近い価格で売却できる可能性があり、より残債を減らすことが可能です。
競売では事故物件の売却代金のすべてを返済に充てられてしまいますが、任意売却では金融機関との話し合いによっては売却代金の一部から引っ越し費用を捻出してもらうこともできます。
また、任意売却をして住宅ローンの残債を完済できない場合でも、残ったローンを毎月分割して返済するなど生活に支障が出ない返済計画を立てられる点もメリットです。
くわえて、家族のプライバシーを守れるメリットもあります。
競売ではインターネットなどに所有している物件の情報が掲載されてしまうため、近隣の方の噂の種となってしまいかねません。
不動産業者が訪問してくることもあり、精神的にストレスを感じてしまう恐れもあります。
その点、任意売却はあくまでも通常の不動産売却と同様の販売活動となるため、家族のプライバシーを守りながら売却できるのです。
事故物件でも競売ではなく任意売却で売却するべき
たとえ所有している不動産が事故物件であっても、競売ではなく任意売却を選択することをおすすめします。
競売だと、どのくらいの金額で売却できるかは予測ができません。
とくに事故物件の場合は通常の競売物件よりも相当安価になるケースがほとんどです。
それに対して、前述のように任意売却なら市場相場に近い価格で売却が可能です。
事故物件の場合には相場よりも50～70％ほど安くなるケースが一般的ですが、それでも競売よりは高く売却でき、より残債を減らせるでしょう。
ただし任意売却を成功させるには、競売の開札期日の前日までに不動産売却を完了させなければなりません。
事故物件の立地などによっては買い手を見つけるのに難航することもあるため、競売ではなく任意売却したいなら、できる限り早く準備に着手するのがポイントです。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）には任意売却に精通したスタッフがいるため、債権者である金融機関との交渉から売却までを一気通貫でお任せいただくことが可能です。
所有している事故物件の任意売却を成功させたい方は、できる限り早く弊社までご相談ください。
事故物件は専門買取業者に売却するべき
ここまで、事故物件を売却するには競売ではなく任意売却がおすすめである理由を解説してきました。
任意売却といっても売却方法は通常の不動産と変わりはなく、相談先は不動産仲介業者か専門の不動産会社のいずれかです。
不動産仲介業者は物件を売りたい売主と買いたい買主とを結びつけて売買契約の成立をサポートする不動産業者、不動産買取業者は自社が買主となって売主から直接物件を購入する不動産業者を指します。
結論からお伝えすると、事故物件を任意売却したいなら専門の買取業者に相談するべきです。
仲介では、マイホームの購入を検討している方がターゲットとなります。
そのため、事故物件という理由だけで購入を敬遠されてしまいかねず、競売の開札期日前日までに買い手が見つからない恐れがある点に注意が必要です。
実際に弊社が行ったアンケート調査によると、事故物件には住みたくないと回答した方の割合が全体の70％を超えました。
参照元：訳あり物件買取プロ｜ブームの兆し！事故物件はあり？なし？983人にアンケート調査をしてわかった年収別の超意外な傾向とは？
事故物件を仲介で売却するのは難しいことが分かるでしょう。
一方で、事故物件の買取を専門としている買取業者には、購入した事故物件にリフォームなどを施して商品化してから賃貸として運用したり、再販したりして収益を上げられる独自のノウハウがあります。
したがって、事故物件でも短期間で、かつ適正価格で買い取ってもらえるのです。
タイムリミットが設定されている任意売却ではスピードが鍵となるため、所有している事故物件を競売にかけられたくないなら、1日でも早く専門の買取業者に相談することをおすすめします。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）では、全国の事故物件を積極的に買い取っております。
事故物件を任意売却したい方は、お気軽に弊社までお問い合わせください。
なお、以下の記事では仲介と買取の違いについて解説しているので、併せて参考にしてください。
また孤独死が発生した事故物件の売却方法を知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
アルバリンクは事故物件を買い取ってきた実績がある
ここまで事故物件を任意売却する方法などについてお伝えしてきました。
そこでこの章では、弊社Albalinkを例にとり、実際の事故物件の買取事例を紹介します。
弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような事故物件を多数買い取ってきました。
実際、弊社は下記のように「孤独死」「自殺」「溺死」などさまざまな事故物件を全国から買い取っています。
上記の買取金額を見ていただけばわかる通り、弊社は事故物件であっても物件全体の価値を適切に評価し、適正価格で買い取っています。
買取業者の中にはホームページなどで「事故物件を買い取ります」とアピールしておきながら、実際はタダ同然の買取価格しかつけない業者も存在します。
弊社がそうした業者とは違うことが、この買取価格を見て頂けばわかっていただけると思います。
実際、事故物件をはじめ、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「思った以上の高値で買い取ってもらえた」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）。
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
そのため、事故物件というデリケートな対応が求められる物件も、売主様のプライバシーを守りながら、速やかに高値で買い取らせていただきます。
信頼できる買取業者に安心して事故物件を売却したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
まとめ
競売物件には、事故物件が含まれている可能性があります。
事故物件を購入したくないなら、競売に参加する前には物件資料を確認したり、物件周辺で聞き込みをしたりして事前にチェックしておくことをおすすめします。
万が一競売物件が事故物件だったとしても、代金納付前なら売却許可決定を取り消せるのでご安心ください。
一方で、所有している事故物件が競売にかけられそうになったときの対処法は、実質「任意売却」の一択です。
任意売却では通常の不動産と同様に市場相場に近い価格で売却できる可能性がありますが、競売開札期日前日までに取引をすべて完了させなければなりません。
そのため任意売却を成功させたいなら、任意売却や事故物件の取り扱いに長けた専門の買取業者に相談することをおすすめします。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は専門の買取業者であり、2011年の創業以来、数多くの事故物件を買い取ってまいりました。
過去には訳アリ物件専門の買取業者として、フジテレビの「newsイット！」に紹介された実績もあります。
また、提携している弁護士や司法書士など法律の専門家によるサポートのもと、債権者に差し押さえられてしまった不動産を買い取ることも可能です。
相談は無料で承っておりますので、事故物件を競売にかけられそうになってお困りの方は、できる限り早く弊社までお問い合わせください。
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