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空き家の解体費用の相場【構造・面積別で説明】
空き家を解体してから売却しようと検討している方もいるでしょう。
それでは、空き家を解体するには実際どれくらい費用がかかるのでしょうか？
構造別でおよその目安を確認しましょう。
（1坪＝約3.3㎡）
|
坪単価（万円） |
20坪 |
30坪 |
40坪 |
50坪 |
80坪 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| 木造 |
3～5 |
80～100 |
100～150 |
160～200 |
180～250 |
200～300 |
| 軽量鉄骨造 |
6～7 |
120～140 |
150～210 |
240～280 |
200～300 |
300～500 |
| 重量鉄骨造 | ||||||
| RC（鉄筋コンクリート） |
6～8 |
120～160 |
180～300 |
240～320 |
250～400 |
500～800 |
※アパート・長屋は3.4万円～5.6万円／坪
国土交通省住宅局による「令和元年空き家所有者実態調査報告書」によると、調査を実施した戸建て空き家等の延べ床面積は「100～149㎡」が28.2%、「70～99㎡」が25.1%、「150㎡以上」が20.4%でした。
つまり30～45坪の空き家を所有している方がもっとも多いことがわかります。
30～45坪の空き家を解体する際に必要な費用は構造によって異なりますが、たとえば木造の場合は90～225万円もの費用をあなたが負担しなければならないということです。
なお、空き家の解体にかかる数十万円～数百万円もの費用を負担するのが難しい場合は、専門の不動産買取業者への売却を検討するのは一つの手段です。
専門の不動産買取業者であれば、空き家をそのまま買い取ってもらえて解体費用を負担せずに済むためです。
弊社Albalinkでも、全国の空き家を積極的に買い取っております。
査定は無料でおこなっておりますので、空き家をいくらで買い取ってもらえるのかが気になる方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
>>【解体費用ゼロで空き家を高額売却】無料で買取査定を依頼する
以下の記事では50坪の木造の家を解体する際にかかる費用について解説しています。
併せて参考にしてください。
空き家の解体費用を安く抑える6つの方法
前述の通り、国内にある空き家の平均延べ床面積が40坪前後であることから、解体費用の相場は平均でおよそ160万～200万円（木造建築の場合）と、かなりの金額になることがわかります。
では、費用を安く抑えるために、どんな準備ができるのでしょうか。スケジュールを立てる前に確認し、金額を少しでも抑えましょう。
ここでは、空き家の解体費用を抑える以下6つの方法について解説します。
なお、解体費用をかけずに空き家を手放したいなら、専門の買取業者へ相談することをおすすめします。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、全国の空き家を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
あなたの空き家をそのままの状態で買い取らせていただくので、あなたが解体費用を負担する必要はありません。
査定は無料で受け付けておりますので、空き家をいくらで売却できるか知りたい方は、お気軽にお問い合わせください。
>>【放置空き家もそのまま高額売却・解体費用0円】無料で買取査定を依頼
不用品を事前に処分しておく
家の中にある家具や家財道具などをそのままにした状態で解体作業を依頼すると、その分廃棄物処理代がかさんでしまいます。
そのため、可能な限り自分で処分しておくことで処理代の節約が可能です。
粗大ごみとして処分するか、リサイクルショップやフリマサイトを使用しましょう。
出張買取を行うリサイクルショップであれば手間が少なくすみます。
なお、専門の買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）では、不用品ごと空き家を買い取ることが可能です。
空き家の解体費用だけでなく、不用品を処分する費用もかけたくないとお考えの方は、お気軽にお問い合わせください。
解体業者へ早めの相談・発注
解体工事を行いたい2-3ヶ月前には解体業者を選定し、1ヶ月前頃には契約を結ぶようにしましょう。
解体計画にゆとりを持たせることで、最適な重機の確保や、必要最低限の人件費で予定を組むことができます。
結果、効率良い現場作りが可能になり、工期が短縮されることで解体工事費用を安く抑えることができます。
解体費用が高くなる時期を避ける
解体業者にとって都合が悪く、解体費用が高くなる時期があります。
スケジュールを立てる前に事前にチェックしておきましょう。
- 繁忙期：12月～3月
- 解体業者は、一般のお客様からの依頼だけではなく、公共事業の工事も請け負います。
年末年始から年度末にかけては公共工事が増える場合が多く、他の時期と比較し忙しくなっています。
安価で良い解体業者への依頼ができなかったり、繁忙期により作業員の休日出勤の負担が増え、人件費が高くなることがあります。年度明けの4～6月は解体工事業者は閑散期であることが多く、工事を行う時期としておすすめです。
- 積雪時期
- 雪が降る地域では、解体工事と同時に除雪作業が必要になってしまうため、その分人件費がかさんでしまいます。
同様に、梅雨、台風、猛暑など天候の影響を強く受ける時期も可能であれば避けましょう。工期延長等のリスクを避けることができます。
所有する空き家から近い業者に発注する
空き家から遠く離れた業者に依頼するよりも、トラックや重機の使用時間の短縮が可能です。
また移動距離も短くなるので、ガソリン代や高速道路費用も抑えることができます。
補助金制度や助成金制度を活用する
空き家問題（犯罪、老朽化による事故、景観を損なう、不法投棄など）の発生を防ぐため、空き家の解体を促進する制度があります。
返金不要の補助金や助成金は、主に自治体から支給されますが、自治体によって条件や必要な書類、申請方法が異なります。
まずは空き家の所在地の自治体が制度を導入しているのかも含めて確認しましょう。
「空き家 解体 補助金（又は助成金） 〇〇（県名など地域名）」と検索すると、自治体が運営するホームページが出てきます。
注意点
- 申請から審査が完了するまで、数週間から1か月かかる
- 補助金や助成金を受け取れるのは工事が終了してから
たとえば茨城県つくばみらい市では、老朽化した空き家を解体するにあたって最大で30万円を補助する制度を実施しています。
なお、補助金、助成金の違いは下記の通りです。
- 補助金制度
- 年間で利用できる予算が決まっています。抽選を行う場合があり、申請しても補助金を受け取れないこともあります。
- 助成金制度
- 条件を満たしていれば、ほとんどの場合受け取りが可能です。
相見積もりを取る
実際に現地で解体する家を見てもらい、解体工事の範囲を決めて見積もりをもらいましょう。
複数の解体業者から見積もりを取ることで、価格や工事内容が適正か比較することができます。
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解体費用と相続の関係
空き家を相続することになった際に気になるのは、「誰が解体費用を負担するのか」ではないでしょうか。
ここでは、空き家を相続する予定がある方に向けて、以下の内容を詳しく解説します。
解体費用は相続人が支払う
相続が始まった後（家の持ち主が亡くなった後）に家を解体する場合、解体費用は相続人が負担することになります。
相続人が複数人いる際は、公平な相続を行うために支払い方法を具体的に決めておきましょう。
〈相続人が複数いる場合の支払い例〉
- 家と土地を相続する人が負担する
- 全員で負担して土地の売却代金を分割する
- 特定の相続人が解体費用を立替え、売却代金を分割する際に立替分を回収する
解体費用は相続税控除の対象にはならない
相続後は、資産は相続人が所有するものとされるため、相続財産の評価額から控除することはできません。
ただし、相続後に土地を売却する場合には譲渡費用として譲渡所得税から控除が可能です。
解体費用の3つの支払い方法
ここまで解説してきたように、空き家を解体するときには数十万円～数百万円もの費用が必要です。
解体費用を現金で用意するのが難しいときには、以下いずれかの方法を検討しましょう。
土地の売却益で支払う
空き家の解体費用の捻出が難しいときには、売却後の更地渡しを条件に売却するのは選択肢のひとつです。
買主から受け取った売却益を解体費用に回せるため、現金を用意できない場合でも空き家を解体できます。
また、買主が見つかってから空き家を解体する流れになるので、「解体費用をかけて更地にしたのに売却できない」という事態に陥ることを回避できる点もメリットです。
解体費用専用ローンを組む
JAや地方銀行などで独自に取り扱われ、原則として担保や保証人が不要のローンがあります。
解体費用を借入で対応したい場合は、「空き家解体ローン」や「空き家解体応援ローン」などの名称で検索してみましょう。
金利やその他の条件については、各金融機関の詳細を確認してください。
また、借入額の上限は300万円から1,000万円など、金融機関によって異なります。
※自治体の空き家補助金制度と一緒に利用する場合は、ローン金利を0.2～0.5%引き下げるなどの措置が取られているケースもあります。
解体せず建物付きで販売する
古家付き土地とは、建物がついている土地として売却する方法で、売主は家を解体することなく土地を売却できます。
中古住宅の購入を検討している買主の多くは、そのまま住める家を探していることがほとんどです。
一方で、古家付き土地の購入を検討している買主は多くの場合、新居を建てる前提で土地を探しており、家の状態よりも、その土地の環境や広さなどの条件を重視しています。
そのため、空き家のように、管理状態が芳しくない場合や、建物付きでの売却に不安がある場合は、古家付き土地のほうが売却の可能性が高まるのです。
当然、買主は解体費用分を値引こうとしてくるので、必ずしも希望する価格で売却できるとは限りません。
ただしその解体費用分の値引き額に、不動産売買には付き物とも言える値引き交渉分も組み込むことで、自身で解体してから売却するよりも値下げ幅を小さくできる可能性が高くなります。
具体例
下記のような物件があったとします。
・古家付き土地：1,980万円
・解体費用：100万円
・値下げ交渉（端数）：80万円
自身で解体後、土地のみを売却すると、売却額は
1,980-100-80=1,800万円
一方、古家付き土地として売却に出し、買主候補から200万円の値引き交渉をされたとします。
解体費用くらいなら…と譲歩し合意が得られれば、売却額は
1,980-100=1,880万円
つまり、自身で解体して売却する場合より80万円多く手元に入る、ということです。
少しでも高く売却できるよう、担当者と事前にしっかりと打ち合わせを行い、解体費用と比較して検討しましょう。
また、不動産仲介業者の仲介で買い手が見つからないときには、専門の買取業者への売却を検討するのは選択肢のひとつです。
なぜなら、専門の買取業者なら仲介では売却できないような空き家でも、問題なく買い取ってもらえるためです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、全国の空き家を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
築年数が古い、建物の状態が悪いような空き家でも、適正価格で買い取らせていただきます。
査定は無料で受け付けておりますので、空き家をいくらで売却できるのかが気になる方は、お気軽にお問い合わせください。
古家付き土地として売却するメリットとデメリットは、以下の記事で詳しく解説しています。
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空き家を解体する2つのメリット
空き家の解体は、大きく以下2つのメリットがあります。
それぞれ説明していきます。
空き家を管理する手間や費用負担がなくなる
空き家を維持するためには月に1回程度、換気や掃除、修繕や見回りなどの管理が必要になり、体力的にも費用的にも所有者に大きく負担がかかります。
また空き家を放置することで、事故や事件を招きかねません。
今後、活用する予定が無い場合や、空き家が古く保存しておいても危険な場合、または建物があることでむしろ価値が下がってしまう場合には、解体は有効と言えます。
空き家を所有している地域によっては、駐車場や駐輪場、コインランドリーなど利益を生み出す場としての活用もできるかもしれません。
ただし、あくまで周辺地域の需要次第であるため、初期費用や管理者としての負担を考慮したうえで検討しましょう。
空き家を放置すると起こり得るトラブル事例は、以下の記事で詳しく解説しています。
土地を売却しやすくなる
前述の通り、土地を探している人の多くは新居を建てる前提です。
新居を建てたい人にとっては、家屋があるよりも更地のほうが土地活用のイメージをしやすく、すぐに着工できるという利点があります。
そのため、空き家の状態によっては建物付きよりも買い手が付きやすいこともあります。
空き家を解体する3つのデメリット
一方、空き家の解体には以下3つのデメリットがあります。
それぞれ説明していきます。
多額の解体費用がかかる
当然ですが、多額の解体費用がかかります。
土地が売却できれば問題ないように思われますが、空き家があった土地が高く売れるのは、土地価格が高いエリア限定です。
所有する空き家があるエリアの土地価格を検索し、同じような安い値段で大量に売却情報がある場合、売却需要がなく、買主が見つからない場合がほとんどです。
エリアによっては年単位で売れ残ってしまうこともあります。
売れ残って解体費用分が赤字になることもあるので、解体せずそのまま売却できる買取も検討しましょう。
弊社は、空き家に特化した買取業者です。
リフォーム前提で買い取るため、どんなにボロボロな空き家でも、そのままの状態で買い取らせていただきます。
ご相談だけでも大歓迎ですので、ぜひご連絡ください。
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固定資産税の軽減措置を受けられなくなる
住居用に使用されている土地は、最大で6分の1まで減税されています（住宅用地の特例）。
しかし更地にしたことで住居用で無くなると、通常、つまり住居用で使用されていた時の6倍の固定資産税を支払わなければなりません。
販売期間が長くなれば、むしろ維持費の負担が大きくなってしまうのです。
解体後再建築できない場合がある
所有する空き家が下記にあてはまる場合、解体後に再度建物を建てることが難しくなります。（都市計画法より）
解体を検討する前に、所有する空き家があてはまっていないか確認を行い、最も有効な活用方法を検討しましょう。
再建築できない場合は、安易に解体せず、そのまま買い取ってくれる買取業者への売却も検討すべきです。
弊社は再建築できない物件の買取も得意とする買取業者です。
全国どこでも査定に伺いますので、所有する空き家の売却方法にお困りの方はぜひご連絡ください。
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再建築不可物件
再建築不可物件とは、現在建てられている建物を解体したあと、新たに建物を建てられない土地のことです。
各自治体の道路課や建築指導課、または自治体の公式ホームページで確認できます。
都市計画区域と準都市計画区域に建物を建てる場合、建築基準法で定められた『接道義務』を満たさなければなりません。
『接道義務』を満たしていないと新たに建物が建てられないため、該当する敷地は「再建築不可物件」となります。
幅員4m以上である建築基準法上の道路に、建物の敷地が2m以上接していなければならない。災害発生時の避難経路を確保することや緊急車両の経路を確保することを目的に定められた。
市街化調整区域
市街化調整区域では、人が住むための住宅や商業施設などを建築することは基本的に認められていません。
所有する空き家がこの地域に該当すると、解体後新しく建築物を建てることができません。
「市町村名 + 市街化調整区域」で検索し、各自治体の都市計画マップなどを活用し確認しましょう。
再建築不可物件を更地にするメリットやデメリット、活用方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
空き家は解体費用をかけず専門の買取業者への売却がおすすめ
空き家を解体して更地にすれば買主が見つかる可能性が高まりますが、多額の解体費用を負担しなければなりません。
くわえて、前述のように立地などの条件が悪い空き家は解体しても買い手は見つかりにくく、多額の解体費用が赤字としてのしかかってくる恐れもあります。
そのため、空き家を手放したいのならそのままの状態で専門の買取業者へ売却することをおすすめします。
前提として、空き家の売却方法には「仲介」と「買取」の2種類があります。
仲介は不動産業者を通じて一般の買い手に売却する方法、買取は専門の買取業者に直接買い取ってもらう方法です。
仲介だと買い手が一般の個人であるため、古い空き家はなかなか売れません。
その点、買取であれば空き家をスムーズに売却できます。
なぜなら、専門の買取業者は空き家にリフォームなどを施し、再生・再販する術に長けているためです。
リフォーム前提で買い取るため、たとえボロボロの状態の空き家であってもそのままの状態で買い取れるのです。
空き家を売却するにあたり、あなたが解体費用を負担する必要がない点は大きなメリットといえるでしょう。
以下では仲介と買取の違い、空き家を買取業者へ売却するメリットを解説するので、ぜひ参考にしてください。
なお、弊社Albalinkも空き家をそのまま買い取れる専門の不動産買取業者です。
空き家を現状で買い取ることが可能なので、いくらで売れるのかが気になる方は、ぜひ一度、無料の買取査定をご活用ください。
>>【解体せずに空き家を高額売却！】無料で買取査定を依頼する
仲介と買取の大まかな違い
仲介は、仲介業者が空き家販売のお手伝いをすることで、買主となる一般のお客様（主に居住用）を3か月～半年ほどかけて見つけます。
買取は、買取業者が買主となり、購入した空き家にリフォームや造成等の付加価値を付けて、再度販売を行う事業目的で購入します。
購入後のリフォーム費用等を考慮しなければならない買取と比較すると、仲介の方が市場価格に近い金額で売却が可能です。
しかし、空き家となっているエリアは多くの場合、下記のような理由から居住用としての需要が低く、仲介では買主が見つからないことが多々あります。
- エリアニーズが乏しい
- 築年数が経過している
- 老朽化が進行している
- 事故物件
実際、弊社がおこなったアンケート調査でも、マイホームを購入する際に「立地を優先」した方がもっとも多い結果となりました。
引用元：訳あり物件買取プロ｜【家を購入する際に優先したことと妥協したこと】経験者493人アンケート調査
しかし立地が悪くても、事業目的である買取業者なら、金銭的合意さえあればスムーズに売却することが可能です。
なお、仲介と買取の違いは以下の記事でも詳しく解説しています。
空き家を買取業者に売却する5つのメリット
空き家を買取業者に売却することには、以下のメリットがあります。
これらのメリットに魅力を感じるなら、一度専門の買取業者に相談してみるとよいでしょう。
早く現金化できる
売主と買取業者の間で交渉が成立すれば、1週間程度で現金化できます。
そのため、空き家の売却に時間をかけたくない方に特におすすめです。
空き家を専門とした買取業者である弊社では、スピーディーな買取が可能です。
>>【放置空き家もそのまま高額売却・解体費用0円】無料で買取査定を依頼
費用、手間をかけずに売却できる
仲介で売却する場合、どのようなニーズに合わせるかなどを売主と仲介業者の間で打ち合わせを繰り返したり、場合によっては修繕費等がかかってしまうこともあります。
買取では、売主はこのような費用や手間を負担すること無く売却が可能です。
売れにくい空き家でも売却しやすい
所有している空き家に大きな欠陥があったり、事故物件であるなど、個人に売りにくい場合や、解体しないほうが良い物件である場合にも、買取専門業者であればノウハウを活かして買取が可能です。
「他社での買取価格に納得できなかった」「買取を断られた」という方は、弊社の無料査定をご利用ください。
空き家に特化した買取のプロが、責任を持って適正価格を提示させていただきます。
>>【放置空き家もそのまま高額売却・解体費用0円】無料で買取査定を依頼
契約不適合による売主の責任を免責できる
契約不適合責任とは、引き渡した物件が種類や品質の点で契約内容と異なっていた場合に、売主が責任を負うことです。
仲介では、買主が一般のお客様であるため、売主が責任を負わなければなりません。
例えば仲介の場合、無事に売却が完了した物件で漏水や配管の不備、家屋の傾きなどが確認された場合、その責任は売主が負うことになります。
そのため引き渡し後であっても、数百万もの修繕費を売主が支払うことになる可能性もあります。
一方買取では、買主である買取業者が宅地建物取引業者であるため、契約不適合責任は適用されません。
空き家を売却する際、修繕を必要としそうな箇所や、自分でも気づかなかったような不備があった場合でも、買取であれば安心して売却することができるのです。
仲介手数料がかからない
買取業者が直接買い取るので仲介手数料はかかりません。
仲介での売却では仲介手数料（（売買価格×3％＋6万円）＋消費税）を支払うことになります。
弊社Albalinkの空き家の買取事例
弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような空き家も数多く買い取ってきました。
たとえば下記のように「20年以上放置されて老朽化が進んだ空き家」や「不用品で室内があふれてしまっている空き家」を買い取った実績もあります。
【20年以上放置された空き家の買取事例】
【不用品で室内があふれてしまっている空き家の買取事例】
引用元：Albalinkの空き家買取事例
20年以上放置された空き家については780万円で買取らせていただき、所有者には「雨漏りもするような家だったが、思ったより高い金額で買い取ってもらえた」と、金額についても満足していただけました。
また、不用品で室内が溢れてしまっている空き家の所有者は、他の不動産業者から「不用品の回収だけで100万円近くかかる」と言われ、途方に暮れていたそうです。
それだけに「（弊社に）そのまま買い取ってもらえてとても助かりました」と言っていただけました。
上記の方々だけでなく、弊社に買取依頼をしていただいたお客様からは「肩の荷が下りた」「色々不安だったがスムーズに売却できた」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）。
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
信頼できる買取業者に安心して空き家を売却したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
空き家解体の流れ・スケジュールの目安
空き家を解体する際には、以下の流れで進めていきます。
| 順序 | スケジュールの目安 |
|---|---|
| 1.解体業者と工事請負契約を交わす | 1～2週間 |
| 2.工事着工7日前までに役所に解体工事届出を提出する | 1日程度 |
| 3.警察署に道路使用・占用許可を申請する | 1日程度 |
| 4.ライフラインを停止する | 1日程度 |
| 5.近隣の方に解体工事をする旨を伝える | 1日程度 |
| 6.室内・敷地内にある物をすべて撤去する | 1～3日程度 |
| 7.解体工事を行う | 1～3週間程度 |
| 8.解体工事後に建物滅失登記申請を行う | 1日～1週間 |
全体として、解体工事が終わるまでに1～2か月ほどの期間を見ておくとよいでしょう。
ただし、悪天候が続いたり、地中埋設物が見つかって工事内容の大幅な変更が生じたりするケースでは工期が延長される可能性があります。
工期が延長されると、人件費などがかさんで解体費用も高くなってしまいかねません。
解体工事のスケジュールの延長を避けたいなら、「天候が安定している3～5月、あるいは9～11月に依頼する」「追加工事が発生しない業者を選ぶ」などの対策を講じましょう。
まとめ
空き家の解体は、空き家を放置したことによるトラブルを防げるという点では有効です。
しかし、解体費用は少なくとも数十万円、場合によっては数百万円以上かかります。
また、解体すれば固定資産税の負担も大きくなってしまいます。
安易に解体してしまう前に、今後空き家を利用する予定が無い場合は買取業者に依頼して買い取ってもらいましょう。
買取であれば、高額な費用をかけることなく、空き家を現状のまま売却できます。
弊社は空き家を専門とした買取業者です。
過去には、一般の不動産業者が取り扱わない訳あり物件専門の買取業者としてフジテレビの「newsイット！」にも紹介されました。
どんな状態の空き家でも、そのままの状態で適正価格で買い取ります。
査定やご相談のみでも大歓迎ですので、お気軽にご連絡ください。
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