株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
やってはいけない実家の相続6選！
実家を相続する際は、何をすべきかも、何をやってはいけないのかもわからず不安ですよね。
実際に、弊社が独自に「実家に関する不安の内容」をアンケート調査したところ、「相続・相続税」と答えた人が502人中98人で、1位でした。
実家に関する不安で1位になったのは「相続・相続税について（98人）」
実家を相続する際に、やってはいけないことは以下の4つです。
- 「相続登記」をしない
- 活用方法を決めないまま相続する
- 相続後、放置する
- 「共有名義」で相続すると相続人同士で揉め事に発展する
- 実家を「空き家」のまま放置すると損害賠償を請求される可能性がある
- 実家を「解体」して放置すると固定資産税が6倍に跳ね上がる
実家の相続に当たって、上記の4つをやってしまうと、あなたの時間やお金、親族との良好な関係を失ってしまう可能性があるので、必ず確認しておいてください。
相続登記をしない
実家を相続する際にやってはいけないことの1つ目は「相続登記を行わないこと」です。
相続登記とは、相続した実家の名義を親から相続人へと変更する手続きを指します。
もし「相続登記」を怠ると、以下3つのデメリットがありますので、注意が必要です。
- 10万円以下の過料に処される
- 実家を売却できない
- 相続人が複雑化して子や孫が苦労する
弊社AlbaLinkでは、不動産相続でお困りの方に向けた「不動産相続・相談会」を開催しています。
弁護士や税理士といった法律のプロ、不動産の専門家に「無料で」相談ができます。
オンラインでの開催も行なっていますので、実家や土地など、相続した不動産のことでお困りの場合は、以下のバナーからお気軽にご相談ください。
相続登記が義務化！申請を怠ると10万円以下の過料に処される
実家の相続登記を行わないと、実家の相続人に対して「10万円以下の過料」に処される可能性があります。
2024年4月1日より相続登記が「義務化」されているため、相続登記を行っていない相続人は罰則を受ける仕組みに変更されたからです。
参照元：宇都宮地方法務局「知っていますか？相続登記の申請義務化について」
相続登記が義務化された目的は、所有者が特定できない空き家が増えることで適切に処分できず、住環境を悪化させたり、都市開発の妨げになることを防ぐためです。
今回の相続登記の制度改正で、変更となった主な内容は以下の2つです。
- 相続により不動産の所有権を取得したことを知った日から「3年以内」に相続登記の申請が必要
- 相続登記の申請を怠った場合には、10万円以下の過料に処される
相続登記の義務化以前に発生した相続でも、不動産の相続登記がされていないものは対象になります。
「相続登記はお金がかかるからやりたくない」と思うかもしれません。ですが、相続登記を怠ればそれ以上の罰金を取られることになるので、遺産分割協議を行ったら早めに登記しておくべきです。
相続登記が行われていない不動産は売却できない
相続登記を行わないと、実家を売却したいと思ってもできません。
一般的に、不動産を売却したい場合、その不動産の登記上の名義人（＝正式な所有者）しか売りに出すことができないからです。
実際に、「売却したい」という不動産の権利の主張をしたい場合は、登記しなければ不可能であると、民法177条で定められています。
民法第177条
(不動産に関する物権の変動の対抗要件)
不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法（平成16年法律第123号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。引用元：民法第177条
例えば、あなたが相続した実家を売却したいと思っても、相続登記をしていなければ、実家の正式な所有者は被相続人のままなので売り出すことができません。売り出すなら、相続登記を行い、実家の名義（＝正式な所有者）を相続人からあなたに変更する必要があるのです。
相続登記をしておかないと、実家を売りたいタイミングで売れなくなるので、相続人が決まったら早めに相続登記を行っておくべきです。
相続人が複雑化して処分しづらくなる
すぐに実家を売却する予定がないと「相続登記しなくいいや」と思うかもしれませんが、そのままあなたが亡くなってしまった場合、子や孫が実家の処分をする際に苦労することになります。
実家の相続登記をしないまま長期間が経過し、元々相続人だった人たちが亡くなっていくと、誰が次の相続人になっているのかわからない状態になります。実家の相続人が誰だかわからないと、相続登記が行えず、正式な所有者を定められないので、実家を売却できなくなるのです。
例えば、親が亡くなり、兄と弟が実家を相続したケースを例に挙げます。
もし、相続登記せずにそのまま時が経ち、仮に兄が亡くなった場合、実家の相続人は「弟」と「兄の子」に代わります。さらに時間が経過して、次に弟が亡くなると、実家の相続人は「兄の子」と「弟の子」に代わります。兄と弟の子が複数人いる場合は、さらに相続人は増えていきます。
このように、実家の相続登記を行わないまま時間だけが経過していくと、実家の相続人がどんどん複雑化していき、今誰が実家の相続人になっているのかわからない状態となってしまうのです。
よって、いざ実家を売却したいと思っても、相続人を特定するために、戸籍謄本を取って確認するなどの作業が必要になり、かなりの時間と労力がかかります。
仮に実家の相続人を特定できても、相続人が一度も会ったことがない人で住所がわからなかったり、住所はわかっても海外に住んでいて日本に戻ってこれないなどの理由で、実家の処分がスムーズに進まないケースも少なくありません。
ですから、遺産分割協議で実家の相続方法を決めたからといって安心してはいけません。子や孫に苦労させないためにも、実家を相続する際は最後の相続登記までしっかり行ってください。
活用方法を決めないまま相続する
活用方法を決めないまま、とりあえず相続することもお勧めできません。
なぜなら相続後には活用する、しないにかかわらず、固定資産税や管理の負担がのしかかってくるためです。
固定資産税は年間で10万円程必要となりますし、掃除や換気など、定期的な管理も欠かせません。
相続したあとに「こんな負担が多かったのか」と後悔しないためにも、なんとなく相続することは避けましょう。
相続するなら、自身の中で負担に見合った価値や活用方法を見出したうえで相続すべきです。
相続後、放置する
活用方法を決めずに相続すべきではないとお伝えしましたが、これから実家を相続しようとしている方の中には「とりあえず相続して、しばらくは放置しておけばいい」と安易に考えている人もいるかもしれません。
しかし、相続後放置するのもNGです。
実家が一軒家であれば、放置することにより庭の雑草が繁茂し、害虫が増え、近隣住民とトラブルの元となります。
また、放火など犯罪に巻き込まれるリスクも高まります。
さらに、放置を続ければ自治体から「特定空き家」の指定を受ける恐れがあります。
特定空き家に指定されると、以下のようなペナルティが待っています。
- 土地の軽減措置である「住宅用地の特例」が解除され、固定資産税は最大6倍となる
- 改善命令に従わないと50万円以下の罰金を科される
- 最終的に行政代執行により実家が解体（一軒家の場合）され、高額の解体費用を請求される
このように「相続してとりあえず放置しておこう」という軽い気持ちが、大きなリスクへと繋がります。
放置する可能性があるなら、最初から相続しないか早めに売却することをおすすめします。
なお、特定空き家については以下の記事で詳しく解説していますので、合わせてご確認ください。
共有名義で相続すると相続人同士で揉め事に発展する
親が亡くなると、葬式や役所への届出等で忙しくなり、実家の相続についての話し合いは後回しになりがちです。
しかし、それがトラブルの種となります。もし、実家の相続人が複数人いる場合、前述した遺産分割協議や相続登記を行わずに放置してしまうと、自動的に実家は「共有名義」で所有することになります。
2人以上が同じ不動産の所有者にっている状態。共有名義となっている不動産のことを「共有不動産」、その所有者のことを「共有者」と呼ぶ。共有不動産の場合、共有者全員の同意がなければ売却できない。
実家を共有名義で所有すると、共有者間の関係性が悪化する可能性があります。
将来的に、共有者同士で実家の処分方法について意見が合わなければ、揉め事に発展するからです。
例えば、親が亡くなり、兄と弟で実家を共有名義で相続し、実家の管理は兄が行うことになったケースを例に挙げます。
実家を相続した時は「とりあえず共有名義で良いでしょ」という結論になっても、時間の経過とともに実家は老朽化が進み、管理するのに手間やお金がかかれば、兄は「管理が大変だから実家を売りたい」と思う可能性があります。
ただ、その実家の売却に当たって、兄弟で意見が分かれることが少なくありません。兄は「実家の管理が大変だから売りたい」と言っても、弟が「思い出のある実家を売りたくない」と言えば実家は売りに出せません。前述したように、共有不動産は共有者全員の同意がないと売れないからです。
こうなると、兄には不満が溜まっていくでしょう。実家の管理もしないのに売却を頑なに拒否する弟を恨むことになる可能性もゼロではありません。
このように、どんなに相続人同士の関係性が良くても、お金が絡む話になれば揉める可能性は十分にあり、最終的に裁判沙汰になることもあります。
弊社が独自に行った「不動産会社の情報を調べる手段」のアンケート調査では、46.4％の人が「ネットや知人の口コミ」を参考にすると答えています。
よって、実家を相続する際は共有名義にせず、できる限り誰か一人に相続させる形にするべきです。
共有名義で不動産を相続すると起きるトラブルについては、以下の記事でも詳しく解説していますので参考にしてください。
実家を空き家のまま放置すると損害賠償を請求される可能性がある
相続した実家の使い道がないからといって「空き家」のまま放置してはいけません。
実家を空き家のまま放置し続ければ、老朽化が進み、倒壊の危険性が出てきます。万が一倒壊して近隣住民に被害が及べば損害賠償を請求され、多額の賠償金を支払うことになる可能性があるからです。
実際に、空き家が倒壊した場合の損害額をシミュレーションした資料が以下のように公表されています。
例えば、あなたが老朽化が著しい実家を相続し、使う予定もないし、修繕するお金ももったいないという理由で放置していたとします。
もし、その放置していた実家に対して台風が襲い、実家の屋根が剥がれ落ち、隣家の外壁に直撃して損傷させる事故が起これば、その責任は実家を放置していたあなたにあります。この場合、上記の資料で言うと、隣人から1500万円以上の損害賠償金を請求される可能性があるのです。
もし、同じような事故で隣家ではなく人を死亡させていた場合は、被害者家族に対して「2億円」近い損害賠償金を支払うことになるかもしれません。
遠方や田舎にある実家を相続したなら、確かに管理していくのは大変だと思いますが、空き家のまま放置することには億単位のお金を失うリスクがあるので絶対に避けてください。
ちなみに、空き家のまま放置するリスクは、上記のほかにも以下のようにたくさんあります。
- 急速に老朽化して実家の資産価値が下がる
- 実家を犯罪に利用されやすく鳴る
- 実家にゴミを不法投棄されやすくなる
- 実家を管理するランニングコストがかかり続ける
- 実家が「特定空き家」に指定されて強制的に解体させられる
上記5つを含めた「空き家を放置するリスク」については、以下の記事で詳しく解説していますので参考にしてください。
実家を解体して放置すると固定資産税が6倍に跳ね上がる
相続する実家の老朽化が激しい場合、前述した「倒壊リスク」を懸念して解体しておこうと考えるかもしれませんが、無闇に解体するのも危険です。
実家を解体して更地（＝土地のみ）にすると、「住宅用地の特例」の対象外となり、毎年支払う固定資産税が6倍に上がるからです。
そもそも「住宅用地の特例」とは、人が居住するための家屋の敷地として利用されている土地（住宅用地）の固定資産税をが軽減される制度です。
参照元：金沢市HP「固定資産税の住宅用地の特例とはどのようなものですか。」
「住宅の敷地である税負担は、特に軽減しなければならない」という国の方針から、「小規模住宅用地」と「一般住宅用地」に分けて、固定資産税と都市計画税の税率が以下のように軽減されています。
例えば、あなたが相続する実家の「土地の固定資産税評価額」が1000万円だった場合、「住宅用地の特例（小規模宅地：200㎡未満）」の対象になる場合とそうでない場合では、固定資産税の金額は以下のように変わってきます。
【住宅用地の特例の対象】
土地の固定資産税＝1,000万×1/6×1.4％＝2万3,333円（年間）
【住宅用地の特例の対象外】
土地の固定資産税＝1,000万×1.4％＝14万円（年間）
つまり、実家が老朽化しているからといって建物を解体すると、住宅用地として見られなくなり、上記のように固定資産税が6倍に上がってしまうのです。
「それなら今すぐ土地を売ってしまおう」と考えるかもしれませんが、立地や利便性が悪いといった理由ですぐに売れないケースもあります。その場合、使わない土地に対して数十万円ものお金を毎年支払い続けることになってしまいます。
前述したように、実家を空き家のまま放置するのも危険ですが、無闇に解体するのもリスクもあるので、事前に専門家へ相談しておくべきです。（相談先については後述します）
「空き家を解体するリスク」については、以下の記事でも詳しく解説しているので参考にしてみてください。
実家の相続登記をおこなう流れ
前述のように、相続登記をおこなわないと10万円以下の過料に処される恐れがあります。
そのため実家を相続したときには、以下の流れにしたがって速やかに相続登記の手続きをおこないましょう。
- 【手順1】専門家に手続きを依頼する
- 相続の手続きは馴染みがなく、時間と手間がかかるため、専門家に相談して手続きを進めるのが賢明です。
遺産分割方法に関して兄弟間の話し合いで揉めそうなら、法律事務を制限なく行える弁護士に、そうでないなら司法書士へ依頼しましょう。 - 【手順2】遺言書の確認
- 被相続人が残した遺言書が残っているか、自宅を探したり遺言書を受け取っていないか親族に聞いてたりして確認します。
遺言書が見当たらなければ、公証役場に保管されている可能性もあります。
公証役場への問い合わせの際は、戸籍謄本、免許証、印鑑が必要です。 - 【手順3】相続人の確定と相続財産調査
- 今回の相続に関係する「法定相続人（財産を相続する権利のある親族や血縁関係）」と「財産の種類と金額」を確認し、確定させます。
- 【手順4】遺産分割協議
- 財産をどのように相続していくかを法定相続人同士で話し合います。
相続の仕組み上、相続が発生した時点で財産は法定相続分で割り振られているので、その割り振りで良ければそのまま相続します。
しかし、その割り振りに納得いかない相続人がいる場合は、この遺産分割協議で分割方法を話し合って決定します。 - 【手順5】相続登記
- 遺産分割協議の結果、実家を相続する方が決まったら、実家の住所地を管轄する法務局で相続登記の手続きをおこないます。
- 相続登記に必要な書類には、以下のようなものがあります。
- ・被相続人の住民票の除票
・固定資産評価証明書
・相続人全員の戸籍謄本
・遺産分割協議書
・不動産の評価証明書または評価通知書 - これらの書類をすべて自分で用意するのは手間がかかり、大変といわざるを得ません。
しかし相続登記の手続きを司法書士に依頼すると、必要書類の収集から登記までおこなってくれます。
相続登記は非常に大切な手続きであることから、完璧におこなうためにも専門家である司法書士に依頼することをおすすめします。
実家の相続の流れについては、以下の記事でも詳しく解説しているので、参考にしてみてください。
実家を相続するほうがよいケース
前述のように、使い道のない実家を相続するのはリスクしかありません。
しかし、以下のように実家を自分で活用したいと考えるのなら、実家を相続したほうがよいでしょう。
- 自分で住む
- 土地を有効活用したい
それぞれのケースについて、詳しく解説していきます。
自分で住む
たとえば現在賃貸物件に住んでいるのなら、相続した実家に住むことで家賃を支払わずに済むようになります。
また、家の購入代金もかからないため、経済的な負担がかかることもありません。
自分で住む場合には適切な維持管理がなされることから、老朽化の速度を遅くすることも可能です。
仕事や子どもが通う学校などに支障をきたさないようであれば、相続した実家への引っ越しを考えるのは選択肢のひとつです。
土地を有効活用したい
実家を人に貸して賃貸収入を得たいなど、土地を有効に活用したいのなら相続したほうがよいでしょう。
自分では使う予定がなくても、賃貸経営をすれば安定した収入を手に入れられる可能性があります。
賃貸経営の方法については、次章の「活用する」の見出しで詳しく解説します。
実家を相続するなら「後始末」の方法を決めておく【7つの対処法】
前述したとおり、「実家の相続でやってはいけない4つのこと」を回避しなければ、あなたの時間やお金、親族との関係などを失ってしまう可能性があります。
ですから、実家を相続する前にあらかじめ具体的な対処法を決めておきましょう。
相続する実家の具体的な対処法は、主に以下の7つが挙げられます。
- 相続放棄を行う
- リフォームして自分が住む
- 賃貸経営を行う
- 空き家バンクに登録する
- 相続土地国庫帰属法制度を利用する
- 自治体に寄付する
- 売却する
先に結論から言いますと、相続した実家は「売却」して手放すことをおすすめします。
実家を売却すれば、前章で解説してきた「相続した実家を所有するリスク」を回避できるだけでなく、まとまったお金を受け取れる可能性もあるからです。
対して、売却以外の対処法を行うには、多くの資金が必要だったり、厳しい条件をクリアする必要があるので、あまり現実的な方法とは言えません。
以下より、7つの対処法について詳しく解説していきます。
相続放棄を行う
もし、あなたが「実家を相続したくない」と考えているなら、「相続放棄」を行うという選択肢があります。
相続放棄とは、被相続人の権利義務の承継を拒否する意思表示のことです。
参照元：すべての財産を引き継ぐことを放棄する相続放棄【三井住友信託銀行】
簡単に言うと、亡くなった親族が残した財産の引き継ぎを拒否することです。
もし、実家が老朽化していて資産価値が低く、相続するメリットがないと感じるなら、実家の引き継ぎを放棄してしまえば、実家の相続に絡む一切の面倒ごとに関わらずに済みます。
例えば、親が亡くなり、実家を兄と弟で相続するケースを例に挙げます。
もし、弟が「手続きが面倒だし、実家の価値もそこまでないので、相続しなくていいや」という理由で相続放棄を行えば、兄は「単独所有」で実家を丸ごと相続できます。弟は今後一切実家に関わらずに済みます。
相続放棄を行うと、上記のように「相続したくない財産」や「マイナスの資産（借金などの支払義務）」を手放すことができます。
しかし、相続放棄を行うと、マイナスの資産を手放すと同時に「プラスの資産（預貯金・株式・車・宝石など）」もすべて手放さなければならないルールとなっています。
ですから、実家に価値がないからといって相続放棄してしまうと、その他の相続財産（現金や貴金属）なども放棄しなければなりません。つまり、実家の価値より現金や貴金属の価値の方が高ければ、逆に損することになります。
よって、相続する財産の中に、プラスの財産を上回るような莫大な負債があるなら相続放棄は有効ですが、そうでないなら他の解決策を選んだ方が賢明です。
相続放棄を行う5つの手順
実家の相続放棄を行う際は、以下5つの手順で手続きを行います。
- まずは司法書士などの専門家に相談
- 相続放棄に必要な費用・書類を準備
- 相続放棄申述書の作成・必要書類を添付し家庭裁判所へ提出
- 家庭裁判所から送付された「照会書」に回答し返送
- 家庭裁判所から「相続放棄申述受理通知書」が届いたら完了
上記の通り、相続放棄を行う場合は、必要書類を準備し、家庭裁判所に申請を行うことになります。
相続放棄の申請に必要な書類は以下の通りです。
- 相続放棄する意思を示す申述書（※裁判所HPにてダウンロード可能）
- 被相続人の住民票除票もしくは戸籍の附票（※役所にて取得）
- 相続放棄を申述する人の戸籍謄本（※役所にて取得）
ただし、相続放棄には申請期限があり、相続発生から「3ヶ月以内」と決まっています。
万が一、提出書類に不備があると相続放棄が認められず、自動的に相続として受理される可能性があります。相続放棄の手続きそのものも煩雑であるため、司法書士などの専門家に相談するのが無難です。
相続放棄については以下の記事でも詳しく解説しているので参考にしてみてください。
リフォームして自分が住む
実家を単独名義で相続するなら、「リフォームして自分で住む」という選択肢もあります。
老朽化している実家でも、リフォームして自分で住めば、快適な生活もでき、前述した実家の所有するリスクからも解放されます。
例えば、親が亡くなり、実家をあなたの単独名義で相続したとします。
もしあなたが今賃貸物件に住んでいて持ち家がないなら、実家をリフォームすれば「持ち家」を手に入れて快適に暮らすことができます。
ただ、実家をリフォームするにはまとまった資金が必要です。もし、実家の老朽化が著しい場合は、老朽化が進んでいない物件のリフォーム代よりも高くなり、相場として「500万円～2,000万円」くらいの資金が必要になります。
よって、リフォーム資金として上記の金額を準備できれば良い解決方法ではありますが、準備が難しい場合は、他の解決方法を検討しなければなりません。
活用する
相続した実家に自分で住む予定がない場合には、以下の方法で活用するのも選択肢のひとつです。
- 賃貸経営する
- 更地にしてから土地を活用する
- 更地にしてから土地を貸す
賃貸経営する
相続する実家に自分で住む予定がない場合は、「賃貸物件」に再生して活用する方法も検討できます。
老朽化していて価値が低い実家でも、賃貸用に改築して人に貸せば、あなたは大家として家賃収入を得られるようになりますし、前述した老朽化リスクからも解放され一石二鳥です。
例えば、あなたが単独名義で相続した実家が、駅地下で商業施設も整っているエリアにあるなら、実家を戸建てやシェアハウスに改築して、賃借人を募集すれば、大家として家賃収入を受け取れるようになります。
ただし、もしあなたの実家の立地が悪く、商業施設や公共施設が整っていない利便性の悪いエリアにあるなら、賃借人がつかない可能性があります。
賃借人がつかなければ、実家の改築費用を回収できないですし、今後も赤字運営となり、あなたは逆に大きな損失を被ることになるかもしれません。
よって、実家を改築して賃貸運営を行うなら、「事業者になり商売をする」という相当な覚悟が必要です。あなたにその覚悟がなければ、安易に手を出すべき方法ではありません。
更地にしてから土地を活用する
建物の状態があまりにも悪い場合には解体して更地とし、それから駐車場経営をおこなうなどして土地を活用するのもひとつの方法です。
駐車場経営には「月極駐車場」と「コインパーキング」の2種類がありますが、コインパーキング事業者に土地を貸し出して運用をおこなってもらうケースでは初期費用は必要ありません。
駐車場の管理や維持もコインパーキング事業者がおこなってくれるので、手軽に始められる点がメリットです。
ただし、建物を解体するには100万円以上の費用が必要です。
また駐車場の利用者が少ない立地で駐車場経営を始めても、思うように収益を上げることはできません。
そのため相続した実家を活用して駐車場経営を始めたいと考えているのなら、事前のマーケティングリサーチが不可欠です。
もし駐車場利用者からの需要が少ない立地であれば、ほかの活用方法を検討したほうがよいでしょう。
更地にしてから土地を貸す
実家を解体して更地とし、近隣の事業者に資材置き場などとして貸し出す方法もあります。
建物の解体費用はかかるものの、設備投資はまったく必要ないので気軽に始められる点がメリットです。
収益性は低いものの、建設会社や土木会社などが長期で契約してくれる可能性があるため、安定した収入につながることがあります。
ただし建物を解体してしまうと固定資産税の軽減措置を受けられなくなるので、税金の負担が重くなる点はデメリットです。
得られる収入に対して税負担のほうが大きくなる可能性も否めないため、収支計画などをしっかりと立てたうえで採算が取れるかどうかを考えることが大切です。
空き家バンクに登録する
相続する実家に自分で住む予定も、人に貸す予定もない場合は、「空き家バンク」に登録することも検討できます。
空き家バンクとは、使われていない空き家と、空き家を利用したい人とをつなぐマッチングシステムです。空き家の活用促進を目的に設けられた仕組みで、自治体が主体となって運営しています。
空き家バンクには「無料」で登録できます。つまり、無料で登録して待っているだけで、勝手に買い手が見つかり、実家を手放せる可能性があります。
例えば、以下のサイトでは、日本全国の空き家情報がまとめられていますので、参考としてご覧になってみてください。（参考：空き家情報／ニッポン移住・交流ナビ「JOIN」）
しかし、空き家バンクによっては、仲介業者と提携している自治体がまだ少なく、実家の買い手が見つかったとしても基本的には「個人間売買」になります。空き家の売買を手伝ってくれる人がおらず、個人対個人で売買を行うということです。
よって、現状の空き家バンクでは、空き家の売買におけるトラブルが後を絶ちません。特に、空き家の引き渡し後のトラブルが多く、「売買契約時に説明のない欠陥があった」や「近所の人から事故物件であることを伝えられた」といった事例が報告されています。
ですので、あなたの実家の住所を管轄している自治体の空き家バンクが仲介業者と提携しているなら良いですが、そうでないなら個人間売買となりトラブルに発展する可能性があるので避けた方が無難です。
空き家バンクについては、以下の記事でも詳しく解説しているので参考にしてみてください。
相続土地国庫帰属法制度を利用する
相続する実家に使い道がない場合は、「相続土地国庫帰属法制度」を使って実家を国に寄付する方法もあります。
「相続土地国庫帰属法制度」とは、令和5年4月27日より施行された、相続や遺贈により取得した土地を引き取ってくれる制度です。
国が相続した実家を引き取ってくれれば、前述した実家の倒壊リスクや実家を管理する手間から解放されます。
ただし、前述したとおり、国が引き取ってくれるのは「土地のみ」ですから、実家を引き取ってもらうには、建物を解体する必要があります。一般的に、木造戸建ての解体費用の相場は「100万円前後」ですから、その資金が準備できなければ、相続土地国庫帰属法制度を活用できません。
また、国に土地を引き取ってもらうには、その土地を管理に要する「10年分」の標準的な管理費用を負担しなければなりません。その他にも、土地を引き取ってもらえるか審査する費用も払う必要があります。
しかも、国が土地を引き取るための条件が複数存在します。その条件をクリアしなければ、100万以上かけて相続土地国庫帰属法制度を使う準備をしても、土地を引き取ってもらえない可能性があるのです。
相続土地国庫帰属法制度の詳しい内容については、以下の記事で解説しているので参考にしてみてください。
相続土地国庫帰属法という制度はあるものの、実際は土地を引き取ってもらえることは稀ですし、引き取ってもらえたとしても解体費用や負担金などのお金がかかるので、あまり現実的な解決策とは言えません。
自治体に寄付する
相続する実家の使い道がない場合は、自治体に「寄付」する方法もあります。
自治体がタダで引き取ってくれれば、前述した実家の倒壊リスクや実家を管理する手間から解放されます。
自治体に実家を寄付したい場合には、実家の住所を管轄する自治体に訪問し、空き家の寄付に関する相談窓口で寄付したい旨を伝えてください。その申し出が受理されると、自治体の担当者が実家の調査を始めます。
もし、寄付の受け入れが可能となれば、あなたから自治体へ以下の必要書類を提出し、実家の寄付が取り行われます。
- 寄付申出書（※各自治体の書式があります）
- 公図（※法務局で取得可能）
- 登記事項証明書（※法務局で取得可能）
- 所有権移転登記承諾書（※兼登記原因証明情報）
- 現況写真（※ご自身で準備）
- 権利者の承諾書（※所有権以外の権利設定がある場合。ご自身で準備）
- その他、自治体が求める書類
ただし、以下の理由により、自治体が空き家となっている実家の寄付を受け付けてくれることはほとんどありません。
- 固定資産税による税収が減ってしまう
- 引き取った空き家の維持管理費用を払う必要がある
このように、自治体からすると、空き家となっている実家の寄付を受けることにはデメリットしかないので、「自治体への寄付」とは名ばかりの制度で、実際はほとんど機能していません。
ですので、ダメ元で実家を寄付できるか自治体に問い合わせてみても良いですが、高確率で徒労で終わるでしょう。
空き家を自治体に寄付することに関しては、以下の記事でも詳しく解説しているので参考にしてみてください。
売却する
すでにお伝えしていますが、相続する実家に使い道がない場合は「売却」することをおすすめします。
実家を売却して手放せば、前述した実家を管理する手間や実家が倒壊するリスクなどから解放されるだけでなく、売却金としてお金も受け取れるからです。
一般的に、相続した実家を売却する方法としては、「仲介業者に売却を依頼する方法」と「買取業者に直接買い取ってもらう方法」の2種類があります。
- 「仲介業者」に売却を依頼する方法
- 売主から不動産の売却依頼を受けた不動産会社が、チラシやネットを活用して一般の買い手を探し、契約・決済までを取りまとめる取引方法です。
- 「買取業者」に直接買い取ってもらう方法
- 売主の所有物件を、不動産会社が直接買い取ることです。仲介業者のように広報活動や買主探しを行うことはしません。
「仲介」と「買取」の違いについては以下の記事で詳しく解説しているので、イマイチ違いが良くわからないという場合は一読しておいてください。
結論から言うと、あなたの実家が築古で老朽化が著しいなら「買取業者」に買い取ってもらうことをおすすめします。
仲介業者に依頼しても、買い手となる一般の個人はすぐに居住できる物件を探しているので、老朽化して住めない物件を買ってくれないからです。
その他にも、老朽化した実家は買取がベストである理由がありますので、以下の章で詳しく解説していきます。
なお、弊社は老朽化している物件を専門に扱う買取業者です。
年間600件の買取実績（※2023年1月～10月の実績）から、老朽化した実家の適正価格を算出し、あなたの納得できる条件をご提案させて頂きますので、お気軽にご相談ください。
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築浅で建物の状態が良いなら「仲介業者」がおすすめ
あなたが相続する実家が築浅で建物の状態が良く、立地も良いなら、「仲介業者」に売却を依頼すべきです。
上記のように、あなたの実家がすぐに住める状態で利便性も良ければ、一般個人の買い手も見つかりやすいですし、相場通りの価格で売れる可能性があるからです。
例えば、あなたの実家が都心にあり、最寄駅から徒歩10分圏内、近くに大型ショッピングセンターがあり、学校や公園などの公共施設も充実しているなら、すぐに買い手が見つかります。
しかし、あなたの実家が田舎にあり、築古で老朽化が進んでいて人が住めない状況ですと、仲介業者に売却を依頼しても売れません。前述したように、一般の個人はすぐに住める物件を探しているからです。
実際に、弊社が独自に行った「住むなら都会、郊外、田舎のどこがいい？」のアンケート調査では86％の人が「都会や郊外」と答え、田舎と答えた人は「14％」に留まっています。
86％の人が「都会や郊外」に住みたいと答え、田舎と答えた人は「14％」
おまけに、あなたの実家がスーパーに買い物に行くにも車で数十分かかるような利便性の悪い物件なら、なおさら売れないでしょう。
よって、あなたの実家が築浅で人がすぐに住める状態なら仲介業者へ売却を依頼してもいいですが、そうでないなら売れない可能性が高いので、次の章で紹介する「買取」を検討してみてください。
築古で老朽化が著しいなら「買取業者」がおすすめ
あなたの実家が築古で老朽化が著しい場合は、「専門の買取業者」に買い取ってもらうべきです。
専門の買取業者なら、どんなに老朽化した実家でも「そのままの状態」で「確実」に買い取ってくれるからです。
専門の買取業者は、築古で老朽化が進み、人が住めない状態の物件でも、安くリフォームして再販するノウハウを持っています。
例えば、弊社では、千葉県にある「老朽化が激しくボロボロの戸建て」を買取した事例があります。その物件は、買取後に賃貸用戸建てとしてフルリフォームを行い、入居者を付けたあとに、不動産投資家へ売却しました。
このように、専門の買取業者に相談すれば、老朽化したボロボロの実家でも買い取ってくれるので、確実に現金化できます。
加えて、専門の買取業者に買い取ってもらえば、あなたが500万円以上のお金を支払って実家をリフォームしたり、実家を寄付するために役所に掛け合ったりする必要なく、ラクに実家を手放せます。
つまり、前述した実家を所有するリスクもラクに解消できるのです。
ただし、買取業者ならどこでも良いわけではありません。間違って悪徳業者に実家の買取を依頼してしまえば、安く買い叩かれる可能性があるからです。
ですので、以下では「優良買取業者の選び方」について詳しく解説していきます。
- 査定額が高くて根拠も提示してくれる
- 買取実績が豊富
- お客様の声や口コミの評価が高い
査定額が高くて根拠も提示してくれる
相続した実家を買い取ってもらうには、まずは「査定」を依頼するところから始まりますが、その査定額が高く、しかもその根拠も同時に提示してくれたら、その業者は優良業者と言えます。
悪徳業者の場合、顧客獲得のためにわざと査定額を高くしてくることはありますが、その査定額にちゃんとした根拠がないので、根拠を聞いても答えられません。
例えば、あなたが実家の査定を依頼して、結果が返ってきたら、その担当者に査定額の根拠を聞いてみてください。「近隣の取引事例から算出しました」や「あなたの実家と同じ条件の物件を買い取った事例を参考に算出しました」というような回答が返ってきたら、優良業者と判断して大丈夫です。
もし、査定額の根拠を聞いても話をすり替えたり、曖昧な回答が返ってくる場合は、悪徳業者である可能性があります。
上記の方法で優良業者を選べれば、あなたの実家を高く売れるだけでなく、安心感をもって買取手続きを進めることができます。
買取実績が豊富
あなたがピックアップした買取業者の「買取実績」が豊富なら、優良業者と判断できます。
買取実績が豊富だということは、たくさんのお客さんを助けてきた何よりの証拠だからです。
買取業者の公式サイトを閲覧すれば、たいていは買取実績が掲載されているので、あなたと同じように相続した実家を買い取ったケースがあるかどうかを確認してみてください。
また、テレビや雑誌などの有名メディアに取り上げられている実績があれば、さらに信用できます。真っ当な実績がなければ、メディアに掲載されることはないからです。
買取業者をピックアップしたら、公式サイトを閲覧し、買取実績が豊富に掲載されているか確認してみてください。
なお、弊社は老朽化した物件に強い専門の買取業者です。
年間600件以上の買取実績（※）とノウハウを元に、老朽化した物件をできる限り高く買い取っており、「フジテレビ」を始めとする各メディアにも取り上げられています。
※2023年1月1日～2023年10月25日現在の実績：相談/5,555件：買取/600件
弊社は「全国対応」、査定や相談は「無料」ですので、少しでも買取を検討していましたら、まずは弊社へ一度ご相談ください。
>>【処分に困る実家でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
お客様の声や口コミの評価が高い
あなたがピックアップした買取業者の「お客様の声」や「口コミ」の評価が高ければ、優良業者だと判断できます。
お客様からの評価が高いということは、その買取業者のサービスが「お客様の満足に値するものである」という何よりの証拠だからです。
実際に、弊社が独自に行った「不動産会社の情報を調べる手段」のアンケート調査でも、46.4％の人が「ネットや知人の口コミ」を参考にすると答えています。
不動産会社を調べるとき、46.4％の人が「ネットや知人の口コミ」を参考にしている
お客様の声や口コミは、基本的に買取業者の公式サイトに掲載されているので、閲覧して確認してみてください。
そこに掲載されている口コミが「お客様による手書き」だった場合、その買取業者の信用性はかなり高いです。お客様がわざわざ手間のかかる手書きで口コミを書いてくれるくらい、その買取業者のサービスに満足し、感謝しているということだからです。
買取業者をピックアップしたら、買取実績を確認すると同時に、お客様の声や口コミも確認してみてください。
なお、手前味噌で恐縮ですが、弊社もたくさんのお客様から「口コミ」や「感謝のお言葉」をいただき、公式サイトに掲載しておりますので、査定依頼先の検討材料の一つとしていただければ幸いです。
実家の相続をスムーズに進めるためにできる対策
ここまで、やってはいけない実家の相続の方法について解説してきました。
相続後のトラブルを未然に防ぎたい、スムーズに相続をしたいのなら、親が生前のうちに以下の対策をおこなっておくことをおすすめします。
- 遺言書を作成してもらう
- 生前贈与を検討してもらう
- 相続前に処分してもらう
それぞれの対策について、詳しく解説していきます。
遺言書を作成してもらう
基本的に相続は、遺言書の内容が優先されます。
したがってもしあなたが実家を相続したくないと考えているのなら、ほかの相続人に実家を譲るよう、遺言書を作成してもらうのは選択肢のひとつです。
不動産はほかの財産と比べて評価額が高く、相続時のトラブルを引き起こしかねませんが、あらかじめ生前のうちに誰が実家を受け継ぐのかを決めておけば、スムーズに相続の手続きを進められるようになります。
生前贈与を検討してもらう
遺言書の作成とともに効果的なのが、実家の生前贈与です。
生前贈与とは、その名のとおり、親の生前のうちに財産を贈与してもらう行為です。
親がまだ元気なときに実家を生前贈与してもらえば、相続後のトラブルを未然に防げます。
実際弊社がおこなったアンケート調査でも、相続対策として生前贈与を検討している方の割合がもっとも多い結果となりました。
引用元：訳あり物件買取プロ｜534人にアンケート調査！相続対策をしているのは「約3割」。していない人の意外な理由とリスクとは？
ただし、兄弟がいるなど相続権を持つ方が複数いるときには、実家の生前贈与を巡って問題が起こる可能性があります。
そのため実家の生前贈与を検討するときには、誰が実家を受け継ぐのかを兄弟間などで事前に話し合っておくことも欠かせません。
相続前に処分してもらう
相続権を持つ人が複数いても、誰も実家を相続したくないと考えているケースでは、親が生前のうちに売却してもらうとよいでしょう。
実家を売却して現金化すれば、相続人同士で1円単位で公平に分け合えるので相続トラブルが起こる心配はありません。
不要な実家を相続せずに済む点もメリットです。
まとめ
今回は、やってはいけない実家の相続について、詳しく解説してきました。
本文でも解説したとおり、実家を相続する際にやってはいけないことは以下の4つです。
- 実家の「相続登記」をしないと売却できなくなる
- 実家を「共有名義」で相続すると相続人同士で揉め事に発展する
- 実家を「空き家」のまま放置すると損害賠償を請求される可能性がある
- 実家を「解体」して放置すると固定資産税が6倍に跳ね上がる
上記の通り、実家の相続の仕方を間違えるだけで、あなたの大事なお金や時間、親族との関係を失うことになってしまいます。
ですから、そういった損失から回避するには、相続した実家の対処法をあらかじめ決めておくことが重要です。
本文では、その7つの対処法について詳しく解説していますが、結論を言いますと、相続した実家は専門の買取業者に買い取ってもらうのが最適です。
他の対処法は、実行するのに大きな費用がかかったり、厳しい条件があるなどの理由であまり現実的な方法とは言えないからです。（詳しくは本文で）
しかし、専門の買取業者なら、あなたの実家がどんなに老朽化していても、「そのままの状態」で「確実」に買い取ってくれます。
つまり、実家を買い取ってもらえば、あなたは実家の相続の仕方に頭を悩ませる必要もなく、実家を抱えるリスクからも解放され、しかもまとまったお金も手に入れることができるのです。
もし、実家の相続の仕方で悩んでいるなら、相続が絡む実家を専門に扱っている買取業者に一度相談してみてください。
なお、弊社は相続が絡んだり、老朽化が著しい物件を専門に扱う買取業者です。
年間相談件数5000件、年間買取件数600件の買取実績（※）があり、他の業者が断るような物件でも、数多く買い取りしてきました。
※2023年1月1日～2023年10月25日現在の実績：相談/5,555件：買取/600件
「相続した実家をできる限り高く売却し、物件を抱えるリスクから一刻も早く解放されたい」とお考えの場合は、一度弊社へご相談ください。
>>【処分に困る実家でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
※「物件住所」「氏名」「メールアドレス」を伝えるだけで相談を依頼できます。（※個人情報保護は万全です）
※無料相談はサービスの一環であり、買取を前提とするものではありませんので、お気軽にご利用ください。
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