不動産の囲い込みとは?売却トラブルを防ぐための完全ガイド

「不動産の囲い込みっていったいどういうことだろう?」
「自分の不動産は本当に売りに出されている?囲い込みを防ぐにはどうしたらいい?」

不動産の売却を検討するなかで「囲い込み」という言葉を目にし、いったいどのような行為なのか、デメリットはあるのかなどがわからずにお悩みではありませんか?

囲い込みとは、不動産業者が自社の利益を確保するために売却依頼のあった物件を他社に紹介しないことです。

不動産業者に囲い込みをされてしまうと、売却期間が長引くばかりか、売却価格も安くなってしまいかねません。

しかし、不動産業者の囲い込みを未然に防ぐ方法はあるので、ご安心ください。

そこで今回は、これから不動産の売却を検討している方へ向けて、以下の内容をお伝えします。

この記事を読むと、不動産業者による囲い込みを防げるようになるだけでなく、不動産をスムーズに売却できるようになります。

詳しくは本文で解説しますが、不動産業者による囲い込みを防ぎたかったら、専門の買取業者に「買取」を依頼することをおすすめします。
専門の買取業者が直接買主となる買取では、そもそも囲い込みをおこなう必要がないからです。

当サイトを運営している弊社AlbaLink(アルバリンク)は、全国の不動産を積極的に買い取っている専門の買取業者です。

所有している不動産を囲い込みされることなく安心して売却したいとお考えの方は、お気軽に弊社までご相談ください。

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囲い込みとは自社以外に不動産契約をさせないこと

残念ながら、不動産業者のなかにはいまだ不動産の「囲い込み」をおこなっているところが少なくありません。

これから不動産をスムーズに売却したいと考えているのなら、まずは囲い込みに関する以下の知識を身につけておきましょう。

ここでは、囲い込みのしくみや、不動産業者が囲い込みをする目的、囲い込みに対する国の対応について解説します。

不動産の囲い込みのしくみ

不動産の囲い込みとは、売却の仲介を依頼された不動産業者が物件情報を隠し、自社以外が見つけた買主に買わせないようにする悪質な行為です。

No427_囲い込み

不動産の購入を検討している方は、不動産業者に仲介を依頼して物件を探してもらいます。

その際、依頼を受けた不動産業者は購入希望者の条件を満たす物件を見つけたら、物件を取り扱っている不動産業者に連絡を入れて内覧の申し込みをします。

しかし不動産の囲い込みをしている不動産業者は、「すでに購入申し込みがあった」「契約予定となっている」などと嘘をついて他社からの問い合わせには対応しません。

このように、売主から売却依頼のあった不動産を意図的に他社に紹介しないことから「囲い込み」と呼ばれるようになりました。

不動産業者が囲い込みをする目的は「両手仲介」

不動産業者が囲い込みをするのは、自社が得られる利益を最大化するためです。

不動産の売買を仲介した不動産業者は、買主と売主の双方から仲介手数料と呼ばれる報酬を受け取れます。

仲介手数料とは

ただし、売主、あるいは買主どちらかの不動産売買を仲介しているだけだと、一方からしか仲介手数料を受け取れません。
これを「片手仲介」といいます。

片手仲介とは

しかし、売主と買主両者の不動産売買を仲介したら、双方から仲介手数料を受け取ることが可能です。
これを「両手仲介」といいます。

両手仲介とは

つまり両手仲介の場合は、片手仲介のときの倍の仲介手数料を受け取れるということです。

そこでより多くの仲介手数料を得るべく、売主から売却依頼を受けた不動産を囲い込み、他社からの問い合わせを断りながら自社で買主を見つけようとする不動産業者は後を絶たないのです。

なお、不動産業者が売主と買主から受け取れる仲介手数料の上限額は、宅建業法によって以下のように定められています。

仲介手数料=売買価格×3%+6万円+消費税

参照元:国土交通省|<消費者の皆様向け>不動産取引に関するお知らせ

また、公益財団法人不動産流通推進センターの「2024不動産業統計集(9月期改訂)」によると、大手不動産業者10社の手数料率は以下のとおりです。

不動産業者名 手数料率
三井不動産リアルティグループ 4.75%
東急リバブル 4.54%
住友不動産販売 5.2%
野村不動産グループ 4.27%
センチュリー21・ジャパン 4.73%
三井住友トラスト不動産 4.41%
三菱UFJ不動産販売 4.23%
みずほ不動産販売 4.17%
オープンハウス 4.34%
積水ハウスグループ 4.7%

不動産業者が片手仲介したときに受け取れる仲介手数料は、売買価格の約3%です。
したがって、手数料率が3%を超えている不動産業者は両手仲介による取引比率が高く、囲い込みをおこなっている可能性がある点に注意が必要です。

なお、両手仲介の比率が高いからといって、必ずしも囲い込みをしているわけではありません。
不動産業者の担当者が優秀であり、他社よりも先に買主を見つけてきている可能性は十分あります。
そのため、不動産を囲い込みされることなく早く売りたいのなら、信頼できる不動産業者を探すことが大切だといえます。

信頼できる不動産業者の探し方は、後述の「不動産売却時に囲い込みを事前に防ぐ4つの対策」の章で解説しています。

法改正で囲い込みをした不動産業者は指示処分の対象になる

不動産業者による囲い込みは自社の利益を目的とした行為であり、売主にとってはデメリットしかありません(次章の「売却したい不動産を囲い込みされる2つのデメリット」で詳しく解説します)。

そこで国土交通省は、不動産業者による囲い込みを防ぐべく宅建業法の通達の改正に着手。
2025年1月より、囲い込みをおこなった不動産業者を指示処分の対象としました。

参照元:国土交通省|宅地建物取引業法施行規則の一部を改正する省令(令和6国土交通省令第70号)

ただし、これによって悪質な不動産業者による囲い込みが完全になくなるとは言い切れません。
なぜなら、囲い込みの手口は巧妙化されており、決定的な証拠をつかむのが難しいからです。

たとえば、不動産情報データベースであるレインズには正確な物件情報を掲載していても、他社から問い合わせがあったときに「担当者が不在でわからない」とごまかせば実質的な囲い込みにつながります。

そのため、もしあなたが不動産を売却するときに不動産業者による囲い込みを防ぎたいのなら、自分で対策を講じることが大切です。
具体的な方法については、後述の「不動産売却時に囲い込みを事前に防ぐ4つの対策」で詳しく解説します。

売却したい不動産を囲い込みされる2つのデメリット

不動産業者に囲い込みをされることにより、あなたが見舞われる恐れがあるリスクは以下の2つです。

それぞれのデメリットについて、詳しく見ていきましょう。

売却期間が長引く可能性がある

不動産業者に囲い込みをされるもっとも大きなデメリットは、売却期間が長引く恐れがあることです。

売りたい不動産の囲い込みをされると、ほかの不動産業者に物件情報が行き渡りません。
また、ほかの不動産業者が買主を見つけてきても、勝手に売却を断られるリスクもあります。

その結果、売却を依頼している不動産業者の営業活動でしか買主を探すことができず、売却期間が長期化しかねない点に注意が必要です。

もし不動産の売却と新居の購入を同時並行で進めているときには、住み替え計画にも支障をきたすことになります。

なお、以下の記事では一般的な住宅を売却するまでにかかる平均期間について解説しています。
併せて参考にしてください。

中古住宅の売却期間は約3か月?最速で売る方法も紹介
中古住宅が売れるまでの期間と売却ステップごとにかかる期間を紹介!すぐに手放せる方法も紹介するので、売却活動に期限がある人はぜひ参考にしてください。

売却価格が相場より安くなる恐れがある

不動産の売却価格が相場よりも安くなる恐れがある点も、不動産業者に囲い込みをされるデメリットのひとつです。

囲い込みをされた結果、なかなか買い手が現れないときには不動産業者から「売却できないのは価格が高いからだ」と値下げを提案されることがあります。

もし片手仲介の不動産業者なら、不動産の値下げには慎重に対応します。
不動産の売却価格が下がると、得られる仲介手数料も安くなってしまうからです。

しかし囲い込みをおこなう不動産業者にとっては、不動産の売却価格が多少安くなっても、売主と買主の双方から仲介手数料を得られればそこまで大きなデメリットにはなりません。

たとえば、本来であれば4,000万円で売却できる不動産を、囲い込みをされた結果3,500万円で売らざるを得ないケースで考えてみましょう。

このとき、囲い込みをした不動産業者が得られる仲介手数料は以下のとおりです。

【4,000万円で不動産を売却したときの仲介手数料】
「売買価格×3%+6万円+消費税」の計算式より、
片手仲介時の仲介手数料=(4,000万円×3%+6万円)+消費税(10%)=138万6,000円

両手仲介時の仲介手数料=138万6,000円×2=277万2,000円

【3,500万円で不動産を売却したときの仲介手数料】
「売買価格×3%+6万円+消費税」の計算式より、
片手仲介時の仲介手数料=(3,500万円×3%+6万円)+消費税(10%)=122万1,000円
両手仲介時の仲介手数料=122万1,000円×2=244万2,000円

片手仲介で不動産を4,000万円で売ったときの仲介手数料は138万6,000円ですが、両手仲介で不動産を3,500万円で売ったときの仲介手数料は244万2,000円です。
つまり片手仲介よりも、不動産を値下げして両手仲介で売却したほうが不動産業者に入ってくる利益は大きくなるのです。

売却する不動産を値下げしても、囲い込みをする不動産業者にとっては痛くもかゆくもありません。
損をするのは、安く売ることになる売主だけということです。

なお、弊社AlbaLink(アルバリンク)は、全国の不動産を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
査定は24時間365日無料で対応しておりますので、不動産がいくらで売れるのかおおよその目安を立てたいとお考えの方は、お気軽にお問い合わせください。

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以下の記事では4,000万円で買った家が10年後にいくらで売れるのかをシミュレーションしています。
少しでも高く売る方法についても解説しているので、併せて参考にしてください。

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不動産業者に囲い込みをされているか調べる3つの方法

不動産を売却する際、不動産業者による囲い込みは避けたいところですよね。
そこでここでは、不動産業者に囲い込みをされているかを調べる3つの方法を解説します。

不動産をできる限り早く、かつ高く売りたいのなら、事前にチェックしておきましょう。

レインズの登録情報をこまめに確認する

不動産業者に売却を依頼した不動産が囲い込みをされずに市場で売りに出されているかを確認したいときには、レインズの登録情報をまめにチェックする方法が有効です。

レインズとは、簡単にいえば不動産業者が売りに出されている物件情報を調べるためのサイトです。

宅建業法第34条の2により、不動産業者は売主と専任媒介契約を交わしたときには7日以内、専属専任媒介契約を交わしたときには5日以内に物件情報をレインズに登録することが義務づけられています。

物件情報がレインズに登録されると「登録証明書」が発行されるので、不動産業者から受け取るのを忘れないようにしましょう。

通常、レインズにアクセスできるのは不動産業者に限られていますが、登録証明書に記載されたIDとパスワードを使うと、売主でも見ることが可能です。

レインズのページのなかでも、とくに確認したいのが「取引状況」です。

公益財団法人東日本不動産流通機構|売却依頼主物件確認案内書

引用元:公益財団法人東日本不動産流通機構|売却依頼主物件確認案内書

取引状況のうち、「公開中」は売却活動が継続しておこなわれていることを示します。

しかし売主側に連絡がないにもかかわらず、「書面による購入申し込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」となっていたら、囲い込みがなされている可能性が高いといえます。

また、登録証明書を発行したあとでレインズから物件情報を削除する不動産業者も一定数いるのが実情です。

したがって不動産業者から登録証明書を受け取ったら、定期的にレインズで自分の物件情報を確認するようにしましょう。

媒介業務報告書を確認する

不動産業者が作成する媒介業務報告書の確認も重要です。

不動産業者は、専任媒介契約を交わしたときには1週間に一度、専属専任媒介契約を交わしたときには2週間に一度以上、売主に対して営業活動の報告をしなければなりません。

No927一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約

専任媒介契約
1社の不動産業者のみに不動産の売却を依頼できる契約。
ただし、不動産業者を通さずに自分で買い手を見つけて売買契約を交わすことも可能。
専属専任媒介契約
1社の不動産業者のみに不動産の売却を依頼できる契約であり、自己発見取引も禁じられている。

その際に手渡される媒介業務報告書には、営業活動の具体的な内容や反響数などが細かく記載されています。

もし毎回同じような内容だったときには、囲い込みを受けている恐れがあるといえます。

たとえ囲い込みをされていなくても、熱心に営業活動をおこなってもらえていない可能性も否めません。

そのため、不動産業者から媒介業務報告書を受け取ったときには、内容について詳しく確認することをおすすめします。

売却に対する売主側の本気度を不動産業者に示すと、囲い込みをやめてくれる可能性もあります。

ほかの不動産業者に問い合わせてもらう

不動産業者に依頼して不動産を売りに出しても、内見の問い合わせが1件も入らないときには囲い込みされている恐れがあります。

そのようなときには、ほかの不動産業者に依頼して物件の販売状況を問い合わせてもらう方法も有効です。

もし内見依頼がないにもかかわらず、「現在商談が進んでいる」などと言われたときには囲い込みを受けている可能性が高いでしょう。

また、「担当者が不在でわからない」と言われたときには、その後自分で担当者に直接連絡すると、事実かどうかを確かめることが可能です。

不動産業者に嘘をつかれたときにはもはや信頼関係が崩壊しているといっても過言ではないため、契約を解除して別の不動産業者に改めて不動産の売却を依頼することをおすすめします。

なお、弊社AlbaLink(アルバリンク)は、全国の不動産を積極的に買い取っている専門の買取業者であり、24時間365日無料査定に対応しています。

不動産がいくらで売却できるのかを知りたい方は、お気軽にお問い合わせください。

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不動産売却時に囲い込みを事前に防ぐ4つの対策

不動産を売却する際、不動産業者による囲い込みを防ぐためにできる対策は以下の4つです。

それぞれの対策について、詳しく解説していきます。

信頼できる不動産業者に依頼する

売却したい不動産の囲い込みを避けたいのなら、信頼できる不動産業者かどうかを見極めることが大切です。
そのためにも、最初に対応してくれた営業担当者の人柄を徹底的にチェックしましょう。

弊社がおこなったアンケート調査によると、「正直で誠実」「親切で丁寧」「知識が豊富」な不動産営業担当者が信頼できると回答した方の割合が多い結果となっています。

【信頼できる不動産営業担当者の特徴ランキング】男女500人アンケート調査

引用元:訳あり物件買取プロ|【信頼できる不動産営業担当者の特徴ランキング】男女500人アンケート調査

売主の話をしっかりと聞いたうえで適切な売却活動をおこなってくれるだけでなく、親身に寄り添った対応を心がけてくれる営業担当者であれば、信頼できるといえるでしょう。

複数の不動産業者と一般媒介契約を結ぶ

複数の不動産業者と一般媒介契約を結ぶことも、囲い込みを防ぐための対策のひとつです。

一般媒介契約は、専任媒介契約や専属専任媒介契約とは異なり、複数の不動産業者に不動産の売却を依頼できる契約形態です。

前述のように、不動産の仲介で不動産業者が得られる報酬は仲介手数料のみなので、不動産業者間の競争意識が働いて早く売却できる可能性が高まります。

ただし、一般媒介契約では不動産業者が物件情報をレインズに登録する義務はありません。
また営業活動報告もしなくてもよいため、立地条件が悪いなどそもそも買い手からの需要がない不動産の場合は逆に売却期間が長引くリスクがあることは覚悟しなければなりません。

実際、弊社がおこなったアンケート調査でも、マイホームを購入するにあたってもっとも優先したのは「立地」と回答した方の割合が多い結果となっています。

家の購入で優先したこと

引用元:訳あり物件買取プロ|【家を購入する際に優先したことと妥協したこと】経験者493人アンケート調査

そのため、立地が悪く、買い手が見つかりにくい不動産をできる限り早く売却したいのなら、不動産業者に仲介を依頼するよりも、専門の買取業者に相談することをおすすめします。
専門の買取業者には立地の悪い不動産を活用できる独自のノウハウがあり、一般の買い手からの需要がない不動産でもスピーディーに買い取ってくれるからです。

弊社AlbaLink(アルバリンク)でも、買い手の見つかりにくい訳あり物件を積極的に買い取っております。
査定は無料でおこなっておりますので、いくらで売却できるのかが知りたい方は、お気軽にお問い合わせください。

なお、査定を依頼しても、無理な営業をかけることはいっさいありませんので、安心してご活用いただければ幸いです。

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囲い込みをしないように依頼する

不動産業者に売却を依頼する際、囲い込みについて知っていることをそれとなく伝える対策も有効です。

前述のように、近年は国も不動産の囲い込み対策に力を入れています。
そのため、売主が囲い込みに関する知識が豊富なことが伝われば、不動産業者も安易にはできなくなるでしょう。

ただし、「囲い込みはしないでください」と直接言うと、不動産業者の心証を害して営業活動に力を入れてくれなくなる可能性があります。

不動産の売却が成功するかどうかは、売主と不動産業者との間にいかに信頼関係が構築できるかにかかっているといっても過言ではありません。

したがって、不動産業者に囲い込みを避けてほしいのなら、
「両手仲介にこだわらずに買主を探してもらうことはできますか?」
「他社からの内見申し込みにも積極的に対応してくれますか?」
などと言葉を濁した形で伝えることをおすすめします。

専門の買取業者に依頼する

不動産業者による囲い込みを避けたうえで、できる限り早く不動産を売却したいと考えているのなら、専門の買取業者に依頼することも選択肢のひとつです。

買取は、専門の買取業者が買主となって売主から直接物件を購入することです。
仲介とは異なり専門の買取業者が営業活動をおこなうことはないため、仲介手数料がかからない特徴もあります。

買取業者への売却は費用負担がほぼゼロ

仲介手数料が唯一の収益である不動産業者とは違い、専門の買取業者は買い取った不動産にリフォームなどを施し、価値を付加して再販することで収益を上げています。
そのため、不動産の囲い込みをおこなう必要はまったくないというわけです。

また買取なら、仲介とは違って買い手が見つからない心配をしなくて済む点もメリットです。

不動産売却時に囲い込みをされたくない、できる限り早く売りたいとお考えの方には、専門の買取業者の買取による売却が向いています。

なお、仲介と買取の違いについては以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。

仲介と買取の違いを日本一わかりやすく解説!あなたに最適な方法がわかる!
仲介と買取の違いをまとめた記事です。仕組み、売却の確実性、売却価格など各項目について両者を比較していき、メリットやデメリットについても理解していきます。また記事の後半では、仲介と買取はあなたにとってどちらが向いているかや両者の共通点、買取業者であるアルバリンクの買取事例などを紹介しています。

アルバリンクには囲い込みされる心配がない

当サイトを運営している弊社AlbaLink(アルバリンク)は、地方にある空き家や築年数の古い物件など、通常の不動産業者では取り扱わない不動産を積極的に買い取っている専門の買取業者です。

弊社は、買い取った空き家にリフォームを施し、付加価値を上げたうえで再販して収益を上げる独自のノウハウと販路を持っています。
そのため、一般の不動産業者では扱いを断られるような不動産でも、スピーディーに、かつできる限り高値で買うことが可能です。

また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。

不動産の売却を弊社にご依頼いただければ、囲い込みをされるのではないかという不安から解放されます。

信頼できる不動産業者に依頼して不動産を売却したいとお考えの方は、お気軽に弊社までお問い合わせください。

なお、以下の記事では不動産買取業者トップ10と口コミをご紹介しています。
どの買取業者に依頼したらよいのかがわからない方は、ぜひ参考にしてください。

【2024年】不動産買取業者ランキングTOP10とクチコミを紹介!
2023年7月に発表された「買取再販年間販売戸数の実績」をもとに不動産買取業者ランキングTOP10を紹介します。関東・近畿・九州・北海道・東北と地域別におすすめの不動産買取業者も解説しているので、ぜひ参考にしてください。

まとめ

不動産業者のなかには、自社の利益を最大化するために不動産の情報を他社には流さない「囲い込み」をするところがあります。

不動産業者に囲い込みをされると、不動産の売却期間が長引いたり、相場よりも安価でしか売れなかったりと売主側にはリスクしかありません。

そのため不動産を売却するときには、不動産業者に囲い込みをされないように信頼できるかどうかを見極めたり、複数の不動産業者と一般媒介契約を結んだりといった対策を講じることが大切です。

また、不動産を囲い込みされるのを避けるとともに、できる限り早く売却したいと考えているのなら、専門の買取業者による買取を選択するのもひとつの方法です。

弊社AlbaLink(アルバリンク)は、全国の不動産を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
過去には、一般の不動産業者が扱わない訳あり物件専門の買取業者として、フジテレビの「newsイット!」に取り上げられた実績もあります。

イットで紹介されました

弊社に不動産をご売却いただければ、仲介手数料の支払いは不要です。
また、弊社が直接買主となってあなたの不動産を購入させていただくため、囲い込みをおこなうこともありません。

不動産を安心して売却したい、囲い込みをされずに早く売却したいとお考えの方は、ぜひ弊社までお気軽にお問い合わせください。

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「不動産業者の囲い込み」に関するよくある質問

囲い込みとは、売主から不動産売却の依頼を受けた不動産業者が、売主と買主の双方から仲介手数料を得るために物件を意図的に他社へ紹介しない行為です。
売主と専任媒介契約、および専属専任媒介契約を締結した不動産業者は、一定期間内に物件情報をレインズに掲載する義務を負います。 したがって物件情報をレインズに載せないのは違法です。 ただし、一般媒介契約を締結したときにはレインズに物件情報を掲載する義務はありません。
不動産業界では、不動産業者がより多くの仲介手数料を得るべく、物件情報を自社で独占する囲い込み行為がはびこっていました。 囲い込みは売主だけでなく買主にとっても機会の損失になりかねず、大きな社会問題となっています。 2025年1月より囲い込みをおこなった不動産業者が指示処分の対象になることが決まったため、囲い込み問題の改善が期待されています。
不動産業者に囲い込みをされると、売却期間が長引く、相場よりも安く売らざるを得ない状況に陥るなどのデメリットがあります。
監修者
株式会社AlbaLink代表取締役の河田憲二です。同社は空き家や事故物件などの売れにくい不動産の買取再販を行う不動産業者です。同社が運営しているサービスサイトである「訳あり物件買取プロ」の運営者も務めています。同社は東京証券取引所東京プロマーケット市場にも上場している不動産会社になります。

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