株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
同時売却とは底地と借地権のセット販売
同時売却とは、借地権（もしくは借地権付き建物）と底地（借地権が設定されている土地のこと）を同じタイミングで第三者に売却することです。
借地権と底地をセットにすれば完全所有権の土地として売り出せるため、不動産の価値が大幅に向上し、高額で売却しやすくなります。
ただし、借地人と地主の双方が合意しない場合は同時売却はできません。
同時売却は買主・売主の双方にメリットのある売却手法ですが、借地人・地主間の交渉に難がある手法ともいえます。
借地権と底地の同時売却については、以下の記事でも詳しく解説しています。
底地と借地権を同時売却することで得られる買主・売主のメリット
底地と借地権を同時売却すると、買主・売主ともに以下のようなメリットを得られます。
| 対象 | メリット |
|---|---|
| 買主 | ・完全所有権の土地を取得できるため、購入後の自由な土地活用が可能 |
| 売主 | ・底地と借地権を単独で売却するよりも買い手が見つかりやすい ・底地と借地権単独よりも高く売れる ・借地人が借地権を売却する際は地主に承諾料を支払う必要があるが、同時売却では不要 |
それぞれのメリットについて、具体的に見ていきましょう。
買主のメリット
買主（買い手）のメリットとしては、借地権と底地を同時に購入することで完全所有権の不動産を取得できる点が挙げられます。
借地権を購入する例を挙げると、多くの借地は土地賃貸借契約に無断増改築禁止の特約が設けられており、増改築などのリフォームに制限をする際は地主の同意が必要です。
しかし、完全所有権の不動産であれば、こうした制限がなくなるため、買主は購入した土地・建物を自由に活用できます。
この方法であれば、土地賃貸借契約に基づく債権と債務が差し引きで消滅するため、一般的な不動産を取得する際となんら変わりがないことになります。
売主のメリット
売主（売り手）のメリットは、借地権と底地を別々に売却するよりも手残りの金額を増やせる点にあります。
借地権と底地をセットにすることで完全所有権の土地として売り出せるため、市場価格での売却が可能です。
条件によっては早期売却も期待できるでしょう。
また、借地人が借地権単独で売却する際に支払わなければならない地主への承諾料が不要である点も手残り金額が増える要因のひとつです。
底地と借地権を同時売却するデメリット
底地と借地権を同時売却するデメリット単独売却に比べて売却に時間がかる点です。
なぜ売却期間が長引いてしまうのか、理由を詳しく見ていきましょう。
単独売却に比べて売却までに時間がかかる
底地と借地権の同時売却には、借地権・底地それぞれを単独で売却するときと比べて時間がかかってしまうデメリットがあります。
前提として、底地と借地権の同時売却には地主と借地人両者の同意が必須です。
売却した利益の案分についても前もって取り決めておく必要があるため、その調整に手間取ってしまうことが多いのです。
地主と借地人で売却益をどう分けるのかについての確固たる基準や法律の定めはありません。
地主は自身の土地を売却した利益なので、その取り分を主張しますし、借地人は借地権割合などを引き合いに主張することもあります。
その土地の価格のうち借地権者がどのくらいの権利を所有しているかを表わしたもの。地域によって30～90％と異なる。
どちらも自身の権利を主張するばかりでは、話は平行線をたどる一方です。
はじめから売却益の折半を条件とすればそういったトラブルを避けられますが、個人間の話し合いではなかなか落とし所が見つからない場合は間に不動産会社を挟むとよいでしょう。
もしくは、借地・底地の買取に特化した不動産会社に、売却してしまう方法もあります。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、借地・底地どちらか一方のみでも、スピーディーに買取可能です。
借地・底地をスムーズに現金化したい方は、ぜひ一度ご連絡ください。
底地と借地権の同時売却よりも単独売却のほうが適しているケース
底地や借地権には、それぞれ利用制限があります。
たとえば、底地を所有している地主は家を建てられません。土地を利用できるのは借りている借地人のみです。
一方、借地人は借りている土地に家を建てられますが、建物の増改築の際は地主の事前承諾が必要です。
また、その際は承諾料の名目で費用を支払わなくてはなりません。
そのため底地と借地権をそれぞれ単独で売り出しても、買主が見つかりにくいのが現状です。
しかし、底地や借地権を専門に取り扱っている不動産業者に買い取りを依頼すれば、スピーディーな現金化が可能です。
「相続で借地権を取得したものの、地主と顔を合わせたことがない」「地代や承諾料の支払いを巡って借地人との間にトラブルを抱えている」などの場合は、底地と借地権をそれぞれ単独で売却したほうがメリットが大きいでしょう。
ただし、不動産業者によっては「同時売却」を提案してくれ、地主と借地人との間を取り持ってくれるところもあります。
頼りになる不動産業者に依頼するためにも、底地や借地権に精通しているか、底地や借地権などの買い取り実績が豊富かなどの観点に着目して探すとよいでしょう。
もしどの不動産業者に頼めばよいのかが分からない場合は、底地や借地権の買い取り実績が豊富で弁護士とも提携している弊社にご相談ください。
我々がお客様のお悩みを、少しでも解決できれば幸いです。
底地と借地権を同時売却する流れ
底地と借地権の同時売却を円滑に進めるには、メリットやデメリットをしっかりと把握したうえで、全体の流れを押さえることが大切です。
借地権と底地を同時売却する際のプロセスは以下の通りです。
- 地主と借地人間で同時売却の意思確認をおこなう
- 不動産会社に売買の仲介を依頼
- 販売活動の開始
- 買主と売買契約を締結する
- 賃貸借契約の終了の覚書を交わす
契約や物件によって手順が異なる場合もあるので、それぞれの手順について解説します。
なお、底地と借地権を同時売却する際の流れについては、以下の記事でも詳しく解説しています。
地主と借地人間で同時売却の意思確認をおこなう
底地と借地権を同時売却するにあたり、最初におこなわなければならないのは地主もしくは借地人への相談です。
地主と借地人両者の同意がなければ成立しない点には注意しましょう。
話を持ち掛ける際は、底地と借地権を同時売却するメリットを丁寧に説明することが重要です。
不動産会社に売買の仲介を依頼
借地人・地主ともに底地と借地権を売却するという合意が取れたら、不動産会社に売買の仲介を依頼します。
個人間でも交渉・契約はできますが、とにかくトラブルになりがちです。
不動産会社は不動産取引に関する法律や税制に精通しているため、うまく活用して交渉を円滑に進める手助けをしてもらいましょう。
また、底地や借地権に精通している不動産業者であれば売却費用や解体費・測量費などの負担費用の案分などについても適切なアドバイスをしてくれます。
仲介を依頼する場合は底地・借地権の取り扱いに慣れているかどうかもチェックすることをおすすめします。
販売活動を開始
販売活動は、媒介契約を結んだ不動産会社が中心となっておこないます。
進捗を都度確認すると安心して売却を進められるでしょう。
また、買い手候補が見つかったとしても即座に契約にいたるケースは少なく、価格交渉されることがほとんどです。
どの程度までの値下げであれば許容できるか、事前に取り決めておきましょう。
その際は、不動産会社の担当者を間に挟むと、スムーズな話し合いができるはずです。
買主と売買契約を締結する
購入希望者が見つかり、借地人と地主ともに売却条件に納得がいったら、地主と借地人、買主の三者で売買契約を締結します。
不動産売買契約書には、物件の詳細・価格・取引条件など、不動産取引にあたって重要な項目が記載されます。
今後起こり得るトラブルを想定した上で、特約などを記載しておく必要があるため、契約書の作成が難しい方も不動産会社を間に挟んだほうがトラブル防止になります。
その後、買主が不動産の所有権移転登記をおこなえば取引は完了です。
賃貸借契約終了の覚書を交わす
取引が完了すれば、借地人と地主間で結ばれていた賃貸借契約も終了します。
借地人と地主の双方が契約終了に合意した旨を示すため、賃貸借契約終了の覚書（解約合意書）を交わしましょう。
当事者双方が解約に同意した旨を書面に残しておくことで、後々の「言った・言わない」のトラブルを回避できます。
底地と借地権の同時売却で注意すべきポイント
底地と借地権の同時売却で注意すべきポイントは、借地人と地主の連携にあります。
同時売却の相談を持ち掛けるタイミングにおいて、双方の呼吸を合わせて同意にいたらなければ前には進めません。
その後のさまざまな交渉においても売却が頓挫するといったことにならないよう、以下の点に注意しながら進めるとよいでしょう。
底地と借地を売却する際の3つのポイント
- 底地と借地権の同時売却のタイミングを見極める
- 売買契約書に「不可分一体の契約」の特約条文を入れる
- 借地権者・地主双方の意向を組み込む
それぞれについて詳しく解説します。
底地と借地権の同時売却のタイミングを見極める
借地人から地主に、もしくは地主から借地人に同時売却を持ち掛けるタイミングには注意が必要です。
いきなり売却の話を相談しても、相手を困惑させてしまうケースがほとんどでしょう。
そこで同時売却をおこなう際は、時機を見計らう必要があります。
たとえば区切りのタイミングである借地契約の更新時は、売却の相談をしやすいでしょう。
また、数十年単位で続く借地契約は信頼関係で成り立っています。これまで地主と借地人が良好な関係を保ってきたとしても、新たな権利者との間でトラブルが起こらないとは限りません。
そのため、地主もしくは借地人に相続が発生して権利人が変更になった場合、借地人が借地権の第三者への譲渡を考えているときなども、同時売却に適した時期のひとつといえます。
売買契約書に「不可分一体の契約」の特約条文を入れる
買主が底地と借地権を購入する際、地主と借地人、それぞれと契約を交わす必要があります。
その際、買主が不利益を被らないよう契約書に明記するのが「不可分一体」の特約条項です。
不可分一体とは、地主と借地人が連帯債務を負うことを指します。
たとえば契約締結後に借地人が破棄した場合、不可分一体の条項がなければ買主は底地の取得しかできません。
底地だけでは土地の利用ができないため、買い手にとっては大きな損失です。
そこで契約書に不可分一体の条項を入れ、地主と借地人両者の契約が切り離せない旨の条文を記載しておくことで買主の損失を未然に防げます。
仮にどちらかが契約を破棄した場合は契約自体が無効となるため、買主も安心して購入できます。
借地人・地主双方の意向を組み込む
同時売却で得た利益の取り分は、借地人・地主ともにできるだけ多く得たいと思っています。
そのため、売却益の取り分については、借地人・地主間でトラブルになりやすいです。
地主は自身が所有する不動産であることを主張することが多いですし、借地人は借地権割合などを盾に自身の権利を主張します。
基本的には、売却益を折半する方向で落としどころを探るのがもっともまとまりやすいですが、当事者同士で冷静に話し合うのは難しいため、間に不動産会社を入れるなどの工夫が求められるところです。
同時売却以外に底地・借地権を売る選択肢
底地と借地権の同時売却は単独で売却するよりも高額で売却できますが、借地人・地主間で条件面を交渉するための時間がかかります。
すぐに売却する必要がある場合やスケジュールが決まっている場合などは、同時売却よりも単独売却のほうがよいケースもあるでしょう。
とくにすぐに現金化したい場合などは、不動産買取業者への売却をおすすめします。
不動産買取業者に買い取ってもらえば、平均1週間〜1ヶ月というスピード間で売却が可能です。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も、底地・借地権のスピード買取に対応している不動産買取業者です。
これまで底地・借地権をはじめとした数多くの訳あり不動産を買い取った実績があり、担当スタッフのスピード対応に多くのお喜びの声を頂戴しております。
無料相談・無料査定は随時行っておりますので、底地・借地権の売却にお困りの方はいつでもご連絡をお待ちしております。
もちろん、強引な営業等はありませんので、ご安心ください。
>>【底地・借地権のみでも高額売却！】無料の買取査定を依頼する
ここでは、同時売却以外に底地と借地権を売却する選択肢についてご紹介します。
地主・借地人に売却する
日ごろから借地人もしくは地主とコミュニケーションが取れているのであれば、借地人・地主への売却を検討してみましょう。
借地権を地主が買い取る、借地人が底地を買い受けるといった場合、当事者間の話し合いによって売買を進めていきます。
直接やり取りするのが難しい場合は、底地や借地権の売買実績が豊富な不動産会社に依頼すると、スムーズな売却活動が可能です。
底地・借地権を単独で専門の買取業者に売却する
以下では、底地・借地を買取業者に直接売却するメリット・デメリットをご紹介します。
結論から言うと、売却金額が安くなるというデメリットを除いて、買取業者への売却は、売主にメリットしかありません。
専門の買取業者は買い取った不動産を将来的に商品化して運用・再販する業者であるため、底地・借地権を単独の状態でそのまま売却できるからです。
加えて、専門の買取業者が直接の買主となるため、一般の不動産会社に比べて売却スピードが速い点もメリットと言えます。
そもそも、不動産知識を持たない一般の個人が、借地・底地どちらか一方を購入してくれる可能性は限りなく低いと言えます。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、普通では売れない借地・底地のどちらか一方を確実に買い取り、現金化できるのが最大の強みです。
底地・借地権の所有でお悩みの方は、ぜひ一度弊社にご相談ください。
>>【底地・借地のみでも高額買取！】無料で買取査定を依頼する
【メリット】すぐに売却できる
買取業者へ売却する大きなメリットは、時間をかけずに売却を完了させられる点です。
借地人や地主もしくは第三者に売却する場合は、買主を探す販売活動や、その買主の資金準備などで時間がかかります。
それでも買主が見つかればよいほうで、時間をかけて販売活動をおこなったものの、不動産の条件によってはなかなか買主が見つからないといったこともあり得ます。
しかし買取業者であれば、不動産の内容にもよりますが、平均1週間〜1ヶ月で売却が成立することがほとんどのため、短期で売却活動を完了させることができるでしょう。
【メリット】交渉が不要で手間がかからない
買取業者による買い取りであれば、査定額に対して売却する・売却しないを選択するだけで、交渉などをする必要はありません。
査定額で不満がある場合は、よりよい条件で買い取る業者が見つかるまで探せばいいだけのことです。
借地人・地主、第三者に売却する際は価格交渉が入り、なかなか決まらないといったことも少なくありません。
買取業者の査定は過去の実績や周辺不動産とのバランスを加味した根拠のある数字なので、手間がかかる交渉によって疲弊してしまうといったことにはならないでしょう。
【メリット】仲介手数料がかからない
不動産仲介業者を間に入れて売却をおこなうと、仲介手数料の支払いが必要です。
仲介手数料とは、不動産取引を仲介する不動産会社に成約が決まった際に支払う手数料です。
しかし、買い取りの場合は不動産業者が購入者となるため、仲介手数料がかかりません。
その他、測量やリフォームなど、本来であれば売主が売却活動を始める前に負担する諸経費も不要である点もメリットと言えます。
【デメリット】売却額が安くなってしまう
買取業者への売却は、借地人・地主、第三者への売却に比べて売却価格が安くなってしまう傾向にあります。
その理由として、買取業者は買い取った不動産を借地人・地主、第三者に売却することでマネタイズしていることが挙げられます。
買い取りは業者にとっては仕入れとなるため、市場価格よりも安くなってしまうことが一般的です。
不動産買取業者への売却はメリットとデメリットがあるので、自身の状況に合った売却方法を選ぶようにしてください。
底地や借地権を単独で第三者に売る
借地権・底地をそれぞれ第三者に単独で売却することも可能です。
底地の場合は購入しても土地活用ができないため、一般の方には売れにくい傾向にありますが、不動産投資家が地代や更新料などの収益を目的として購入することがあります。
一方、借地権付き建物の場合は一般の不動産よりも土地代が安価になるため、買主にとって購入総額を抑えられるメリットがあります。
ただし毎月地代を支払う必要があり、また担保価値が低く住宅ローンの審査に通りにくいため、売却までに時間がかかることは覚悟しなければならないでしょう。
借地権の売却方法や底地を買い取る際にローンを組む方法について知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
弊社Albalinkの底地・借地の買取事例
ここまで底地・借地権の売却方法などについてお伝えしてきました。
そこでこの章では、弊社Albalinkを例にとり、実際の底地・借地の買取事例を紹介します。
弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、地主と借地人がトラブルになっているなど、他社では断られるような底地・借地を多数買い取ってきました。
たとえば、弊社では以下のような借地を190万円で買い取った実績もあります。
| 築年数 | 54年 |
|---|---|
| 物件の所在地 | 東京都荒川区 |
| 借地の状況 | ・10坪ほどの土地に木造2階建の戸建が建っている ・建築基準法を満たしておらず再建築できない土地 |
| 借地売却に関する地主様の要望 | ・売却を承諾するための費用（譲渡承諾料）を更地価格の10％とする ・借地の更新料を更地価格の8％～10％とする ・宅建業者が買い取った場合、転売時に承諾料を支払うこととする など |
| 買取価格 | 190万円 |
| 買取時期 | 2023年8月 |
上記の「借地売却に関する地主様の要望」を見て頂けばわかるように、この借地は売却に関する地主様の要望が厳しく、依頼主様（借地人）は他社では買取を断られてしまったようです。
とくに転売時に承諾料がかかることは買取業者にとって直接的な負担となるため、買取を敬遠する業者が多いのも当然といえます。
このように、地主の要望が厳しく、再建築もできず、建物の築年数も古い借地であっても、弊社が190万円で買い取れる理由は以下の2つです。
- 土地の利権に強い弁護士と提携しており、利権問題を解決した上で運用・再販できるため
- 借地の再販先が豊富であり、買取に際して費用がかかっても（承諾料など）利益を生み出せるため
実際、弊社は底地・借地をはじめ、訳あり不動産の買取実績が600件以上（2023年1月〜10月時点）ございます。
また、弊社は不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ているため、トラブルのない買取が可能です。
底地・借地を手間や費用をかけることなく、なるべく高値で売却したい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたことが、借地人or地主 に知られることはありませんので、ご安心ください）。
まとめ
底地と借地権を同時に売ることで土地の利用価値が向上し、単独よりも高値で売れます。
ただし、地主と借地人両者の同意がなければ同時売却はできません。
また売却にあたってはお互いの意向を尊重し、利益やかかった費用の案分をあらかじめ決めておくことをおすすめします。
同時売却は複数の人間が関わるため、流れが複雑になりがちです。
また、トラブルが発生する可能性もあります。
いったいどのように進めればよいのか分からない、もめ事が起こらないように円滑に進めたいといった場合は、同時売却に詳しい不動産会社に依頼すると安心して売却できるでしょう。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は底地・借地権に強い専門の買取業者です。
底地・借地権をはじめとした訳あり不動産を積極的に買い取っており、フジテレビの「イット」で、一般の市場では売れにくい不動産も買い取る買取業者として紹介された実績がございます。
底地や借地権の売却に関して不明な点があれば、弊社までお気軽にご相談ください。
相談・査定はこちら
