株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
孤独死物件の売却方法は「事故物件かどうか」で決まる
一般的に「孤独死物件」と聞くと、売却が難しい、または安価になってしまうというイメージを持つ方が多いかもしれません。
しかし、孤独死があったからといって、必ずしも資産価値が下がるわけではありません。
最も重要なのは、その物件が「事故物件」に該当するかどうかです。
事故物件と判断されると、売却時には買主へ事実を告知する義務が生じ、売却価格や方法が大きく変わってきます。
ここでは、まず孤独死物件が「事故物件」に該当するかの判断基準について詳しく解説します。
遺体の発見が早く物件が損傷していなければ事故物件に該当しない
孤独死があった場合でも、遺体の発見が早く、物件に汚れや異臭などの物理的な損傷がなければ、事故物件には該当しないと判断されます。
このようなケースは「自然死」に近いと見なされ、国土交通省のガイドラインでも「告知不要」とされています。
この場合、資産価値が大きく下がることはありません。そのため、仲介業者を通じて、通常の不動産物件と同じように売却活動を進めることができます。
遺体の発見が遅れて物件が損傷したら事故物件に該当する
病死や老衰死であっても、遺体が長時間放置されて室内に汚れや異臭が残ってしまった物件は、事故物件に該当します。
これは、単に人が亡くなったという心理的瑕疵だけでなく、腐敗による床の変色や異臭など建物の物理的な損傷という物理的瑕疵が明確に存在するためです。
遺体の長期放置されていた物件を仲介で売却しようとしても、買い手を見つけることは極めて困難です。
- 買い手が限られる：多くの買主は、心理的な抵抗感から、特殊清掃が必要な物件を敬遠する
- 価格競争力が低い：たとえ買い手が見つかったとしても、大抵の場合は市場価格から10～30％の大幅な値下げを要求される
- 売却に時間がかかる：売却活動が長期化すると、その間の固定資産税や維持管理費といった余計なコストが発生し続ける
しかし、事故物件を専門に扱う買取業者に直接売却すれば、スムーズに手放すことが可能です。
買取業者への調節売却については、「事故物件なら買取で売却」で詳しく解説します。
事故物件売却時には告知義務を負う
事故物件に該当する孤独死物件を売却するとき、売主は買主に対して事実を告知する義務を負います。
これを「告知義務」と呼びます。
告知義務期間は、売買では永遠です。
つまり、一度事故物件になったら、何年経過しようとも売却時には告知義務を負わなければならないのです。
もし人が亡くなっている事実を隠して売却すると、売主から契約不適合責任を問われて損害賠償などを請求される恐れがある点に注意が必要です。
孤独死があった家やマンションの売却方法は2種類
孤独死物件の売却方法は、おもに「仲介」と「買取」の2つの方法があります。
孤独死物件を上手に手放すためには、「仲介」と「買取」の特徴と、適したケースを理解することが重要です。
なお、仲介と買取の違いを詳しく知りたい方は、以下の記事も併せてお読みください。
事故物件でなければ仲介で売却
孤独死物件が事故物件に該当しない場合、仲介での売却が最もおすすめです。
仲介は、不動産会社が売主と買主の間に入り、売買契約を成立させる方法です。
仲介の最大のメリットは、市場価格に近い金額で売却できる可能性があることです。
不動産ポータルサイトなどを通じて物件を広く公開するため、多くの購入希望者にアプローチでき、その中から最も高い価格を提示した買い手を見つけやすくなります。
自分で買い手を探す手間が省けるうえ、広告費用なども基本的に仲介手数料に含まれているため、余計な費用を抑えられるでしょう。
ただし、仲介での売却の場合、買い手が見つかるまでに数ヶ月かかるのが一般的で、その間は物件の維持管理費や固定資産税といったコストが発生し続けます。
また、引き渡した物件に契約内容と異なる点が後から見つかった場合、買主から「契約不適合責任」を問われる恐れもあります。
売買契約などで引き渡された目的物が、契約内容に適合しない場合に、売主が買主に対して負う責任
契約不適合責任に問われると、契約解除や損害賠償などのリスクがあることを理解しておきましょう。
なお、契約不適合責任について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
事故物件なら買取で売却
遺体の発見が遅れ、物件に物理的な損傷や異臭が残っている事故物件は、仲介での売却が非常に困難です。
そのような場合は、専門の買取業者への売却を強くおすすめします。
買取の大きなメリットは、スピーディーに売却できる点です。
買取業者が直接買い取るため、早ければ数日、長くても数週間で取引が完了します。
これにより、売却にかかる期間中の固定資産税などの余計なコストを削減できます。
また、孤独死物件特有の汚れや異臭があっても、特殊清掃やリフォームの費用は買取業者が負担するため、売主が費用を支払う必要はありません。
さらに、専門の買取業者に売却する場合、売主は契約不適合責任を免責されるのが一般的です。
買主である買取業者が不動産のプロとして物件の状態を事前に把握・評価するため、万が一売却後に物件の欠陥が発覚しても、買主から損害賠償を請求される心配がありません。
そのかわり、買取での売却は、仲介と比較して売却価格が安くなる傾向があります。
買取業者は、物件を買い取った後にリフォームや再販を行うため、その費用や利益分を考慮して価格を決定するためです。
とはいえ、長期間売れないリスクや、その間の維持管理費、固定資産税といった負担を考えると、専門の買取業者に依頼して確実に売却してしまう方が、結果的に金銭的・精神的な負担が少なく済むケースがほとんどです。
売却が難しい訳あり物件をいつまでも抱え続けるよりは、多少価格が安くなっても、すぐに現金化して次のステップに進む方が賢明な選択といえるでしょう。
なお、以下の記事では事故物件の買取に特化した専門の買取業者25社ご紹介していますので、ぜひ参考にしてください。
アルバリンクが事故物件を550万円で買取した事例
弊社、株式会社Albalink（アルバリンク）は訳アリ物件専門の買取業者として、「孤独死」「自殺」「溺死」など、他社では断られるような事故物件を全国から多数買い取ってきました。
上記の買取金額を見ていただけばわかる通り、弊社は事故物件であっても物件全体の価値を適切に評価し、適正価格で買い取っています。
実際、事故物件をはじめ、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「思った以上の高値で買い取ってもらえた」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）。
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
そのため、事故物件というデリケートな対応が求められる物件も、売主様のプライバシーを守りながら、速やかに高値で買い取らせていただきます。
信頼できる買取業者に安心して事故物件を売却したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください。
カンタン1分査定
孤独死物件の売却価格は相場より10～30％減
孤独死物件の売却価格は、一般的な不動産相場と比べて下がってしまう傾向にあります。
減額幅は「事故物件」に該当するかどうかで大きく異なります。
以下の表で、物件の状態別に売却価格の目安を確認してみましょう。
遺体の発見が早く、物理的な損傷がない場合は、買い手の心理的な抵抗が少ないため、減額幅はそれほど大きくありません。
一方、物理的な損傷や異臭がある事故物件は、買い手が極端に少なくなるため、相場よりも大幅に価格を下げないと売却が難しくなります。
ただし、専門の買取業者に依頼すれば、こうした事故物件であっても、適正な価格で買い取ってもらえる可能性があります。
買取業者は、物件の損傷や異臭を承知したうえで価格を提示するため、仲介での売却で大幅な値下げ交渉に悩む必要がありません。
事故物件となった孤独死物件を売却する買取業者の選び方4選
孤独死物件が事故物件に該当する場合、仲介では買い手を見つけるのが困難なため、買取業者への売却が有効です。
しかし、数ある買取業者の中から、信頼できる業者を選ぶのは簡単ではありません。
ここでは、失敗しない買取業者の選び方を4つのポイントに絞って解説します。
事故物件の買取実績が豊富かどうかを確認する
事故物件を売却したいなら、その業者が事故物件の買取を専門に扱っているかを必ず確認することが大切です。
実績が豊富な専門業者は、孤独死物件特有の特殊清掃やリフォーム、再販ルートの確保といったノウハウを持っています。
そのため、売主が特殊清掃やリフォーム費用を負担することなく物件をそのままの状態で売却でき、なおかつ適正な価格で迅速に買い取ってもらえるでしょう。
実績の有無は、業者のウェブサイトで公開されている「買取事例」や「お客様の声」を確認することで見極められます。
なお、弊社、株式会社Albalink（アルバリンク）の買取実績は、「アルバリンクが事故物件を550万円で買取した事例」をご参照ください。
査定価格の根拠を確認する
提示された査定価格が適正であるかを見極めるためには、その根拠を明確に説明してもらえるかが非常に重要です。
根拠が曖昧な業者は、相場よりも不当に安い価格を提示している可能性があります。
信頼できる業者は、査定価格の根拠を明確に説明してくれます。
物件の広さや立地といった基本情報だけでなく、特殊清掃やリフォームにかかる具体的な費用を提示し、なぜその価格になるのかを論理的に解説してくれるでしょう。
複数の業者に査定を依頼し、その根拠を比較することで、提示された価格が適正であるかを見極めることができます。
契約不適合責任を免除してもらえるかを確認する
売却後のトラブルを未然に防ぐためには、契約不適合責任を免除してもらえるかを必ず確認しましょう。
一般的な買主が相手の場合、売却後に契約書の記載や説明のない物件の欠陥が見つかれば、売主は損害賠償を請求されるリスクがあります。
専門の買取業者であれば、物件をプロの目で判断し、買取前に建物の不具合や欠陥を把握・評価するので、売買契約書に「契約不適合責任は免責」と明記されていることがほとんどです。
売却後に物件の不具合が発覚しても、買主である業者がそのリスクを負担するため、売主が責任を追及される心配がなくなります。
士業と連携しているかを確認する
弁護士や司法書士といった士業と連携している買取業者を選ぶことは、安心して取引を進める上で非常に重要なポイントです。
孤独死物件の売却では、所有者が亡くなった後の相続手続きや、相続人が複数いる場合の共有名義の問題、過去の抵当権など、複雑な法的手続きが絡むケースが少なくありません。
これらの手続きは専門知識を要するため、自分だけで解決しようとすると、時間も手間もかかり、大きな負担となるでしょう。
しかし、士業と連携している業者であれば、こうした法的な問題をスムーズに解決するサポートを提供してくれるため、複雑な手続きに悩むことなく、迅速かつ円滑に売却を進めることができます。
弊社、株式会社AlbaLink（アルバリンク）も、孤独死物件を含む「訳あり物件」の買取を専門としています。
長年の実績とノウハウに加え、弁護士などの士業と連携することで、相続や権利関係で複雑な問題がある物件もスムーズに買い取ることが可能です。
もちろん、お客様の物件を丁寧に査定し、ご納得いただける価格を提示いたします。
査定は無料ですので、まずはお気軽にご相談ください。
カンタン1分査定
孤独死物件を売却する流れ
繰り返しお伝えしているとおり、孤独死物件を安全かつ迅速に売却するには、専門の買取業者を通じて進めるのが最も効率的です。
買取業者を通じた売却は、以下の3つのステップで完了します。
- 査定を依頼する
まずは、孤独死物件の買取を得意とする業者に査定を依頼しましょう。
物件の状況を正直に伝えることで、より正確な査定価格を提示してもらえます。 - 売買契約を締結する
提示された査定価格に納得できたら、売買契約を結びます。
このとき、「契約不適合責任は免責」と記載されているかを必ず確認しましょう。 - 決済と物件の引き渡しを同時に行う
契約で定められた日に、買主である買取業者から売買代金を受け取り、同時に物件の鍵を渡します。
これですべての手続きは完了です。
専門の買取業者に依頼することで、孤独死物件の売却はシンプルかつスピーディーに進めることができます。
まとめ
今回は、孤独死物件の売却事情について、詳しく解説しました。
孤独死物件を売却する際は、最初に事故物件に該当するのかしないのかを判断しましょう。
事故物件に該当するかの判別ポイントは、以下の2点です。
- 遺体の放置期間
- 室内に遺体が長期間放置されたことによる物理的なダメージがあるか否か
事故物件に該当しないのであれば「仲介」で売却しましょう。買取よりも、高い金額で売れるからです。
ただし、仲介の場合、契約不適合責任を買主から追及される恐れがあるので、その点は要注意です。
もし、契約不適合責任のリスクを回避したいなら「買取」での売却を強くオススメします。
一方、事故物件に該当するのであれば「買取」で売却しましょう。
事故物件を仲介で売り出したところで、市場価格付近での売却は困難を極めるからです。
なお、当サイトを運営している「株式会社AlbaLink（アルバリンク）」は、2011年の創業以降、数多くの孤独死物件を買い取りしてまいりました。
過去には、訳あり物件を買い取っている専門の買取業者としてフジテレビの「newsイット！」に紹介された実績もあります。
豊富な買い取り経験を活かして、お客様一人ひとりと誠実に向き合うことをお約束いたします。
ぜひ、お気軽にお問い合わせください。
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