株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
孤独死物件は事故物件に該当する？
一般的に「事故物件」の定義とはどんなものなのでしょうか。
まずは、多くの方が気になっているであろう孤独死物件が「事故物件」に該当するのか否について、解説していきます。
もし、事故物件に該当する場合は「告知義務」を行ったうえで、売却活動を行わなくてはなりません。
告知義務とは、売主が買手に対して「この物件は、過去に自殺がありました」などといったように、今の住宅にある不具合等を伝えることをいいます。
事故物件の定義
過去に自殺や殺人事件などがあり、「その家に住むことに対して抵抗（心理的瑕疵）を感じる物件」を事故物件といいます。
ただ、事故物件は、やっかいなことに法律上で明確な定義があるわけではありません。
そのため、事故物件に該当するのかどうかは、最終的には買手次第ということになります。
ちなみに、今回のように孤独死にあたる場合、基本的には事故物件に該当しません。
というのも、人はやがて、寿命を迎えて命を失うものだからです。
ただし、孤独死でも場合によっては、事故物件に該当するときもあるので、以降の見出しで詳しく解説していきます。
事故物件に該当するかの判別方法
事故物件に該当するかの判別ポイントは、以下の2点にあります。
- 遺体の放置期間
- 室内に遺体が長期間放置されたことによる物理的なダメージがあるか否か
ただ、これだけではイメージがつかないですよね。イメージを深めてもらうために、具体例を交えて解説してきます。
遺体発見が早く、室内に汚れや匂いがないなら事故物件に該当しない
亡くなってから、遺体が発見されるまでの期間が比較的早くて、なおかつ遺体が放棄されたことによる室内の汚れや匂いが残っていないなら、事故物件には該当しません。
要するに「自然死」に近い形なら、事故物件には該当しないということです。
実際、国土交通省が公表しているガイドラインにも、自然死なら「事故物件としての告知は不要」である旨が記載されています。
ただし、自然死についても、先ほどの事故物件と同様、明確に判別する基準がありません。
ちなみに、不動産業界のリアルな話をさせていただくと、不動産業者は、心理的瑕疵にあたる要素や、室内の汚れ・匂いなどが少しでもあれば、そのことを買手に告知する傾向にあります。
というのも、告知しなかったことで、万が一、買主からクレームが入ると、業務停止などの重い処罰を受けるリスクがあるからです。
なので、アナタも自己判断せずに、孤独死物件の売却をお願いする業者と必ず相談するようにしましょう。
遺体発見が遅く、室内に汚れや臭いがあると事故物件に該当する
病死や老衰死であっても、亡くなってから遺体が発見されるまでの期間が比較的遅くて、なおかつ遺体が放棄されたことによる室内の汚れや臭いが残っていると、事故物件に該当します。
心理的瑕疵にあたるか（遺体が長期間放棄されたこと）は買手次第ですが、物理的瑕疵（建物の室内にある欠陥や不具合などのこと）があることは確実だからです。
事故物件に該当すると、売主は買手に対して、遺体が長期間放棄され、なおかつ室内に汚れや臭いが残っている旨を伝えなくてはなりません（＝告知義務）。
遺体が放棄されたことによる室内の汚れや臭いは、特殊清掃を行うことで解消できる可能性はありますが、業者もプロであるため、決して安い金額で依頼できるものではありません。
特殊清掃にかかる費用は、一般的に数万円から数十万円単位の金額がかかります。
それに加え、特殊清掃業者には明確な資格等が無いため、誰でも開業できる業種となります。
よって、技術の無い業者や質の悪い作業を行う業者も少なからず存在し、高額な作業費用を支払ったにも関わらず、死臭が無くならないなどのトラブル報告が多く寄せられています。
仮に技術力の高い良い特殊清掃業者に依頼でき完全に脱臭できている物件だとしても、心理的に拒否反応を示す人が8割を占めます。
参照元：訳あり物件買取プロ｜【500人にアンケート調査！許容できる心理的瑕疵物件のレベルランキング】みんなが選ぶダントツの第1位は？
孤独死物件の最適な売却方法は人それぞれ
ここまで読んでくれたアナタなら想像がつくとは思いますが、孤独死などの事故物件の適切な売却方法は、人によって異なります。
そこでここからは、孤独死物件の適切な売却方法を詳しく解説していきます。
【大前提】不動産の売却方法は2つ
大前提、不動産の売却方法には「仲介」と「買取」の2種類があります。
それぞれの仕組みや特徴は、下表に示すとおりです。
| 売却方式 | 仕組み | 特徴 |
|---|---|---|
| 仲介 | 仲介業者が、売主の代わりに買主を見つけることで不動産の売買を成立させる方法。 | インターネット広告などで広く買主を募るため、市場価格付近での売却が期待できる |
| 買取 | 買取業者が直接、売主の物件を買い取る方法。 | 仲介より売却金額は下がるものの、余計な費用をかけることなく、じん速に売却できる |
なお、仲介と買取の違いは、以下の記事でも詳しく解説しています。
仲介での売却が向いている人
まずは、仲介での売却が向いている人の特徴を解説していきます。
孤独死物件が事故物件に該当しない人
事故物件に該当しない場合は、買取ではなく仲介での売却をオススメします。
仲介は買取よりも高い金額での売却が期待できるからです。
なぜ、買取よりも仲介の方が高い金額で売却できるのかというと、仲介はダイレクトに最終的な消費者へ物件を引き渡せるからです。
仲介は、仲介業者が売主と買主の間に入りますが、売主の物件を購入するわけではありません。
逆に買取は、一度買取業者が売主から物件を買い、それから次の買主（主に不動産投資家）に再販するため、最終的な消費者に物件を引き渡すまでの工程が増えてしまうのです。
工程が増えるということは、その分余計なコストも増えることを意味します。
そのため、買取業者は、仲介にはない買取独自の工程コスト分を考慮したうえで、売主から物件を買い取りしなければなるので、その分だけ売主の売却金額も下がってしまうということです。
その点仲介は、最終的な消費者に物件を引き渡すまでに、余分な工程が発生しないので、その分買取よりも売却金額が高くなります。
時間をかけてでも高く売りたい人
時間をかけてでも、孤独死物件を高く売りたい人も、仲介での売却をオススメします。
仲介は、売主から売却依頼を受けた仲介業者がインターネット広告で広く買主を募るため、売買が成立するまでに3か月～6か月程度の時間がかかると一般的にいわれています。
そのため、数か月の時間を要すだけの余裕があり、なおかつ事故物件にも該当しないなら、仲介で孤独死物件を売りましょう。
買取での売却が向いている人
続いては、買取での売却が向いている人の特徴を解説していきます。
孤独死物件が事故物件に該当する人
事故物件に該当する場合は、仲介ではなく買取での売却をオススメします。
事故物件に該当すると、仲介の最大のメリットである「高く売れる」という恩恵を受けられなくなるからです。
くどいですが、事故物件に該当する場合は、告知義務を行わなくてはなりません。
事故物件を市場価格で買いたいと思う人は、まず現れません。
また、そもそも事故物件には住みたくないと考える方がほとんどです。
実際、弊社がおこなったアンケート調査でも、事故物件には住みたくないと回答した方の割合が全体の70％を超えています。
引用元：訳あり物件買取プロ｜ブームの兆し！事故物件はあり？なし？983人にアンケート調査をしてわかった年収別の超意外な傾向とは？
そのため、もし仲介で事故物件を売却するのであれば、売却価格を市場価格よりも大きく下げる必要があります。
>>【孤独死が起きた不動産もそのままで高額売却！】無料で査定を試す
余計な手間や時間をかけることなくすぐに売りたい人
余計な手間や時間をかけることなく、すぐに孤独死物件を売却したい方も、買取での売却をオススメします。
前述のとおり、仲介は売買が成立するまでに3か月～6か月程度の時間がかかるといわれています。
その点、事故物件を多く取り扱う買取業者であれば売却をお願いする業者によって多少の差はありますが、おおよそ数週間程度で決済および引き渡しが完了します。
買取業者は、売主の孤独死物件を直接、買い取るからです。
そのため、固定資産税や都市計画税、建物の維持管理費などといったサンクコスト（埋没費用）が発生する心配もありません。
なお、以下の記事では専門の買取業者が事故物件を買い取れる理由に加え、事故物件の買取に特化した専門の買取業者を19社ご紹介しています。
どの買取業者に依頼すればよいのかがわからない方は、ぜひ参考にしてください。
孤独死物件の売却相場
孤独死物件が事故物件に該当しないときには資産価値は減少しないので、通常の不動産相場で売却が可能です。
ただし孤独死物件が事故物件に該当するときは、遺体の状況や建物の状態などによって異なるものの相場よりも10～30％ほどは下げないと買い手は見つかりにくいでしょう。
事故物件をわざわざ相場で買いたいと考える方は、まずいないためです。
しかし専門の買取業者ならば事故物件を適正価格で買い取ってくれます。
そのため孤独死物件が事故物件になってしまったときには、専門の買取業者に相談すると仲介よりも高値での買取が期待できます。
孤独死物件を仲介で売却する際の4つの注意点
ここからは、孤独死物件を仲介で売却する際の注意点を紹介します。
仲介で孤独死物件を売る際の注意点は、以下の4つです。
遺品の整理を行う
まずは、遺品の整理を行いましょう。
もし、自分で遺品の整理を行うのが困難なら、遺品整理業者に依頼することをオススメします。
遺品整理業者は、遺品の仕分けから撤去まで必要な処理をすべて行ってくれるので、アナタの大切な時間を節約することが可能です。
また、遺品整理業者によっては、不用品の買い取りも一緒に行ってくれる業者もあります。
遺品整理業者へ依頼するなら、こうした点も、業者選定時に意識すると良いでしょう。
特殊清掃が必要な場合は業者に必ず依頼する
遺品の整理が終わったら、特殊清掃も忘れずに行いましょう。
事故物件に該当するかしないかに関係なく、遺体がしばらく放置されると、室内に汚れや臭いが残っている可能性があるからです。
ちなみに、一般社団法人 日本少額短期保険協会孤独死対策委員会が2024年1月に公表したレポートによると、特殊清掃にかかる費用は平均で約39万円というデータがあります。
参照元：第8回孤独死現状レポート
このように、特殊清掃は決して安い金額でできるものではないので、その点は要注意です。
ちなみに、弊社のような訳あり物件を豊富に買い取りしている専門の買取業者なら、特殊清掃もその買取業者が責任をもって対応してくれます。
そのため、売主は特殊清掃にかかる費用を負担することなく、孤独死物件の売却が可能です。
なお、以下の記事では孤独死物件を売却する際に特殊清掃は必要か、徹底的に解説しています。
併せて参考にしてください。
孤独死があった事実を買手に伝える
もし、事故物件に該当しないような場合でも、孤独死があった事実は買手に伝えるようにしましょう。
室内に汚れや匂いがまったく残っていなくても、人が亡くなった事実に対して嫌悪感を抱く人も少なからず存在するからです。
そのうえ、孤独死があった事実を買手に伝えておけば、売買取引の後に買主から、余計なクレームが入る心配もありません。
また、売主にとって一見マイナスなこと（孤独死があった）をきちんと伝えておくことで、買手に対して誠実な印象を与えることができ、結果として買主を見つけられる可能性も高まることでしょう。
そのため、事故物件に該当しないときであっても、孤独死があった事実は買手に伝えましょう。
孤独死物件が事故物件に該当するときは、重要事項説明として買主へ事前に説明しなければなりません。
もし告知義務を怠って売却すると、のちに事実を知った買主から損害賠償請求をされる恐れがあるため、注意が必要です。
契約不適合責任が課される可能性があることを理解する
仲介で孤独死物件を売却すると、買主から「契約不適合責任」を追及される恐れがあります。
引き渡した目的物（今回の場合、孤独死物件）に、種類・品質・数量などの面で、契約内容と異なる点が判明したとき、売主から買主に対して負う責任のことをいう
「そのためにも、告知義務をしておけば大丈夫なんじゃないの？」と思われるかもしれませんが、決してそんなことはありません。
売主であるアナタが気づいていないだけで、隠れた瑕疵が存在する可能性はゼロではないからです。
たとえば、自分では遺体が放棄されたことによる匂いはないと思っていても、実は他の人からすると匂いが気になる、なんてこともあります。
そうなると、売主であるアナタは買主から契約不適合責任を追及されてしまうのです。
自分でわざわざ、特殊清掃もしくはリフォームを行う業者を選び、決して安くはないお金を全額自己負担しなくてはなりません。
このように、仲介だと契約不適合責任を追及される恐れがあるので、とても危険です。
もし、契約不適合責任を追及されるリスクを回避したいのなら、専門の買取業者に孤独死物件を売却することを強くオススメします。
専門の買取業者に孤独死物件の売却を依頼すれば、アナタに契約不適合責任が追及されることはありません。
その買取業者が、アナタの契約不適合責任を免責してくれるからです。
なぜ、専門の買取業者だと、売主の契約不適合責任が免責されるのか、その理由を解説していきます。
少々長くなりますが、その点はご了承ください。
契約不適合責任については、以下の記事でも詳しく解説しています。
「別に理由とかはいいから、早く売却したい」という方は、どうぞこちらから買取依頼をお願いいたします。
>>【弊社なら売主様の契約不適合責任を免責！】買取依頼はこちら！
少々、話が脱線してしまいました。専門の買取業者だと、なぜ売主の契約不適合責任が免責されるのか、その理由を解説していきます。
大前提、専門の買取業者は、不動産のプロです。
不動産のプロはこれまで多くの訳あり物件の買い取りをしてきた経験から、建物どこに不具合があるのか、ある程度の予想を付けられます。
不具合箇所を予想できるということは、すなわち、建物のどこにリフォームを行えばいいのかが、ハッキリと分かるということです。
ゆえに、専門の買取業者からすると、売主であるアナタの契約不適合責任をわざわざ付けたままにしておく理由がないのです。
言い換えると、不動産のプロとして絶対的な自信があるということです。
ただし、買取業者の中には、売主の契約不適合責任をつけたままにしておく、いわゆる「悪徳業者」も少なからず存在します。
そのため、買取業者と孤独死物件の売買契約を結ぶ際は、担当の営業マンに契約不適合責任が免責されているかを必ず確認しましょう。
まとめ
今回は、孤独死物件の売却事情について、詳しく解説しました。
孤独死物件を売却する際は、最初に事故物件に該当するのかしないのかを判断しましょう。
事故物件に該当するかの判別ポイントは、以下の2点です。
- 遺体の放置期間
- 室内に遺体が長期間放置されたことによる物理的なダメージがあるか否か
事故物件に該当しないのであれば「仲介」で売却しましょう。買取よりも、高い金額で売れるからです。
ただし、仲介の場合、契約不適合責任を買主から追及される恐れがあるので、その点は要注意です。
もし、契約不適合責任のリスクを回避したいなら「買取」での売却を強くオススメします。
一方、事故物件に該当するのであれば「買取」で売却しましょう。
事故物件を仲介で売り出したところで、市場価格付近での売却は困難を極めるからです。
なお、当サイトを運営している「株式会社AlbaLink（アルバリンク）」は、2011年の創業以降、数多くの孤独死物件を買い取りしてまいりました。
過去には、訳あり物件を買い取っている専門の買取業者としてフジテレビの「newsイット！」に紹介された実績もあります。
豊富な買い取り経験を活かして、お客様一人ひとりと誠実に向き合うことをお約束いたします。
ぜひ、お気軽にお問い合わせください。
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