株式会社AlbaLinkは東証グロース市場に上場している不動産会社です。
孤独死物件の売却方法は「事故物件かどうか」で決まる
孤独死物件の売却方法は「事故物件に該当するかどうか」で決まります。
事故物件か否かで売却先が異なるからです。
もし事故物件に該当する場合は「告知義務（売主が買主へ売却対象の不動産が事故物件であることを告知する義務）」が発生するため、仲介で一般の買い手に売却しようとしても敬遠され、売却が困難です。
そのため、できる限り早く手放したいなら、専門の不動産買取業者による買取を検討したほうがよいでしょう。
一方、事故物件でない場合には告知義務が発生しないため、仲介業者を通じて一般の買い手に売却できる可能性があります。
そこで、この章では孤独死物件が事故物件かどうかを見分ける方法を説明します。
なお、売却方法が知りたいという方は「孤独死物件を売却する2つの方法」をご確認ください。
事故物件かどうかの見分け方
孤独死が発生した物件の売却方法は、「事故物件（告知義務あり）」に該当するかどうかで大きく変わります。
事故物件とは、過去にその物件で人の死に関する事案が発生し、心理的な抵抗感（心理的瑕疵）を生じさせる不動産のことです。
国土交通省のガイドラインに基づいた事故物件の判断基準は以下の通りです。
| 事故物件となるケース | 事故物件にならないケース |
|---|---|
| ・殺人 ・自殺 ・火災による焼死 ・特殊清掃※が必要になった老衰、病死、転倒による事故死 | ・老衰 ・病死 ・転倒・転落による事故死 ・入浴中の溺死、誤嚥などの不慮の死 ・隣接していない共用部分（エレベーター等）での死 |
孤独死や事故死、火災現場などで生じた血液・体液・腐敗臭・害虫など、通常のハウスクリーニングでは除去できない汚れや汚染を、専門技術と薬剤・機材を用いて除去・消毒・脱臭し、部屋を居住可能な状態（元の状態）に戻す清掃のこと。
死因が老衰や病気などの自然死の場合、孤独死物件は事故物件に該当しません。
遺体がすぐに発見されて部屋が比較的キレイな状態の場合は買主に与える心理的抵抗感が少ないため、一般的な仲介で売却が可能です。
一方、自然死であっても遺体の発見が遅れ、特殊清掃が必要となった孤独死物件は事故物件に該当します。
発見までの期間や部屋の広さにもよりますが、特殊清掃に数万～数十万円、状況によっては数百万円の費用負担を強いられる可能性があります。
費用をかけて部屋をきれいにしても、事故物件であることが買い手の心象を損ない、仲介で売却するのは難しいでしょう。
その点、専門の不動産買取業者なら、事故物件でもそのままの状態で買い取ることが可能です（詳細は「事故物件なら買取で売却」で解説します）。
業者は物件の活用方法に合わせて買取後に特殊清掃やリフォームを行うため、売主が費用を負担する必要はありません。
専門の不動産買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）も事故物件を自社で再生して活用するノウハウがあるため、現状で買取いたします。
所有する孤独死物件が事故物件扱いになって処分に困っている、費用をかけずに手放したいとお考えの方は、以下のフォームから弊社までお気軽にお問い合わせください。
国土交通省のガイドライン（事故物件、告知義務）について詳しく知りたい方は、以下の記事もご参照ください。
事故物件売却時には告知義務を負う
事故物件に該当する孤独死物件を売却するとき、売主は買主に対して事実を告知する義務を負います。
これを「告知義務」と呼びます。
告知義務期間は、売買では永遠です。
つまり、一度事故物件になったら、何年経過しようとも売却時には告知義務を負わなければならないのです。
そのため、事故物件となった孤独死物件を売却する際には、買主に対して人が亡くなった事実を包み隠さず伝えることが大切です。
以下では、告知義務に関する以下の3つの重要ポイントを解説します。
告知義務の期間
不動産の売買契約において、事故物件の告知義務に時効はありません。
賃貸物件であれば「事案発生からおおむね3年」というガイドライン（人の死の告知に関するガイドライン）の定めがありますが、売買取引にはそのような期限が設けられていません。
なぜなら、不動産の購入は買主にとって一生に一度の高額な取引であり、過去に起きた人の死の事実（心理的瑕疵）は、購入の判断を左右する極めて重大な要素とみなされるためです。
つまり、孤独死の発生から5年、10年と経過していたとしても、売却時には必ず買主へ告知しなければなりません。
結果として、時間が経っても「事故物件」という事実は消えず、一般の買い手からは敬遠され続けるため、売却のハードルが下がりにくいのです。
隠しても事故物件であることはバレる
「言わなければバレないのではないか」「黙って売ってしまいたい」と考える方もいるかもしれません。
しかし、告知義務違反（隠蔽）は絶対にやめましょう。
なぜなら、ほぼ確実にバレるからです。
近隣住民は、その家で孤独死があったことをよく覚えているものです。
警察や救急車が来た際の騒ぎや、特殊清掃業者の出入りなどは近隣の記憶に強く残ります。
売却時にうまく隠し通せたとしても、入居後の挨拶回りやゴミ捨て場の立ち話などで、近隣住民から「あそこは以前、孤独死があってね…」と買主の耳に入り、発覚するケースが後を絶ちません。
もし事故物件であることを隠して売却し、引き渡し後に事実が発覚すると、売主は多大な責任を負うことになります。
そのリスクについて、次の項で詳しく解説しましょう。
告知義務を怠ると契約不適合責任を問われる
告知義務を怠り、売却後に事故物件であることが発覚すると、買主から「契約不適合責任」を問われる恐れもあります。
引き渡した目的物が契約内容に適合していない場合に、売主が買主に負う責任。
売主は買主に修繕や代金の減額、契約の解除、損害賠償を請求できる
もし責任を問われると、買主から以下の請求を受けるリスクがあります。
- 損害賠償請求：物件価値の下落分や、精神的苦痛に対する慰謝料の請求
- 契約の解除：売買契約そのものを白紙に戻し、売買代金の全額返還を求められる
- 代金減額請求：瑕疵の分だけ売買代金を減額するよう求められる
実際に、過去の判例でも「7年前の殺人事件を告知せずに売却した」事例において、買主からの損害賠償請求が認められ、売主が損害賠償1,575万円と弁護士費用160万円の支払いを命じられたケースもあるため、人の死のあった事実は包み隠さず告知が必要です。
参照元：RETIO. 2017. 4 NO.105（神戸地判 平28・7・29 ウエストロー・ジャパン）
しかし、専門の不動産買取業者へ売却すれば、このようなリスクを回避できます。
なぜなら、専門の不動産買取業者は人が亡くなっている事実を把握し、売主の契約不適合責任を免除したうえで事故物件を買い取れるからです。
孤独死物件などの訳あり物件を専門に買い取る弊社AlbaLink（アルバリンク）では、事故の事実とそのリスクを把握したうえで物件を買い取り、契約不適合責任を免責（なし）とする特約を結んで契約いたします。
そのため、売却後にあなたが法的責任を追及されたり、損害賠償を請求されたりする心配は一切ありません。
「後々のトラブルを避けて、孤独死物件を安心して手放したい」という方は、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。
なお、契約不適合責任について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
孤独死物件を売却する2つの方法
孤独死物件の売却方法は、おもに「仲介」と「買取」の2つです。
孤独死物件を上手に手放すためには、「仲介」と「買取」の特徴と、適したケースを理解することが重要です。
なお、仲介と買取の違いを詳しく知りたい方は、以下の記事も併せてお読みください。
事故物件でなければ仲介で売却
孤独死物件が事故物件に該当しない場合、仲介での売却が最もおすすめです。
仲介は、不動産会社が売主と買主の間に入り、売買契約を成立させる方法です。
仲介の最大のメリットは、市場価格に近い金額で売却できる可能性があることです。
不動産ポータルサイトなどを通じて物件を広く公開するため、多くの購入希望者にアプローチでき、その中から最も高い価格を提示した買い手を見つけやすくなります。
自分で買い手を探す手間が省けるうえ、広告費用なども基本的に仲介手数料に含まれているため、余計な費用を抑えられるでしょう。
ただし、仲介での売却の場合、買い手が見つかるまでに数カ月かかるのが一般的で、その間は物件の維持管理費や固定資産税といったコストが発生し続けます。
また、仲介では内覧希望者がいる場合に、売主が都度対応しなければなりません。
その点、後述する「買取」なら煩わしい売却活動もなく、短期間で孤独死物件の売却が可能です。
買取の特徴は、次の見出しで詳しく解説します。
事故物件なら買取で売却
遺体の発見が遅れ、物件に物理的な損傷や異臭が残っている事故物件は、仲介での売却が非常に困難です。
そのような場合は、専門の買取業者への売却を強くおすすめします。
買取の大きなメリットは、スピーディーに売却できる点です。
買取業者が直接買い取るため、早ければ数日、長くても数週間で取引が完了します。
これにより、売却にかかる期間中の固定資産税などの余計なコストを削減できます。
また、現状のまま売却できる、契約不適合責任を免除してもらえる点も買取ならではのメリットです（詳しくは「孤独死物件を専門の買取業者へ売却するメリット3選」で解説します）。
そのかわり、買取での売却は、仲介と比較して売却価格が安くなる傾向があります。
買取業者は、物件を買い取った後にリフォームや再販を行うため、その費用や利益分を考慮して価格を決定するためです。
とはいえ、長期間売れないリスクや、その間の維持管理費、固定資産税といった負担を考えると、専門の買取業者に依頼して確実に売却してしまう方が、結果的に金銭的・精神的な負担が少なく済むケースがほとんどです。
売却が難しい訳あり物件をいつまでも抱え続けるよりは、多少価格が安くなっても、すぐに現金化して資金を有効に活用する方が適切な場合もあるでしょう。
なお、以下の記事では事故物件の買取に特化した専門の買取業者25社ご紹介していますので、ぜひ参考にしてください。
アルバリンクが事故物件を1,020万円で買取した事例
弊社、株式会社Albalink（アルバリンク）は訳アリ物件専門の買取業者として、「孤独死」「自殺」「溺死」など、他社では断られるような事故物件を全国から多数買い取ってきました。
上記の買取金額を見ていただけばわかる通り、弊社は事故物件であっても物件全体の価値を適切に評価し、適正価格で買い取っています。
実際、事故物件をはじめ、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「思った以上の高値で買い取ってもらえた」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）。
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
そのため、事故物件というデリケートな対応が求められる物件も、売主様のプライバシーを守りながら、速やかに高値で買い取らせていただきます。
信頼できる買取業者に安心して事故物件を売却したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください。
払いますか？
固定資産税の支払いが
なくなります
アルバリンクにご依頼いただけば、
平均1か月程度で買取可能です
カンタン1分査定
孤独死物件の売却価格は相場より10～30％減
孤独死物件の売却価格は、一般的な不動産相場と比べて下がってしまう傾向にあります。
減額幅は「事故物件」に該当するかどうかで大きく異なります。
以下の表で、物件の状態別に売却価格の目安を確認してみましょう。
遺体の発見が早く、物理的な損傷がない場合は、買い手の心理的な抵抗が少ないため、減額幅はそれほど大きくありません。
一方、物理的な損傷や異臭がある事故物件は、買い手が極端に少なくなるため、相場よりも大幅に価格を下げないと売却が難しくなります。
ただし、専門の買取業者に依頼すれば、こうした事故物件であっても、適正な価格で買い取ってもらえる可能性があります。
買取業者ごとに買取価格は異なるため、少しでも高く売却したいなら、複数の買取業者に査定を依頼しましょう。
弊社、株式会社AlbaLink（アルバリンク）は、事故物件専門の不動産買取業者です。
他社には真似できない豊富な買取実績とノウハウを活かし、お客様の孤独死物件の価値を最大限に引き出す努力を惜しみません。
孤独死物件の売却でお悩みなら、弊社までお気軽にご相談ください。
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アルバリンクにご依頼いただけば、
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孤独死物件を専門の買取業者へ売却するメリット3選
孤独死が発生した物件は「事故物件」として扱われるケースが多く、一般の仲介市場では買い手がつかずに売れ残るリスクがあります。
しかし、事故物件を専門に扱う不動産買取業者であれば、そのようなリスクや手間もなく、スムーズに孤独死物件の売却を進めることが可能です。
本章では、専門の不動産買取業者を利用する主なメリットを解説します。
売却時に契約不適合責任を問われない
専門の不動産買取業者に売却する場合、売主は「契約不適合責任」を問われずに済むケースが大半です。
もし仲介で一般の個人へ売却した後に、告知していなかった欠陥や事故の事実が発覚すれば、売主は損害賠償請求や契約解除を求められる恐れがあります。
しかし、専門の買取業者は不動産のプロであり、物件に瑕疵（欠陥や不具合）があることを前提として詳細な調査を行ったうえで買い取ります。
また、業者は一般の買い手と違って自ら居住するのではなく、リフォーム等で再生して運用することを目的としているため、多少の不具合があっても問題としません。
そのため、特約によって「契約不適合責任を免責」として契約を結ぶことが可能です。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も、孤独死物件をはじめとする訳あり物件を、契約不適合責任なしで買い取っております。
売却した後に「責任を追及されるのではないか」と不安を抱えたくない方は、ぜひ一度お問い合わせください。
現状のまま売却できる
専門の不動産買取業者に売却する場合は、高額な特殊清掃やリフォームを行う必要がなく、そのままの状態で手放せます。
なぜなら、前述したように専門の不動産買取業者は、物件を買い取った後に自社の費用とノウハウで清掃や修繕を行い、再生させる前提で取引しているからです。
一般の仲介で孤独死物件を売ろうとすれば、買主への印象を良くするために、染み付いた体液や死臭を取り除く特殊清掃が欠かせません。
高額な清掃費用に加えて遺品整理やリフォーム費用もかさめば、売却前に大きな出費を強いられてしまうでしょう。
その点、買取であれば、清掃やリフォームなどの初期費用をかけることなく、家財や不用品が残ったままでも売却を進められます。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は北海道から九州まで全国の買取に対応しており、どのような状態の孤独死物件でも現状のままスピーディーに買い取ります。
清掃費用をかけずに物件を売却したい方は、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。
>>【費用負担なしで孤独死物件を売却】無料の買取相談・査定はこちら
売れ残るリスクなくスピーディーに売却できる
専門の不動産買取業者であれば、事故物件であっても確実に買い取ってもらえるため、仲介のように「いつまでも売れない」と悩む心配がありません。
通常、仲介では買い手が見つかるまでに3カ月～半年程度かかり、事故物件であれば1年以上にわたって長期化したり、最終的に売れ残ったりするケースも少なくありません。
一方、買取では業者が買主となるため、提示された査定価格に売主が納得すれば、すぐに売買契約が成立します。
そのため、早ければ数日程度で現金化でき、大半のケースで1カ月～数カ月以内には売却手続きが完了するでしょう。
当サイトを運営する弊社AlbaLink（アルバリンク）は、年間相談件数約20,000件、年間買取件数2,000件（2025年実績）という豊富な実績に基づき、どのような孤独死物件でもスピーディーかつ適正価格で買い取らせていただきます。
「孤独死物件を今すぐ手放したい」「確実な資金計画を立てたい」とお考えの方は、ぜひ実績豊富な弊社へご相談ください。
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事故物件となった孤独死物件を売却する買取業者の選び方4選
孤独死物件が事故物件に該当する場合、仲介では買い手を見つけるのが困難なため、買取業者への売却が有効です。
しかし、数ある買取業者の中から、信頼できる業者を選ぶのは簡単ではありません。
ここでは、失敗しない買取業者の選び方を4つのポイントに絞って解説します。
事故物件の買取実績が豊富かどうかを確認する
事故物件を売却したいなら、その業者が事故物件の買取を専門に扱っているかを必ず確認することが大切です。
実績が豊富な専門業者は、孤独死物件特有の特殊清掃やリフォーム、再販ルートの確保といったノウハウを持っています。
そのため、売主が特殊清掃やリフォーム費用を負担することなく物件をそのままの状態で売却でき、なおかつ適正な価格で迅速に買い取ってもらえるでしょう。
実績の有無は、業者のウェブサイトで公開されている「買取事例」や「お客様の声」を確認することで見極められます。
なお、弊社、株式会社Albalink（アルバリンク）の買取実績は、「アルバリンクが事故物件を1,020万円で買取した事例」をご参照ください。
査定価格の根拠を確認する
提示された査定価格が適正であるかを見極めるためには、その根拠を明確に説明してもらえるかが非常に重要です。
根拠が曖昧な業者は、相場よりも不当に安い価格を提示している可能性があります。
信頼できる業者は、査定価格の根拠を明確に説明してくれます。
物件の広さや立地といった基本情報だけでなく、特殊清掃やリフォームにかかる具体的な費用を提示し、なぜその価格になるのかを論理的に解説してくれるでしょう。
複数の業者に査定を依頼し、その根拠を比較することで、提示された価格が適正であるかを見極めることができます。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、他社にはない豊富な買取実績と独自の再販ネットワークを活かして、物件の価値を最大限に引き出すことが可能です。
そのため、根拠が明確かつご納得いただける査定価格をご提示いたします。
他社で納得のいく価格が出なかった方も、ぜひ弊社までご相談ください。
契約不適合責任を免除してもらえるかを確認する
売却後のトラブルを未然に防ぐためには、契約不適合責任を免除してもらえるかを必ず確認しましょう。
一般的な買主が相手の場合、売却後に契約書の記載や説明のない物件の欠陥が見つかれば、売主は損害賠償を請求されるリスクがあります。
専門の買取業者であれば、物件をプロの目で判断し、買取前に建物の不具合や欠陥を把握・評価するので、売買契約書に「契約不適合責任は免責」と明記されていることがほとんどです。売却後に物件の不具合が発覚しても、買主である業者がそのリスクを負担するため、売主が責任を追及される心配がなくなります。
士業と連携しているかを確認する
弁護士や司法書士といった士業と連携している買取業者を選ぶことは、安心して取引を進める上で非常に重要なポイントです。
孤独死物件の売却では、所有者が亡くなった後の相続手続きや、相続人が複数いる場合の共有名義の問題、過去の抵当権など、複雑な法的手続きが絡むケースが少なくありません。
これらの手続きは専門知識を要するため、自分だけで解決しようとすると、時間も手間もかかり、大きな負担となるでしょう。
しかし、士業と連携している業者であれば、こうした法的な問題をスムーズに解決するサポートを提供してくれるため、複雑な手続きに悩むことなく、迅速かつ円滑に売却を進めることができます。
弊社、株式会社AlbaLink（アルバリンク）も、孤独死物件を含む「訳あり物件」の買取を専門としています。
長年の実績とノウハウに加え、弁護士などの士業と連携することで、相続や権利関係で複雑な問題がある物件もスムーズに買い取ることが可能です。
もちろん、お客様の物件を丁寧に査定し、ご納得いただける価格を提示いたします。
査定は無料ですので、まずはお気軽にご相談ください。
孤独死物件を売却する流れ
繰り返しお伝えしているとおり、孤独死物件を安全かつ迅速に売却するには、専門の買取業者を通じて進めるのが最も効率的です。
買取業者を通じた売却は、以下の3つのステップで完了します。
- 査定を依頼する
まずは、孤独死物件の買取を得意とする業者に査定を依頼しましょう。
物件の状況を正直に伝えることで、より正確な査定価格を提示してもらえます。 - 売買契約を締結する
提示された査定価格に納得できたら、売買契約を結びます。
このとき、「契約不適合責任は免責」と記載されているかを必ず確認しましょう。 - 決済と物件の引き渡しを同時に行う
契約で定められた日に、買主である買取業者から売買代金を受け取り、同時に物件の鍵を渡します。
これですべての手続きは完了です。
専門の買取業者に依頼することで、孤独死物件の売却はシンプルかつスピーディーに進めることができます。
弊社、株式会社AlbaLink（アルバリンク）は、仲介では難しい孤独死物件を、煩雑な手続きや追加費用なしで直接お買取りいたします。
特殊清掃やリフォームの費用を負担することなく、物件をそのままの状態で、最短即日で現金化可能です。
孤独死物件の売却にお悩みなら、ぜひ弊社へご相談ください。
まとめ
今回は、孤独死物件の売却事情について、詳しく解説しました。
孤独死物件を売却する際は、最初に事故物件に該当するのかしないのかを判断しましょう。
事故物件に該当するかの判別ポイントは、以下の2点です。
- 遺体の放置期間
- 室内に遺体が長期間放置されたことによる物理的なダメージがあるか否か
事故物件に該当しないのであれば「仲介」で売却しましょう。買取よりも、高い金額で売れるからです。
ただし、仲介の場合、契約不適合責任を買主から追及される恐れがあるので、その点は要注意です。
もし、契約不適合責任のリスクを回避したいなら「買取」での売却を強くオススメします。
一方、事故物件に該当するのであれば「買取」で売却しましょう。
事故物件を仲介で売り出したところで、市場価格付近での売却は困難を極めるからです。
なお、当サイトを運営している「株式会社AlbaLink（アルバリンク）」は、2011年の創業以降、数多くの孤独死物件を買い取ってまいりました。
過去には、訳あり物件を買い取っている専門の買取業者としてフジテレビの「newsイット！」に紹介された実績もあります。
豊富な買い取り経験を活かして、お客様一人ひとりと誠実に向き合うことをお約束いたします。
ぜひ、お気軽にお問い合わせください。
相談・査定はこちら
