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中古の二世帯住宅が売れない4つの理由
「なぜ、うちの二世帯住宅は売れないんだろう？」
もし、あなたがそう感じているなら、その原因は二世帯住宅ならではの特性にあるかもしれません。
二世帯住宅は一世帯用の住宅とは異なり、そもそも売却できる市場が狭いのが現実です。
ここでは、二世帯住宅がなかなか買い手を見つけられない、主な4つの理由を解説します。
ご自身の二世帯住宅に当てはまる項目がないか、確認してみましょう。
家屋の構造や広さが需要とマッチしない
二世帯住宅が売れない理由の1つは、家屋の構造や広さが、戸建住宅を求めている一般の個人の需要とマッチしないことです。
構造面では、完全分離型のように一世帯用の戸建て住宅と構造が大きく異なっていると、当然ながら二世帯住宅を探している買い手にしか売却できません。
広さの面でも、先述したよう完全同居型は一般の戸建より平均で約30㎡(18畳)も広いため、同じく二世帯住宅を探している世帯か、大家族の世帯くらいにしか需要が見込めません。
いずれの場合も、戸建て住宅を希望するメインの層である、若い夫婦や3〜4人程度の核家族の需要にはマッチしません。
このように、売却できる市場が限られているのが二世帯住宅が売れにくい一因です。
売り出し価格が高い
売出価格の相場が高くなりがちなことも二世帯住宅が売れない原因です。
二世帯住宅は、一般の戸建て住宅より広く、キッチンやお風呂が2つずつあるなど設備も多いため、その分取得費用がかかっており、売出金額も高くなりがちです。
そのため、購入希望者が現れても、価格の高さで断念してしまうこともあります。
また、所有者が内装デザインにこだわっていたり、バリアフリー設計などに費用がかっていることから、売出金額が高くなることもあります。
しかしそのようなこだわりの内装も、買い手の好みと合わなければ購入には繋がりません。
このように、需要が限られているのに売出金額が高いことも、二世帯住宅が売れにくい理由の1つです。
不吉なイメージを連想させる
売却の経緯が買い手にマイナスなイメージを与えてしまうことも、二世帯住宅が売れにくい大きな理由の一つです。
二世帯住宅は、「親の死」や「子世帯の離婚」などをきっかけに売りに出されるケースが少なくありません。
こうした事情は売主にとって致し方ないことですが、マイホームを探している買い手からすると、物件に不吉なイメージを抱き、敬遠されがちです。
せっかく見つけた理想の家でも、「ここで誰かが亡くなったんだ」「離婚の末に売りに出された家なんだ」といった背景を知ると、多くの人は躊躇してしまうでしょう。
たとえ、それが心理的な問題であっても、人生の大きな買い物であるマイホームにネガティブな要素は持ち込みたくない、のが買い手の正直な気持ちです。
瑕疵は隠さずに知らせる
二世帯住宅を売却する際は、事実を正直に買い手へ伝えることが大切です。
なぜなら、不動産の売却時に売主は「告知義務」を負うからです。
物件の購入・賃貸を検討している買主や借主に対して、その意思決定に影響を及ぼす可能性のある瑕疵（不具合・欠陥）やその他の重要な事実を、取引前に伝える義務
瑕疵には、以下のようなものがあります。
- 心理的瑕疵: 自殺や他殺、孤独死など
- 物理的瑕疵: 雨漏りや建物の腐食、シロアリ被害など
- 環境的瑕疵: 騒音や悪臭、近所のゴミ焼却場など
- 法律的瑕疵: 建築基準法に違反しているなど
瑕疵を隠して売却すると、後々「契約不適合責任」を問われ、買主から損害賠償や契約の解除を求められる恐れがあります。
引き渡された不動産が契約内容と種類・品質・数量のいずれかで異なっている場合に、売主が買主に対して負う責任
腐食やシロアリ被害など建物の不具合は、個人で正確に把握するのは困難なので、ホームインスペクション（住宅診断）がおすすめです。
ホームインスペクター（住宅診断士）が建物の劣化状況や不具合の有無、改修すべき箇所などを中立的な立場から調査・診断し、購入者が安心して取引できるように報告書として提供するサービス
そのほかの瑕疵、たとえば近隣トラブルのせいで売却したいなどのときには、事実を包み隠さず売主へ告げることが重要です。
なお告知義務の基準ついて詳しく知りたい方は、以下の記事を併せてお読みください。
不動産業者が積極的に販売活動を行わない
二世帯住宅は売却を依頼しても不動産業者があまり積極的に販売活動を行なってくれません。
不動産業者も、ここまで挙げたような二世帯住宅の売りにくさを認識しているためです。
一般的な不動産業者は売主と買主をマッチングさせ、仲介手数料を受け取ることで利益を得ています。
そのため、売れる見込みの低い物件については、仲介手数料を受け取れる確率が低いため、それほど熱心に販売活動を行ってくれない傾向にあります。
不動産業者が販売活動に力を入れてくれない例としては、不動産ポータルサイト(SUUMOなど)にしか物件情報を掲載してくれず、店頭での物件紹介(掲示など)を行ってくれないなどがあります。
また、不動産ポータルサイトでの物件情報も、写真が建物の外観のみであるなど、内容が薄いこともあります。
このように、仲介で売りに出しても積極的に販売活動を行ってもらえないことも、二世帯住宅の売れにくさに繋がっています。
なお、仲介については以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
二世帯住宅の種類別売却方法
二世帯住宅を売却する際は、ご自身の住宅のタイプに合わせて最適な方法を選ぶことが非常に重要です。
ここでは、二世帯住宅のタイプ別に、どのような売却方法が有効なのかを解説します。
完全分離型
完全分離型の二世帯住宅は、玄関や居室はもちろん、キッチンやお風呂などの水回りも完全に独立しているため、それぞれの世帯のプライバシーが完全に守られるのが大きな特徴です。
また、電気やガス、水道などのインフラもそれぞれの世帯に引き込まれます。
この独立性の高さから、売却する際は二世帯住宅としてだけでなく、「2つの独立した賃貸物件として売り出す」ことが可能です。
とくに、駅から近いなど立地が良い物件であれば高い賃貸需要が見込めるため、不動産投資家をターゲットとした売却も有効な選択肢となります。
一部共有型
一部共有型の二世帯住宅は、生活の中心となる居室は別々にしながらも、玄関やお風呂、キッチンといった一部の設備を共有するタイプです。
水道光熱費などのランニングコストを抑えられるのがメリットとして挙げられます。
一部共有型の二世帯住宅を売却する際は、「リフォームして一般的な戸建てとして売り出す」方法が有効な場合があります。
なぜなら、一部共有型は構造が一般的な戸建てに近いため、少し手を加えるだけで幅広い層のニーズに合わせることができるからです。
とくに、延床面積が140㎡程度と比較的小規模な物件であれば、4人家族などの一般層に需要が見込めるでしょう。
ただし、玄関を一つにするなど、共有部分の構造を変更するためのリフォーム費用がかかるため、事前の検討が必要です。
完全同居型
完全同居型は、寝室以外の大部分を二世帯で共有するタイプです。
構造自体は一般の戸建て住宅とほとんど変わりませんが、二世帯分のスペースを確保するため、平均延床面積は一般的な戸建てよりも約30㎡（18畳）ほど広いのが特徴です。
完全同居型も「リフォームして一般的な戸建てとして売り出す」のが主要な売却方法です。
延床面積が広いため、広い家を求めている大家族などをターゲットに売却できるでしょう。
ただし、完全同居型は一部共有型と比べてリフォーム費用が高額になる傾向にあります。
なぜなら、一世帯向けの間取りに変えるために、水回りや壁、天井など大幅な工事が必要になるからです。
また、高額なリフォーム費用をかけても、その費用を売却価格に上乗せできなければ、売主が大きな損失を被るリスクもあります。
さらに、リフォームを行っても、立地条件によっては買い手が見つかりにくいこともあります。
「リフォームに多額の費用をかけるのは不安だ」
「リフォームしても売れるかどうかわからない」
そうお考えであれば、弊社、株式会社Albalink（アルバリンク）へご相談ください。
弊社は、訳あり物件専門の不動産買取業者として、買い取った様々な物件を活用し、利益を生み出す独自のノウハウを持っているため、二世帯住宅でも現状のままスピーディーにお買取りいたします。
まずは無料査定からお気軽にお問合せください。
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売れない中古の二世帯住宅をスムーズに売却するポイント5選
ここでは、売れにくい二世帯住宅でも、できるだけスムーズに売却するための5つのポイントを解説します。
不動産の名義を確認する
二世帯住宅の名義が共有名義になっていないか、登記簿などで確認しましょう。
名義が自分でないと売却できないためです。
たとえば、親子で共有名義になっている場合、親と子供、双方が合意しなければ売却できません。
二世帯住宅の名義は法務局で登記簿謄本を見れば確認できますので、売却前に必ず確認しておきましょう。
【登記簿謄本】
リフォームして一般の住宅として売り出す
二世帯住宅を一般の戸建て住宅にリフォームして売り出す方法もあります。
特に構造が一般の戸建とそこまで変わらない「一部共有型」や「完全同居型」の二世帯住宅にお勧めな方法です。
ただし、「一部共有型」二世帯住宅を一般の戸建にリフォームするには、「共有していない部分」の構造を変更する必要があります。
たとえば、玄関が2つある場合は、1つに統一しなくてはなりません。
構造を変えるとなると、1000万円近くかかることもあります。
「完全同居型」の場合は、構造は一般の戸建と同じですが、一般の個人の買い手が気にする、水回りやキッチンなど最低限のリフォームは必要です。
そうした部分的なリフォームでも100万円～300万円ほどかかることがあります。
なお、どこをどの程度リフォームするかは不動産業者と相談して決めましょう。
自己判断で行うと、売却に繋がらない不要なリフォームにお金をかけてしまう恐れがあるためです。
また、リフォームを行っても、立地が良くなければ一般の個人には売れません。
具体的には、以下のケースです。
- （都心の場合）最寄り駅や市街地まで徒歩15分以上かかる
- （車移動中心の地方の場合）市街地まで車で20分以上かかる
そのため、需要の期待できない二世帯住宅はリフォームを行う前に、専門の買取業者に相談することをおすすめします。
専門の買取業者なら、売主がリフォームを行わなくてもそのままの状態で買い取ってくれるためです。
弊社Albalinkは訳アリ物件専門の不動産買取業者ですので、悪立地の二世帯住宅であってもできる限り高値で買い取らせていただきます。
ぜひ一度、弊社の無料買取査定をご利用ください。
まずは査定額を知りたいという方も大歓迎です。
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なお、以下の記事では家をリフォームをしても必ず売れるとは限らない理由を解説しています。
併せて参考にしてください。
売却価格にこだわらない
二世帯住宅を少しでも早く売却したいのであれば、売却価格にこだわりすぎないことが重要です。
売主としては、建築費用やこれまでのこだわりを考えると、どうしても高めの価格設定をしたくなります。
しかし、二世帯住宅は需要が少ないため、相場より少し高いだけで買い手が見つからなくなってしまいます。
売却を急いでいる場合は、相場価格で売り出すか、少し低めの価格で売り出すことも検討しましょう。
オーバーローンになる場合は返済計画を立てておく
二世帯住宅を売却してもローン残債を完済できないオーバーローンのときには、事前に返済計画を立てておくことが大切です。
またオーバーローンになってしまう場合は、金融機関に売却の承諾を得てから売却（任意売却）しなければなりません。
任意売却とは「住宅ローンなどの債務を完済することが出来ない状態で、債権者(金融機関)から合意を得て不動産を売却すること」です。
任意売却するには金融機関との交渉が必要になってくるため、任意売却に精通した不動産業者に相談することが成功の鍵を握ります。
なお、弊社AlbaLinkはオーバーローンの物件を買い取った実績も豊富に持ち合わせています。
そのため、あなたに代わって金融機関と交渉してスムーズに任意売却に繋げることが可能です。
査定のみのお問い合わせも大歓迎ですので、お気軽にご相談ください。
>>【中古の二世帯住宅でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
なお、任意売却についてさらに詳しく知りたい方は「共有名義不動産の任意売却が100%分かる！競売を回避する全手順を解説」の記事を参考にしてください。
また住宅ローンを返済中の家の売却方法は、以下の記事で詳しく解説しています。
賃貸収益物件として売り出す
二世帯住宅を賃貸収益物件として売り出すこともできます。
たとえば完全分離型の二世帯住宅は、世帯間の生活スペースが完全に独立しているため、賃貸物件として売り出すことが可能です。
また、一部共有型の二世帯住宅であればシェアハウスとして活用できるかもしれません。
ただし、賃貸物件やシェアハウスを始めるにはリフォーム費用などの初期費用が500万円～1000万円程かかります。
また、駅まで徒歩圏内など、需要のある立地でないと利用者を見込めず、初期費用が赤字となってしまいます。
さらに、収益物件の運営を継続していくためにはオーナーであるあなた自身に経営や不動産の知識が求められるため、常に勉強が必要となります。
賃貸収益物件として売り出す場合は、収益化できるか、継続していけるかを事前に慎重に検討する必要があります。
なお、不動産投資初心者に賃貸経営がおすすめできない理由は以下の記事で解説しているので、併せて参考にしてください。
専門の不動産買取業者に売却する
リフォームや売却活動の手間をかけずに、確実に二世帯住宅を売却したい場合は、専門の不動産買取業者に依頼するのが最も賢明な方法です。
ここでは、信頼できる専門の不動産買取業者を選ぶポイントを2つご紹介します。
二世帯住宅の買取実績が豊富な買取業者を選ぶ
二世帯住宅の売却をスムーズに進めるには、買取実績が豊富な業者に相談することがポイントです。
なぜなら、二世帯住宅は物件ごとに構造が大きく異なるため、専門知識のない業者では適正な価値を判断できないからです。
豊富な買取実績を持つ業者であれば、物件ごとの特性を正しく評価し、適正な価格を提示してくれる可能性が高くなります。
また、買取実績が豊富な業者は、買取後の活用方法のノウハウも豊富に持っています。
たとえば、「広すぎる間取りのタイプであればリノベーションしてファミリー向けの住宅として再販する」といった、物件の特性に応じた最適な活用方法を知っています。
そのため、一般の買い手が見つからなくても、スムーズな買取が可能になるのです。
査定価格の根拠を確かめる
信頼できる買取業者をを見極めるためには、必ず複数の業者に査定を依頼し、その価格や根拠を比較検討しましょう。
悪徳業者の中には、はじめは高額な査定価格を提示し、契約直前になって金額を下げてくるケースも少なくありません。
なぜその査定金額になったのか、納得できる明確な根拠を提示できる担当者であれば、安心して任せられるでしょう。
たとえば、「買い取った後は建物を解体して土地として活用するため、建物の老朽化は査定に影響しない」といった論理的な説明ができれば信頼できます。
一方、「リフォームが必須だから」といった漠然とした理由だけで安い金額を提示してくる業者は、二世帯住宅の特殊性を理由に、相場よりも不当に安い金額で買い叩こうとしている可能性があります。
なお、弊社、株式会社Albalink（アルバリンク）はGoogleの口コミでも、これまで買取を行ったお客様から好意的な評価を多数いただいております。
また、弊社は不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
信頼できる買取業者に安心して空き家を売却したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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まとめ
この記事では二世帯住宅を売却するにあたり、売主が知っておくべきことをすべて解説しました。
二世帯住宅は、需要が低いにもかかわらず、売出金額が高額である、売り出された経緯（親の死や夫婦の離婚）が買主にマイナスイメージを抱かせる等の理由から、なかなか買い手がつきません。
しかし売れない二世帯住宅でも、専門の不動産買取業者に依頼すれば短期間で売却することが可能です。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も、二世帯住宅の買取に強い専門の買取業者です。
弊社は通常の二世帯住宅のみならず、築古物件や悪立地の空き家、事故物件など特殊な物件の買取実績が豊富にあります。
フジテレビの「newsイット！」をはじめ、多くのメディアにも訳アリ物件専門の買取業者として紹介されました。
ですから問題を抱えた二世帯住宅を所有している方や、他社で買取を断られた方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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