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ゴミ屋敷の中古物件が売却に不利な理由
ゴミ屋敷となっている中古物件は、通常の住宅と比べて売却が非常に難しく、価格も大きく下がる傾向にあります。
なぜなら、外観や室内の印象が極めて悪く、衛生面・近隣トラブル・契約上のリスクといった複数の問題が絡むからです。
以下では、より具体的にその理由を見ていきましょう。
内覧時の印象が悪い
ゴミ屋敷となっている物件の最大のデメリットは、内覧時の第一印象が極めて悪いことです。
不動産の売却において「内覧」は購入判断を左右する最重要ポイントですが、ゴミが山積みの部屋や異臭が漂う空間では、購入希望者に良い印象を与えることはまず不可能です。
実際に、ゴミ屋敷状態の物件では「写真にも掲載できない」「案内を断られる」など、販売活動そのものが難航するケースが多く見られます。
室内の状況によっては、建物全体の価値すら下がり、土地としての評価しかされないことも珍しくありません。
このような状態で放置されると、近隣住民とのトラブルにも発展する恐れがあり、クレームや異臭による苦情、害虫の発生などもリスクとして抱えることになります。
売却を目指すのであれば、まずは専門業者による撤去・清掃を行い、最低限の内覧対応が可能な状態にすることが必要です。
なお、ゴミ屋敷の退去費用について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
告知義務がある
ゴミ屋敷状態だった中古物件には、売主に「告知義務」が生じることが法律上で定められています。
告知義務は、不動産売買契約において重要な事実を買主に正しく伝える義務であり、これを怠ると契約不適合責任を問われる可能性があります。
たとえば、部屋の内部が不衛生だった事実や、ゴミの撤去が完了していない状態であることなどを買主に告げずに契約を締結した場合、契約後に買主がトラブルを理由に「契約解除」や「損害賠償」を請求してくる可能性もあります。
こうしたリスクを回避するには、正確な物件情報を開示し、買主に納得してもらえる状態に整えることが重要です。
また、契約書には過去の使用状況やトラブルの有無などを明記し、トラブルの発生を未然に防ぐ対応が求められます。
なお、契約不適合責任について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
ゴミ屋敷を中古物件として売却するための3つの方法
繰り返しになりますが、ゴミ屋敷となった物件は、通常の中古住宅と比較して売却が難しく、価格も大幅に下落する傾向にあります。
しかし、対処法さえ知っていれば、売却を実現することは可能です。
ここでは、ゴミ屋敷を中古物件として売却する3つの具体的な方法をご紹介します。
ただし、先にお伝えしておくと、「費用や手間をかけずに売却したい」という方にとって最適な方法は、ゴミ屋敷専門の買取業者に売却する方法一択です。
専門の買取業者は、ゴミの処分や物件の活用方法などのノウハウを持っているので、清掃業者や解体業者に依頼をする手間は費用がかからず、スムーズに売却できます。
弊社、株式会社Albalink（アルバリンク）も、ゴミ屋敷専門の不動産買取業者です。
弁護士など専門家と提携しているので、適正価格での買取はもちろん、ゴミ屋敷に関する法的問題もまとめて解決いたします。
ゴミ屋敷問題にお悩みなら、ぜひ弊社にご相談ください。
ゴミを処分してから売却する
ゴミ屋敷内のゴミをすべて撤去し、清掃・ハウスクリーニングを行ってから、仲介で一般個人に売却する方法です。
室内が片付いていれば内覧時の印象も改善され、買い手がつく可能性が高まります。
ただし、ゴミを処分する方法は費用面での負担が大きい点に注意が必要です。
ゴミの処分費用は、間取りやゴミの量にもよりますが、1R～1LDKで約10〜20万円、3LDK以上では30〜50万円以上かかることもあります。
加えて、ハウスクリーニング費用は5〜15万円程度が相場です。
また、ゴミを撤去した後でも、室内に残る臭いや害虫の影響、過去の状態などを告知しなければならず、契約不適合責任を問われるリスクもあります。
事前に不動産会社や専門家と相談し、適切な情報開示とリスクヘッジを行うことが重要です。
ゴミ屋敷を解体し更地にしてから売却する
建物の老朽化が激しい場合や、臭いや衛生面での問題が深刻な場合に選ばれることが多いです。
更地であれば、買主が自由に建物を建てられるため、販売しやすくなります。
しかしながら、解体して更地にする方法もやはり費用が大きなネックです。
木造住宅の解体費用相場は1坪あたり3万〜5万円程度で、30坪の一戸建てを解体するとなると100万円前後の出費になる可能性もあります。
周囲に配慮した作業や廃材の処分費、アスベスト調査などでさらに費用が加算されることもあります。
また、更地にしても土地の過去使用状況は契約書で明示する必要があり、契約不適合責任の対象となるリスクはゼロではありません。
高額な解体費用をかけても、すぐに買い手が見つからない可能性もあるため、慎重な判断が必要です。
なお、更地にして売却するメリット・デメリットを詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
ゴミ屋敷専門の買取業者に売却する
もっとも手間なく確実に売却を実現したい場合は、ゴミ屋敷物件の買取に特化した専門業者に売却する方法がおすすめです。
建物の状態や内部のゴミの量に関係なく、現状のままで買い取ってもらえるため、ゴミの処分や解体、清掃といった手間や費用をかける必要がありません。
また、隠れた瑕疵を含めた物件の価値を専門的な視点で評価してくれるため、適正な価格での売却が期待できます。
弊社、株式会社Albalink（アルバリンク）は、ゴミ屋敷・空き家・再建築不可物件といった一般には売りにくい不動産を積極的に買い取っている業者です。
無料査定・スピード査定はもちろん、あなたの契約不適合責任を免除したうえでゴミ屋敷を買い取らせていただきますので、売却後にトラブルは一切ございません。
「清掃や解体の費用が出せない」「売却後のトラブルが不安」という方は、ぜひ弊社にご依頼ください。
ゴミ屋敷の中古物件を放置する5つのリスク
ゴミ屋敷状態の中古物件を放置していると、深刻なリスクを招く可能性があります。
空き家問題の中でも、ゴミ屋敷はとくに周囲への影響が大きいため、行政や不動産会社も注視する社会的課題のひとつとなっています。
ゴミ屋敷の中古物件をそのまま放置することによって生じるおもなリスクは5つです。
状況を放置せずに早めに対応を検討することが、物件の価値を守り、法的トラブルを避けるための第一歩です。
資産価値が下がる
ゴミ屋敷を放置することは、物件の資産価値低下を招く大きな要因となります。
長期間にわたりゴミが堆積した状態は、建物の老朽化を加速させ、構造部分への悪影響も懸念されます。
害虫や湿気による腐食、カビの発生は、建物の寿命を縮めるだけでなく、修繕費用を増大させる可能性が高いです。
また、不衛生な状態は物件の魅力を著しく損ない、買い手からの評価を大きく下げるでしょう。
場合によっては、更地にして土地だけを売る選択肢しか残らないこともあり、想定以上の損失を被るかもしれません。
相続した物件や空き家状態になった住宅がゴミ屋敷化している場合は、資産価値が下がる前に早期に撤去や売却を検討することが重要です。
維持・管理費がかかり続ける
たとえ使っていないゴミ屋敷でも、固定資産税や都市計画税といった法定費用の支払い義務は発生し続けます。
また、清掃や管理が不十分な状態では、害虫駆除や外壁補修などに費用がかかることもあり、所有しているだけでランニングコストが重くのしかかってきます。
さらに、ゴミ屋敷に隣接する住宅からの苦情やクレームへの対応、管理会社への依頼費用など、精神的な負担も無視できません。
使い道がないまま維持・管理費だけが出ていくのは、非常に非効率な状態です。
なお、空き家の維持費について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
放火犯の標的にされやすい
ゴミ屋敷は、その外見や管理状況から放火犯に狙われやすい物件とされています。
新聞紙や段ボール、衣類などの可燃物が大量に堆積している場合、火がつきやすく、短時間で大規模な火災につながる恐れがあります。
しかも、放火は夜間や人目の少ない時間に発生することが多く、ゴミ屋敷のような空き家状態の物件は防火上も極めて危険です。
火災が発生すれば自宅のみならず、周囲の住宅や住民にも被害が及び、重大な損害賠償問題に発展するリスクもあります。
とくに、木造の一戸建てや密集地の中古住宅では、火災保険の適用外となる場合もあるため注意が必要です。
隣人に損害賠償を請求される恐れがある
ゴミ屋敷を放置することで、近隣住民に対して法的責任を問われる可能性があります。
とくに、健康被害が報告された場合や、子どもが通学路で害虫に刺された、など具体的な影響が生じた際には、「不法行為による損害賠償責任」を問われることになります。
（不法行為による損害賠償）
故意又は過失によって他人の権利又は法律上保護される利益を侵害した者は、これによって生じた損害を賠償する責任を負う。引用元：e-Gov法令 民法第709条
また、近隣との関係が悪化すれば、将来的に物件を売却しようとしても買い手が敬遠する要因となるでしょう。
所有している不動産が他人に迷惑をかけていると判断されれば、所有者としての義務を果たしていないと見なされる可能性があるため、放置は極めてリスキーです。
地域トラブルを回避するためにも、速やかな対応をおすすめします。
行政代執行による撤去費用を請求される恐れがある
最も深刻なリスクが、行政代執行による強制撤去です。
行政代執行とは、市町村などの自治体がゴミ屋敷を「著しく衛生を害する状態」と判断した場合、所有者に改善命令が出され、それでも従わないと行政が代わりに行う強制撤去です。
行政代執行の撤去費用は、原則として所有者に全額請求されるため、場合によっては数十万～数百万円単位の請求となることもあります。
また、行政による撤去が行われると、登記簿上にもその事実が記録され、今後の売却にも悪影響を及ぼす可能性があります。
以上のようなリスクから1日も早く解放されたいなら、専門の不動産買取業者への売却を検討しましょう。
ゴミ屋敷専門の不動産買取業者なら、どのような状態のゴミ屋敷でも手間と時間をかけずに迅速に売却可能です。
弊社「株式会社Alba Link（アルバリンク）」は、日本全国の幅広い訳あり物件を積極的に買い取っている買取業者です。
築古物件や立地が良くない物件に関しても、活用ノウハウを豊富に持ち合わせているため、適正な金額をつけて買い取れます。
実際に、廃墟化した空き家の買取も過去におこなっており、フジテレビの「イット」をはじめ、多くのメディアに特集されています。
空き家でお悩みの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
弊社スタッフが、あなたのお悩みを解決できるよう、全力でサポートさせていただきます。
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まとめ
ゴミ屋敷の中古物件の売却は、内覧時の印象や告知義務など、通常の物件売却とは異なる困難を伴います。
ゴミの処分や清掃には費用と手間がかかり、放置すれば資産価値の低下や法的なリスクも増大します。
売却方法としては、ゴミを処分して仲介する方法、更地にして売却する方法がありますが、いずれも所有者に経済的、時間的な負担があるのがデメリットです。
いっぽう、専門の買取業者なら、現状のまま迅速な売却を可能なので、経済的・時間的にまた精神的な負担を軽減する有効な選択肢となるでしょう。
弊社、株式会社Albalink（アルバリンク）は、ゴミ屋敷専門の不動産買取業者です。
ご依頼いただけましたら、迅速に無料査定、即日でのお買取りもいたします。
また、弁護士などの専門家と提携しておりますので、ゴミ屋敷の法的な問題も物件と一緒にお引き受けいたします。
所有しているゴミ屋敷から解放されたいなら、ぜひ弊社へご相談ください。
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