株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
「築25年の一戸建て住宅の価値はほぼ０」とは言い切れない
築25年をすぎると、一戸建て住宅の価値はほぼ0になるといわれていますが、必ずしもそうとは言い切れません。
なぜなら、家屋の構造や査定方法によって、築25年以上経過していたとしても、家屋に値段がつく場合もあるからです。
ただし、建物が古くなるにつれて売れにくくなるのは事実です。
買い手がつきにくい一戸建ての売却方法については後述します。
まずは、一戸建ての家屋の価値がどのような基準で決まっているのか、また築年数によって価値がどう変化するのか、解説していきます。
築年数の影響を受けるのは建物のみ
一戸建て住宅の資産価値は、現在の「土地」「建物」それぞれの価値が合算されて決まります。
まず、土地の価値は、年数が経過してもほぼ変わりません。
まれに、社会情勢や景気の動向、周辺の土地開発の状況等によって価値が変動することはあります。
今まで土地の価値に明確な変動があったのは、たとえばリーマンショックなど、世界的に景気が大きく変動した時です。
一方、建物は、年数の経過によって家屋が劣化するため、それに伴って価値が下がっていきます。
そのため、土地の価値が変化しなくても、建物の資産価値に応じて、一戸建て住宅の資産価値は、年数の経過とともに低下していきます。
住宅の法定耐用年数は構造別で決まっている
法定耐用年数とは、使用年数や使用材料に応じて、経年劣化する資産（減価償却資産）の価値を、税法上適切に算出するため、国が設定したものです。
たとえば、住宅を購入した時点と、その後20年経過した時点で、同じ税金を課税されてしまうのは適切でない、という考え方です。
そのため、減価償却資産については法定耐用年数を設定し、使用年数に応じて価値が下がっていき、耐用年数を過ぎると価値が0になるよう、税法上決められています。
この税法上の考え方は、固定資産税のもととなる固定資産税評価額を設定する際に反映されています。
住宅の構造ごとの耐用年数は、下記の通りです。
| 住宅の構造 | 耐用年数 |
|---|---|
| 木造 | 22年 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート | 47年 |
図のように、木造住宅の場合、法定耐用年数は22年とされており、この年数を過ぎることから、「築25年の一戸建ては価値が0」と言われています。
ただし、これはあくまで木造住宅の場合であり、鉄骨鉄筋コンクリート造であれば、残り25年にわたって価値は残り続けます。
また、耐用年数を過ぎたからと言って、家屋の売却額が必ずしも0円になるとは限りません。
実際の売却額は、耐用年数からだけでなく、主に2つの査定方法から売却額が判定されるからです。
2つの査定方法については、次項でご紹介します。
一戸建て住宅の価値は2種類の査定方法から決まる
一戸建ての住宅の価値を査定する方法は2種類あり、築年数が法定耐用年数を超えた場合、「原価法」では価値は0になります。
一方で、「取引事例比較法」であれば、価値が0になるとは限りません。
それぞれの査定方法について、簡単に説明します。
- 原価法
- 不動産鑑定士などの専門家が、固定資産税の鑑定評価など、税法上用いるための査定方法。
現在同じ建物を再建築すると仮定した際にかかる金額（再調達価格）から、経過年数による劣化分を差し引くことで、現在の査定額を算出する方法。
下記計算式より、残存年数が0年の場合、家屋の価値は0となる考え方。
原価法＝再調達価格書×延床面積×残存年数÷耐用年数 - 取引事例比較法
- 家屋の売却額を査定する際に、主に用いられる査定方法。
家屋の立地や構造、面積等その他条件が類似している物件の取引事例を参考に、査定額を算出する。
家屋の状態等も考慮に入るため、建物の価格が必ず0円になるとは限らない。
このように、一戸建て住宅の価値を査定する方法は、査定の目的によって異なります。
そのため、築年数が25年を超えた一戸建ての売却額を調べる際、法定耐用年数を超えているからと言って、必ずしも建物の価格が0円になるとは限りません。
逆に言えば、耐用年数を過ぎていなくても、家屋に大きな欠損箇所等があれば、その資産価値は下落し、売却額も下がります。
このように、一戸建ての価値は、築年数のみからだけでなく、実際の使用状況や管理状態など、家屋の具体的な劣化状況等も含めて判断されます。
【築年数別】一戸建て住宅の価値の変化
ここまで、一戸建て住宅の築年数と価値の変化について、解説してきました。
では、ここからは築年数別で一戸建て住宅の価値の変化を見ていきましょう。
（なお、現在流通している中古戸建て住宅の過半数を木造が占めるため、ここでは木造の一戸建て住宅についてのみ、紹介しています。）
築年数が5年以内
築年数が5年以内の一戸建て住宅（木造）の資産価値は、購入時のおよそ75％～85％程度です。
金額でたとえるならば、新築戸建てを3,000万円で購入した場合、およそ2,250万円～2,550万円ほどの価格での売却が望めます。
ほぼ新築同様ではあるものの、居住者がすでにいる「中古物件」になるため、価格は2割程度下がります。
築年数が6年～10年
築年数が6年から10年程経過している場合、一戸建て住宅（木造）の資産価値は、購入時のおよそ45％～60％程です。
新築戸建てを3,000万円で購入した場合、金額にして1,350万円～1,800万円ほどの売却額になります。
購入時の半分以下の売却額になりますが、中古住宅の流通市場的には築10年の戸建てはまだまだ需要があり、立地がよければ新築購入時の半額近くで売却できる場合もあります。
家屋の売却額と立地の関係については後述します。
築年数が11年～15年
築年数が11年から15年程経過している場合、一戸建て住宅（木造）の資産価値は、購入時のおよそ20％～45％まで下がります。
新築戸建てを3,000万円で購入した場合、売却額は600万円～1,350万円程です。
築年数が10年以上経過すると、築年数や構造が同じ家屋でも、建物の管理状態によって、売却額に差が出てきます。
たとえば、最も劣化の進行が激しい外壁や屋根は、およそ10年に1度、塗装工事をおこなうのが望ましいとされています。
このような定期的なメンテナンスをおこなっていれば、築15年経過した家屋も、購入時の4割程度の金額で売却が望める場合もあります。
築年数が16年～25年
築年数が16年以上経過している場合、一戸建て住宅（木造）の資産価値は、購入時のおよそ0％～20％程度と、ほぼ0に近くなります。
築年数が20年前後経過すると、たとえば下記のような設備の老朽化が見られるようになります。
- 【キッチン】ガスコンロに火が付かない・レンジフードから異音がする
- 【浴室】給湯器やふろがま等が故障した
- 【フローリング】紫外線による日焼けやキズ、水分による変色・腐食等
そのため、築年数が20年を超えた住宅は、下記のような方法で売り出すことも多くなります。
- 設備の老朽化を修復するリフォームをおこなってから売り出す
- 古家（築年数が20年以上経過した家屋）付きの土地として売り出す（詳細は後述）
このように、築年数が経過すると、そのままの状態では買い手が付きにくくなるので、業者に直接買い取ってもらう買取での売却を検討しましょう。
売却方法の詳細については、築25年以上の一戸建ても買取なら高確率で売却できるで解説します。
なお、築50年を超えている一戸建てであっても、売却することは不可能ではありません。
具体的な方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
築25年以上の一戸建ても買取なら高確率で売却できる
築年数が25年を過ぎて価値が下がり、買い手が付きにくくなった一戸建ては、買取での売却を検討しましょう。
買取とは、2種類の不動産売却方法である「仲介」「買取」の一つです。
買取であれば、価値がほぼないとされる住宅でも、そのままの状態で買い取ってもらうことが可能です。
まずは、これらの売却方法の違いを解説したのち、所有する一戸建てが「仲介」「買取」のどちらがおすすめか、ご案内します。
仲介と買取の違い
仲介と買取は、主に下記の5つの点が異なります。
- 売却の仕組み
- 売却金額
- 売却にかかる経費
- 売却成立までの早さ
- 売主が負う契約不適合の有無
仲介と買取それぞれについて、1つずつ解説していきます。
売却の仕組み
仲介は、売主から売却の依頼を受けた仲介業者が、販売活動を通して買主を募集し、売買契約へとつなげる売却方法です。
仲介では、主に自身が居住する目的で物件を探している個人が買主になります。
一方、買取は、売主から売却の依頼を受けた買取業者が、直接物件を買い取る売却方法です。
買取業者は物件購入後、リフォーム等をおこなって再生し、再度販売することを目的として購入します。
売却金額
仲介では、買主にとってニーズが高い物件であれば、およそ市場価格通りの金額で売却できます。
市場価格というのは、そもそも広く市場で買い手を募った結果、売買が成約した平均金額を意味しており、不動産売買においては仲介での売却成立金額を指すからです。
そのため、仲介の買主にとってニーズがある物件であれば、不動産ポータルサイト（SUUMOやat-homeなど）に掲載されている類似物件と、同程度の価格で売り出せます。
一方、買取では、再販までに買取業者が必要とするコスト（リフォーム費用等）が差し引かれるため、市場価格よりも安価になります。
なお、必要なコストを計算するのは難しいので、買取での売却額を知りたい場合は、買取業者に依頼することで、簡単に把握できます。
弊社AlbaLink（アルバリンク）でも無料査定をおこなっておりますので、いくらで売却できるのかが気になる方は、お気軽にお問い合わせください。
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売却にかかる経費
仲介では、売主が負担する売却経費があります。
具体的な売却経費としては、売買成約時に仲介業者へ支払う仲介手数料や、売却前にリフォームした場合にかかる費用等があげられます。
一方、買取では、売却経費は一切かかりません。
買取業者は、必要な経費をすべて計算に含めた金額で、物件を買い取るからです。
そのため、買取であれば、どんなに古い物件を売却する場合も、売主が負担する売却経費は発生しません。
以下の記事では、家の中にあるものを処分せずに売却する方法を解説しています。
売却に際してコストをかけたくないとお考えの方は、ぜひ参考にしてください。
売却成立までの早さ
仲介の場合、売主が仲介業者に売却を依頼してから売却完了まで、およそ3ヶ月から半年かかります。
仲介業者は、ネットやチラシ等に物件情報を掲載し、販売活動をおこなうことで、買主を募集し、売買契約につなげるからです。
そのため、もし買主にとってニーズが無い物件を仲介で売り出してしまった場合、買い手がつかず、永遠に売れ残ることもあります。
一方、買取の場合、1週間から1ヶ月程度で売却が完了します。
売主から売却の依頼を受けた買取業者が査定をおこない、売主が査定価格に納得できれば、買取業者が直接そのまま買い取れるからです。
弊社では、スピーディーに買取が可能ですので、売却をお急ぎの方はぜひ一度ご連絡ください。
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売主が負う契約不適合責任の有無
仲介では、売主は契約不適合責任を負います。
契約不適合責任とは、不動産の売却後、売買契約書に記載がない欠陥や不具合等が見つかった場合に、売主が買主に対して負う責任です。
不動産知識を持たない個人の買主を保護する制度であるため、仲介では免責できません。
参照元：e-GOV｜消費者契約法第8条
一方、買取では、売買契約時に特約をつけることで、売主が負う契約不適合責任の一切を免責できます。
これにより、どんな不具合がある家屋であっても、買取であれば、売主は契約不適合責任を負うことなく売却できます。
契約不適合責任については、以下の記事で詳しく解説しています。
築25年を過ぎた一戸建ての売却方法は居住ニーズの有無で判断する
築25年を過ぎた一戸建ての売却方法を選ぶ際は、居住ニーズがあるかどうかで判断しましょう。
居住ニーズの有無を判断する具体的なポイントは、家屋の「立地」「メンテナンス状態」「構造」等が挙げられます。
それでは、築25年以上の一戸建ての条件に合わせて、買取と仲介、どちらでの売却を検討するべきか、おすすめな売却方法をご案内します。
買取での売却がおすすめな一戸建て
買取での売却がおすすめな一戸建ては下記の通りです。
- 駅まで徒歩20～30分以上かかる一戸建て（都会の場合）
- 市街地まで車で30分以上かかる一戸建て（地方の場合）
- 居住する前に大規模なリフォーム等が必要な一戸建て
- 売却希望日まで時間が限られている
これらのように、一般的には買い手がつきにくい一戸建てや、売却に時間や費用をかけられない場合は、買取業者に直接売却することで、1週間から1ヶ月程度で家屋を手放せます。
弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような空き家も数多く買い取ってきました。
たとえば下記のように「20年以上放置されて老朽化が進んだ空き家」や「不用品で室内があふれてしまっている空き家」を買い取った実績もあります。
【20年以上放置された空き家の買取事例】
【不用品で室内があふれてしまっている空き家の買取事例】
引用元：Albalinkの空き家買取事例
20年以上放置された空き家については780万円で買取らせていただき、所有者には「雨漏りもするような家だったが、思ったより高い金額で買い取ってもらえた」と、金額についても満足していただけました。
また、不用品で室内が溢れてしまっている空き家の所有者は、他の不動産業者から「不用品の回収だけで100万円近くかかる」と言われ、途方に暮れていたそうです。
それだけに「（弊社に）そのまま買い取ってもらえてとても助かりました」と言っていただけました。
上記の方々だけでなく、弊社に買取依頼をしていただいたお客様からは「肩の荷が下りた」「色々不安だったがスムーズに売却できた」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）。
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
信頼できる買取業者に安心して空き家を売却したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
>>【築古の一戸建てでも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
築年数が古い一戸建てを少しでも高く売却するコツは、こちらで後述します。
仲介での売却がおすすめな一戸建て
仲介での売却がおすすめな一戸建ては下記の通りです。
- 駅まで徒歩10分圏内の一戸建て（都会の場合）
- 市街地まで車で10分圏内の一戸建て（地方の場合）
- 大規模な修繕をしなくてもそのまま居住できる一戸建て
- 鉄骨鉄筋コンクリート造りの一戸建て
- 耐震性が高い構造の一戸建て
これらのように、立地が良い物件や、丈夫な構造で設計されている物件等は、たとえ築25年超えであっても、買主からの高いニーズが望めます。
実際に、弊社が独自に行った「家の購入で優先したこと」に関するアンケート調査では、66.5%の人が「立地」と答えており、ダントツの1位となっています。
家の購入で優先したことのダントツ1位は「立地」
そのため、仲介で市場価格に近い金額で売り出したのち、およそ3ヶ月程度での売却が見込めます。
逆に、上記にあてはまらない一戸建てを仲介で売り出してしまうと、永遠に売れ残ってしまうおそれもあります。
売り出しから3ヶ月や半年以上経過しても買い手が付かない場合は、買取への変更を検討しましょう。
なお、以下の記事でも仲介と買取の違いについて詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
築25年の一戸建てを少しでも高く買い取ってもらうコツ
築25年の一戸建てを、買取で少しでも高く売却するためには、買取業者を選ぶ下記3つのコツがあります。
- 築古物件の買取実績が豊富にあるか調べる
- 複数の買取業者に依頼して比較する
- 査定価格の根拠を担当者に聞く
これらのコツを抑えて、もっとも高く買い取ってくれる買取業者を選び出しましょう。
ひとつずつ紹介していきます。
築古物件の買取実績が豊富にあるか調べる
買取業者のホームページから、築古の一戸建ての買取実績が豊富にあるかを調べましょう。
築古物件の買取実績が多ければ、蓄積された買取経験や知識、再販先等を豊富に持つからです。
売れ残りリスクを考慮する必要が無く、その分、買取実績が少ない業者よりも高額な査定価格を提示できます。
一方、築古物件の買取実績を豊富に持たない買取業者の場合、売れ残るリスクを考慮して買取価格が低くなる場合や、そもそも買取を断られてしまう場合もあります。
そのため、買取の査定を依頼する際には、買取業者のホームページから、実際の買取実績が豊富にあるかを確認しましょう。
弊社でも、過去に多くの築古物件を買い取っていますので、ぜひご連絡ください。
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複数の買取業者に依頼する
築古の一戸建ての買取査定を依頼する場合は、必ず3社以上の買取業者に依頼しましょう。
比較対象がなければ、査定価格が高いのか安いのか、判断できないからです。
また、買取価格だけでなく、担当者の対応等も比較することで、より安心して売却できる買取業者を選び出せます。
査定価格の根拠を担当者に聞く
複数の買取業者から査定を受け取ったら、その査定価格の根拠を各業者の担当者に聞いてみましょう。
なかには、高い査定価格を提示し、売買契約の直前、なにかと理由をつけて安く買いたたこうとする悪質な業者（宅建業免許を持たないなど）もいるからです。
そこで、査定価格の根拠を聞いておき、悪質な業者を見極めましょう。
宅建業法に則った通常の買取業者であれば、周辺の買取事例や、実際に必要になるコスト等を提示して、査定価格の根拠を売主にもわかるように説明してくれます。
また、他の買取業者の査定価格についても、信頼できる金額なのかアドバイスをくれる場合もあります。
このように、査定価格の根拠をあらかじめ担当者に確認すれば、信頼できる買取業者を見極められます。
弊社では、担当者が責任を持って適正な買取価格を提示し、ご納得いただけるよう丁寧にご説明いたします。
以下のように、実際にご利用いただいたお客様からも高評価をいただけております。
もちろん、無理な営業等は一切おこなっておりませんので、相談だけという方もぜひ、ご連絡ください。
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立地がよほど良くない限りおすすめできない売却方法
築古の一戸建てを仲介で売却する際、下記3つの売却方法もあります。
- 古家付きの土地として売り出す
- 解体してから売り出す
- リフォームしてから売り出す
ただし、前述した仲介で売却できるニーズを満たさなければ、売れ残ってしまうおそれがあります。
決して安易にこれらの売却方法を選択せず、まずは買取業者への売却を検討してみてください。
ひとつずつ紹介していきます。
古家付きの土地として売り出す
「古家付き土地で売り出す」とは、築年数が約20年を超えて古家になった家屋を取り壊さず、あくまで土地として売却する方法です。
古家付き土地であれば、売主は費用をかけずに、下記の2ケースの買い手にアプローチできます。
- リフォームして居住したい
- 解体して更地にしてから新築を建てたい買い手
ただし、買主から、解体費用等として大幅な減額を要求される場合もありますし、ニーズがなければそのまま永遠に売れ残るおそれもあります。
そのため、古家付き土地として売り出したい場合、一度買取業者にも査定を依頼し、どちらの方が比較的高い金額で売却できるのか、判断できるようにしておきましょう。
そして、買い手が現れるまで永遠に固定資産税を支払い続けることにならないよう、一定期間（3ヶ月から半年等）の間買い手が付かなかった場合、買取での売却に切り替えることをおすすめします。
解体してから売り出す
たとえ築年数が25年を超えて家屋の価値がほとんどなくなったからと言って、安易に解体してはいけません。
家屋の解体には数百万円から1千万円近くの費用がかかる上に、結局売れ残ってしまうおそれもあるからです。
売れ残ってしまえば、解体費用分が全て赤字になります。
また、解体して売れ残ったまま年を越してしまうと、翌年以降の固定資産税が単純計算で6倍になってしまいます。
参照元：東京都主税局｜住宅用地の特例措置
そのため、安易に解体しようとせず、まずは買取業者へ査定を依頼しましょう。
買取であれば、どんなに古い家屋であっても、解体費用等を一切かけることなく、売却できます。
なお、売却に際して家を解体すべきか迷っている方は、以下の記事をまずご覧ください。
リフォームしてから売り出す
築25年以上が経過し、買い手が付かないからといって、売却前にリフォームするのは危険です。
リフォームをおこない、収支が合う金額で売却できるのは、都心の駅近など、よほど立地が良い家屋のみだからです。
いくら家屋の状態を良くしても、立地が悪く生活に不便な物件は、結局買い手が付きません。
リフォームにかかる費用は、1件あたりおよそ数十万円から数百万円にもなり、もし売れ残ればリフォーム費用分全てが赤字になります。
そのため、仲介で売れ残ってしまっても、費用をかけてリフォームしてしまう前に、買取業者に査定を依頼して売却しましょう。
>>【築25年以上の不動産も高額査定！】無料の買取査定を依頼する
なお、以下の記事では家の修繕費用を負担できない場合の対処法について解説しています。
併せて参考にしてください。
ローンが残っている一戸建てを売却する方法
築25年の一戸建てで、ローンの返済が残っている場合も、下記のような方法で売却が可能です。
- 売却代金から残りのローンを完済する
- 住み替えローンを利用する
- 任意売却を申請して売却代金から返済する
それぞれ簡単に紹介していきます。
売却代金から残りのローンを完済する
ローン残高よりも、家屋の売却額の方が高い場合、金融機関から許可が得られれば、ローンが残った状態で家屋を売却し、売却額から残りのローンを完済できます。
これを「アンダーローン」といいます。
ただし、家屋の売却額が残りのローン残高よりも低い場合、残りのローンは預貯金等から支払わなければなりません。
これを「オーバーローン」といいます。
預貯金でも足りない場合、後述する「住み替えローンを利用する」「任意売却を申請して売却代金から返済する」いずれかの方法を取ることになります。
住み替えローンを利用する
ローン残高よりも家屋の売却額が低い家屋を売却して住み替えたい場合、「住み替えローン」を利用することで、ローンが残っている家屋も売却できます。
住み替えローンは、売却額から返済しきれなかった住み替え元のローン残債（担保割れ）と、住み替え先の家屋を購入するローンとを、合算して1つの金融機関に返済していけるローンのことです。
ただし、住み替えローンに対応している金融機関は少ないため、住み替えローンの利用を検討する場合は、事前に金融機関に確認しましょう。
任意売却を申請して売却代金から返済する
金融機関から許可を得られれば、ローンが残っている家屋を売却し、売却額からの返済が認められます。
ただし、担保はありませんが、残ったローンについても、売主には返済義務が残ります。
また、住宅ローンの滞納や任意売却をおこなったという事実が個人信用情報として共有されるため、今後約5年間は家屋の購入や賃貸契約時の審査等が通りにくくなるなど、悪影響を与えてしまいます。
弊社では、これまで任意売却物件を数多く買い取ってきた実績があります。
「任意売却しようにも、どこに売ったらいいのかわからない」「とにかくだれかに相談したい」という方は、ぜひご連絡ください。
担当者が全力でサポートいたします。
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まとめ
築25年の一戸建ては、築年数とともに価値が減少しているのは事実ですが、売却額がかならずしも0円になるとは限りません。
もちろん、家屋の老朽化によって買い手がつきにくくなるため、居住目的の人を買主として探すのは難しくなります。
そのため、価値が低くなってしまった築25年以上の一戸建てを売却したい場合は、買取業者に連絡して直接買い取ってもらいましょう。
買取であれば、売主は売却経費を一切負担することなく、1週間から1ヶ月程度で一戸建てを売却することが可能です。
当サイトを運営している弊社「株式会社Alba Link」は、全国の築古戸建て等の買取を積極的におこなっています。
過去には、一般の不動産業者が取り扱わない訳あり物件専門の買取業者としてフジテレビの「newsイット！」にも紹介されました。
所有する築25年以上の一戸建てがいくらで売却できるのか、査定額だけ知りたいという方も大歓迎です。
弊社の担当者が責任を持って、適正な買取価格を提示いたします。
もちろん、ご相談だけでもよろこんで承りますので、気兼ねなくご連絡ください。
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