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そもそも私道持分とは？
そもそも、私道持分とはどのような概念でしょうか。まずは私道持分について解説していきます。
公道と私道の違い
道路には、公道と私道の2種類があります。違いをわかりやすく表にまとめると、以下の通りです。
| 公道 | 私道 | |
|---|---|---|
| 管理者 | 自治体 | 個人 |
| 道路交通法の適用の有無 | 適用される | 適用されない（公道と接続している場合は対象） |
| 維持管理の費用負担 | 自治体 | 個人 |
公道は、国や都道府県、市町村が設置した道路で、道路法という法律に基づいた規格によって作られています。
維持管理も設置者が行う必要があるため、例えば道路に穴が空いている場合には道路の管理者に修繕を求めることができます。よくあるのが、道路の陥没を発見した住民が役所に連絡し、役所の土木担当者が修繕を行う事例です。
公道はすべての人が利用することを目的として設置されているため、利用者の制限は設けられておらず、誰でも通行可能です。
一方、私道は私有地に設置される道路のことで、主に土地の所有者によって設置されます。維持管理も設置者が行う点は公道と同じですが、私道の場合は利用者を私道の所有者や所有者が認めた人に制限できます。
特に、大規模造成によって形成された住宅街や建売物件の場合、物件に面している道路は私道の可能性があります。
建築基準法第43条によって、物件を建てる土地は道路に面していなければならないと定められています。しかし土地に面している道路が公道である必要はないため、大規模な宅地造成を行う際は開発業者が私道を設置して建築基準法の要件をクリアしているというわけです。
私道持分とは
私道持分とは、1本の道路に複数の物件が面している場合、私道の所有権を分配して私道に接しているすべての住民が道路を利用できるようにした所有権のことです。
私道は私道所有者または私道の所有者が通行を認めた人のみが利用できる道路なので、私道持分を有していないと通行できません。
従って、私道に面している物件を所有している場合は必ずといってもいいほど私道持分を有していることになります。
共同所有型と分割型
私道を所有する方法には大きく2通りあります。
共同所有型では各共有者に持分に応じた使用権がある
1つ目が共同所有型です。
「共同所有型」とは、1本の私道の所有権を均等に所有する方法です。全員に所有権があることが特徴で、私道の維持管理も全員で行います。
分割型は各共有者がそれぞれの道路を所有する
2つ目の「分割型」は私道の面積を所有者の数で分筆し、それぞれに所有者を明確化させる方法です。
共同所有と違い、自分が所有している道路の場所が明確ではありますが、自分が所有している道路の修繕を行う場合には私道持分権者全員の同意が必要です。
また、公道に出るために同じ私道を使用している他の使用者が自分の土地を通行することになるため、使用にあたっては「通行地役権」を設定することになります。
民法第280条で定められた、自身の土地の利便性を高めるために他人の土地を通行できる権利のこと。
共同所有の場合は、道路の使用や修繕などでトラブルが発生することはあまりありません。
しかし分割型の場合は自分の私有持分が明確である分トラブルに発展する可能性があるため、宅地を開発した業者などは私道と宅地を売却する際に敷地から離れた場所に設定した私道をセットで販売したり、公道に近い宅地を売却する際は公道と離れた場所の道路に私道持分を設定したりするなど、トラブルが発生しないように工夫している場合があります。
共有私道の共有者の権利・行為については民法改正により、令和5年4月以降「共有物の「管理」の範囲」が拡大されました。
共有の私道でおこなう変更行為のうち、危険樹木の伐採・撤去の他、アスファルト舗装なども「軽微な変更行為」とし、これまで共有者全員の同意が必要だった行為が、管理行為となり、共有者の持分の過半数の同意によっておこなうことが可能になりました。
参照元：法務省｜民法改正と「共有私道ガイドライン」の改訂について
私道の共有者にはどのような権利があるのか、詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。
私道持分を持つメリット・デメリット
私道持分を持つ最も大きなメリットは、道路使用の権利を持つことです。道路使用の権利があれば、通行だけでなく建て替えや売却など、自由に土地を活用することができます。
一方、私道持分があることで道路の整備に対して負担する必要が出てきます。道路の亀裂や陥没が発生した場合、所有者が共同で費用を負担し修繕しなければならない点はデメリットといえるでしょう。
また、それぞれが所有する私道部分の固定資産税を支払わなければならない点もデメリットです。
ただし、共有型の場合は代表者のもとに納税通知書が送られてくるため、代表者が他の共有者からそれぞれの負担分を回収したうえで納税しなければなりません。支払いを拒否する共有者がいたら立て替えなければならない点に注意が必要です。
支払いを拒む共有者がいた場合は弁護士などを間に挟んで交渉しなければならないでしょう。
私道の共有持分がない場合に想定されるトラブル事例4選
私道持分があれば土地の通行が可能な一方で整備費用の負担も発生することから、私道持分を持ちたくないと考える方もいるでしょう。そこで、私道持分がない場合に想定されるトラブルをご紹介していきます。
なお、私道持分のない不動産は買い手がつきにくい傾向にありますが、このような訳あり物件専門の買取業者であれば問題なく買い取ってもらえます。
私有持分のない不動産の処分に悩んでいる場合は、買取業者に相談することをおすすめします。
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通行承諾が得られない
最も大きな問題は、土地の通行承諾が得られないことです。
私道持分を持っていない場合、私道を所有している他の所有者が私道の使用に反対すれば通行ができず、最悪、自分の家に行き着けない可能性があります。
私道持分は、基本的に私道の所有者が共同して道路の維持管理を負担する代わりに使用権を公平に分担するという暗黙の了解があります。
そのため私道に面していながら、道路の維持管理費を負担せずに道路の使用権だけを得ようと考える方に権利を認めることは難しいと考えられます。
掘削の承諾が得られない
水道やガスの配管を通したり、修理を行ったりする場合は道路を掘削する必要があります。
令和5年4月1日施行の民法改正では相隣関係の見直しにより、私道のインフラ設備工事に影響する「ライフライン設置権と使用権」が規定され、電気、ガス又は水道水の供給の為、他人の土地に設備を設置する権利が明確化されました。
ただし、他人の土地にインフラ設備を通す際には勝手にしてはいけません。
あらかじめインフラ設備を通す場所や目的、方法などをその土地の所有者に「通知」し、かつその土地の所有者が被る損害がもっとも少なくなるようにしなければならないのです。
（継続的給付を受けるための設備の設置権等）
第二百十三条の二 土地の所有者は、他の土地に設備を設置し、又は他人が所有する設備を使用しなければ電気、ガス又は水道水の供給その他これらに類する継続的給付（以下この項及び次条第一項において「継続的給付」という。）を受けることができないときは、継続的給付を受けるため必要な範囲内で、他の土地に設備を設置し、又は他人が所有する設備を使用することができる。
２ 前項の場合には、設備の設置又は使用の場所及び方法は、他の土地又は他人が所有する設備（次項において「他の土地等」という。）のために損害が最も少ないものを選ばなければならない。
３ 第一項の規定により他の土地に設備を設置し、又は他人が所有する設備を使用する者は、あらかじめ、その目的、場所及び方法を他の土地等の所有者及び他の土地を現に使用している者に通知しなければならない。
４ 第一項の規定による権利を有する者は、同項の規定により他の土地に設備を設置し、又は他人が所有する設備を使用するために当該他の土地又は当該他人が所有する設備がある土地を使用することができる。この場合においては、第二百九条第一項ただし書及び第二項から第四項までの規定を準用する。
５ 第一項の規定により他の土地に設備を設置する者は、その土地の損害（前項において準用する第二百九条第四項に規定する損害を除く。）に対して償金を支払わなければならない。ただし、一年ごとにその償金を支払うことができる。
６ 第一項の規定により他人が所有する設備を使用する者は、その設備の使用を開始するために生じた損害に対して償金を支払わなければならない。
７ 第一項の規定により他人が所有する設備を使用する者は、その利益を受ける割合に応じて、その設置、改築、修繕及び維持に要する費用を負担しなければならない。
また、無償でインフラ設備を通せるわけではない点にも注意が必要です。
インフラ設備を通すにあたってほかの土地の所有者に損害が生じた場合には、「償金」を支払わなければなりません。
そのためインフラ設備をほかの方が所有する土地に通す際には、まずは掘削の必要がある旨を土地所有者に説明し、承諾を得ておくことがトラブルを回避するためのポイントです。
承諾料の支払いを求められる可能性がある
私道持分がない場合、私道を通行するためには通行料を支払うのが一般的です。使用料は私道の所有者が自由に決定できるので場合によっては、私道を所有するのと変わらないだけの通行料を求められる可能性があります。
民法では通行料に関する規定は定められていませんが、近隣の通行権の使用料や不動産鑑定士による土地鑑定金額、近隣の駐車場使用料などを参考にして決められるのが一般的です。
通行料の算出方法について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
住宅ローンが通らないケースも
私道所有者との問題だけでなく、金融機関との交渉でも私道持分がないことがデメリットになる可能性があります。
住宅ローンを組むと物件に抵当権が設定されます。しかし私道持分がない土地の場合は、私道の通行ができずに建物の資産価値が大きく損なわれる可能性があるため、担保としての価値を認められずに住宅ローンの審査が通らないこともあるのです。
ただし、事前に他の私道持分権者から通行承諾書や掘削承諾書を取得していれば、一般の土地同様の活用が可能なため、住宅ローンを利用できることもあります。
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私道持分がない＝再建築不可ではない
私道持分がないと、建物の再建築ができないわけではありません。
この章では、私道持分と再建築不可の関係性についてご紹介します。
建築基準法の道路であれば家を建築できる
建築基準法では、家の建築や建て替えに際して法律で認められた道路と接することが条件に挙げられていますが、道路の所有権の有無については規定がありません。
そのため、私道持分がなくても、家の建築は可能です。申請すれば建築確認も下りるため、私道持分のない土地を購入したとしても再建築はできます。
私道持分の有無について調べる方法
該当する土地に私道持分があるかどうかは実際に私道を見ても確認できません。それでは私道持分の有無を調べるにはいったいどうしたらよいのでしょうか。
この章では、私道持分の調べ方についてご紹介します。
公図・登記簿を確認する
該当する土地に私道持分があるかどうかは、公図や登記簿で確認できます。調査したい土地の最寄りの登記所に行って確認しましょう。登記所は多くの場合、法務局に併設されています。
公図は、地図に準ずる図面のことで、明治時代の地租改正の際に土地の形状や所有者を明らかにするために作られたのが始まりです。座標の位置や面積などの正確性にはやや欠けますが、所有者を確認するためには問題なく使用できます。
登記簿は土地や建物の所有者を記録する帳簿で、登記することで土地や建物の所有者として国に認められます。所有者を調べたい場合には、公図か登記簿のいずれかを参照してみるとよいでしょう。
私道持分がない不動産を売却する際の注意点
私道に設定された共有持分はあくまでも単独名義の所有物と見なされるため、私道持分のみを売買することは可能です。
私道持分を売買する際に押さえておきたいポイントは以下の通りです。
- 「通行承諾書」と「掘削承諾書」の有無を確認する
- 承諾書がなくても専門の買取業者であれば買取可能
それぞれについて見ていきましょう。
「通行承諾書」と「掘削承諾書」の有無を確認する
私道持分を売買する際は、必ず「通行承諾書」と「掘削承諾書」の有無を確認しておきましょう。
売買対象の土地の前面道路が私道となっている場合、私道持分の所有者に通行を認める旨を明記して署名・押印した書類のことです。
ガスや水道などの工事のために私道の掘削を私道持分権者が認める旨を明記して署名押印した書類を指します。
私道持分を売買する際は、原則この2種類の書類が必要です。ただし、すべての私道持分権者から承諾を得る必要があるため、私道持分の所有者が多くなればなるほど、承諾書の取得は困難となります。
測量会社に依頼をすれば代わりに承諾書を取得してくれますが、費用も時間もかかるため注意が必要です。
承諾書がなくても専門の買取業者であれば買取可能
通行承諾書や掘削承諾書がない場合は私道の通行や工事ができない恐れがあることから、私道持分を売却しようとしてもなかなか買い手がつかないのが基本です。また、一般の不動産業者に買取を依頼しても断られてしまうケースがほとんどでしょう。
たとえ通行承諾書や掘削承諾書がない場合でも、私道持分を専門に取り扱っている買取業者であれば売却が可能です。私道持分に関するトラブルの解消法や買取後の活用ノウハウに長けているため、承諾書の取得に関する労力や私道売買に関するトラブルのリスクを減らして私道持分のない不動産を売却することできます。
ただし一口に買取業者といっても千差万別です。
私道持分のない不動産をできる限り早く、かつ高く売却したいのなら、私道持分のない不動産の買取実績が豊富な買取業者に依頼しましょう。
また、営業担当者の対応を比較することも重要なポイントです。
弊社がおこなったアンケート調査によると、不動産業者を決める際に「担当者の人柄や対応力を重視した」と回答した方の割合がもっとも多い結果となりました。
対応力の高い営業担当者なら、私道持分のない不動産でもスムーズに買取手続きをしてくれるでしょう。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、私道持分のない不動産をはじめとする訳あり物件を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
買取ノウハウと対応力には自信がありますので、私道持分のない不動産をできる限り早く手放したいとお考えの方は、お気軽にお問い合わせください。
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まとめ
私道持分の売買はトラブルに発展する可能性が高い傾向にあります。自分で売却するには通行承諾書や掘削承諾書を他の私道持分権者から取得しなければならず、多くの費用と労力が必要です。
このような訳あり物件でも、専門の買取業者であれば問題なく買い取ってもらえます。
専門業者に買取を依頼すれば、私道持分の早期現金化が可能なほか、 売主が買主に対して負わなければならない契約不適合責任など売却成立後に発生するリスクを抱える心配もありません。
Alba Link（アルバリンク）では、私道持分の買取も行っています。 豊富な買取実績や私道持分の活用ノウハウに長けているため、スピーディーかつ高額買取が可能です。
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