株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
【前提知識】空き家売却には「仲介」と「買取」の2通りがある
空き家買取について具体的に解説するまえに、前提知識として空き家の売却方法には仲介と買取の2通りがあることと、その違いについて解説します。
この2つの違いを把握しておくことで、空き家を買取で売却することの意義やメリットがよりはっきりするので、ぜひご確認ください。
仲介と買取の違いは以下の通りです。
- 仲介
- 一般の個人の売主と買主を仲介業者が結びつけて（仲介して）売却する方法。仲介業者は売買契約成立の報酬として仲介手数料を得ている。
- 買取
- 買取業者が売主から直接、物件を買い取る売却方法。買取業者は買取後に物件を再販・運用することで利益を得ている。
仲介のメリットは市場価格（売主と買主が合意した金額）で空き家売却できることです。あなたの空き家を気に入る買い手がいれば、希望価格で売却できるかもしれません。
デメリットとしては買い手を探す必要があるため、売却までに3ヶ月～半年かかることと、最悪、永遠に売れ残ってしまうリスクがあることです。
買取のメリットは状態や立地が悪い空き家であっても、確実に売却できることです。専門の買取業者は、そうした空き家を活用し、利益を生み出すことに長けているためです。
デメリットは買取価格が市場価格より安くなってしまうことです。買取後に買取業者が行う再販のためのリフォーム費用などが差し引かれるためです。しかし、仲介で売れ残るリスクを考えれば、多少安くなっても確実に売却できることは買取のメリットと捉えることもできます。
仲介と買取の概要を理解していただいたところで、仲介に向いている空き家、買取に向いている空き家を具体的な条件を示しつつ紹介します。
なお、自身の空き家は買取での売却が向いているとすでに分かっている方は買取相場や買取のメリットについて、それぞれ記事内で確認していますのでご確認ください。
また、仲介と買取の違いについては、以下の記事でわかりやすく解説していますので、ご確認ください。
仲介での売却が向いている空き家
前述したように、仲介の買い手は基本的にはマイホームとしての空き家を探している一般の個人となります。そのため、仲介で売却が見込める空き家は状態・立地良い空き家となります。
具体的には以下のような空き家であれば、仲介で売却できるも鋳込みがあります。
- 築年数が浅い（20年未満）く、リフォームせずに住める状態である
- 都市部であれば徒歩10分以内で街の中心部や最寄り駅に行ける立地であること
- 地方であれば車で10分以内で街の中心部や最寄りICに行ける立地であること
1つめについては、実際、弊社が行ったアンケートでも8割以上の方が「購入するなら築20年以内の物件」と答えています（下図参照）。
また、購入後、その空き家に住むには、利便性の高い立地であることは重要です。実際、弊社が行ったアンケートでも家の購入で重視したことして「立地」を挙げた人が最も多くいました（下図参照）。
そのため、所有する空き家が立地や状態良く、上記の条件を満たす場合は仲介での売却を試みましょう。前述したように、市場価格で売却できる可能性があります。
ただ、実際は上記のような立地や状態が良い空き家を所有する方は多くないでしょう。もし所有する空き家の立地や状態が良くない場合は、次項で述べる買取での売却をお勧めします。
買取での売却が向いている空き家
前述のように、仲介での売却が難しそうな空き家は買取で売却しましょう。
具体的には以下のような場合は買取で売却した方が良いでしょう。
- 買い手探しが困難な空き家
- リフォームが必要な空き家
- 長期間放置されている空き家
- 売却後に急な出費を心配したくない方
それぞれ買取で売却した方がいい理由を含めて解説します。
買い手探しが困難な空き家
築年数が30年や40年などの古い空き家や、市街地までの距離が遠く立地が悪い空き家は買取で売却しましょう。立地や状態が悪い空き家は仲介では需要が低く、売れ残る恐れがあるためです。
一方、専門の買取業者に依頼すれば、立地や状態が悪い空き家であっても高値で買い取ってくれる可能性があります。なぜなら、専門の買取業者は空き家を低コストで再販・運用する術に長けているためです。
弊社Albalinkも空き家の高額買取に自信があります（弊社の買取価格については買取実績を参照ください）。
空き家を時間をかけず、少しでも高く売却したい場合はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしても、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
リフォームが必要な空き家
老朽化が激しく、住んだり活用するのりリフォームが必要な空き家は買取で売却しましょう。購入後にリフォーム費用がかかる空き家は、一般の買い手には敬遠されるためです。
一方、専門の買取業者はリフォーム等を行うことを前提に買い取るため、老朽化が進んだ空き家でも問題なく買い取ってくれます。
長期間放置されている空き家
長期間放置されており、室内のカビや埃がひどい空き家も、専門の買取業者に依頼すればそのままの状態で売却できます。
前述のとおり、買取業者はリフォームを前提として空き家を購入するからです。
予期せぬ不具合が売却後に発覚する恐れがある空き家
仲介で空き家を売却した場合、もし売却後に契約書に記載のない不具合が物件に見つかると、売主は買主から契約不適合責任を問われ損害賠償や契約解除を求められる恐れがあります。
売却後、契約時に買主が聞かされていない不動産の不具合や欠陥（雨漏りやシロアリ被害等）があった場合に、売主が負う責任のこと。
一方、買取であれば基本的に売主の契約不適合責任は免責されます（詳しくは記事内の「売却後の契約不適合責任が問われない」参照ください）。
売却後に仲介手数料の支払いや損害賠償請求などのリスクを回避したい方は、買取での売却をお勧めします。
なお、契約不適合責任については、以下の記事で詳しく解説していますので参考にしてください。
空き家の買取相場は市場価格の70％というウソ
空き家の買取相場は市場価格の70％程度とよく言われています。しかし、この70％という数字には何の根拠もありません。
ではなぜこのような根拠のない数字が広まってしまったのかと、買取相場を自身で調べる方法について解説します。
なお、買取相場については以下の記事でも詳しく解説していますので、あわせてご確認ください
買取相場は市場価格の70％と言われる理由
先述したように、買取価格は買取業者が買取後に行うリフォームなどの「商品化までのコスト」が差し引かれます。この「商品化までのコスト」がおよそ市場価格の30％ほどであるというのが、買取相場は市場価格の70％と言われる理由です。
ただし、これは専門の買取業者として日々空き家の買取を行っている弊社だからこそ言えることですが、空き家の立地や状態によっては40％や50％差し引かないと買い取れないケースもあります。逆に30％よりも割引率が少なくて済む場合もあります。
つまり、必ずしも買取相場は市場価格の70％になるとは限らず、買取相場は空き家ごとに異なるということです。
ですから、自身の空き家の正確な買取価格を知りたい場合は、専門の買取業者に査定依頼をするのが一番早くて確実です。
弊社Albalinkでも空き家無料買取査定を行っていますので、ぜひご利用ください。売却前提ではなく、「とりあえず買取価格が知りたい」という方も大歓迎です。
空き家の買取相場（概算）を調べる方法
前項で空き家の買取価格は専門の買取業者に査定依頼をするのが良いとお伝えしました。
とはいえ、概算でもいいので、自身で買取相場を知りたいという方もいるでしょう。そうした方に向け、買取相場の調べ方をお伝えします。
空き家の買取相場の概算は、下記の計算式で算出が可能です。
ここからは算出に用いる各項目の調べ方を紹介します。
-
- 市場価格を調べる
- リフォーム費用（概算）を算出して差し引く
- 買取業者の利益と諸経費（概算）を算出して差し引く
市場価格を調べる
まずは、所有する空き家の市場価格を調べます。
基本的には「一般のポータルサイト」でいくらで売り出されているかを把握できますし、「REINS Market Information（不動産流通機構）」「土地総合情報システム（国土交通省）」で実際の成約事例を確認できます。
ポータルサイトを使った調査方法
ご自身の空き家と条件が近い物件の売り出し価格を調査しましょう。SUUMO、アットホーム、ホームズあたりで調べれば間違いありません。
具体的には以下のような項目を絞り込めば類似した物件が表示されるはずです。
- 物件種別（中古一戸建て）
- 詳細エリア
- 土地面積
- 建物面積
- 間取り
- 駅徒歩分数（都市部であれば）
- 築年数
ただし、ポータルサイトの掲載金額はあくまで売り出し価格で、最終的な売買価格ではありません。
中古戸建は「値下げ」や「金額交渉」が一般的なため掲載金額と異なる金額で成約しているケースも多いからです。
土地総合情報システムを使った調査方法
土地総合情報システムは国土交通上の運営サイトで、不動産の売買が行われた際の所有権移転登記の情報から買主を把握し、アンケートを送付して得た結果で成り立っています。
ポータルサイトとは違い実際の売買価格を確認できますが、アンケートを返送してくれた買主の物件しか掲載されないので、母数はかなり少なめです。
REINS Market Informationを使った調査方法
REINS Market Information（レインズマーケットインフォメーション）とは、全国の不動産業者のみが閲覧できるサイトを、個人でも見れるよう新しく作られたサイトです。
掲載されている物件数が多く、細かく条件を絞り込めますが、下記情報については掲載されていないため、所有する空き家の実際の買取価格とは大きく異なる可能性が十分あります。
- 直近で大規模なリフォームをしているのか？
- 周辺環境は問題ないか？
リフォーム費用を計算して差し引く
リフォーム費用（概算）は一般的に5万（円/㎡）とされており、下記計算式で算出できます。
ただし、老朽化が激しい空き家や、雨漏り箇所やシロアリ被害がある空き家、アスベストが使用されている空き家であれば、10万（円/㎡）程度を見積もる必要があります。
諸経費を計算して差し引く
買取業者が空き家を売却するには、最低でも空き家の市場価格の20％ほどの諸経費がかかります。
空き家売却にかかる人件費や、登記・測量費、営業を支える事務員にかかる人件費、査定のための交通費、その他会社を運営していくために必要な費用等がかかるからです。
買取相場の計算例
- 市場価格：2,000万円
- リフォーム費用：500万円
- 諸経費：400万円
しかし、あくまでこの計算式で求めた買取価格は概算であり、実際の買取価格とは異なる可能性があることを頭に入れておきましょう。
空き家を売却するなら買取がお勧めな8つの理由
買取で空き家を売却するメリットは以下の8つです。
- スピーディーに売却できる
- 仲介手数料がかからない
- 内覧対応が不要
- 売却後の契約不適合責任が問われない
- 売買契約後に破棄されることはない
- 解体やリフォーム費用がかからない
- 室内に残った荷物を撤去する必要がない
- 近隣に売却が知られない
仲介と比較しながらそれぞれ解説します
スピーディーに売却できる
スピーディーに空き家を売却したい方は、専門の買取業者への売却をお勧めします。
前述したように、仲介では順調に買い手が見つかったとしても売却までに3ヶ月～半年かかります。
一方、買取であれば、平均1ヶ月程度で売却が完了します。買取業者が「利益が見込める」と判断し、売主が買取価格に同意すれば売買契約が成立するためです。
弊社Albalinkでも平均1ヶ月程度で空き家を買い取れます。場合によってはそれより早く買い取れることもありますので、とにかくすぐに空き家を売却したいという方は、まずは弊社の無料買取査定をご利用ください。
仲介手数料がかからない
仲介で売却した場合、売却金額に応じて以下の仲介手数料がかかります。
1,000万円で売却できたとしても、売却後に仲介手数料として39万円6千円の出費が必要になるということです。
仲介手数料＝（1,000万円×0.03+6万円）×1.1（消費税）＝39万6,000円
一方買取では仲介手数料はかからないため、売却後の出費を心配する必要はありません。
仲介手数料の支払いで、手持ちの資金を減らしたくない方や、仲介手数料が高いと感じる方は、買取での売却をおすすめします。
内覧対応が不要
買取では、売買のために空き家所有者が現地に行く必要があるのは、基本的に業者による現地査定時のみです。
もし空き家が遠方の場合は、オンラインで査定を行ってくれる買取業者も多く、その場合は査定への立会いも不要になります。
一方仲介の場合は、空き家の購入希望者が現れるたびに、売主が日程を取り付けて内覧対応を行う必要があります。もし空き家が遠方であっても内覧のたびに現地を訪れなければならず、買取と比較して空き家所有者の負担が大きくなってしまいます。
売却後の契約不適合責任が問われない
先述したとおり、買取業者に空き家を売却した場合、基本的に売主の契約不適合責任は免責されます。
なぜなら買取業者は不動産のプロとして買取前に物件の不具合を見抜けるためです。また、仮に予期せぬ不具合が多少あったとしても、リフォーム前提で買い取るため、それほど気にする必要がないのです。
そのため買取であれば、老朽化が進んだ空き家や、放置してしまい、不具合を把握できない空き家であっても安心して売却できます。
弊社Albalinkも契約不適合責任なしで空き家を買い取ることができます。売却後まで空き家の責任を負いたくない方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしても、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
売買契約が破棄されることはない
仲介では、売買成立後も買主の様々な事情により、売買契約が破棄される恐れがあります。
売買契約を白紙されてしまう主な事例は以下の通りです。
- 買主が住宅ローンの審査に落ちてしまった
- 他に気に入った物件を見つけた
仲介の場合、買主は一般の個人なため、物件購入にあたり住宅ローンを利用することがほとんどです。そのため、ローンの審査に通らなければ、支払いができず、売買契約は白紙に戻ってしまいます。また、他に気に入った物件が見つかった場合、契約を破棄される恐れもあります。
売買契約を白紙に戻されてしまえば、再度買主を探すところから始めなくてはなりません。
一方買取業者は成立した売買契約を撤回することはまずありません。
不動産のプロが契約を破棄したともなれば、お客様はもちろん、同業他社や協力業者の信頼も失ってしまうからです。また、買取業者は事業として買い取り資金を潤沢に用意しているため、住宅ローンを利用する必要もありません。
ですから、空き家を安心して確実に売却したいのであれば、買取での売却をおすすめします。
解体やリフォーム費用がかからない
前述の通り、買取はリフォーム等を行う前提で購入するので、買取業者に売却するために空き家所有者が工事等を行う必要はありません。
一方仲介での売却の場合、居住目的である個人のニーズが少しでも高まるよう、リフォーム等を行うことを仲介業者から勧められることがあります。
しかし、空き家をリフォームや解体等をしたところで結局ニーズが高まらず、売れ残ってしまうことがほとんどです。もし売却できなければ、工事のための出費だけが残り、赤字になってしまいます。
欠陥や不具合があることが当たり前ともいえる空き家の売却にとって、解体やリフォームが不要であるというのは大きなメリットです。
室内に残った荷物（残置物）を撤去する必要がない
買取では、買取業者がリフォーム等を行うのと同様に、室内に残った荷物（残置物）を撤去してくれます。
そのため、所有者自身では片付けられないほど不用品やゴミがあっても、残置物を撤去せずにそのまま空き家を売却できます（記事内の弊社の買取実績を参照）。
一方仲介では、売却前に売主が残置物を撤去しておかねばなりません。一般の買い手はマイホームとしての空き家を探していることが多いため、残置物が残った状態では購入したがらないためです。
ですから、残置物を撤去する時間がない方や、なるべく費用や時間ををかけずに空き家を売却したい方は、買取で売却をおすすめします。
近隣に売却が知られない
買取では、空き家所有者と買主である買取業者とで直接売買するため、第三者に対しての宣伝活動が行われません。
そのため、近隣住民や知人に知られることなく空き家を手放すことができます。
一方仲介の場合、前述の通り、仲介業者がインターネットや新聞チラシなどの各種広告媒体を通じて広く宣伝活動を行います。
そのため、不動産を売りに出していることを近隣住民や知人に知られてしまう可能性があります。
もし空き家の売却を近隣に知られたくない場合は、買取であれば安心して売却が可能です。
空き家を高値で買い取ってもらう6つのテクニック
空き家を高値で買い取ってもらうには、下記の6つのテクニックがあります。
- オンライン査定なら直前の外観・内観の写真を準備する
- 売却前に自分で残置物の撤去をする
- 空き家の取り扱いが得意な買取業者を選ぶ
- 複数の買取業者に査定を依頼する
- 信頼できる営業担当者を見極める
- 買取価格の交渉をしてみる
これらのテクニックを抑え、少しでも高く空き家を売却しましょう。
それではひとつずつ説明していきます。
オンライン査定なら直近の外観・内観の写真を準備する
空き家はオンラインで空き家の状態がわかる写真をもとに、買取査定してもらうことも可能です。
オンラインでの査定は買取業者にとっては現地まで査定へ行く手間や費用が省かれるメリットがあります。そのため、買取に積極的になってくれる可能性があります。
ただ、オンライン査定を依頼する際は、空き家の直近の外観・内観の写真を用意しましょう。直近の写真でなければ、正確な買取査定額を提示してもらえないためです。
特に、築年数が古く最近リフォームした場合や、築年数は古いけれど状態の良い空き家の場合、直近の外観・内観の写真がないと築年数のみで判断され、買取価格が安くなってしまう恐れがあります。
現地まで行き、写真を撮るのは億劫に感じるかもしれませんが、実際の空き家の状態より安い査定額になってしまうことを避けるためにも、直近の外観・内観の写真を用意しましょう。
売却前に自分で残置物の撤去をする
空き家専門の買取業者は残置物があったままでも買い取りが可能です。
しかし空き家の残置物が大量でないなら、売却前に自分で残置物の撤去をすることで、買取業者が行う予定だった残置物撤去費用分、高く買い取ってもらうことも可能です。
空き家の買取実績が豊富な買取業者を選ぶ
買取業者のホームページや口コミをチェックし、空き家の買取が実績が豊富な買取業者を選びましょう。
空き家の買取実績が豊富な買取業者はリフォーム費用を安く抑えるノウハウや、高く売るテクニックを持っているため、高値で買い取ってくれる可能性があるためです。
実際、弊社Albalinkは訳あり物件専門の買取業者として、空き家の買取実績も豊富にあります。
たとえば下記のように「20年以上放置されて老朽化が進んだ空き家」や「不用品で室内があふれてしまっている空き家」を買い取った実績もあります。
【20年以上放置された空き家の買取事例】
【不用品で室内があふれてしまっている空き家の買取事例】引用元：Albalinkの空き家買取事例
20年以上放置された空き家については780万円で買取らせていただきました。弊社は買い取った物件を必要最低限のコストで再販するノウハウを持っているため、高値で買い取れるわけです。
実際、20年以上放置された空き家の所有者には「雨漏りもするような家だったが、思ったより高い金額で買い取ってもらえた」と、金額についても満足していただけました。
また、弊社は記事冒頭で動画も紹介しましたが、空き家などの豊富な買取実績が認められ、専門の買取業者としてメディアでも頻繫に紹介されています。
空き家の買取実績が豊富な買取業者に依頼し、少しでも高値で売却したい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください。
なお、空き家買取に強い買取業者については以下の記事で紹介していますので、参考にしてください。
複数の買取業者に査定を依頼する
空き家を買い取ってもらう際は、複数の買取業者に査定依頼をしましょう。
複数の買取業者に査定依頼をすることで、査定額だけでなく、営業担当者の対応なども比較でき、信用できる業者を選べるようになるからです。
信頼できる営業担当者の見分け方については、次項で詳しく紹介します。
信頼できる営業担当者を見極める
信頼できる営業担当者を見極めるポイントは以下の2つです。
- 聞き上手な営業担当者
- 査定金額の根拠を提示してくれる営業担当者
上記3点を確認し、より好条件で安心して空き家を買い取ってもらいましょう。
聞き上手な営業担当者
営業担当者が聞き上手であることは重要です。
例えば、空き家を早く手放したいのに、しっかり要望を聞いてくれない営業担当者の場合、スピーディーに売却手続きを進めてくれない恐れもあります。
希望条件をしっかり聞き出して、所有者の要望にできる限り応えようとしてくれる営業担当者を見つけましょう。
査定額の根拠を提示してくれる営業担当者
営業担当者が査定額について、根拠を示しながら説明してくれるかどうかも大切です。
買取業者の中には、査定額の根拠を曖昧にしたり、いいことしか言わず、契約直前になって物件の問題点をあげつらね、査定額を下げてくる悪徳業者も存在するためです。
弊社Albalinkは査定額について常に根拠を持って説明させていただいております。
その結果、お客様の満足度も高く、「肩の荷が下りた」「色々不安だったがスムーズに売却できた」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
また、弊社は買取業者として上場を果たしており、お客様からの信用だけでなく、社会的信用も得ております。
査定額の根拠をしっかり示してくれる買取業者に安心して売却を任せたい方は、ぜひ弊社の無料買取査定をご利用ください。売却前提ではなく、まずは相談ベースの問い合わせでも結構です。
買取価格の交渉をしてみる
信頼できそうな営業担当者は見つかったけれど、他の業者の方が査定額が高かった場合、ストレートに交渉をしてみましょう。
もちろん、買取業者は過去の成約事例などの根拠を持って査定をしているので、金額交渉に応じられないこともあります。
とはいえ、親身になって所有者の話を聞いてくれる営業担当者であれば、たとえ買取価格のアップが難しくても、他社の査定金額や条件に不審な点がないかなどを教えてくれるはずです。
空き家を買取業者に売却する6つのステップ
ここでは、実際に空き家を買取業者に売却するまではどのような流れなのか、ご説明します。
空き家を買取業者に売却する流れは以下の通りです。
- 問い合わせ・査定依頼
- 査定
- 査定金額を元に詳細を打ち合わせ
- 売買契約
- 決済・引き渡し
- 確定申告
それぞれ解説します。
買取の問い合わせ・査定依頼
まずは査定依頼をして、いくらで買い取ってもらえそうか確認します。
繰り返しになりますが、空き家の取り扱いを得意とし、実際に買取実績が多くある買取業者に問い合わせをしてみましょう。
現地調査・査定金額の提示
買取業者が空き家と周辺環境等を調査したうえで、査定金額を提示します。
空き家が遠方にある場合は、売主の立会いなしでの調査も可能なので、担当者に相談してみましょう。
もちろん弊社でも、立会い不要で、ご依頼から最短で翌日に査定金額を提示させていただいております。お気軽にご相談ください。
査定金額を元に詳細を打ち合わせ
査定金額をベースに、買取業者と売主で条件をすり合わせていきます。
先述した、信頼できる営業担当者を見分けるポイントも踏まえて、価格交渉をしてみましょう。
そのほかにも、残置物撤去の有無や具体的な売買の日程調整、必要書類の説明なども行います。
売買契約を結ぶ
双方が売買条件に合意したら、契約内容（条件）を契約書にまとめ、売買契約を行います。
売買契約時の主な必要書類は以下の通りです。
| 各種書類 | 取得方法 |
|---|---|
|
登記済権利証（登記識別情報） |
不動産取得時に法務局より交付 |
|
土地測量図面、境界確認書 |
全国の法務局で取得可能 |
|
固定資産税納付通知書 |
毎年4～6月ごろに各市町村から送付 |
|
印鑑証明書 |
役所で取得可能 |
|
住民票 |
役所で取得可能 |
|
実印 |
各自で保管 |
|
身分証明書 |
各自で保管 |
|
収入印紙 |
郵便局やコンビニ等で購入可能 |
【登記識別情報】※1
【固定資産税納付通知書】※2
決済・引き渡し
決済当日に「現金決済」または「口座振込」で決済を行います。
決済完了後、担当の司法書士が所有権移転登記を行い、物件の名義を買取業者に変更します。
確定申告をして譲渡所得税を納める
空き家を売却し、売却金（譲渡所得）が発生した場合、確定申告をして譲渡所得税を納める必要があります。
確定申告は空き家を売却した翌年の2月16日から3月15日の間に、所有者の住民票がある地域を管轄する税務署にて行います。
譲渡所得は以下の計算式で求められます。
上記の不動産の「不動産の取得費」とは売却する不動産の購入費のことです。また、「売却にかかった諸経費」には売却するために行ったリフォーム費用などが含まれます。
上記の計算式で求めた譲渡所得に税率をかけることで、譲渡所得税が求められます。税率は売却した不動産の保有期間が5年より長いか、短いかで以下のように変わります。
| 所得税 | 復興税所得税 | 住民税 | 合計 | |
|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得（空き家の所有期間が5年以下） | 30% | 0.63% | 9% | 39.63% |
| 長期譲渡所得（空き家の所有期間が5年超） | 15% | 0.315% | 5% | 20.315% |
上記の計算式と税率をもとに、実際に具体的な条件を挙げて譲渡所得税を求めてみましょう。
【条件】
売却金額：1,500万円
取得費：1,000万円
売却にかかった諸経費：200万円
所有期間：20年
譲渡所得：300万円（1,500万円－（1,000万円＋200万円））
譲渡所得税：609,450円（300万円×20.315％）
このように、300万円の譲渡所得に対し、税率の低い長期譲渡所得であっても61万円近い譲渡所得税が課せられることになります。
これを見て、「空き家を高値で売却できても、こんなに税金が取られるのか」と思った方もいるかもしれませんが、安心してください。譲渡所得税を大きく軽減できる特例がありますので、次項で解説します。
なお、譲渡所得税をふくめ、不動産の売却に関わる税金については、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
相続空き家3000万円特例で譲渡所得税を軽減できる
前述したとおり、不動産売却後、売却額に応じた譲渡所得税を支払います。
ただし、相続によって得た空き家の売却であれば、譲渡所得から3000万円を控除できる「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」通称「空き家特例」が適用されるかもしれません。
空き家特例が適用されれば前項で例として挙げたケースの譲渡所得は300万円でしたので、譲渡所得税はかからないことになります。
ただし、空き家特例が適用を受けるには令和9年12月31日までに売却する必要があります。その他にも、適用のための条件が細かく設定されており、すべての条件を満たす必要があります。下記は条件の一例です。
適用される空き家の条件（一部）
- 昭和56年（1981年）5月31日以前に建てられた
- 被相続人が1人で住んでいた
- 相続から売却までずっと空き家
- 新耐震基準を満たしている、または耐震リフォーム済み
- 売主と買主が、親族など特別な関係でない
- 相続開始日から3年を経過する日が属する年の12月31日までに売却
参照元：被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁
相続した空き家を売却した方で、空き家特例が適用されるか知りたい方は、役所に問い合わせて確認してみましょう。
なお、空き家特例の詳しい適用条件や手続き方法等については下記の記事で解説していますので、あわせてご確認ください。
空き家の売却する際の3つの注意点
空き家を売却する際の注意点は以下の3つです。
- リフォームしても高く売却できるとは限らない
- 空き家を解体しても売却できるとは限らない
- 空き家バンクを利用しても売却できる見込みは低い
それぞれ解説しますので、売却するためにリフォームや解体を検討している方や、空き家バンクの利用を考えている方は、一度立ち止まっていただき、まずはこの章をご確認ください。
リフォームしても高く売却できるとは限らない
「空き家をリフォームすればその分高く売れる」とアドバイスをする不動産会社に注意してください。
仲介では結局売れ残ってしまい、リフォーム費用を回収できずに、売主が損をしてしまうケースの方が多いからです。
例えば、築年数が古い空き家のリフォームを行って見た目が綺麗になったとしても、基礎や構造が古いままでダメージが蓄積した空き家であることに変わりはありません。
また立地条件が悪い空き家だった場合、リフォームしたところで立地の悪さに変わりはないので、結局ニーズが高まらず、結局売れ残ってしまいます。
さらに、あえて空き家を探しているような買い手の中には、購入後に自らリフォームすることを前提としている人も多くいます。
そんな買い手にとってみたら、他人の趣味で行ったリフォームなど無価値にしかなりません。
売却できるかわからない空き家のために高額な費用をかけずに、まずは買取業者からの査定価格を確認しましょう。
空き家を解体しても売却できるとは限らない
空き家の解体は、数百万円単位の費用がかかるうえに、立地が悪く、一般の個人のニーズが無ければ結局売れ残ってしまいます。
また、通常、空き家を含め居住用の建物が建つ土地の固定資産税には住宅用地の特例が適用され、固定資産税が1/6に軽減されています。
しかし、空き家を解体してしまうと住宅用地の特例から外れて、固定資産税が最大6倍になる恐れがあります。もし買い手が見つからなければ増額した固定資産税を支払い続けることになります。
そのため、売却を目的に安易に空き家を解体するのは避け、買取での売却を検討しましょう。
なお、空き家の解体費用の詳細については、以下の記事で詳しく解説していますので参考にしてください。
空き家バンクはあてにならない
空き家バンクとは、自治体が運営する空き家を売りたい個人と、買いたい個人をマッチングさせるサイトです。
空き家を売りたい人は空き家バンクに空き家の情報を掲載し、その情報をもとに空き家を売りたい人と買いたい人をマッチングさせ、売買を成立させる仕組みです。
しかし、実際に空き家バンクを利用して売買成立に至るかどうかは難しいものがあります。
なぜなら、空き家バンクに登録したところで、仲介での売却と同様、居住目的である買主を探さなくてはならないためです。実際、空き家バンクの売買成約率は2割程度にとどまっています。
また自治体はあくまでホームぺージを運営しているだけで、販売活動への助言や手厚い保証等はありません。
このように、空き家バンクに登録しても売却できる見込みは薄いため、「いつか売れればいい」という気持ちの方以外は、買取での売却をおすすめします。
なお、空き家バンクのメリット・デメリットや利用の流れについては以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
空き家は所有し続ける5つのリスク
空き家を所有し続けることには以下の5つのリスクがあります。
- 維持管理費や固定資産税がかかる
- 老朽化が加速度的に進行し資産価値が下落する
- 近隣から損害賠償を請求される可能性がある
- 特定空き家に指定される
- 犯罪に悪用される
上記の5つについて、それぞれ解説しますので、空き家を買い取ってもらうことを躊躇している方や、売却を先延ばしにしてしまっている方は、ぜひご確認いただき、売却への一歩を踏み出してください。
弊社Albalinkにご依頼いただけば、空き家買取に慣れたスタッフが売却完了まで丁寧にサポートいたします。無料買取査定は下記フォームから30秒で済みますので、ぜひご利用ください（査定依頼をしても、無理な営業などは行いませんのでお気軽にご利用ください）。
維持管理費や固定資産税がかかる
空き家はただ所有しているだけでも、年間数十万円もの費用がかかってしまいます。
毎年の固定資産税の支払いや、空き家を管理するための費用が必要になるからです。
所有する空き家の所在地や広さ、管理の仕方等によって金額は異なりますが、空き家の所有には大まかに下記のような維持費用がかかります。
【空き家の所有にかかる費用内訳】
| 内容 | 目安金額 | 備考 |
|---|---|---|
| 固定資産税 | 年間数万円～ | 空き家を使っていなくても、毎年必ず支払わなければならない。 |
| 水道料金 電気料金 |
年間数万円～ | 解約しなければ、最低でも基本料金はかかる。 |
| 交通費 | 年間数千円～ | 自分で管理する場合には、毎月交通費が発生。
（例）東京～高知の場合 |
| 委託費 | 年間数千円 ～10万円超え |
空き家管理代行サービスに委託する場合には、毎月委託費が発生。 |
上記からもわかるように、数年放置してしまったばかりに、気付けば数百万円もの費用を空き家の維持に支払っているかもしれません。
老朽化が早く進行し資産価値が下落する
空き家は、人が居住している家屋と比べて老朽化が早く進行し、資産価値も急激に下落してしまいます。
日常的に人の出入りがないと換気がされず、湿気が溜まりやすくなり、柱や梁等の木材の腐敗スピードが加速するからです。
活用方法がない空き家を所有しているならば、これ以上資産価値が下がってしまう前に、今すぐにでも買取業者への売却を検討すべきです。
なお、空き家の管理方法などついては、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
近隣トラブルを招いたり損害賠償を請求される可能性がある
管理が行き届いていない空き家は、近隣住民とのトラブルを招きやすくなってしまいます。
空き家が原因でおきるトラブルの一例
- 空き家にゴミを不法投棄されることによる悪臭問題
- 管理不足で樹木が伸び放題になることによる景観悪化
- 人が長期間立ち寄らず害獣が住みつくことによる害獣繁殖
また前述のとおり空き家は老朽化の進行が早いため、台風や地震などで建物が倒壊し、通行人にケガを負わせる危険性も十分にあります。
倒壊によって第三者へ損害を及ぼせば、空き家の所有者は賠償責任を問われることにもなりかねません。
例えば、公益財団法人 日本住宅総合センターは、外壁材等の落下による死亡事故が発生した場合、損害賠償額は5,630万円に上ると試算しています。
参照元：公益財団法人 日本住宅総合センター「空き家発生による外部不経済の損害額の試算結果」
近隣住民とのトラブルを避けるためにも空き家を適切に管理する、あるいは手放すといった選択が重要になります。
空き家による近隣トラブルについては下記の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
固定資産税の増額や空き家の強制解体を招く
管理不足によって近隣に著しい害を与える危険性が高い空き家は、固定資産税が増額したり、最悪の場合空き家を強制的に解体されてしまうことがあります。
なぜなら、適切に管理されていない空き家は、自治体によって特定空き家に指定されてしまうからです。特定空き家とは自治体から「保安上・衛星上・景観上、著しい問題がある」と判断された空き家のことです。
特定空き家に指定されると、空き家所有者は自治体から適正管理に向けた助言等を受け、従わない場合には罰則も受けることになります。
参照元：空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報｜国土交通省
助言、指導を無視し勧告にも従わなかった場合には、住宅用地の特例を解除され、固定資産税が増額します（下記計算例参照）。また、命令に背けば50万円以下の過料（罰金のこと）を科されます。
特定空家に指定された空き家の固定資産税 -計算例-
空き家の固定資産税評価額を2,400万円とした場合、以下のように計算されます。
【本来の固定資産税額】
2,400万円（評価額）×1/6（軽減特例）×1.4％（税率）＝5.6万円
【特定空家等に認定された場合】
2,400万円（評価額）×1.4％（税率）＝33.6万円
最終的には空き家を行政代執行により強制的に解体されることになり、解体費用は空き家所有者が支払わなければなりません。
このように、空き家所有には常に放置してしまうことによるリスクをはらんでいます。そうしたリスクをゼロにするためにも、なるべく早めに売却することをお勧めします。
なお、特定空き家への指定や固定資産税の増額などの詳細については、下記記事をご覧ください。
犯罪に悪用されてしまう
空き家は犯罪に利用されやすい傾向があります。
なぜなら空き家は、人が住んでいないことが見ただけでわかるような状態であることが多く、犯罪者に目を付けられやすくなってしまうからです。
【犯罪者に狙われやすい空き家の特徴一例】
| 空き家の特徴 | 狙われやすくなる理由 |
|---|---|
| 窓が割れていたり扉の鍵が開いている | だれでも容易に侵入できてしまうから |
| 庭木や雑草が伸び放題な空き家 | 管理されていないのがひと目でわかるうえに、見通しが悪く人目につきにくいから |
| 集合住宅の空き部屋 | 構造上、外からの人目に付きにくいため |
| 町外れの空き家 | 通行人に目撃されるリスクが少ないから |
実際に空き家が巻き込まれた事件は、以下のような例があります。
空き家で起きた犯罪事例
- 不正に入手したクレジットカードで購入した商品を、空き家で受取り換金する
- 空き家の住人を装ってオレオレ詐欺の現金を受け渡しする
- 空き家で大麻などの違法薬物を栽培する
もし空き家を犯罪に利用されてしまうと、近所で噂され不快な思いをしたり、事故物件のような扱いとなり、資産価値が大幅に下落してしまう恐れがあります。
空き家を売却してしまえば、犯罪利用されるリスクからも解放されます。
なお、空き家が遭いやすい犯罪などについては以下の記事で紹介していますので、参考にしてください。
まとめ
築年数が古かったり、立地が悪く居住ニーズが低い空き家は、空き家専門の買取業者に買い取ってもらいましょう。
買取であれば、立地や状態が悪い空き家であってもそのままの状態で買い取ってもらえます。専門の買取業者は空き家を再販・運用して利益を生み出すノウハウを持っているためです。
また高額買取を実現するには買取実績が豊富で、信頼できる営業担当者がいる買取業者を選ぶことが重要です。
ただ、そういわれても、どの買取業者に依頼したらいいかわからないという方もいるでしょう。そうした方は、まずは弊社Albalinkにご依頼ください。
弊社は訳あり物件専門の買取業者として記事でも紹介したように、多数の空き家の買取実績があり、お客様からも高い評価を得ています。
「＠とりあえず買取価格を知りたい」といった軽い気持ちでもかまいませんので、ぜひ下記無料買取査定フォームよりお問い合わせください。空き家買取のプロであるスタッフが丁寧に対応いたします。
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