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2024年4月から義務化された相続登記とは？
相続登記とは、相続した不動産の名義を亡くなった方から相続人に変更する手続きのことです。
しかし2024年4月1日から相続登記が義務化されたとはいっても、どのような手続きを指すのかがよくわからない方も多いのではないでしょうか。
そこでまずは、相続登記に関する以下3つの内容をわかりやすくお伝えします。
相続登記義務化の背景
相続登記が義務化された背景には、所有者がわからない土地が増え続けている実情があります。
令和3年（2021年）に国土交通省がおこなった調査によると、全国にある所有者不明の土地の割合は全体の約24％にのぼるということです。
これは、九州の大きさに匹敵する数字です。
参照元：法務省民事局｜民法等一部改正法・相続土地国庫帰属法の概要
そのうち、相続登記が済んでいないために所有者がわからない状態となっている土地は62％にものぼります。
従来、相続登記の申請は義務ではなかったため、相続した不動産の名義を変更せずにいても罰則などはありませんでした。
そのため、土地を相続したとしても使い道がないなどの理由でそのまま放置する方は少なくなかったのです。
しかし、所有者不明の土地は適切な管理がなされないために雑草が繁茂して害虫が発生したり、空き家が老朽化によって倒壊したりするなど、周辺の環境や治安の悪化を招く原因となります。
また、土砂崩れなどを未然に防ぐ対策が必要となっても所有者がわからないために工事ができないなど、自治体による公共事業の実施にも支障をきたしていました。
そこで国は所有者不明の土地の増加を食い止めるべく、相続登記の申請を義務化することにしたのです。
相続登記の期限
相続登記は、不動産を相続によって取得したことを知った日から3年以内におこなう必要があります。
遺産分割協議を経て不動産を相続することになった場合は、遺産分割が成立した日から3年以内です。
相続人全員が集まって亡くなった方の財産をどのように分けるかを話し合うこと。
一方、相続登記が義務化された2024年4月1日以前に相続して名義変更をしていない不動産については、2027年3月31日までに申請しなければなりません。
相続登記には救済措置がある
相続登記の申請には期限があることをお伝えしました。
ただし相続人が複数いる場合には、遺産の分け方を巡って話し合いがまとまらずに時間がかかってしまうことがあります。
そのような場合の救済措置として、相続人が相続登記の申請を簡単に履行できるようにする「相続人申告登記」の制度も新たに設けられました。
相続人申告登記とは、相続によって不動産を取得する予定のある方が、法務局に「自分が相続人である」ことを申し出る手続きです。
相続人申告登記をおこなうと相続登記の義務を果たしたと扱われるため、相続開始から3年が経っても罰則を科されることはありません。
相続登記に必要な費用
相続登記にかかる費用には、以下の3種類があります。
必要書類の取得費用
相続登記を申請するには登記事項証明書など各種証明書を取得する必要があり、5,000円ほどの手数料がかかります（必要書類の内訳は、後述の「必要書類を集める」の見出しで解説しています）。
登録免許税
法務局へ相続登記を申請する際は、登録免許税と呼ばれる税金を納めなければなりません。
登録免許税は、不動産の所有権を法務局に登録する際にかかる税金です。
土地、建物ともに以下の計算式にて算出します。
たとえば、相続する空き家の固定資産税評価額の合計が3,000万円の場合は、以下の登録免許税を納める必要があります。
登録免許税＝3,000万円×0.4%
＝12万円
司法書士報酬
相続登記の申請手続きは自分ですることも可能ですが、確実におこないたいのなら登記手続きの専門家である司法書士に依頼すると安心です。
司法書士に相続登記を依頼する際に発生する報酬は、5～10万円が相場です。
費用はかかるものの、必要書類の収集から申請手続きまですべて代行してくれるので、あなたの手間を大幅に省ける点がメリットです。
なお、そもそも相続をどのようにしたらよいのかがわからない、自分が受け継げる財産の割合が知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
空き家の相続登記の流れ
空き家の相続登記は、以下の流れに沿って進めていきます。
相続登記をスムーズに済ませるためにも、事前に大まかな流れを把握しておきましょう。
それぞれの流れで何をおこなうのか、詳しく解説していきます。
相続人を確定する
まずは、亡くなった方の出生から死亡までの経緯がわかる戸籍謄本を取得し、誰が相続人になるのかを確認します。
相続人になれる方と財産を受け継げる優先順位は、民法で次のように定められています。
| 常に相続人 | 被相続人の配偶者 |
|---|---|
| 第1順位 | 被相続人の子（子がいないときは孫） |
| 第2順位 | 被相続人の父母 |
| 第3順位 | 被相続人の兄弟姉妹（兄弟姉妹がいないときは甥・姪） |
参照元：e-Gov法令検索｜民法第887条・第889条・第890条
このときに注意したいのが、家族以外にも相続人となれる人物が存在する可能性があることです。
具体的には、亡くなった方が愛人との間にできた子どもを認知していたり、離婚した前妻との間に子どもがいたりするケースです。
相続人を確定させる前に遺産の相続を始めても、別の相続人が見つかった場合には手続きが無効となって最初からやり直さなければなりません。
したがって相続登記を始める前に、自治体で亡くなった方の戸籍謄本を取得して相続人の存在を確定させる必要があるのです。
なお、自分で亡くなった方の戸籍の調査をおこなって相続人を確定させるのは非常に時間がかかるだけでなく、漏れが発生する恐れもあります。
そのため、相続人を確定したいのなら司法書士などの専門家に調査を依頼することをおすすめします。
遺産分割協議をおこなう
亡くなった方の遺言書があれば、それに基づいて空き家を相続する人を確認します。
遺産相続は、遺言書に記載された内容が優先されるからです。
【遺言書の見本】
もし遺言書がなければ、相続人全員で遺産分割協議をおこない、誰が空き家を相続するのかを決めます。
遺産分割協議の結果に相続人全員が納得したら、内容をまとめて遺産分割協議書を作成し、相続人全員が署名・押印したうえで1通ずつ保管します。
遺産分割協議書の見本
必要書類を集める
遺言書、もしくは遺産分割協議の結果、空き家を相続する人が決まったら、その人が相続登記に必要な書類を集めます。
相続登記に必要な書類は以下の通りです。
| 書類名 | 取得先 |
|---|---|
| 登記申請書 | 法務局ホームページ |
| 登記事項証明書（登記簿謄本） | 法務局 |
| 遺言書もしくは遺産分割協議書 | 自身で用意 |
| 固定資産評価証明書 | 自治体 |
| 被相続人の死亡時から出生時までの戸籍謄本 | 自治体 |
| 被相続人の住民票除票 | 被相続人が最後に住んでいた自治体 |
| 相続人全員の戸籍謄本・住民票 | 自治体 |
| 相続人全員の印鑑証明書 | 印鑑登録をした自治体 |
参照元：法務局｜登記申請手続きのご案内（相続登記①／遺産分割協議編）
【登記事項証明書の見本】
【固定資産評価証明書の見本】
なお、司法書士に依頼すると、相続登記に必要な書類収集も任せられて便利です。
相続登記申請書を作成する
相続登記に必要な書類を集め終えたら、登記申請書を作成します。
登記申請書のひな型や書き方は法務局のホームページで紹介されているので、参考にしてみてください。
登記申請書の記載例
法務局に申請する
登記申請書を作成し終えたら、必要書類と合わせて空き家の住所地を管轄する法務局へ持参し、相続登記の申請をおこないます。
書類に不備などがなければ、1週間～10日くらいで相続登記の手続きが完了します。
相続登記が無事に完了したら法務局から「登記識別情報通知」が交付されるので、なくなさいように大切に保管しましょう。
【登記識別情報通知の見本】
なお、相続登記をおこなう手順については以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
空き家の相続登記をしない4つのリスク
相続登記の義務化は2024年4月1日に始まりましたが、それ以前に相続で取得した空き家も対象です。
空き家の相続登記をせずに放置すると、以下4つのリスクに見舞われる恐れがあるので注意しましょう。
それぞれのリスクについて、詳しく解説していきます。
過料が科される
空き家の相続登記を怠るリスクのひとつは、過料が科されることです。
行政法規上の義務違反者に対して、国や自治体が命じる金銭的負担。
行政罰の一種で刑罰ではないため、過料が科されても前科にはならない。
空き家を相続した日から3年以内に相続登記をおこなわないと、10万円以下の過料に処される可能性がある点に注意が必要です。
第三者に空き家の所有権を主張できない
相続登記をおこなわないと、空き家の所有権を自分が保持していることを第三者に主張できないリスクもあります。
たとえばほかの相続人が空き家を第三者に勝手に売却し、その方が空き家を自身の名義に変更しても、本来の相続人であるあなたは「自分の空き家だから返せ」とは主張できないのです。
相続登記は、空き家に関する自分の所有権を守るための制度です。
そのため空き家を相続したら、できる限り早めに相続登記をおこないましょう。
相続関係が複雑になる
空き家の権利関係が複雑になることも、相続登記を放置するリスクのひとつです。
たとえば、亡くなった親が所有していた空き家を2人の兄弟で相続するとします。
もし相続登記をおこなわないうちにほかの相続人が亡くなってしまうと、その方の配偶者や子どもが新たな相続人になるなど、権利関係者の数が増えてしまいかねません。
前述のように、遺産分割協議を成立させるには相続人全員の合意が必要です。
しかし面識がなかったり、連絡先が分からなかったりする相続人の数が増えてしまうと、遺産分割協議をおこなうことすら不可能となる恐れがあります。
あなたの遺産を受け継ぐことになる子どもにまで迷惑をかけるかもしれません。
そのため、子どもに「負の遺産」を残さずに済むよう、空き家を相続した時点で速やかに相続登記をおこないましょう。
空き家を売却できない
空き家を売却できない点も、相続登記をおこなわないデメリットです。
相続により空き家を取得することになっても、相続登記をしなければ名義は被相続人のままです。
民法第177条で「不動産に関する権利は登記されていなければ第三者に主張できない」と定められているため、相続登記をおこなわない限り、相続人がその空き家の所有者であることを買主に証明できません。
本当の所有者であるかどうかが定かではない人物から、空き家を買いたいと考える方はまずいないでしょう。
もし購入したとしても、買主も所有権を主張できずに空き家を失ってしまう恐れがあるからです。
また、登記は権利の動きを正確に記録する必要があるため、被相続人から買主へ権利を直接移動させることもできません。
相続で取得した空き家を売却するには、相続登記をおこなって名義を相続人に変更する必要があるのです。
相続登記した空き家の活用方法3選
相続で取得した空き家の使い道がないからといって、そのまま放置するのはおすすめできません。
空き家を所有するだけで年間30万円以上の維持費がかかるだけでなく、もし倒壊して近隣の方に被害を与えた場合には損害賠償を請求される恐れもあるからです。
今後も空き家を自分で使う予定がないのなら、以下の方法で活用することをおすすめします。
それぞれの活用方法の特徴について、詳しく見ていきましょう。
なお、空き家の活用方法については以下の記事でも詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
賃貸経営をおこなう
相続した空き家を賃貸物件として活用すれば、毎月賃貸収入を得られます。
入居者があなたに代わって建物を管理してくれるため、老朽化が進むのを軽減できる点もメリットです。
また空き家を資産として保有していれば、将来的に自分や子どもが住むための家として活用できるメリットもあります。
ただし、築年数が古く建物の状態が悪い空き家を賃貸物件として活用する際には、数百万円以上の費用をかけてリフォームをしなければなりません。
入居者が見つからない限り、賃貸収入は得られない点にも気をつける必要があります。
もしあなたの空き家が駅から遠い場所にあるなど立地が悪く、賃貸需要が見込めそうにない場合はほかの活用方法を検討することをおすすめします。
なお、空き家を個人で貸す方法や手順については以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
更地にして駐車場経営をおこなう
建物の状態があまりにも悪い場合には、空き家を解体して更地にし、駐車場経営をおこなう方法があります。
駐車場運営会社に土地を貸し出して業務のすべてを委任する「一括借り上げ方式」なら、機械の設置費や維持費などを運営会社が負担してくれるので、初期費用はかかりません。
収入から維持費などを差し引かれる分、収益性には劣るものの、気軽に駐車場経営を始められる点がメリットです。
ただし、100万円以上の解体費用は負担しなければなりません。
高額な費用をかけて空き家を解体しても、十分な収益を得られない可能性がある点は押さえておく必要があります。
また周辺に商業施設がない、エリア内の家は一戸建てが中心で各々駐車場を保有しているなど、そもそも駐車場としての需要が見込めない立地で始めても、駐車場経営を成功させるのは難しいでしょう。
空き家を活用して駐車場経営を始めたいのなら、まずは需要があるかどうかを見極めることが大切です。
なお、空き家の解体にかかる費用については、以下の記事で詳しく解説しています。
更地にすると固定資産税が上がる点に注意
空き家を解体して更地にすると、それまで適用されていた住宅用地の特例の対象外となります。
居住用の家屋が建っている土地に課す固定資産税を最大で6分の1、都市計画税を最大で3分の1に軽減する制度。
したがって駐車場経営を始めると、それまで土地に課されていた固定資産税が最大で6倍にまで膨れ上がる恐れがある点に注意が必要です。
解体費用にくわえて税負担が増えるとなると、駐車場経営を始めても赤字に陥ってしまいかねません。
そのため駐車場経営を始めたいのなら、収支シミュレーションをしっかりとおこなったうえで検討することをおすすめします。
売却する
ここまでご紹介してきた「賃貸経営」「駐車場経営」にはいずれもデメリットがあり、空き家の有効な活用方法とは言い切れません。
もし今後も空き家に住む予定がないのなら、売却して手放すことをおすすめします。
売却すればまとまったお金が手に入るだけでなく、空き家を管理する義務から完全に解放されるからです。
空き家の売却方法は、以下の3つです。
あなたの空き家の条件によって最適な売却方法は異なるので、ご自身の状況と照らし合わせながら読み進めていってください。
なお、以下の記事では空き家を売却する流れについて解説しています。
併せて参考にしてください。
仲介業者に依頼する
仲介は、不動産仲介業者を通じてマイホームの購入を検討している方へ売却する方法です。
もしあなたの空き家が駅から徒歩で10分以内、周辺に商業施設や教育施設が充実しているなど立地条件がよい場所に建っているのなら、仲介で買い手が見つかる可能性があります。
実際、弊社がおこなったアンケート調査でも、マイホームの購入に際して「立地を優先する」と回答した方がもっとも多い結果となりました。
また、空き家の築年数が浅いかどうかも売却の成否を左右する大切な要素です。
以下アンケート調査結果からもわかるように、マイホームを購入したいと考えている方は「築20年以内」の不動産を希望しています。
そのため、あなたの空き家が築20年以内なら、仲介で売却できる可能性は高いでしょう。
ただし、駅から徒歩で20分以上かかるなど立地条件が悪く、築年数が古い場合は、仲介で買い手を見つけるのは難しいといわざるを得ません。
もし空き家の立地条件が悪いときは、後述するように「専門の買取業者に依頼する」ことをおすすめします。
空き家バンクを活用する
空き家バンクを利用して空き家を売却するのも選択肢のひとつです。
空き家バンクとは、空き家を売りたい売主と購入したい買い手とを結びつけるマッチングサービスを指します。
自治体が運営しているので、無料で空き家の情報を掲載できる点がメリットです。
ただし、公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会がおこなった「土地・住宅に関する消費者アンケート調査ウェブアンケート調査結果〈全体版〉」によると、空き家バンクの認知度はわずか24.1%に過ぎません。
多くの方がマイホームの購入に際して空き家バンクを利用していない現状を踏まえると、空き家バンクを介して空き家を売却するのは難しいのが実情です。
なお、空き家バンクについては以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
専門の買取業者に依頼する
前述のように、あなたの空き家の立地条件が悪く、築年数も古い場合は専門の買取業者に相談しましょう。
専門の買取業者は、買い取った物件にリフォームなどを施して付加価値を上げ、再販して利益を上げることを目的としている不動産業者です。
たとえどれほど立地条件が悪かったり、築年数が古くて建物の状態が悪かったりする空き家でも、専門の買取業者には再生して活用できるようにするノウハウがあります。
そのため、仲介では買い手の見つかりにくい空き家でもスピーディーに買い取ってくれるのです。
また、仲介では買い手が見つからない限り売却はできません。
その点、買取では専門の買取業者が買い手となって直接空き家を購入するため、売却活動をおこなわない分、早期売却が可能な点もメリットです。
相続で取得した空き家をできる限り早く手放したい方は、専門の買取業者に依頼することをおすすめします。
なお、以下の記事では空き家の買取に特化した買取業者を30社ご紹介しています。
空き家を売却するにあたり、どの買取業者に依頼したらよいのかがわからない方は、ぜひ参考にしてください。
アルバリンクなら空き家の高額買取が可能！
弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような空き家も数多く買い取ってきました。
たとえば下記のように「20年以上放置されて老朽化が進んだ空き家」や「不用品で室内があふれてしまっている空き家」を買い取った実績もあります。
【20年以上放置された空き家の買取事例】
【不用品で室内があふれてしまっている空き家の買取事例】
引用元：Albalinkの空き家買取事例
20年以上放置された空き家については780万円で買取らせていただき、所有者には「雨漏りもするような家だったが、思ったより高い金額で買い取ってもらえた」と、金額についても満足していただけました。
また、不用品で室内が溢れてしまっている空き家の所有者は、他の不動産業者から「不用品の回収だけで100万円近くかかる」と言われ、途方に暮れていたそうです。
それだけに「（弊社に）そのまま買い取ってもらえてとても助かりました」と言っていただけました。
上記の方々だけでなく、弊社に買取依頼をしていただいたお客様からは「肩の荷が下りた」「色々不安だったがスムーズに売却できた」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）。
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
信頼できる買取業者に安心して空き家を売却したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
まとめ
2024年4月1日より、相続登記の義務化が始まりました。
空き家を相続したら3年以内に相続登記をおこなわないと、10万円以下の過料に処される恐れがある点に注意が必要です。
もし相続した空き家の使い道がない場合は、売却して手放すことをおすすめします。
売却すれば、もう空き家の管理を自分でおこなう必要はありません。
空き家にかかる維持費を負担せずによくなる点もメリットです。
当サイトを運営している弊社AlbaLink（アルバリンク）は、全国の空き家を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
過去には、一般の不動産業者が取り扱わない訳あり物件専門の買取業者としてフジテレビの「newsイット！」にも紹介されました。
弊社には、空き家を再生して活用できるようにする独自のノウハウがあります。
そのため、どのような空き家であっても、高額買取が可能な点が強みです。
空き家を相続したものの、使い道がなく持て余している方は、ぜひ一度弊社の無料査定をご活用ください。
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