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古家付き土地の解体費用は誰が払うのか？
古家付き土地の売買を検討する際、多くの人が気になるのが「古家の解体費用は誰が負担するのか？」という点です。
結論から言えば、契約条件によって解体費用の負担者は変わるため、事前にしっかりと確認・交渉しておく必要があります。
以下では、古家付き土地の解体費用の負担者について、具体的に解説していきます。
古家付き土地とは「古い家が建つ土地を売る手法」
古家付き土地とは、古い住宅（古家）が建ったままの状態で土地を売る不動産取引の方法です。
一般的に建物の価値はほぼゼロに近いか、場合によっては解体費用がかかるためマイナス評価とされることもあります。
よって、取引の主眼は土地の価値に置かれることが多いのが特徴です。
とくに、木造の空き家や老朽化した住宅などは、売却前に解体せずにそのまま市場に出すケースが多く見られます。
売主にとっては、解体費用や手間をかけずに売却できるメリットがある一方、買主にとっては建て替え時に追加で解体費用が発生するデメリットがあります。
古家付き土地の取引では、建物の構造（木造・鉄骨造・RC造など）や築年数、立地条件、用途地域によっても価格や活用方法が大きく変わるため、購入前には不動産会社や解体業者による現地調査や費用見積もりを行うことが重要です。
古家付き土地の解体費用を負担するのは買主
古家付き土地の売買において、もっとも一般的な契約形態は「現状渡し」です。
現状渡しの場合、建物は古家が建っている状態のままで引き渡され、その後の解体工事は買主が自費で行うことが前提になります。
木造住宅の解体費用は、構造や立地にもよりますが、1坪あたり約3〜5万円が相場で、30坪の建物ならおおよそ90万円〜150万円が目安です。
RC造や鉄骨造などの建物ではさらに費用がかかる傾向にあります。
また、アスベストや地中埋設物などが見つかれば、追加費用が発生する場合もあるでしょう。
買主は、土地購入費用に加えて解体費用も考慮する必要があり、住宅ローンが使えないこともあります。
契約条件が「更地渡し」のときは売主が負担
売買契約において「更地渡し」と明記されている場合は、売主が解体費用を負担し、更地にした状態で買主へ引き渡すことが契約上の義務となります。
このケースでは、売主が事前に解体業者へ依頼し、建物を撤去した上で売却を完了させます。
更地渡しにすることで買主にとってはすぐに建築計画に着手できるというメリットがあり、買い手が見つかりやすくなる傾向があります。
いっぽう、売主は解体工事中の事故や近隣への配慮など、責任や手間が発生するリスクもあるため慎重な判断が必要です。
解体業者への依頼は信頼できる会社を選び、見積もりを複数取得しておくと安心です。
古家付き土地として売却する3つのメリット
古家付き土地は、一見デメリットが多そうに思えるかもしれませんが、解体せずに売却することで売主にとっては大きなメリットがあります。
とくに、コストや税制、売却戦略の面で有利に働くケースが多く、賢い不動産活用の選択肢といえるでしょう。
ここでは、古家付き土地として売却する3つの代表的なメリットについて詳しく解説します。
相続した空き家や、再建築を検討していた古家の処分に悩んでいる方は、ぜひ参考にしてください。
なお、弊社、株式会社Albalink（アルバリンク）は、古家付き土地専門の不動産買取業者です。
物件ごとの特性に合わせた再生・再活用のノウハウを持っているため、古家がどのような状態であっても所有者様に負担をかけずにスムーズにお買取りいたします。
「相続した家の処分に困っている」「解体費用をかけたくない」方は、ぜひ弊社までご相談ください。
解体費用がかからない
古家付きのまま土地を売却する最大のメリットは、売主が解体費用を負担しなくて済む点です。
建物の解体工事は、建物の構造や立地条件によって費用が大きく異なりますが、一般的な30坪程度の木造住宅で約90〜150万円前後が相場とされています。
鉄骨造や鉄筋コンクリート造（RC造）の建物の場合は、1坪あたり5〜7万円以上かかることもあり、重機の導入や廃材の処分費、アスベストの調査・撤去などでさらにコストが増加する可能性もあります。
これらの費用を売主側で負担するとなると、売却による収益が減少するだけでなく、解体業者の選定や工事手配などの手間も発生します。
古家付き土地として現状のまま売却すれば、売主はコストも手間もかけずに取引を完了できるという大きな利点があります。
なお、一軒家の解体費用について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
引き続き住宅用地の特例が適用される
固定資産税や都市計画税には、住宅が建っている土地に対して税負担を軽減する「住宅用地の特例」があります。
固定資産税の軽減措置とは、土地上に建物が存在している限り、住宅用地としての特例措置により固定資産税が最大6分の1まで軽減される制度です。
古家付き土地として売却する場合、住宅用地の特例は売却が完了するまで引き続き適用されるため、更地にするよりも固定資産税を抑えられる期間ができる場合があります。
売却活動が長引いた場合でも、税負担を抑えられるのは売主にとってメリットとなるでしょう。
なお、住宅用地の特例について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
状態が良ければ中古住宅として売却できる
築年数が古いからといって、すべての古家が「解体前提」とは限りません。
建物の状態が良好であれば、中古住宅としての価値が残っている可能性があります。
近年では、古民家風の戸建てを好む層や、リフォーム前提で物件を探している買主も増えており、再利用や賃貸活用を見越して購入されるケースも少なくありません。
基礎・柱・屋根などの主要構造部がしっかりしており、内装や設備のリフォームで再生できる物件であれば、建物込みの物件として販売することで更地よりも高い価格で売却できる可能性もあります。
また、住宅ローンを組むことができるため、買主は資金計画が立てやすく購入につながりやすいです。
売却前には不動産会社による査定や、必要に応じたハウスクリーニング、簡易リフォームなどを検討することで、建物の評価を高め、スムーズな売却につなげられるでしょう。
なお、中古住宅の売却方法について詳しく知りたい方は以下の記事もご参照ください。
古家付き土地として売却する3つのデメリット
古家付き土地は、解体費用が不要で税制面のメリットもあるため、売主にとっては魅力的な選択肢です。
しかし一方で、古家を残したままの状態で売却することには、無視できないデメリットも存在します。
ここでは、古家付き土地の売却における3つの主要なデメリットについて解説します。
リスクを理解したうえで、適切な判断を行いましょう。
買い手が見つかりにくい
古家付き土地は、建物の状態や立地条件によっては買い手が見つかりにくいケースが少なくありません。
築年数が古くリフォームや再利用が難しい空き家の場合、買主側としては「解体前提」で購入する必要があり、初期費用がかさむことから敬遠されがちです。
また、住宅ローンを組む際には建物の評価が必要となるため、老朽化が進んだ建物ではローンの審査が通りにくいという問題もあります。
その結果、購入層が現金一括購入できる投資家や建築業者などに限定され、販路が狭まってしまうのです。
不動産会社による査定でも、古家の構造や建築物の状態が悪い場合には土地評価から撤去費用を差し引かれる形になり、実際の売却価格が下がる傾向があります。
買い手が限られることで販売期間が長引くリスクもあるため、販売戦略は慎重に検討する必要があります。
解体費用分の値下げ交渉をされる
古家付き土地の売買では、買主から解体費用分の値引きを求められることが非常に一般的です。
買主は、建物を使用せずに取り壊す前提で購入する場合、解体費用を自身で負担することになるため、その分のコストを価格交渉に反映させようとします。
古家付き土地の価格設定は単純な土地評価だけでなく、解体工事のリスクを見込んで値付けする必要があります。
売主が交渉に備えて、事前に解体業者からの見積もりを取得しておくことも一つの対策です。
値下げ交渉を見越した準備をしておけば、スムーズな売買につながります。
売却後に契約不適合責任を追及されることがある
古家付き土地を現状のまま売却する場合でも、売主には「契約不適合責任」を問われる可能性があります。
契約不適合責任とは、売買契約書に明記されていない不具合や構造上の問題、雨漏り、シロアリ被害、地中埋設物などが後から発覚した場合に、買主から補償や損害賠償を請求されるリスクがあるということです。
とくに、築年数が古い建物や、長期間空き家として放置されていた物件では、売主自身も建物内部の状態を完全には把握していないケースが多く、トラブルの原因になる可能性が高いです。
場合によっては、売却から数カ月経ってから請求されることもあります。
このリスクを回避するためには、売買契約書において「契約不適合責任を免責とする特約」を明記することが有効です。
不動産売買契約書などに設けられる特約で、売主が契約不適合責任を負わないことを定めるもの
ただし、完全に免責できるかどうかはケースによって異なるため、専門家のサポートを受けながら契約条件を整えましょう。
なお、契約不適合責任について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
売却時に古家付き土地を更地にすべきか判断するポイント
古家付き土地を売却する際、「更地にしてから売るべきか？」「古家付きのまま売るべきか？」と迷う方は多いではないでしょう。
結論から言えば、解体の有無は土地の立地、建物の状態、そして買い手のニーズによって判断するべきです。
ここでは、古家付き土地を更地にするべきか判断するポイントをご紹介します。
解体して更地にしたほうがよいケース
以下のような条件に当てはまる場合は、古家を解体して更地にしてから売却する方が適しているといえるでしょう。
- 建物が老朽化し、リフォームでは活用できない
- 倒壊の危険やアスベストなど安全面の不安がある
- 市街地や駅近など、建築目的の買主が多いエリアにある
- 不動産会社の査定で「更地の方が売りやすい」と判断された
ただし、更地にしたほうがいいケースでは、解体費用は大きな負担となります。
繰り返しのお伝えになりますが、木造住宅であれば30坪でおよそ90〜150万円、鉄骨造やRC造であれば200万円以上になることも珍しくありません。
しかも、更地にしても必ずしも買い手がすぐに見つかるとは限らず、空き地のまま固定資産税や管理費用を払い続けるリスクもあります。
もし、「解体費用をかけたくない」「確実に売りたい」方には、ゴミや古家が残ったままでも買い取ってくれる専門業者への依頼が現実的な選択肢です。
弊社、株式会社Albalink（アルバリンク）は、古家付き土地専門の不動産買取業者です。
どのような古家付き土地であっても、特性に合わせた再生・再活用のノウハウと知識を持っているのが強みです。
売主様は解体やリフォーム業者の手配の手間や費用を一切かけることなく、適正価格でスピーディーに売却できます。
不要なコストをかけずに古家付き土地を売却したいなら、ぜひ弊社にご依頼ください。
古家付き土地として売却したほうがよいケース
一方、以下のような条件に該当する場合は、古家を解体せず、そのまま売却する方が賢明です。
- 建物が比較的きれいで、リフォームすれば住める状態
- 住宅用地の固定資産税の特例（最大6分の1）が適用中で、更地にすると税金が上がる
- 売却まで時間をかけずに済ませたい
- 解体費用の捻出が難しい
近年では、中古住宅を自分好みにリフォームしたいという買主ニーズも高まっており、状態によっては古家付きでも十分に価値があります。
とくに、主要構造部に問題がない木造住宅や、土地の形状が整っている場合には、買い手がすぐに見つかる可能性もあります。
また、契約時に「現状渡し・契約不適合責任の免責条項」を付けることで、売却後のトラブル回避にもつながります。
解体の手間・費用・リスクを避けながら、現状のまま売却できるのは、売主にとって大きなメリットです。
古家付き土地をスムーズに売却したいなら専門の買取業者への依頼がおすすめ
古家付き土地のスムーズな売却を実現したい売主様にとって、専門の買取業者の利用は非常に有効な手段です。
仲介売却とは異なり、買主を探す手間や時間が大幅に削減され、迅速な現金化が期待できます。
専門の買取業者は、物件の現状を専門的な視点で適正に評価し、直接買い取るため、内覧対応や価格交渉といった煩雑なプロセスが不要です。
また、解体費用について、売主様が負担する必要がないケースが多いのも大きなメリットです。
さらに、売却後の契約不適合責任を免除されるため、法的リスクを減らせます。
専門の買取業者への売却は、スピード、節約、安心感、といった多方面でのメリットを売主様にもたらすでしょう。
弊社「株式会社Alba Link（アルバリンク）」は、日本全国の幅広い訳あり物件を積極的に買い取っている買取業者です。
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まとめ
基本的に古家付き土地の解体費用は買主が負担しますが、「更地渡し」の契約であれば売主が支払うことになります。
古家付き土地の売却には、費用がかからないといったメリットもありますが、「買い手が見つかりにくい」「値下げ交渉をされる」などのデメリットも存在するので注意が必要です。
古家付き土地の売却を検討されている売主様にとって、専門の買取業者の利用は、スピード、 節約、安心、手間軽減といった多くのメリットをもたらします。
煩雑な手続きや費用負担から解放され、スムーズに不動産を現金化したいのであれば、専門の買取業者への依頼は非常に有効な手段といえるでしょう。
弊社、株式会社Albalink（アルバリンク）は、古家付き土地専門の不動産買取業者です。
全国どこにある古家付き土地でも、無料出張査定、スピード買取いたします。
契約不適合責任は免除いたしますので、売却後のトラブルも一切ございません。
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