株式会社AlbaLinkは東証グロース市場に上場している不動産会社です。
空き家の管理責任は原則「所有者」にある
空き家の管理責任は、原則として所有者（または管理者）にあります。
実際には近くに住んでいるなどの理由で別の者が管理を担うケースも多いですが、実質的な管理者と法的な管理義務を負う者は同一ではない点に留意しましょう。
ここでは、空き家の状況別に管理責任の所在を解説します。
所有者が管理を怠るとさまざまなリスクが生じるため、放置することだけは避けましょう。
相続後は相続人が管理義務を負う
親などが亡くなり空き家を相続した場合、その所有者となった相続人が管理義務を負います。
「空家等対策の推進に関する特別措置法（第5条）」では、空き家を適切に管理する義務は所有者にあると定められており、相続によって所有を引き継いだ相続人にも、同じ義務が生じるためです。
まだ名義変更（相続登記）が終わっていない場合であっても、法律上の相続人であれば不動産の権利を持っているとみなされるため、管理責任から逃れることはできません。
もしご自身で空き家を管理することが難しい場合には、後述の「空き家を自分で管理できない場合の3つの選択肢」を参考に、早めに対策を立てることをおすすめします。
共有名義の場合は共有者全員が管理義務を負う
空き家が共有名義の場合、その管理責任は「共有者全員」が負います。
各共有者は共有物の全部を持分に応じて使用できる権利を持ちますが、同時に持分に応じた適切な管理・保存を行う義務も生じるためです（民法第253条）。
「自分は持分が少ないからやらなくてよい」「近くに住んでいる兄がやるべき」といった理由で管理を放棄することは認められず、法的な義務からは逃れられません。
もし共有状態で空き家を管理するのが負担に感じるのであれば、自分の共有持分だけを売却して共有関係から離脱することも可能です。
詳しくは後述の「共有名義の場合は自分の共有持分のみを売却」をご参照ください。
相続放棄しても管理義務はなくならない
「相続放棄をすれば、空き家の管理責任から解放される」と考える方も多いかもしれませんが、相続放棄をしても管理義務が完全に消えるわけではありません。
2023年4月の民法第940条第1項の改正により、相続放棄をした場合でも、放棄の時にその財産を「現に占有※」している場合は、次の管理者（他の相続人や相続財産清算人など）に引き渡すまでの間、保存義務を負うと定められています。
相続人が被相続人の財産（特に不動産や空き家）を、相続放棄後も事実上支配・管理している状態を指す。
「現に占有」の範囲について、法的な線引きはありませんが、占有とみなされる可能性があるのは以下のようなケースです（※個々のケースについては弁護士や司法書士にご確認ください）。
- 故人（被相続人）と同居していた家をそのまま使っている
- 固定資産税を支払っている
- 鍵を持っていて自由に出入りできる
- 自分の荷物を置いている
参照元：国土交通省「事務連絡 令和5年3月31日 各都道府県・指定都市空き家対策担当部局 御中」
「現に占有している」とみなされれば、相続放棄をしても管理責任が残る可能性があり、その場合は相続放棄後も次の相続人、または相続財産清算人※に建物を引き渡すまでは保存義務を負うことになります。
相続人が誰もいない（または全員放棄した）場合に、家庭裁判所に選任され、亡くなった人の財産管理・債務弁済・残財産の国庫帰属を行う専門家（主に弁護士など）のこと。
参照元：相続財産清算人の選任 | 裁判所
したがって、相続放棄をして管理義務を確実に免れるためには、次順位の相続人が相続するか、家庭裁判所に相続財産清算人の選任を申し立てることが必要です。
相続放棄後に管理責任から逃れられない場合の対処法については、以下の記事で詳しく解説しています。
親の家が空き家になった場合は誰が管理する？
親の家が空き家になった際、状況によって誰が管理義務を負うかが異なります。
ここでは、よくある3つのケースについて法的な管理責任者は誰なのかを解説します。
親が施設に入った場合
親が介護施設などに入居した後も、空き家の所有者は親本人であるため、管理責任は原則親（所有者）にあります。
ただし、親が高齢や体調不良で自ら空き家を管理できず、実際には同居していた子や近くに住む子が管理を担うケースも少なくありません。
この場合、子は事実上の管理者でしかなく、万が一、空き家の老朽化によって第三者に損害を与えた場合、法的な賠償責任が問われるのは主に所有者である親の側です。
親に管理責任を負わせることが困難で、子も遠方などで管理が難しい場合には、空き家管理代行サービスを利用するか売却して処分することも視野に入れましょう。
親が亡くなりまだ相続が済んでいない場合
親が死亡した後、遺産分割協議を経て相続手続きが完了するまでの間は、相続人全員が共同で遺産を管理する状況にあります。
そのため、相続人全員が空き家の保存義務、つまり協力して管理を行う責任を負います。
（相続人による管理）
第九百十八条 相続人は、その固有財産におけるのと同一の注意をもって、相続財産を管理しなければならない。ただし、相続の承認又は放棄をしたときは、この限りでない。
「自分は相続するつもりがない」と意思表示していたとしても、相続放棄の手続きが完了し、最終的な管理者が決まるまでは管理義務が残る点に留意しましょう。
親が亡くなり相続が済んでいる場合
相続登記が完了し、名義が特定の相続人に移った後は、その相続人が空き家の所有者として管理義務を負います。
【空き家の管理責任を負う相続人】
- 遺産分割協議によって特定の相続人が単独で取得した場合＝相続人
- 複数人で共有名義にした場合＝共有者全員
しかし、実際には空き家を相続した後に「遠方に住んでいて管理できない」「維持費を負担できない」といった状況に陥るケースも少なくありません。
現段階で空き家を管理し続けられるのか不安に感じている方は、今後の潜在的リスクを把握するために、次章の空き家管理の危険度セルフチェックをご活用ください。
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空き家を管理し続けられる？危険度セルフチェック
現在空き家を管理している、または管理する予定があり、今後も管理し続けられるか不安な方は以下のリストでリスクの度合いをチェックしてみましょう。
当てはまる項目が多いほど、現状のままではリスクが高いといえます。
【現地までの距離リスク】
□ 現地まで片道2時間以上かかる
□ 年2回未満しか訪問できていない
□ 台風・豪雨の後すぐに状況を確認できない
【建物劣化リスク】
□ 築30年以上経過している
□ 雨漏りをしたことがある（または雨漏りの跡がある）
□ 外壁にひび割れ（クラック）がある
□ 庭木が伸びて隣地へ越境している
【近隣トラブルリスク】
□ 近隣から苦情を受けたことがある
□ 不法侵入された形跡や落書きがある
□ ポストにチラシや郵便物が溜まっている
【診断結果】
3～5つの項目に当てはまる方
⇒自力で管理を続けるのは限界に近いといえます。
空き家の状態が悪化する前に、空き家管理代行サービスの利用をおすすめします。
6つ以上の項目に当てはまる方
⇒空き家を所有し管理を続けること自体が困難な状態です。
次章で解説するリスクが顕在化する前に、空き家を早急に売却して手放すのが賢明です。
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空き家の管理を怠ると起こり得る5つのリスク
空き家を適切に管理しなければ、建物の老朽化が進んで余計な費用がかかるだけでなく、法的なトラブルにも発展しかねません。
空き家の放置によって生じる主なリスクは次の5つです。
これらのリスクから一刻も早く解放されたい方は、後述の「空き家を自分で管理できない場合の3つの選択肢」で早急に対処しましょう。
維持管理費がかかり続ける
人が住んでいない空き家であっても、所有している限り維持費はかかり続けます。
空き家の維持管理にかかる費用（概算）は以下の通りです（土地の固定資産税評価額1,000万円・建物の固定資産税評価額500万円の場合）。
| 費用項目 | 年間の目安 |
|---|---|
| 固定資産税（住宅用地特例適用） | 約2〜5万円 |
| 都市計画税（市街化区域の場合） | 約1〜3万円 |
| 火災保険料 | 約6〜12万円 |
| 水道光熱費（基本料のみ） | 約2〜4万円 |
| 修繕・メンテナンス費 | 約5万円〜 |
| 合計 | 約16〜29万円〜 |
上記はあくまで最低限の目安であり、建物の状態や立地によってはさらに費用がかかります。
管理代行サービスを利用する場合は、月1〜2万円ほどの委託費も加わるため、年間の総負担額が30万円を超えることも珍しくありません。
毎年この金額を負担し続けられるのであれば、自主管理を継続し、できそうにないのであれば早期に売却して手放すことも検討しましょう。
空き家の維持管理費の計算方法と、負担を回避する方法は以下の記事で詳しく解説しています。
特定空き家に指定されると固定資産税が最大6倍
空き家を適切に管理せず放置していると、自治体から「管理不全空き家※1」や「特定空き家※2」に指定される可能性があります。
※1 管理不全空き家とは
そのまま放置すると特定空き家になるおそれがある状態の空き家のこと。
※2 特定空き家とは
放置すると倒壊の危険性がある、衛生上有害、著しく景観を損ねる、または周辺の生活環境を悪化させる状態にあると認められた空き家のこと。
参照元：政府広報オンライン「空き家の活用や適切な管理などに向けた対策が強化。トラブルになる前に対応を！」
これらに指定され、自治体からの勧告を受けると、「住宅用地の特例（住宅の建っている土地の固定資産税が最大1/6に減額される措置）」の対象外となり、固定資産税が最大で6倍に跳ね上がってしまいます。
特例が外れるまでには「①調査→②指定→③助言・指導→④勧告」の段階を踏むため、予告もなく固定資産税が高くなるわけではありません。
しかし行政からの通知に気づかなかったり無視したりすると、突然高額になった固定資産税の納税通知書が届くこともあるため、行政の通知には必ず返信し、遅くとも③助言・指導の段階までには空き家を修繕するか、売却して手放すか、いずれかの方法で対処しましょう。
特定空き家の詳細と対処法については以下の記事で詳しく解説しています。
行政代執行で高額な解体費用を請求される
特定空き家に指定されても行政の命令に従わず改善が見られない場合、自治体に空き家を強制解体される恐れがあります（行政代執行）。
行政代執行にかかった100万～数百万円の費用は全額所有者に請求されるうえ、所有者側で安い解体業者を選べないため、自分で手配するよりも費用が高額になるケースがほとんどです。
実際、過去には延床面積約38.5㎡・鉄骨造3階建ての建物を解体した際の費用が約1,040万円にも及んだ事例も報告されています。
費用を支払えない場合は財産や給与が差し押さえられることもあり、自己破産をしても支払い義務を免れられないケースも少なくありません。
行政代執行に至る前に空き家を売却すれば、解体費用を負担せずに済むだけでなく、売却代金を受け取れる可能性もあります。
今後活用する予定のない空き家は、管理に行き詰まる前に売却することも検討しましょう。
空き家の行政代執行の流れや詳細、回避する方法は以下の記事で解説しています。
資産価値が低下し活用が難しくなる
誰も住まない空き家は老朽化のスピードが速く、資産価値が急速に低下するため、放置すればするほど活用が困難になります。
適切な管理を怠ると数年で建物の状態が大きく悪化します。
【空き家の劣化プロセス】
- 換気・通風・採光が行われず、湿気がこもる
- 水道管にもサビや悪臭が発生し、害虫が発生しやすくなる
- 至る所にカビや腐朽が発生する
- 湿気を帯びた木材にシロアリが繁殖する
シロアリ被害や雨漏りなどが発生すれば、建物の資産価値は著しく低下します。
建物が傷むほど売却時の査定価格が下がり、将来的に「売ろうにも売れない」「貸したくても借り手がいない」という状態になりかねません。
今後ご自身で住む予定がないのであれば、まだ建物に価値が残っている今のうちに行動に移し、経済的な痛手を最小限に抑えましょう。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は老朽化した空き家でも積極的に買い取っております。
年間2,000件以上の買取実績と豊富な物件活用ノウハウを活かし、ボロボロの空き家や地方の物件でもスピーディーに買い取ることが可能です。
「空き家が古すぎて売れない」と諦める前に、一度弊社までお気軽にご相談ください。
>>【資産価値が下がる前に！】空き家の無料買取査定を依頼する
以下の記事では、空き家の問題点を所有者・社会の両面から解説しています。
近隣住民から損害賠償を請求される
空き家の管理を怠った結果、屋根材や外壁が落下したり、倒壊によって隣家や通行人に被害が生じた場合、所有者は損害賠償責任を問われます。
土地や建物の管理不全や欠陥により他人に損害が及んだ場合、所有者や占有者が損害賠償責任を負うと民法で定められているからです（民法第717条・土地工作物責任）。
空き家が原因で所有者に賠償責任が発生するのは以下のようなケースです。
- 老朽化した屋根材・外壁材が強風で飛散し、隣家の車や窓を破損させた場合
- 庭木の枝が隣地に越境し、落下によって隣家の屋根・外構を傷つけた場合
- 建物が倒壊し、隣家の塀や建物に損傷を与えた場合
損害の程度によって賠償額は異なりますが、被害が人命にまで及ぶと数千万円～億単位になる可能性もあります。
このような事態を防ぐためにも、管理できない空き家は次章「空き家を自分で管理できない場合の3つの選択肢」で解説する方法で早期に処分することが重要です。
以下の記事では、空き家が倒壊したときの責任の所在について解説しています。
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空き家を自分で管理できない場合の3つの選択肢
空き家を自分で管理できない場合の対処法は大きく分けて以下の3種類です。
それぞれの特徴とメリット・デメリットを理解したうえで、自分の状況に合った方法を選びましょう。
近くに住む親戚や知人に管理を依頼する
空き家の近くに親戚や信頼できる友人が住んでいる場合、定期的な換気や郵便物の確認、敷地の様子を見てもらうといった簡単な管理を依頼するのも一つの方法です。
人が出入りすることで防犯効果も期待でき、建物の劣化を遅らせることにもつながります。
ただし、相手の好意に甘えすぎたり、責任の所在が曖昧だったりすると、後々トラブルにつながり関係が悪化することにもなりかねません。
例えば管理中に窓や家屋の一部を破損してしまったり、植木の越境などで近隣からクレームがきたといった場合に、誰が責任を取るのかが明確でないと大きなトラブルに発展する恐れがあります。
空き家を確実に維持したいのであれば、責任範囲の明確なプロの管理代行業者に依頼する方が望ましいでしょう。
もし、今後空き家を活用する予定がないのであれば、費用をかけて管理し続けるより後述する方法で売却を検討する方が賢明です。
空き家管理代行サービスを利用する
空き家管理代行サービスは、所有者に代わって定期的に空き家を巡回・点検・管理してくれる専門サービスです。
換気・通水・清掃・郵便物の確認・外観チェックといった維持点検をプロが担当するため、親戚や友人に依頼したときのようなトラブルの心配もなく、所有者が遠方にいる場合でも空き家を良好な状態に保てます。
費用の相場は、戸建ての場合で月1回の訪問につき5,000〜9,000円程度が標準的であり、月2回訪問のプランでは16,000〜18,000円前後になるケースが多いです。
ただし、オプションで庭木の剪定や草刈り、害虫駆除などを依頼すると数千円（月1回）の追加費用が発生し、年間の管理コストは15〜25万円以上になることもあります。
先述した維持管理費（約16〜29万円〜）にサービス料金をプラスすると、5年、10年で相当な金額を浪費することにもなりかねません。
空き家管理代行サービスは売却・活用する計画があり、一定期間だけ管理したい場合には有効ですが、今後活用する予定がないのであれば、維持管理費用をかけ続けるより、早期に売却してしまう方が合理的といえます。
空き家管理サービスの詳細は以下の記事で解説しています。
売却する
以下の状況に当てはまる方は、空き家の売却を検討すべきです。
- 将来、自分や家族が住む予定がない
- 年3回以上現地を訪問して管理するのが難しい
- 年間20万円以上の維持費を負担し続けるのが厳しい
売却すれば空き家の管理負担から完全に解放され、さらに売却代金を受け取れる可能性もあるため、前向きに検討しましょう。
空き家の売却方法には大きく分けて「仲介※1」と「買取※2」の2種類があり、空き家の状態や立地によって最適な売却方法は異なります。
※1 仲介とは
不動産を売りたい人と買いたい人を仲介し、売買取引をサポートする不動産売買形態。
一般の個人の買主から購入希望者を募集する。
売買の成否と売却期間（数カ月～1年以上）は物件の条件に左右されやすい。
※2 買取とは
物件を業者が直接買い取り、最適なリフォーム等を施して再販する取引形態。
買主を探す必要がないため、最短数日～1カ月程度の短期間で確実に売却できる。
まずは、以下の表で自分に合った方法を確認してみましょう。
| 特徴 | 仲介が向いている人 | 買取が向いている人 |
|---|---|---|
| 物件の状態 | 築浅で状態が良い | 築古 雨漏りなどの不具合がある |
| 立地 | 駅近（徒歩15分以内） 人気エリア | 駅から遠い（徒歩15分以上） 過疎地域 |
| 売却にかけられる期間 | 時間がかかっても高く売りたい（3カ月〜1年） | すぐに現金化したい（1カ月以内） |
| 現地での売却活動 | あり（内覧対応など） | なし |
| 契約不適合責任 | 原則あり（売主が責任を負う） | 免責（売主の責任なし） |
大まかな売却方法を把握したら、以下で詳細をご確認ください。
立地条件が良ければ仲介で売却
空き家の立地が良く、建物の状態も比較的良好な場合は、不動産仲介会社に依頼して一般の買い手（実需層）を探すのがおすすめです。
以下のような空き家であれば、仲介で買い手が見つかりやすく、市場価格に近い金額での売却が期待できます。
- 空き家が駅から近い（徒歩15分以内）
- 生活利便施設が充実している
- 道路付けが良い
- 築浅（築20年以内）で建物の状態が良い
ただし、仲介での売却活動は通常の物件でも平均3〜6カ月の時間がかかることが一般的です。
人気エリアでない場合や、築年数が古い場合には、1年以上買い手が見つからないケースも少なくありません。
もし売りに出しても半年以上問い合わせがない場合は、売却方法を次項の「買取」に切り替えることをおすすめします。
立地条件が悪ければ買取で売却
仲介では半年～1年以上問い合わせがないような空き家でも、訳あり物件専門の不動産買取業者であれば問題なく買い取ってもらえます。
例えば、以下のような空き家でも買取なら売却が可能です。
- 過疎化が進んでいるエリアにある
- 駅から15分以上
- 築年数が古くボロボロ
- 荷物が残っている
専門の不動産買取業者なら、一般の買い手には敬遠されるような空き家でも、独自の再生ノウハウと豊富な再販先を持っているため積極的に買い取れるのです。
仲介と異なり業者が直接買い取るため、売却活動が不要で、最短数週間〜1か月程度の短期間で売却・決済までが完了します。
さらに、買取では売主の契約不適合責任（売却した不動産に契約書にない不具合が判明した時、売主が負う責任）が原則として免除されるため、売却後に「雨漏りがあった」「シロアリ被害が見つかった」といった場合でもトラブルに巻き込まれる心配がありません。
当サイトを運営する弊社AlbaLink（アルバリンク）は、北海道から九州まで全国規模で空き家の買取に対応している専門の不動産買取業者です。
年間相談件数約20,000件・年間買取件数2,000件（2025年）の実績を活かし、他社で断られたような地方の空き家や老朽化した空き家でも買い取ることが可能です。
売主の契約不適合責任も免責にて買取いたしますので、「早く空き家を手放したい」とお考えの方は、弊社までお気軽にご相談ください。
管理できない空き家の処分方法は、以下の記事で詳しく解説しています。
共有名義の場合は自分の共有持分のみを売却
空き家が共有名義になっている場合、共有者全員の同意を得ないと不動産全体の売却はできません（民法第251条）。
相続人が複数いると「一人が売却に反対している」「連絡がつかない共有者がいる」といった理由で、全員の同意を得るのは困難です。
そのため、「空き家の管理をしたくないから売却したいけど、他の共有者が反対している」場合には、自分の共有持分だけを売却するのも選択肢の一つです。
共有持分のみなら他の共有者の同意なしで自由に売却でき、空き家の管理責任からも解放されるからです（民法第206条）。
ただし、共有持分だけでは不動産全体を自由に使う権利を得られないことから、一般市場では共有持分を購入したいという人はまず現れません。
一方、共有持分の取り扱い実績が豊富な専門の不動産買取業者であれば、ほかの共有者との調整ノウハウも持っているため、共有持分のみでもスムーズに買い取ってもらえます。
訳あり物件専門の買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）は、共有持分の買取実績も豊富です。
弁護士・司法書士などの士業と連携して法的な問題もクリアしながら買い取ることが可能ですので、共有名義の空き家の処分にお困りの方は、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。
以下の記事では、共有名義の空き家を放置するリスクを解説しています。
老朽化している場合は解体して更地売却
建物の老朽化が著しく、そのままでは売れそうにない空き家は、解体して更地にしてから売却するのも方法の一つです。
更地にすれば買主が土地を自由に使えるため、家を新築したい層の需要が見込める場合があります。
ただし、高額な解体費用を売主が全額負担しなければなりません。
費用相場は木造住宅で1坪あたり3〜4万円程度、一軒（30坪）90〜120万円以上かかる上、更地にすることで先述の「住宅用地の特例」が外れ、土地の固定資産税が最大6倍になるリスクもあります。
実際、弊社が空き家を相続した人を対象に実施したアンケートでも、「空き家の相続で予想外だったこと」の質問に対し最も多かった回答は「解体費が高い（26.7%）」でした。
高額な費用をかけて解体しても売れる保証はないため、更地にする前に、まずは現状のまま買い取ってもらえないか専門の不動産買取業者に問い合わせてみましょう。
次章で紹介する「空き家の買取事例」のように、専門の不動産買取業者ならどのような空き家でも買い取ってもらえる可能性が高いです。
アルバリンクが地方の空き家を780万円で買取した事例
弊社AlbaLink（アルバリンク）は訳あり物件専門の買取業者として、他社で取り扱いを断られた地方の空き家も数多く買い取ってきました。
たとえば下記のように「20年以上放置されて老朽化が進んだ空き家」や「不用品で室内があふれてしまっている空き家」を買い取った実績もあります。
【20年以上放置された空き家の買取事例】
【不用品で室内があふれてしまっている空き家の買取事例】
引用元：Albalinkの空き家買取事例
20年以上放置された空き家を780万円で買取した際には、所有者様から「雨漏りしていたにもかかわらず、思いのほか高額で買い取ってもらえた」とご満足いただけました。
また、室内に大量の不用品が残っていた空き家は、他の不動産業者から「不用品の回収だけで100万円近くかかる」と言われていただけに、所有者様からは「（弊社に）そのまま買い取ってもらえてとても助かりました」と言っていただけました。
上記の方々だけでなく、弊社に地方の空き家の買取を依頼されたお客様からは「肩の荷が下りた」「色々不安だったがスムーズに売却できた」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）。
また、弊社は不動産買取業者としては数少ない上場企業であるだけでなく、全国27の自治体と連携して空き家の利活用を推進し、高い社会的信用も得ています。
信頼できる買取業者に安心して空き家を売却したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
>>【管理できない空き家を高額売却！】無料で買取査定を依頼する
実家を空き家にしないために今からできる3つの対策
空き家の管理問題の原因は、「突然の相続」「家族間での事前の話し合い不足」にある場合が大半です。
将来、実家が「負動産」にならないよう、親が元気なうちから以下の方法で対策を講じておくことが重要です。
実家をどうするか家族で話し合う
親が元気なうちに、実家の将来について家族全員で話し合っておくことが重要です。
- 誰が実家を相続するか
- 相続した場合に住むかどうか
- 住まないなら賃貸に出すか売却するか
「どうせ話し合いで決まらない」と問題を先送りにしていると、親が亡くなった後に相続人全員で意見をまとめるのはさらに困難になり、意見の対立からトラブルになることも少なくありません。
早い段階で話し合っておくことで、相続発生後の混乱を未然に防ぎ、空き家問題のスムーズな解決につながります。
売却する方針が決まった場合は、早めに空き家専門の不動産業者に査定を依頼し、どれくらいの価値があるのかを把握しておくことがポイントです。
全国規模で空き家の買取に対応する弊社AlbaLink（アルバリンク）では、空き家の買取相談・査定を無料で承っております。
将来の売却に備えて、あらかじめ空き家の相場感を把握しておきたい方も、弊社までお気軽にご連絡ください。
>>【売却前に空き家の売却相場を調査】空き家の無料査定を依頼する
遺言書を作成する
親が元気なうちに「誰にどの財産を譲るか」を明記した遺言書を作成しておくことも有効です。
特に空き家になりそうな不動産については、遺言書で「売却して現金を分配する（換価分割）」旨を指定しておくことで、相続人が揉めることなくスムーズに処分できるようになります。
遺言書には「自筆証書遺言」「公正証書遺言」「秘密証書遺言」の3種類がありますが、法的な有効性と信頼性の観点から公正証書遺言がもっとも安心です。
公正証書遺言は公証人が関与するため、内容の不備や死後の紛失・改ざんリスクがなく、家庭裁判所の検認手続きも不要です。
遺言書が残されていない場合、故人の財産を相続するためには相続人全員での遺産分割協議が必要になり、話し合いがまとまらなければ調停・審判にまで発展することにもなりかねません。
親が判断能力を保っているうちに、弁護士や司法書士に相談しながら遺言書を作成しておくことをおすすめします。
家族信託を行う
家族信託とは、親が元気なうちに財産の管理・処分権限を信頼できる家族（主に子）に託す仕組みです（信託法に基づく）。
認知症などで親の判断能力が低下した場合、不動産の売却や契約ができなくなってしまうことがありますが（資産凍結）、親が元気なうちに「家族信託」契約を結んでおけば、受託者である子が親の代わりに売却などの手続きができるようになり、実家を放置せずに済みます。
家族信託が適しているのは、以下のようなケースです。
- 親が認知症になるリスクが高い
- 自宅を売却して老人ホームの入居費に充てたい
- 将来的に空き家になりそうな不動産を管理・売却できる状態にしておきたい
家族信託の設定には司法書士や弁護士に公正証書を依頼し、信託登記してもらう必要があります。
手続きにかかる費用は報酬を含めてトータルで30〜100万円程度です。
管理できない空き家を処分する5ステップ
自分で管理できない空き家を売却して処分するまでの流れを以下にまとめました。
1．相続登記をする
売却するためには、まず亡くなった親の名義から相続人の名義へ変更（相続登記）する必要があります。
（2024年4月1日から相続登記が義務化）
2．不動産業者に査定を依頼する
仲介会社と買取業者の両方に査定を依頼し、価格や条件を比較します。
※売却を急ぐ方や現状のまま売りたい方は買取業者がおすすめです。
3．売却活動を行う（仲介の場合）
仲介の場合は、広告を出して購入希望者を募ります（内覧対応などが必要）。
※買取の場合はこのステップがなく、すぐに契約に進めます。
4．買主と売買契約を締結する
価格や引き渡し条件に合意したら、売買契約書を交わします。
※買取なら、査定から数日〜数週間で契約可能です。
5．買主に引き渡す
代金の決済と同時に物件を引き渡します。
※買取なら残置物の撤去も業者に任せられるケースが多いため、手間がかかりません。
なお、買取を選択する場合は、問い合わせから引き渡しまで1〜2カ月程度でスピーディーに売却できるため、空き家をできるだけ早く処分したい方には買取がおすすめです。
空き家専門の不動産買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）では、相談から契約・決済までを平均1カ月半で対応しております。
荷物が残った空き家や老朽化が進んだ空き家でも現状のまま買取が可能ですので、空き家の処分にお悩みの方は弊社までお気軽にご相談ください。
相続登記の義務化については、以下の記事で詳しく解説しています。
相続した空き家売却時に利用できる3つの特例
相続した空き家を売却する際には、譲渡所得税の負担を軽減できる特例を利用できる場合があります。
それぞれ適用要件が異なるため、自分の状況に合った特例が使えるかどうかを事前に確認しましょう。
| 特例の名称 | 概要 | 主な適用条件 |
|---|---|---|
| 空き家の3,000万円特別控除 | 相続した古い空き家や敷地を、耐震改修または取り壊し後に売却した際に最大3,000万円を控除。 | ・昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること ・相続開始直前まで被相続人が一人で住んでいたこと ・売却代金が1億円以下であること ・相続日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること |
| 低未利用土地等の特別控除 | 都市計画区域内の低未利用地を低額で売却した際、譲渡所得から最大1,000万円を控除。 | ・譲渡価格が500万円（一部地域は800万円）以下であること ・所有期間が5年を超える「長期譲渡所得」に該当すること ・市区町村から「低未利用土地等確認書」の交付を受けること ・買主がその土地を利用する意向があること |
| 取得費加算の特例 | 相続した不動産を一定期間内に売却した場合、支払った相続税の一部を経費に加算できる。 | ・相続または遺贈により財産を取得した人であること ・その財産を取得した人に相続税が課税されていること ・相続開始のあった日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却すること |
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3,000万円特別控除
相続した被相続人の居住用家屋（空き家）または敷地を売却した際に、譲渡所得※1から最大3,000万円を控除できる特例です（ 相続人が3人以上の場合は控除額が2,000万円）。
※1 譲渡所得とは
土地や建物、株式などの資産を売却して得た所得。
譲渡所得＝空き家を売却した金額ー空き家の「取得費※1」－譲渡費用※2
※2 取得費…購入時の価格や購入の際の仲介手数料など
※3 譲渡費用…空き家を売却するのに要した、リフォーム費用など
参照元：国税庁「No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）
参照元：国税庁「No.3252 取得費となるもの」
譲渡所得が3,000万円以内なら譲渡所得税をゼロにできる可能性があります。
ただし、この特例が適用されるには以下の要件を満たすことが必要です。
【主な適用要件】
- 売却した家屋が昭和56年5月31日以前に建築されたもの（旧耐震基準）
- 区分所有建物登記がされている建物でないこと
- 相続開始直前に被相続人以外が居住していなかったこと
- 相続発生日から3年を経過する年の12月31日までに売却すること
- 売却代金が1億円以下であること
- 売却時において一定の耐震基準を満たすこと、または売却後速やかに解体すること
- 事業・貸付・居住の用に供していたことがないこと
- 他の特例（取得費加算の特例など）との重複適用は不可
- 売却先が親子・夫婦など特別な関係のある人でないこと
特に、相続発生から3年後の年末までに売却する必要がある点に注意しましょう。
また、特例の適用を受けるには、確定申告が必要です。
参照元：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁
空き家3,000万円控除の詳細は以下の記事で解説しているので、参考にしてください。
低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除
都市計画区域内にある低未利用の土地を一定の要件のもとで売却した場合に、譲渡所得から100万円を控除できる特例です。
低利用土地とは、空き地、空き家、放置された駐車場、資材置き場など、周辺と比べて利用頻度が低い、または利用されていない土地のことです。
これらの土地の利活用を促進するために設けられた特例のため、地方の低価格な空き家跡地を売却する際に活用しやすいといえます。
適用要件は以下の通りです。
【主な適用要件】
- 売却する土地が都市計画区域内にある低未利用土地等であること
- 売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えること
- 売却代金が500万円以下（市街化区域等の一定区域内は800万円以下）であること
- 売却後にその土地が利用されること
- 売手と買手が特別な関係でないこと
- 他の課税特例との重複適用は不可
適用期間は令和8年1月1日から令和10年（2028年）12月31日までです。
参照元：No.3226 低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除｜国税庁
取得費加算の特例
相続または遺贈により取得した財産を一定期間内に売却した場合に、支払った相続税のうち一定額を譲渡所得の取得費に加算できる特例です。
加算できる相続税額は「その者の相続税額 × 譲渡した財産の相続税評価額 ÷ その者の取得財産の価額」の算式で計算します。
経費である取得費が増えることで譲渡益が圧縮され、譲渡所得税の負担を軽減できます。
主な適用要件は以下の通りです。
【主な適用要件】
- 相続・遺贈により財産を取得した者であること
- 相続税が課税されていること
- 相続開始日の翌日から相続税申告期限の翌日以降3年以内に売却すること
この特例は、相続開始から3年10カ月以内に売却が完了していないと利用できません。
また、前述の「3,000万円特別控除」との重複適用はできないため、どちらの特例を使った方が有利かは、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
参照元：No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例｜国税庁
なお、当サイトを運営する弊社AlbaLink（アルバリンク）では税理士と連携し、空き家の売却に関する節税や税務のご相談も承っております。
所有する空き家の売却に特例が使えるか知りたい方は、一度弊社までお気軽にご相談ください。
取得費加算の特例の詳細については、以下の記事で詳しく解説しています。
まとめ
空き家の管理責任は原則として所有者にあり、空き家を相続した場合は相続人がその責任を負います。
相続を放棄した場合でも、空き家の管理義務がなくなるとは限らない点にも留意しましょう。
「遠方だから」「忙しいから」といって空き家を放置すると、特定空き家に指定されて固定資産税が増額したり、近隣トラブルで損害賠償を請求されたりすることにもなりかねないため、以下の対応が不可欠です。
- 管理代行サービスを利用する
- 仲介で売却する（立地が良い場合）
- 買取業者に売却する（立地が悪い、古い、手間をかけたくない場合）
特に、老朽化が進んでいる空き家や、維持費をこれ以上かけたくない場合は、現状のまま手放せる「買取」がおすすめです。
当サイトを運営する弊社AlbaLink（アルバリンク）は、全国の訳あり物件や空き家を積極的に買い取っている専門の不動産買取業者です。
年間相談数約20,000件以上、年間買取数約2,000件の豊富な実績は、フジテレビ「イット」をはじめとするさまざまなメディアでも紹介されてきました。
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