株式会社AlbaLinkは東証グロース市場に上場している不動産会社です。
底地が抱える4つの問題点
底地は、所有しているだけで経済的な損失や人間関係のトラブルを招くリスクがあります。
ここではまず、底地が抱える代表的な4つの問題点を解説します。
なお、底地に対してあなたが選択できる具体的な方法は、「「底地はどうすればいいか」迷ったときの判断チェックリスト」で詳しく解説します。
地代が安く利益になりにくい
底地は収益物件としての魅力が乏しく、所有し続けるメリットが少ないのが実情です。
底地の地代は、近隣の家賃相場と比較して低く設定されている傾向があります。
そのうえ、地主は税金や維持費を負担し続けなければなりません。
底地を所有し続けることによるおもな支出は以下の通りです。
- 固定資産税・都市計画税の納税
- 土地の管理にかかる維持費
- 管理手数料（底地の管理を不動産業者に依頼している場合）
地代収入から諸経費を差し引くと、手元に残る利益はわずかです。
土地の立地や条件によっては、収支がマイナスになり、持ち出しが発生する可能性もあります。
このまま底地を所有し続けるメリットを感じないなら、「底地はどうすればいい？選択できる5つの方法」で解説するいずれかの方法で対処するとよいでしょう。
なお、借地権の地代について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
借地人とのトラブルが起こりやすい
底地は、地主と借地人の関係が数十年単位で続くため、権利や金銭をめぐるトラブルが発生しがちです。
とくに、相続によって当事者が変わると契約当初の経緯が不明確になり、感情的な対立に発展するケースも少なくありません。
底地で起こりやすいおもなトラブル事例は以下の通りです。
- 地代の未払い
- 更新料や建替承諾料の支払い拒否
- 地主の承諾を得ない無断での増改築・売却
一度トラブルが発生すると、解決までに多大な時間と労力がかかるため、精神的な負担が大きいです。
借地人とのトラブルから解放されたいなら、後述する「借地権の一部と等価交換して完全所有権の土地にする」「借地権を買い取って完全所有権の土地にする」「売却する」のいずれかの対処法が有効です。
なお、底地のトラブル事例について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
相続税評価額が高い
底地は、実勢価格よりも、相続税評価額が高くなる傾向があります。
実際に売買が成立した価格（時価）
相続税や贈与税を計算する基準となる財産の価値
土地の相続税評価額はおもに国が定める路線価を基に算出される
本来の土地価値（更地価格）を100とした場合の、相続税評価額と実勢価格の差は以下の通りです。
| 本来の価値（更地）との比較 | 1,000万円の土地の場合 | |
|---|---|---|
| 相続税評価額 | 30〜40% | 300万〜400万円 |
| 実勢価格 | 10〜15% | 100万〜150万円 |
このように「売値は低いのに税金だけは高い」状態になるのには、２つの理由があります。
- 法律上の底地評価（底地割合）の適用
自分では自由に使えない土地であっても、法律上は更地の3割〜4割程度の価値があるものとして一律で課税される - 実際の地代収入を無視した課税の仕組み
相続税の計算には「地代の安さ」は一切考慮されない
どれほど低収益であっても、国が決めた「路線価」をベースに高い税額が決定される
底地をそのまま残すのは、相続した子どもへ重い税金を背負わせることに繋がります。
子どもの生活を圧迫しないためにも、ご自身が元気なうちに「売却」などの対策を講じましょう。
なお、底地の相続税について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
売却しにくい
底地は不動産市場で需要が低く、仲介では買い手が見つかりにくい傾向にあります
不動産会社が売主と買主の間に入り、売買契約をサポートするサービス
売買が成立すると仲介手数料が発生する
仲介での売却が難しい理由はおもに3つあります。
- 土地を自由に活用できない
他人の建物が建っており自由に建て替えや転用ができない、買い手にとってメリットが少ない - 収益性が低い
地代が安く、固定資産税を払うと利益がほとんど残らないケースが多いため、投資対象になりにくい - 銀行ローンが組めない
担保価値が低く融資が下りないため、買い手は現金一括で購入できる人に限定される
こうした理由から、通常の仲介では不動産会社に依頼を断られたり、受けてもらえても後回しにされたりすることが珍しくありません。
しかし、底地であっても適切な方法を選べば、売却可能です。
借地人とのトラブルや重い税金のリスクを抱え続けたくない方は、「売却する」をご覧ください。
「底地はどうすればいいか」迷ったときの判断チェックリスト
底地には問題点が多いものの、「どうすればいいか」判断に迷っている方は少なくないはずです。
以下のリストを上から順番に回答して、ご自身に合った解決策をチェックしてみましょう。
| 順番 | 質問項目 | 「YES」 | 「NO」 |
|---|---|---|---|
| Q1 | 地代などの収益に満足していますか？ | ①貸し続ける | Q2へ進む |
| Q2 | 借地人との関係は良好ですか？ | ①貸し続けるor③等価交換 | Q3へ進む |
| Q3 | できるだけ早く現金化したいですか？ | ⑤売却 | Q4へ進む |
| Q4 | 将来、家族に底地を引き継がせたいですか？ | ②生前贈与 | Q5へ進む |
| Q5 | 資金を投じてでも土地を自由に使いたいですか？ | ④借地権の買取 | Q6へ進む |
| Q6 | 借地人と協力して土地の価値を高めたいですか？ | ③等価交換 | ⑤売却 |
チェック結果をもとに、以下のように判断できます。
| 判断結果 | おすすめの人 | メリット |
|---|---|---|
| ① 貸し続ける | ・地代収入に不満がない人 ・借地人との関係が良好な人 ・長期保有に抵抗がない人 |
手間をかけず安定収入を維持できる |
| ② 生前贈与 | ・子どもや親族に土地を引き継ぎたい人 ・相続トラブルを回避したい人 ・長期的な資産承継を重視している人 |
将来の相続トラブルを未然に防げる |
| ③ 等価交換 | ・借地人と協力できる関係にある人 ・持ち出し資金なしで土地の価値を高めたい人 ・時間をかけても資産価値を向上させたい人 |
自己資金なしで土地の資産価値を高められる |
| ④ 借地権の買取 | ・手元の資金に余裕がある人 ・土地を完全所有にしたい人 ・将来的に自宅建設や転用を考えている人 |
自由な建築や高値での売却が可能になる |
| ⑤ 売却 | ・とにかく早く手放したい人 ・借地人とのやり取りに疲れている人 ・収益性や税負担に強い不満がある人 |
即座に現金化でき、底地の所有リスクから解放される |
各診断結果の具体的な方法は、次章の「底地はどうすればいい？選択できる5つの方法」で詳しく解説いたします。
払いますか？
固定資産税の支払いが
なくなります
アルバリンクにご依頼いただけば、
平均1か月程度で買取可能です
カンタン1分査定
底地はどうすればいい？選択できる5つの方法
1章で解説した通り、底地には「税金の高さ」や「売却の難しさ」といった多くの問題があります。
これらのリスクから解放されるためにも、以下の5つの中からご自身に合った方法を選びましょう。
どの方法がご自身に適しているのか判断に迷うときは、まず「「底地はどうすればいいか」迷ったときの判断チェックリスト」をご確認ください。
借地人に貸し続ける
底地から得られる収益性が高く、長期にわたって安定した現金収入を確保したいのであれば、借地人に土地を貸し続けることが有力な選択肢です。
借地人に貸し続ければ、以下のようなメリットがあります。
- 毎月の地代による長期的な安定収入が得られる
- 更新料や譲渡承諾料といった一時金が受領できる
- 建物の維持管理は借地人が行うため、手間やコストがかからない
ただし、管理の負担なく収益を得られる一方、「底地が抱える4つの問題点」が解決されるわけではありません。
底地のリスクから完全に解放されたいなら、「売却」をおすすめします。
生前贈与する
将来の相続トラブルを未然に防ぎたいのであれば、「生前贈与」が有効な手段となります。
生きているうちに親が子どもなどへ財産を譲り渡すこと
底地の生前贈与を行うメリットは以下の通りです。
- 遺産分割での親族間トラブルを回避できる
- 地代収入を早い段階で子どもに譲渡できる
- 納税資金の準備や売却計画に時間をかけられる
あらかじめ底地を贈与しておけば、子どもは将来にかかる税額を試算したり売却を検討したりするなど、時間をかけて対策を練ることができます。
ただし、生前贈与は贈与税がかかる場合があります。
個人から財産を譲り受けた際にかかる税金
年間110万円を超えた分に対し、もらった人が納税する
税額の計算や特例の活用には専門知識が必要なため、早めに税理士などの専門家へ相談しましょう。
借地権の一部と等価交換して完全所有権の土地にする
資金をかけずに土地を自由に活用したいのであれば、借地人と権利を分け合う「等価交換」が有力な選択肢となります。
等価交換とは「底地」と「借地権」の一部を等しい価値の割合で交換し、土地を2つに分けることで、双方が完全な完全な所有権の土地を手に入れる方法です。
建物を建てる目的で地主から土地を借り、地代を支払ってその土地を利用する権利
底地と借地権を等価交換すると「地主・借地人」の関係が解消され、それぞれが互いに土地を自由に活用できるようになります。
互いにメリットが大きいため、借地人との関係が良好であれば了承してもらえる可能性は高いでしょう。
ただし、分割後の2つの土地を、どちらも「建物を建てられる状態」にできるかが等価交換の鍵を握ります。
建築基準法上の接道義務を満たさない土地には建物を建てられないからです。
建物の敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないというルール
元の土地が狭かったり、間口が狭かったりする場合、2つに分けると接道義務を満たせず、等価交換そのものが成立しないケースがあります。
この場合は、次項の「借地権を買い取って完全所有権の土地にする」か「売却」を検討するとよいでしょう。
なお、底地と借地権の等価交換について詳しく知りたい方は、以下の記事も併せてお読みください。
借地権を買い取って完全所有権の土地にする
将来的に土地を自由に活用したいのであれば、借地人から「借地権」を買い取るのは選択肢の一つです。
借地権を買い取ることによって、「自由に建て替えや売却ができない」といった不自由さがすべて解消されます。
借地権を買い取るメリットは、以下の通りです。
- 土地を100%自分のものにできる
- 自宅の建築やマンション経営などへ自由に転用できる
- 通常の不動産同様、第三者へ高値で売却できる
完全所有権の土地にすれば、活用も売却もあなたの意思一つで自由に行えるようになります。
ただし、借地人が「住み続けたい」と希望している場合は交渉が難航しやすいです。
無理に話を進めると大きなトラブルに発展する恐れもあるため、その場合は第三者への底地の売却も検討しましょう。
売却する
底地の管理の負担や将来的な相続トラブルなどをすべて解消したいのであれば、「売却」が有効な解決策です。
底地を売却すれば、固定資産税や管理の負担から解放されるだけでなく、子どもにも借地人との関係性で悩ませずに済みます。
底地の売却方法は、おもに以下の4つです。
- 借地人に売却する
- 借地人と協力して借地権とセットで売却する
- 底地専門の不動産仲介業者を通じて投資家に売却する
- 底地専門の不動産買取業者に直接売却する
それぞれメリット・デメリットが大きく異なるため、状況に応じて自分に合った方法を選択することが大切です。
底地の具体的な売却方法や売却相場については、以下の記事で詳しく解説しています。
関連記事：底地の売却方法5選！相場や注意点、メリットデメリットも解説
払いますか？
固定資産税の支払いが
なくなります
アルバリンクにご依頼いただけば、
平均1か月程度で買取可能です
カンタン1分査定
アルバリンクが底地を400万円で買取した事例
弊社アルバリンクは訳あり物件専門の買取業者として、地主と借地人がトラブルになっているなど、他社では断られるような底地を多数買い取ってきました。
たとえば、弊社では以下のような底地の買取実績があります。
引用元：底地買取プロ
このように、一般の買い手が見つかりにくい底地でも、弊社が適正価格で買い取れる理由は以下の2つです。
- 借地人との「交渉」を丸ごと引き受けられる
弁護士と提携し、更新料の拒否などのトラブルを自社で解決できるノウハウがあるため、他社がリスクとして差し引く金額を削り、その分を上乗せした価格提示が可能 - 権利を一本化し「価値ある土地」に再生できる
底地と借地権を一つにまとめ、自由に使える土地へ再生した状態での価値を基準に査定するため、投資家以上の高額査定を実現できる
実際、弊社は底地をはじめ、訳あり不動産の買取実績が4,500件以上（2025年12月時点）あり、これまで買取をおこなったお客様からも「買い取ってもらえてホッとした」「早く依頼すればよかった」といった好評価を多数いただいております。
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
底地を手間や費用をかけることなく、適正価格で売却したい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたことを、弊社から借地人に知らせることはありませんのでご安心ください）。
払いますか？
固定資産税の支払いが
なくなります
アルバリンクにご依頼いただけば、
平均1か月程度で買取可能です
カンタン1分査定
【売却相手別】底地の売却価格相場
底地の価格は、「誰に売るか」によって大きく変動します。
一般的な土地の売却相場とは全く異なるため、売却先ごとの相場観を正しく把握しておくことが大切です。
ここでは、売却相手別の価格相場の目安を詳しく解説します。
借地人：市場価格の約50％
借地人に売却する際の目安は、普通の土地の価格の50％程度と高値で売れる可能性があります。
なぜなら、借地人が買主の場合「限定価格」が適用されるからです。
底地と借地権を合体させて土地の価値が最大化される際に、当事者間でのみ成立する合理的な高値のこと
第三者の投資家にとって、底地は「地代をもらうだけの不自由な土地」でしかありません。
しかし、借地人の場合は底地を買い取ることで、自分の持っている「借地権」と合わせて「100％自分の自由になる土地」になるため、将来の地代支払いや更新料の負担がなくなり、資産価値も一気に高まります。
そのため、投資家へ売るよりも高い金額で買い取ってもらえるケースが多いのです。
ただし、この「50％」という数字はあくまで目安です。
実際には借地人の資金状況や地主様との信頼関係に大きく左右されるため、こちらの希望だけを押し通そうとすると、話がこじれてしまうことも少なくありません。
単に「買ってほしい」と持ちかけるのではなく、借地人側にとってのメリットを伝えながら、誠実な姿勢で交渉を進めましょう。
投資家：市場価格の約10％
地代収入を目的とする第三者の投資家に売却する場合、相場は市場価格の10％程度まで下がります。
投資家にとって底地は、「自ら使用したり建て替えたりできない、地代による利益を得るための金融商品」です。
「収益物件」としての評価基準が優先されるため、土地そのものの価値よりも「いくらで買えば、年間で何％の地代収入が見込めるか」利回りの観点のみで価格が判断されます。
多くの底地は地代が低く抑えられており、投資商品としての収益性が低いとみなされるため、市場価格とかけ離れた低い水準での売却が一般的です。
専門の不動産買取業者：市場価格の約10～15％
底地を専門に扱う買取業者の場合、相場は更地価格の10～15％程度です。
投資家への売却が約10％であるのに対し、専門の不動産買取業者のほうが高い数値を含んでいるのは、評価の基準が異なるからです。
投資家は「今の低い地代」から利回りを計算するため、価格の伸びしろがありません。
一方、専門業者は「プロの手で権利を整理した後の価値」を見越して査定するため、その土地のポテンシャル次第で投資家よりも高い金額を提示できるケースも多いです。
ただし、底地の価格は土地の形状や地代、借地人との契約状況によって全く異なります。
また、業者ごとに再生ノウハウや再販ルートが異なるため、同じ底地であっても売却額に差が出ます。
相場はあくまで目安なので「実際のところ、自分の土地はいくらになるのか？」を一概に判断することはできません。
弊社アルバリンクは、底地など訳あり物件専門の不動産買取業者です。
他社で買取を断られてしまった複雑な権利関係の物件や、借地人との話し合いが困難な物件であっても、買取実績から培った膨大なデータと独自の再生ノウハウを駆使して、その土地が持つ本来の価値を最大限に査定いたします。
底地がいくらで売れるのか、おおよその相場観を把握したいとお考えの方は、弊社までお気軽にお問い合わせください。
なお、査定を依頼しても、無理な営業をかけることはいっさいありませんので、安心してご相談いただければ幸いです。
底地を売却する際の3つの注意点
底地をトラブルなく円滑に売却するために、押さえておくべき注意点は以下の3点です。
- 借地人へ事前に売却の意向を伝える
- 無断で売却すると、立ち退きや地代値上げに対する不安から借地人との関係が悪化し、トラブルに発展しやすいため
- 共有者全員の合意を得る
- 共有名義の場合、1人でも反対者がいると土地全体の売却手続きを進められないため
- 底地専門の不動産業者へ相談する
- 一般の不動産会社では取り扱いを断られたり、リスクを考慮して査定額を大幅に下げられたりしやすいため
底地は借地人や共有者といった関係者の権利が複雑に絡むため、独断で売却進めるとトラブルに発展しやすいです。
事前に丁寧な説明を行い、底地専門の独自の再生ノウハウや再販ルートを持つ不動産買取業者へ相談することが、トラブルを避けて売却を成功させるための重要なポイントです。
なお、共有者間で意見がまとまらない場合は、ご自身の「共有持分のみ」を売却して共有関係から抜け出す選択肢もあります。
弊社アルバリンクは、底地をはじめとする訳あり物件専門の不動産買取業者です。
「地代が低い」「借地人と連絡が取れない」「親族間で意見がまとまらない」といったお悩みのある底地でも、累計4,500件以上（2025年12月時点）の買取実績から培ったノウハウを活かし、積極的にお買取りいたします。
複雑な手続きや借地人の交渉などに、あなたが労力やお金をかける必要は原則ございません。
「とにかく早く、底地を手放したい」とお考えでしたら、ぜひ弊社の無料査定よりお気軽にご相談ください。
まとめ
底地は、管理や税金の負担が重い不動産です。
地代収入は少ないのに相続税評価額は高く、さらには借地人との人間関係やトラブルのリスクが常につきまといます。
こうしたリスクを断ち切り、次の世代に重い負担を残さないためには、早期の売却が有効な解決策です。
底地を安全かつスピーディーに売却したいなら、複雑な権利関係を現状のまま丸ごと引き受けてくれる底地専門の不動産買取業者への依頼をおすすめします。
弊社アルバリンクは、全国の底地を積極的に買い取っている訳あり物件専門の不動産買取業者です。
他社で断られた物件や、借地人と疎遠になっているような難しい状況であっても、蓄積されたノウハウを駆使して本来の価値を見出し、納得感のある価格をご提示いたします。
最短１週間～1か月程度での現金化も可能ですので、長年の悩みや将来への不安を今すぐ解消したいとお考えでしたら、ぜひ弊社の無料査定よりご相談ください。
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