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袋地でトラブルが起こりやすい理由
周囲を他人の土地（囲繞地：いにょうち）に囲まれている袋地（ふくろち）は、他人の土地を通らなければ公道に出られない構造上の問題により、他の土地よりもトラブルが起こりやすいといえます。
袋地の所有者には、民法で囲繞地を通行する権利（囲繞地通行権※）が認められているものの、実際には「自分の土地を勝手に通られたくない」囲繞地所有者と「自由に通行したい」袋地所有者の間で感情的な対立が起こり、トラブルに発展しがちです（具体的なトラブルは次章「袋地でよくあるトラブル6選」で解説します）。
周囲を他人の土地に囲まれ、公道に接していない土地（袋地）の所有者が、公道に出るために周囲の土地（囲繞地）を通行できる、民法第210条で認められた権利。
参照元：e-Gov法令検索「民法第210条」
もともと両者の関係性が良好な場合でも、相続や売却で所有者が代替わりして信頼関係がリセットされた結果、関係性が悪化しトラブルに発展するケースが後を絶ちません。
次の章では、具体的にどのようなトラブルが起きやすいのかを解説します。
すでに問題が起きており、解決方法を早く知りたい方は「袋地トラブルを解決する4つの対処法」へお進みください。
袋地でよくあるトラブル6選
袋地を所有していると、日常生活の多くの場面で隣地所有者とトラブルになる可能性があります。
特に相談件数が多く、法的な争いに発展しやすい典型的なトラブル事例は以下の6つです。
先にトラブルの解決方法を知りたい方は「袋地トラブルを解決する4つの対処法」へお進みください。
袋地や囲繞地通行権にまつわるトラブルの詳細については、以下の記事でも詳しく解説しているので、併せてご参照ください。
通行を拒否される
袋地をめぐるトラブルの中で特に多いのが、囲繞地の所有者から通行を拒否されるケースです。
- 囲繞地所有者から「勝手に通るな」と言われる
- 通路に障害物を置かれる
- 袋地・囲繞地いずれかの所有者の代替わりを契機に通行が禁止される
法律上、囲繞地所有者は袋地所有者の囲繞地通行権を拒否できず、所有者が変わっても通行権は引き継がれます。
しかし実際には、囲繞地通行権を文書などで明確化していなかったために、双方の認識のズレや感情的なわだかまりが生じ、上記のようなトラブルが発生しがちです。
隣人との関係性が悪化すれば、日常生活にさまざまな支障が生じ、不動産の資産価値まで低下してしまいます。
通行を拒否された場合は、「通行地役権を設定する」「隣地の一部を購入する」「自分の土地と隣地の一部を交換する」といった方法で、通行の権利を法的に確定するのが有効です。
もし、すでに話し合いが成り立たないほど隣人との関係性が悪化している場合は、「専門の不動産買取業者に売却する」ことを検討しましょう。
通行範囲を制限される
袋地では隣人から通行範囲を制限されるトラブルも起こりがちです。
- 袋地所有者に不便な場所しか通行を認めてもらえない
- 人一人がギリギリ通れる幅しか通行を認められず、荷物の搬出入が困難
法律上、袋地の所有者は自分が通りたい場所を選んで通れるわけではなく、原則として囲繞地所有者の負担（損害）が最小となる幅と方法に限定されます（民法第211条第1項）。
しかし「最小限の範囲」に対する認識が両者間で一致せず、トラブルに発展するケースも少なくありません。
話し合いで合意できる関係性であれば、「通行地役権を設定する」「隣地の一部を購入する」「自分の土地と隣地の一部を交換する」といった方法でトラブルのリスクを軽減できます。
もし双方の対話が難しい状況であれば、袋地を「専門の不動産買取業者に売却する」ことで隣人との関係を断つことも選択肢の一つです。
車の通行を認めてもらえない
車での通行を認めてもらえないことも、袋地で起こりがちなトラブルの一つです。
囲繞地通行権の自動車通行については法的な規定がないものの、過去の判例に基づき「周辺状況や自動車の必要性、囲繞地所有者が被る不利益などを総合的に考慮し、個別の状況に応じて判断するのが原則」とされています。
したがって、自動車での通行が当然に認められるわけではありません。
参照元：RETIO「自動車による通行を前提とする囲繞地通行権が認められた事例（東京公判 平9・9・13）」
このことは、車がないと生活できない立地であれば大きなリスクとなるでしょう。
車で自由に通行するためには、双方の合意のもとで「通行地役権を設定する」のが理想です。
しかし、どうしても折り合いがつかなければ「隣地の一部を購入」して通路の土地を自分で所有するのも方法の一つです。
車が使えないと生活が困難で、かつ隣人との話し合いが難しい状態であれば、今の土地を「専門の不動産買取業者に売却」し、売却金額を元手に住み替えすることも検討しましょう。
通行料を請求される
囲繞地通行権でたびたび問題となるのが、隣地所有者から高額な通行料を要求されるトラブルです。
囲繞地通行権を行使する袋地の所有者は、原則として囲繞地所有者に通行料（償金）を支払う必要があります。
金額については法律上の規定がなく、近隣の土地の固定資産税評価額や、近隣の駐車場使用料などを基準に当事者間で決定されることが一般的です。
しかし、通行料についての取り決めがない、または曖昧なままで年月が過ぎると、袋地・囲繞地所有者の事情が変わった際にトラブルになるケースが少なくありません。
実際、50年間無償で通路を使用していたにもかかわらず、「土地の活用方針が変わった」との理由で、囲繞地所有者から突然43万円もの通行料を請求された事例もあります。
こうしたトラブルを防ぐには、金額・支払い方法・期間などを書面で明確に取り決めることが大切です。
「通行地役権を設定する」ことで契約内容を整えておけば、後から金額で揉めるリスクを軽減できます。
また、通行料の負担をこれ以上続けたくないのであれば、袋地を売却し、その売却資金を元手に公道に接した別の土地を購入するのも一つの考え方です。
袋地の売却方法は「専門の不動産買取業者に売却する」で解説しています。
囲繞地通行権の相場は以下の記事でも解説しているので、こちらもご参照ください。
水道・ガスの工事を拒否される
袋地住人が囲繞地所有者から水道・ガスの工事を拒否されるトラブルも散見されます。
袋地では、水道管やガス管を隣地の地中に通さなければライフラインを引き込めません。
従来、他人の土地に設備を設置するためには、原則として土地所有者の掘削承諾書が必要だったため、隣人が承諾書にサインしなければ工事に着手できませんでした。
また、承諾しても法外な承諾料を請求されるトラブルもあったのです。
しかし2023年4月の民法改正で、他人の土地にライフラインの設備を設置できる権利（設備設置権）が明文化され、事前に掘削する目的、場所、方法を「通知」すれば承諾書が不要になりました。
しかし、使用する範囲を制限されたり、法外な金額の償金を請求されたりする可能性がある点は通行権と変わりません。
また、隣地所有者との関係が険悪な場合は工事を拒否されたり、妨害されたりするリスクも残ります。
インフラを引けなければ袋地で生活するのは困難になり、不動産の価値も下落してしまうでしょう。
こうしたリスクを回避するには、「隣地の一部を購入する」か「自分の土地と隣地の一部を交換する」ことで、配管を通す場所を自分の所有にするのが望ましいです。
もし、すでにトラブルが泥沼化し、隣人と顔を合わせるのも辛い状況であれば、袋地を現状のまま「専門の不動産買取業者に売却する」ことをおすすめします。
建て替えができない
袋地は、建築基準法第43条が定める「接道義務※」を満たしていないため、原則として建物の建て替えができません（再建築不可物件）。
災害時の避難経路確保や緊急車両の通行のため、建築基準法に基づき、都市計画区域内で建物を建てる際に、原則幅員4m以上の道路に敷地が2m以上接していなければならないというルールのこと。
接道していない袋地では、建物が老朽化しても建て替えができないということになります。
「では、囲繞地通行権で2m接道すれば再建築が認められるか？」と考える方もいるかもしれませんが、実際には再建築が認められるとは限りません。
過去には、「建物を建てるために必要な道路幅（接道義務）を確保するための囲繞地通行権は認められない」とされた判例があります。
公道に出る通路の幅が1.45ｍの土地で古い長屋を取り壊した所有者が、「家を建て替えたいので、接道義務を満たすために、隣の土地を通る権利を追加で0.55ｍ分認めてほしい」と主張。
それに対し裁判所は、以下の理由で土地所有者の訴えを退けた。
- 民法による最低限の通行の権利と、建築基準法の安全上の規制とは目的が異なる
- 「家を建てたい」という個人の事情によって「隣人の土地の所有権」を当然に制限することはできない
参照元：RETIO「通行権確認等訴求事件（最高裁 平成11年7月13日判決）」
建物が老朽化しても建て替えができない袋地は、資産価値が低下し、将来的な売却も困難になります。
再建築を可能にするには「隣地の一部を購入する」「土地の等価交換」のいずれかの方法で、法的に接道した状態にするのがベストです。
もし隣人が協力に応じず、新しい家を建てたいのであれば、袋地を専門の不動産買取業者に売却し、その資金で接道義務を満たした土地を購入し、思い通りの家を建てることもひとつの手です。
道路に面していない土地に家を建てる方法を知りたい方は、こちらの記事も併せてご参照ください。
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袋地トラブルは解決すべき？売却すべき？簡単診断
袋地を巡るトラブルに直面した際、必ずしも「隣人と話し合って解決する」のが正解とは限りません。
隣地所有者との関係性や、あなたが今後その土地をどのように利用したいかによって、取るべき対処法は異なります。
まずは以下の診断チャートを活用し、今の状況においてトラブルの解決を目指すべきか、それとも売却を検討すべきかを整理してみましょう。
| 診断項目 | 診断結果 |
|---|---|
| Step1. 袋地から公道まで問題なく通行できていますか？ |
|
| Step2. 通行について、隣地所有者と書面などで明確な合意がありますか？ |
|
| Step3. 通行料や通行方法、車の出入りなどで現在揉めていますか？ |
|
| Step4. 隣地所有者と、まだ冷静に話し合いができる関係ですか？ |
|
| Step5. あなたは今後もその土地を使い続けたいですか？ |
|
袋地のトラブルは、解決にこだわって交渉を続けるほど、費用や精神的負担が蓄積されがちです。
もし、その土地を使い続ける明確な理由がないのであれば、無理して和解を目指すより、袋地を売却してトラブルを根本から解決するのも理にかなった判断です。
当サイトを運営する弊社AlbaLink（アルバリンク）は、袋地をはじめとする訳あり物件の専門買取業者として、年間相談件数約20,000件、年間買取件数2,000件（2025年）に及ぶ案件に対応してきました。
未接道地に起こりがちな諸問題を解決してきた実績も豊富にありますので、「袋地のトラブルから早く解放されたい」という方は、まずは弊社までお気軽にご相談ください。
>>【袋地売却でトラブルから解放】無料の相談・査定はこちらまで
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袋地トラブルを解決する4つの対処法
袋地のトラブルを根本から解消するためには、不安定な権利関係を整理する必要があります。
本章では、袋地のトラブルを法的・物理的に解決するための4つの手法を紹介します。
通行地役権を設定する
1つ目の方法は、通路に当たる部分に「通行地役権※」を設定して通行する権利を法的に確定することです。
双方の合意に基づき、相手の土地を通行する範囲・方法・通行料・期間などの条件を自由に定めて設定できる権利。
参照元：e-Gov法令検索「民法第280条」
通行地役権も囲繞地通行権と同様に他人の土地を通行できる権利ですが、以下の点で異なります。
| 囲繞地通行権 | 通行地役権 | |
|---|---|---|
| 合意の要否 | 不要 | 必要 |
| 通路の幅 | 通行に最低限必要な範囲 | 自由に設定可能 |
| 通行料 | 原則として発生 | 自由に設定可能 |
| 登記の要否 | 不要 | 第三者に対抗するために必要 |
| 期限 | なし | 自由に設定可（永久的な設定も可） |
| 時効 | なし | 使用できなくなってから20年 |
法律で当然に認められる「囲繞地通行権」とは異なり、通行地役権は登記をすれば第三者にも権利を主張できるため、将来的に囲繞地の所有者が変わっても袋地所有者の通行権が守られやすいといえます。
通行地役権設定費用の目安としては、地役権設定登記の登録免許税が1,500円（1筆）、司法書士報酬を含めて3万円前後が相場です。
ただし、通行地役権の設定には囲繞地所有者との合意が前提となります。
また、通行料や通行範囲が希望通りになるとは限らず、関係が悪化している状況では交渉自体が困難でしょう。
囲繞地所有者との対話が難しい状態であれば、「専門の不動産買取業者に売却する」ことを検討するほうが得策です。
通行地役権の詳しい内容は、以下の記事もあわせてご覧ください。
隣地の一部を購入する
囲繞地の一部（通路となる部分）を購入し、自分の所有地にすることで、通行に関するトラブルを抜本的に解消可能です。
自分の土地として登記されるため、通行料が不要となり、隣人に気兼ねなく車で通行することも可能です。
特に、公道まで幅2m以上の通路部分を買い取れば、建築基準法の接道義務を満たせるため、建て替えも可能になり、資産価値も大幅に向上するでしょう。
ただし、土地の買取には購入代金や測量費用、登記費用などのまとまった資金が必要です。
| 費用 | 金額目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 土地購入代金 | 近隣相場（平米単価）×購入面積 | 地域や路線価による |
| 測量・境界確定費用 | 30〜60万円 | 土地家屋調査士へ依頼 |
| 分筆登記・登記費用 | 15〜25万円 | 司法書士・土地家屋調査士へ依頼 |
| 仲介手数料 | 売買価格×3%＋6万円＋消費税 | 仲介業者を通す場合（買取では不要） |
土地の条件や地域によっても異なりますが、都市部であれば数百万円以上かかることも珍しくありません。
また、この方法が成立するには隣地所有者に売却の意思があることが大前提です。
隣人が応じてくれない場合や、購入資金を捻出できない場合には、「専門の不動産買取業者に売却する」ことをおすすめします。
自分の土地と隣地の一部を等価交換する
自分の所有する土地の一部を隣地に提供し、代わりに公道に出るための通路部分を隣地から譲り受ける「等価交換」という手法もあります。
土地の価値を同等に調整して交換すれば公道に出る十分な通路を確保でき、接道義務も満たすため建て替えも可能になります。
この方法であれば土地の購入資金も必要ありません。
ただし、交換が成立するためには双方の土地の面積ではなく「評価額」を一致させる必要があるため、不動産鑑定士に正確な価額を算出してもらうことが重要です。
土地の形状が変わることで使い勝手が悪くなる可能性もあるため、将来のトラブルを防ぐためにも、事前に専門家を交えて協議することが望ましいです。
隣地所有者が応じてくれない場合は、次項で解説する「専門の不動産買取業者への売却」を検討しましょう。
専門の不動産買取業者に売却する
接道義務を満たしていない袋地でも、そのままの状態で専門の不動産買取業者へ売却する方法があります。
袋地を一般的な不動産仲介で売却しようとしても、以下の理由で買い手を見つけるのは非常に困難です。
- 住宅ローンの審査が通りにくい
- 隣人トラブルのリスクがある土地を好んで購入する人はほとんどいない
一方、買取の場合は業者が基本的に現金一括で直接物件を買い取るため、買主のローン利用の可否を心配する必要がありません。
また、袋地の買取に特化した業者であれば、隣地の一部を買い取って接道条件を整えたり、周辺土地とまとめて開発したりする独自の再生ノウハウを持っているため、条件によっては未接道の土地でも買い取れることがあります。
さらに、専門の不動産買取業者は弁護士や司法書士などの士業と連携していることが一般的で、隣地所有者との交渉を依頼できることも多いです。
売主は隣人との交渉や法的手続きを自ら行うことなく、袋地のトラブルからも解放されるでしょう。
当サイトを運営する弊社AlbaLink（アルバリンク）は、袋地・再建築不可物件をはじめとするさまざまな訳あり物件を専門に買い取っています。
士業などの専門家とも連携しており、複雑な法的問題も適正にクリアした上で買取の検討が可能な体制を整えているため、隣地所有者とのトラブルを避けて袋地を売却したい方は、一度弊社までご相談ください。
>>【袋地トラブルから解放されたい！】無料の買取査定を依頼する
次項では弊社の具体的な買取事例を紹介します。
袋地の売却についての詳細は、以下の記事もご参照ください。
アルバリンクが袋地を買取した事例
弊社AlbaLink（アルバリンク）には、袋地を含む訳あり物件の買取を通じて、多くのお客様のトラブルを解消してきた実績があります。
Google口コミでは、実際に弊社で袋地や未接道物件を買い取らせていただいたお客様からのリアルな声が多数寄せられており、5点満点中平均4.86点（2026年4月16日時点）という高い評価をいただいております。
以下は弊社のGoogle口コミ、お客様の声の一例です。
このように弊社が複雑な事情を抱えた袋地や未接道物件にもスムーズに対応できるのは、以下の理由によるものです。
- 買い取った袋地の運用方法や再販先を豊富に持っている
- 弁護士や司法書士、不動産鑑定士などの士業と密接に連携している
実際、弊社が袋地をはじめとする訳あり物件を買取させていただいたお客様からは「どの不動産業者にも取り扱いを断られていたが、処分できて肩の荷が下りた」「もっと早く相談すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております。
さらに、弊社はお客様からの評判だけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業として、高い社会的信用を得ていることも強みです。
これまで他社に買取を断られ「袋地なんて売れるわけがない」と諦めていた方こそ、ぜひ弊社までご相談ください。
士業など各方面の専門家と連携してあなたの袋地トラブルを適正に解消し、スムーズな買取を目指します（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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袋地トラブルでやってはいけない3つのNG行動
袋地のトラブルは対処の仕方を誤ると、囲繞地所有者との関係性をさらに悪化させ、最悪の場合は裁判沙汰になったり、将来の売却時に著しく低い価格で手放したりする恐れがあります。
そのような事態を回避するために、袋地の所有者が避けるべき3つのNG行動を解説します。
勝手に通路を使う
法律で囲繞地通行権が認められているからといって、所有者に断りなく隣地を通行するのは避けるべきです。
前述したように、袋地所有者がどこをどのように通ってよいかについて、双方の認識が一致しているとは限りません。
事前に相談なく好きな場所を好きなように通行すれば、隣地所有者の感情を逆なでし、通行を拒否・制限されたり、高額な通行料を請求されたりする恐れがあります。
さらにトラブルがエスカレートすれば、通行の差し止めを求める裁判を起こされ、多額の訴訟費用を負担せざるを得なくなる可能性も否定できません。
どうしても通行したい場合は、まず囲繞地所有者に通行したい旨を伝え、話し合って合意を取り付けることが先決です。
- 通路の位置・幅・通行方法を協議の上決定する
- 後のトラブル防止のために、合意内容は口頭ではなく書面に残す
- 通行地役権の設定登記をする
合意が難しい場合は専門の不動産買取業者へ相談し、袋地を売却して囲繞地所有者との関係を断つことも検討しましょう。
感情的に交渉する
隣人との話し合いの際に、感情的に交渉するのは避けましょう。
袋地トラブルは些細な感情の食い違いが次第に深刻化することも多く、一度こじれると修復は困難です。
感情に任せて相手を強く非難したり、法律を盾に一方的に要求を押しつけたりすれば、相手も感情的になり、本来まとまるはずの合意も白紙に戻りかねません。
話し合いで感情的になることが予想される場合や、当事者だけでは話し合いが進まない場合には、第三者（弁護士・司法書士など）を交渉の場に立ち会ってもらうことがおすすめです。
専門家に中立的な立場で入ってもらうことで、双方が冷静に話し合える環境が整いやすくなります。
もし、感情的な対立が根深く、双方の関係性が修復不可能な場合には、隣人との直接交渉を避け、袋地を現状のまま売却してトラブルの原因から離れることも検討してみてください。
相場を知らずに売る
袋地の売却でありがちな失敗は、相場を把握しないまま袋地を売却することです。
袋地の評価は、立地・面積・接道状況・周辺の開発動向などによって大きく異なります。
相場を把握しないまま取引を進めると、本来の売却相場を大幅に下回る条件で手放してしまう恐れがあります。
- 袋地は売れないと思い込み、最初に応じてくれた業者に即売却してしまう
- 袋地の取り扱いに不慣れな業者に依頼して安く買いたたかれてしまう
こうした事態を回避するために、必ず複数の買取業者に査定を依頼し、相場感を把握した上で売却先を選ぶことが大切です。
特に、袋地の買取に精通した専門の不動産買取業者であれば、一般の業者が価値を見出せない物件でも適正な査定額を提示できる可能性が高まります。
専門の不動産買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）では、年間相談件数約20,000件、年間買取件数約2,000件（2025年）の豊富なデータを活かし、相場にもとづく適正な価格で袋地を買い取ることが可能です。
査定を依頼しても無理な営業をかけることは一切ありませんので、袋地の適正価格を知りたい方は、まずはお気軽に弊社までお問い合わせください。
未接道地の売却価格相場については、以下の記事で詳しく解説しているので、併せてご参照ください。
まとめ
袋地は、公道に出るために他人の土地（囲繞地）を通らなければならないという構造的な問題により、隣地所有者とのトラブルが発生しやすい性質があります。
袋地所有者には囲繞地通行権が認められているとはいえ、一度隣人との人間関係がこじれてしまうと日常的な摩擦が避けられず、本来成立するはずの通行や建て替えの交渉も認められにくくなります。
専門家を挟んで隣地所有者と交渉する方法もありますが、すでに隣人との関係性が修復困難なほど悪化している状況であれば、袋地を売却してトラブルを終わらせることも合理的な選択肢です。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、袋地や再建築不可物件などを専門に買い取る不動産買取業者として、年間相談件数約20,000件、年間買取件数2,000件（2025年実績）の豊富な実績を持ち、袋地の複雑な権利関係も適正にクリアした上で買取しております。
弁護士や司法書士とも連携し、隣地所有者との交渉にも対応しておりますので、隣人との関係修復や売却後のトラブルに煩わされずに、安心して物件を手放すことを目指せます。
相談・査定は随時無料にて承っておりますので、袋地の管理や近隣トラブルから早く解放されたい方は、以下のフォームから弊社までお気軽にご相談ください。
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